조립식 주택이 뭐 어때서!?

조립식 주택이 뭐 어때서?! - 땅부터 집까지 1억3천에 해결하다, 그 100일간의 건축일지
황성관 지음 / 주택문화사 / 2013년 3월

우리나라 주택은 주거의 개념에 더해서 자산의 개념이고 투자의 개념이 덧대져 있다. 나쁘게 말하면 주택으로 돈 장사하려는 심보가 강하다. 소수가 다수의 주택을 소유하고 자산이 없는 사람들은 빌려 써야 하는 경우이다. 나고 자란 곳이 우리 집이었던지라 어릴 적에는 세 살이의 설움은 겪어 보지 못했으나, 결혼하고 나서부터 주택에 대한 고민이 심각했다. 임대차 보호법이 강력하다고는 하나 아직도 여전히 세 살이에 대한 서러움은 상존한다. 특히 임대자와 임차자는 공생관계가 아닌, 그저 세 들어 사는 사람일 뿐 각각의 이익에 대해 배치되고 대립되는 게 보통이다. 예를 들어 독일의 임대차의 경우는 철저하게 공공 조직에 의해 통제받고 주택을 통해서 이익을 실현하겠다는 의식도 희박하다. 그러나 우리나라는 주택을 통하여 쉽게 부를 축적하려는 경향은 어느 나라보다 강력하다. 그러니 임대자와 임차자의 간극은 하늘과 땅 차이만큼 크다.

내가 살아 있는 시간도 스쳐 지나가듯이 내가 거주하고 있는 공간도 거처 간다. 영원한 공간도 없다. 다만 내가 잠시 머물다 스쳐 가는 공간에서 돈 때문에 고민을 해야 한다는 것은 정말 불행한 삶일 수밖에 없으며 일생이 공간의 확보 때문에 고통스러워해야 한다는 것이 삶에 있어서 스트레스가 아닐 수 없다. 사람은 공간이 없으면 살 수 없다는 명제가 뼈아픈 고통이 되어서는 안된다. 가정의 최소 단위인 공간의 불안정성이야말로 인간적인 근본 밑바탕의 불안으로 연결되고 삶의 질적 수준이 위협받고 있는 셈이다. 시쳇말로 이젠 자식 놈 결혼할 때 아파트 하나 사주지 못할 바에는 자식 안 낳는 게 낫다는 말이 실감 난다. 왜냐면 자식들이 아무리 벌어도 자신들 능력으로 집을 살 수 없을 지경의 높은 가격이라면 집을 안정적으로 소유해서 기초가 탄탄한 가정을 꾸릴 수 없다는 문제이기 때문이다. 해주지도 못하면서 자기 스스로 일어설 능력이 될 수 없는 사회에서 아이 안 낳겠다는 젊은 사람들의 고민은 이제 지탄받아야 할 이유가 없다. 이제는 "의식주"의 순서가 아니라 "주식의"순서이다. 주거 공간의 불안정성이 모든 일생 라이프 사이클을 위험하게 한다. 젊은이들 직장을 잡기도 어려운데, 직장을 잡았다 하더라도 몇 년간의 벌이로는 집을 구입할 수 없다. 맞벌이 몇 년간 해도 어렵다. 그러니 언제 집 사고 언제 아이라도 가질 수 있겠는가 말이다. 주택의 높은 가격은 국민 전체의 삶에 대한 안정성을 떨어뜨린다. 집값이라도 저렴하다면 출산율에 몇 퍼센트는 기여할 것이 확실하기 때문이다.

결혼 이후 살면서 이사를 5번 했다. 이른바 임차인의 서러움을 제대로 겪었다. 참 억울하고 어렵다. 돈 때문에 시달리는 주거 공간의 고민은 일반적인 서민의 생존에 큰 핸디캡이었다. 임대기간이 남아 있는대 임대인이 집을 판다고 할 때 기간이 남아 있음에도 이사를 가야 할지 말아야 할지 주택을 매입하는 사람의 여건에 종속되어 있거나, 임대기간이 다 돼가면 전세 시세에 따라 가격을 하락하는 경우보다 전세금을 올려 달라는 경우가 대부분이었다. 2년 다 돼가면 갑자기 전세금 몇천씩 올려 달려든가 하면 결국 이사 나가야 할 수밖에 없고 더 싼 곳으로 혹은 비슷한 곳으로 이사 비용을 지출했어야만 했다. 게다가 세들어 사는 집에 하자 부분에 대한 투자가 없을 경우는 자비로 충당할 경우도 생긴다. 일전에 살았던 집에 연립주택인데 방마다 겨울철에 결로가 생겼지만 집주인은 수리해준다 해준다 말만 하다가 2년을 넘긴 경우도 있다. 이래저래 전세살이 서러움 두어 번 겪다 보면 땡 빚을 내서라도 안정적인 내 집의 욕구는 그만큼 강력해진다는 사실이다. 게다가 주택은 아파트일 경우 가격이 오를 경우 전세사는 사람은 오히려 불리한 경우에 처하는 일이 더 많아진다는 사실도 간과해서는 안된다. 아파트 올랐다고 시세차액 실현한다면 갑자기 집을 판다고 했을 때 새로 주택을 매입한 사람의 입장에 따를 수밖에 없는 곤욕은 한두 번씩 전세를 살아 본 사람들은 일상적으로 겪는 어려움이었다. 개인적인 이야기를 더해 보자면, 처음 결혼했을 때 전세 대출금이 25백만이었고 IMF 당시에는 이자가 무려 25%의 사채 수준이었다. (부모님의 도움은 전혀 없이 결혼했다.) 단독 주택 2층이었는데 겨울에는 너무 추웠고 기름보일러라서 기름 한 드럼 200리터 넣어도 한 달을 난방하지 못했다. 얼마나 집을 벌집 수준으로 지었던지 난방에 취약하고 여름엔 너무나도 더웠다. 그나마 단독 주택이었으니 전세가격이 저렴한 곳이었으니까 말이다. 그런데 문제는 아이가 태어나면서 추위와 더위에 아이 건강까지 위험할 지경이라서 견딜 수 없었으니 이사를 가야 하는데 돈은 늘 부족했고 도시 내의 싼 집은 한 번쯤 다 가봤다. 이사 간 곳은 저렴한 오래된 아파트였는데 좀 오래 살고 싶었으나, 1년 반 정도 지나니 집주인은 집을 팔겠다고 하니 전세금에 집 값 차액을 더해서 집을 구입하던지 나가라는 통보였다. 물론 형편이 되지 못하니 이사를 나갈 수밖에 없었고, 다시 이사 간 곳은 작은 아파트였는데 전세기간 만료때 전셋값을 또 올려 달라고 했으니 쫓겨 나다시피 나갈 수밖에 없었다, 그래서 얻은 연립주택은 생각지도 못하는 하자 투성이였다. 결로 때문에 방안 전체가 곰팡이였으니 사람이 살 공간이 너무 허술했다. 마침 딸아이의 학교 취학 때문에 이제는 쉽게 이사할 수도 없었으니 무리해서라도 은행 대출로 집을 장만했다. 비록 은행에 저당잡힌 신세지만 마음은 편했다. 다시는 집주인에 의해 이사 갈 일이 없다는 것 하나만으로도 큰 위안이었다. 몇 년간 아내와 나는 악착같이 대출을 다 갚았다. 가용할 소득에 많은 부분이 주택 담보대출의 상환에 매달려야만 했다. 생짜 베기로 은행 월세사는 기분은 그리 오래 갈 필요는 없었기 때문이었다. 물론 이후에도 이사를 한번 더했지만 딸아이가 커가면서 공간의 협소에 따른 불편을 지속적으로 주장하는 바람에 다시 이사를 했지만 이건 순전히 매매에서 매매로 갈아탄 것뿐이었다.

이처럼 우리나라의 주택 수요와 공급은 경제적인 논리로는 설명이 좀 부족한 이유가 다 있다. 임대인의 소위 갑질에 따른 주택의 소유 욕구는 무엇보다도 강력하다는 사실을 간과한 탓이 크다. 우리나라만큼 소위, 있는 사람들이 없는 사람을 차별하는 나라도 드물다. 집도 마찬가지다. 문제는 이런 실수요자에 비해서 주택에 대한 돈벌이 수단화되었을 때 발생한다. 상대적으로 주택 소유에 대해서 강렬한 희망이 많으니 당연히 수요 공급 측면에서는 항상 수요는 높았던 것이 사실이고 심지어 오늘날 주택 보급률이 100%가 넘어가는 상황하에서도 주택의 가격은 상승 곡선을 타고 있다. 서너 번 전세나 월세를 살아 보면 몇 번의 임대인의 횡포를 겪다 보면 주택의 소유 욕구는 높을 수밖에 없고, 주택 보급이 늘어나더라도 소수가 다수의 집을 잡고 있는 상황하에서 가격은 오른다. 이는 인구의 특별한 유입이나 공급이 늘어나는데도 불구하고 가격은 이상하게도 오르는 것은 대규모 작전세력의 가격 인상 작전으로 연결되는 것은 아닌가라는 의문에 심증이 굳어간다. 주택의 임대자의 갑질이 줄어들면 가격은 내려갈 것이겠지만 불행히도 그럴 일은 없다. 예를 들어 100억 정도만 있어도 일개 광역시의 물량 정도는 뛸 수 있을지도 모르겠다. 전세물량을 매매가로 선점 매입해 놓으면 집값은 인구증가 없이도 주택 오름 심리를 조종할 수 있다. 전세 수요가 매매로 옮겨가는 현상을 만들어 낼 수 있는 작전이다. 여기에서 심리적 오름세의 바람만 불어 넣으면 집값은 뛴다. 물론 서울에는 먹히지 않는 방법이지만 지방 도시는 충분히 그럴 가능성을 배제하기는 어렵다. 일례로 대구에서 몇 년간 아파트값이 영문도 없이 올랐다. 경기가 좋아서도 아니고 공단이 새로 들어서서 인구가 순증가 했던 것도 아니고 거의 비슷한 수요와 공급인데 어느 날부터 갑자기 매도 물량이 사라지고 수요는 비슷한데 공급이 줄어드는 현상이었다. 저가격의 소형평수에 대한 수요는 꾸준한데 결국 전세물량 없어지니 아파트값이 마구 뛴다. 물론 이런 오름세 심리에 피해자는 상투를 잡은 일반 서민들이 고스란히 짊어지는 꼴로 나타났던 것이다. 물론 지금은 한바탕 자금이 휩쓸고 지나버린 상태에서 호가만 오르고 직접 거래는 줄어들거나 사라져 버렸다. 그런데 한번 올랐던 가격은 수요가 없어져도 좀처럼 오르기 전 상태로 되돌려지지가 않는다. 이미 대출받은 사람들 때문에라도 매입가격에 비해 낮출 수 없는 지경에 이르게 되었다.

내가 사는 아파트가 분양하던 당시 가격이 8,000만 원이었는데 20년 넘어가니 가격이 거의 세배가 넘었다. 한마디로 미친 일이 벌어진 거다. 논리적으로는 시간이 경과함에 따라 가격이 일정 수준 고정되었다가 서서히 하락하는 감가상각의 하락 폭이라는 것이 있는데 이런 경제적 원리가 작동하지 않는다. 오히려 더 오르는 모순적 상황이다. 내가 사는 주택의 가격이 올랐다고 기분 나쁠 것은 없지만 그렇다고 쾌재를 부르며 좋을 리도 없다. 전체적으로 올랐기 때문에 올랐던 효과는 없다. 시세 차액을 노리는 투기자는 특별히 소유한 주택만 오르기를 바라지만 전체적으로 등락폭이 비슷하다면 대출해서 이자놀이하는 은행만 돈 벌기 마련이다. 결국 이는 사회의 전체적 비용 증가로 이어진다. 특히 젊은 청년들의 주택 마련이 불가능하게 됨으로써 주거의 안정성은 형편없이 하락할 것이고 이는 사회적으로도 상당히 고통스러운 결과를 낳는다. 청년들의 주택의 욕구 자체를 꺽어 버리면 이에 따른 선순환적인 구조는 무너질 것이다. 안 그래도 취직도 어려운데 집은 아예 대상조차 되지 못하는 사태가 발생한 것이다.

따라서, 이 책은 주택의 자산적 가치를 배제하고 순전히 집을 지어서 자신이 살아 있을 동안만이라도 최소의 비용으로 주거공간의 연출에 목적이 있다. 집을 직접 짖기 위해서는 상당한 지식이 필요하다. 공부 상의 면적이라던가 행정적인 절차와 부지 선정에 대한 고려 사항 등 고민할 요소가 상당히 많이 있지만 이는 충분히 공부하고 현장을 답습함으로써 얼마든지 극복될 수 있는 문제이다. 특히 주택은 알면 알수록 가격은 낮아진다. 반대로 모르면 모를수록 덤터기 맞는 식이다. 그렇기 때문에 적정한 가격에 안정적인 품질의 주택을 직접 건축하기 위한 사전에 예습하는 교재로도 충분히 그 가치를 한다는 점이다. 특히 이 책은 건축주가 건설회사에서 일을 하는 저자이므로 자신이 직접 겪었던 이야기를 하나의 사례로써 책으로 출간했다는 점이 의미가 있다. 토지 선정에서부터 공부상 설계와 면적에서부터 골조에서 마감까지 자재를 직접 선정하고 시공방법을 연구하면서 설계자와 함께 아이디어를 내고 나서 준공까지의 전과정을 다룬다. 시골에 집 한채 만드는 일이 그래서 어렵다. 그러나 어려운 만큼 가격의 저렴함은 반사이익이 나온다. 아는 만큼 보이고 아는 만큼 아낄 수 있다는 것. 그리고 저렴한 비용으로 고도의 효율적인 자재의 선정과 시공은 연구와 조사 그리고 응용이 필요하다.

일반적으로 철근 콘크리트조의 주택은 시공기간이 비교적 길다. 시공시간이 길면 길수록 인건비 투입은 늘어 날 것이고 전체적으로 주택이 가격 상승의 결정적인 요인이 된다. 가급적이면 시공의 시간을 단축시켜야 한다. 그러나 시공의 시간을 단축시키려면 무엇보다도 공법이 일반적인 철근 콘크리트조의 과정으로는 단축하기가 어렵다. 거푸집을 만들고 철근을 조립 배근하고 여기 틀에다 콘크리트를 붓는 방식은 시간이 많이 걸린다. 또한 다시 콘크리트 양생기간이 필요하니 시간이 늘어 날 수밖에 없다. 시간이 늘어난다는 것은 작업 시간을 많이 요구하기 때문이기에 가급적이면 작업을 줄이고 단순화 시키기 위한 공법이 그래서 필요하다. 요즘의 전원주택은 철근콘크리트 조의 일반적인 공법에서 탈피해서 모듈러 하우스, 컨테이너 하우스, 조립식 하우스, 경량 철골 하우스 등 기본 골조에 대한 시간을 줄이는 것에 포인트를 맞춘다. 이왕이면 잘 짓겠다고 많은 비용을 투입하기를 원하지만 주택을 신축하는데 들어가는 비용은 공법 하나를 선택함에 따라 천차만별이다. 좀 더 다변화된 구조와 심미성을 고려하고 기존의 일반적인 전통적인 공법의 주택은 그래서 더 벗어나야 한다.

이 책의 제목처럼 현실적으로 국민주택 기준으로 (85M2, 32평형기준) 1억으로 집을 구입하려면 불가능하다. 그러나 1억으로 구매는 어려워도 지으려면 얼마든지 가능하다.(토지가격은 별도.) 이 불가능과 가능의 차이는 공부 외에는 답이 없다. 알아야 한다. 집을 지을 때 사전에 미리 공부하고 주택과 관련된 많은 책을 섭렵함으로써 자칫 놓치지 쉬운 것을 챙기고 하나의 프로젝트처럼 기획하는 단계에서 실무적으로도 유용하게 반영시킬 수 있다는 장점이다. 인류가 동굴에서 살 때부터 지금 오늘날까지 건물의 공간에서 한 번도 떨어져 있어 본 적이 없다. 그러므로 자신의 집을 짓고자 하는 사람들에겐 그저 돈 주고 설계 맺기로 시공자를 선정하여 단순히 맺기는 형태는 돈이 많으면 모르겠으나 적은 자본으로 효율적인 주택을 건축하는데 있어서는 필수적인 요소일 것이다.