빚의 연금술

굿바이 부동산 - 일본 부동산황제 센마사오의 교훈
단 이사오 지음, 박재현 옮김 / 사이몬북스 / 2010년 8월

이책은 일본의 거품경제가 무너지기 전까지 어떻게 거품이 키워졌는지 그리고 그 거품이 왜 그리고 어떻게 무너질 수 밖에 없었는지를 센 마사오란 사람을 통해 보여주고 있다.

노래하는 부동산황제라 불렸던 센 마사오는 아무 것도 가진 것 없이 무작정 상경해 유명 작곡가의 문하생으로 들어간다. 힘겨운 무명 시절을 보내던 그의 노래가 우연히 히트하게 되었을 때 그는 그렇게 번 돈으로 지방도시 근처의 임야를 구입한다.

이후 그는 그 임야를 담보로 대출을 받아 땅을 사고 거기에 건물을 지은 후 다시 그것을 담보로 부동산을 매입하는 식으로 자산을 늘려간다. 거품이 꺼지기 직전 전성기에 그의 자산 규모는 2-3000억엔에 달하게 된다.

그러나 그 자산의 시작은 어디까지나 처음에 자기돈으로 구입했던 임야에 불과하다. 인기가수가 된 그는 가수생활을 하면서 번돈을 부동산에 투입하고 꼬박꼬박 임대료가 들어오는 도심의 임대건물을 주로 매입하기는 하지만 그런 식으로는 자산을 불리는데 끌어댄 부채의 이자를 감당하는 정도이다. 부채의 총액은 한창 때 자산규모의 80%에 달했다.

그렇더라도 부동산 가격이 오르는 한은 아무 문제가 없었다. 그가 부동산을 매입하기 시작한 70년대에도 부동산 가격은 오르기만 햇고 나카소네 내각의 경기부양책과 80년대 후반의 거품경기 때도 부동산은 오르기만 했다.

그가 주로 임대용 건물을 매입했고 엔고를 이용해 하와이, 홍콩, 런던의 호텔, 리조트 등 수익형 부동산을 매입하기는 했지만 부채를 감당할 수익이 발생하는 것은 아니었다. 그의 어마어마한 부채를 감당하는 것은 부채보다 오르기만 하는 담보가치였다.

물론 아무리 부동산이 오르기만 하는 때라도 그런 막대한 부채를 아무나 끌어댈 수 있는 것은 아니었다. 그런 부채를 조달할 수 있었던 것은 그가 가수였기 때문이다. 가수생활을 하면서 소속사 경영진과 접촉하고 그 경영진들의 인맥을 따라 재계와 금융계의 거물들을 만날 수 있었고 유명가수라는 지명도는 그 자신이 인맥을 만드는데 큰 도움이 되었다. 그는 그 인맥을 통해 매물에 대한 정보을 얻고 대출을 조달할 수 있었다.

그러나 빚으로 쌓아올린 제국은 역시 정상적일 수는 없었다. 거품이 한창이던 80년대말부터 그의 빚의 연금술에 이상의 조짐이 나타난다. 주로 시중은행의 1금융권에서 조달되던 자금이 2금융권에서 나오기 시작한다. 은행들이 더 이상은 무리라고 보기 시작한 것이다.

그리고 마침내 거품이 꺼졌을 때 그의 자산은 부채보다 가치가 떨어지게 되고 그의 부채는 불량채권으로 전락한다. 그리고 그에겐 아무 것도 남지 않게 된다.

이상이 이책의 내용이다. 거품이 만들어질 때면 언제 어디서나 볼 수 있는 흔한 이야기이다. 이책은 그 흔한 이야기를 한 사람의 사례에 집중해 자세히 보여주는데 목적이 있다. 어떻게 부동산에 눈을 뜨게 되고 인맥을 어떻게 만들고 활용했으며 융자를 어떻게 활용해 어떤 물건을 샀는가 등이 상세하게 다루어진다.