[암을 예방하는 식품] “과일, 채소, 버섯, 현미, 해조류 많이 먹어라”

[암을 예방하는 식품] “과일, 채소, 버섯, 현미, 해조류 많이 먹어라”
주스·녹즙·농축 비타민 등은 효과 떨어져…
매일 5가지 색깔의 야채·과일 먹어야

유태우 서울대병원 가정의학과 교수

<자료출처> 조선일보 

한국 사람만큼 섭생(攝生)을 제일의 건강관리법으로 생각하는 민족은 많지 않다. 한국 사람들은 전통적으로 질병의 원인을 ‘잘못된 음식’에서 찾아왔고, 질병이 생기면 가릴 음식부터 묻는다. 건강보조식품의 소비가 증가 일로에 있고, 몸에 좋다면 거의 무엇이든지 먹는다. 그 대표적인 예가 녹용, 웅담, 곰 발바닥 등이며 이들의 세계 소비량의 80~90%가 한국 사람들에 의한 것으로 알려져 있다. 이렇게 좋은 음식을 거의 독점하는 국민이 평균수명 등 각종 건강지표에는 수많은 나라에 뒤지고 있고, 암 발생에서도 결코 다른 나라보다 적지 않다면 아이러니가 아닐까?

암 발생을 예방할 수 있는 가장 확실히 증명된 식품은 야채와 과일을 들 수 있다. 야채와 과일에는 카로티노이드, 비타민C, 비타민E, 엽산, 미네랄, 섬유질 등이 풍부하며, 그 외에도 알리움, 인돌, 이소플라본 등 식물성화합물을 함유하여 암과 많은 성인병을 예방하는 역할을 한다.

그동안의 식품과학이 야채와 과일 속의 성분들을 추출 농축하거나 합성하여 고단위 비타민, 건강기능식품 등을 만들었지만 그 어느 것도 야채와 과일 그 자체만큼 암 예방에 효과적이지 못한 것으로 드러났다. 야채와 과일을 갈아서 만든 주스, 녹즙, 청즙 등도 먹기에는 좋을지 모르지만 효과 면에서는 훨씬 뒤진다.

색깔 강할수록 함유 성분도 많아

암 예방을 위한 야채와 과일을 섭취하는 방법은 좋다고 하는 어느 한 가지에만 매달리지 말고 매일 5가지 서로 다른 색깔의 채소와 과일을 즐기라는 것이다. 색깔이 강할수록 함유된 성분도 많다고 보면 된다. 밥과 김치를 기본으로 하는 한국인의 식사는 나물 등 반찬을 골고루 먹게 되어 있어 충분한 야채의 섭취를 보장하나 과일의 섭취는 아직도 부족한 편이다. 철철이 나오는 과일이나 수입된 과일, 신 과일, 단 과일 가리지 말고 다 많이 먹는 것이 좋다.

암 발생을 예방할 수 있는 가능성이 있는 그 다음의 식품으로는 섬유질을 들 수 있다. 섬유질은 식품 속에 내재된 식이섬유와 식품공학적으로 제조된 기능성 섬유질로 나눌 수 있는데 식이섬유의 효과는 이미 입증되었지만 기능성 섬유는 효과가 입증되지 않은 것도 많다.

식이섬유로는 채소에 많은 리그닌, 밀·현미·보리의 셀룰로스, 곡류·채소의 헤미셀룰로스, 감·귤·사과의 펙틴, 두류·귀리·보리의 검, 곤약나무에서 추출되는 글루코만난, 질경이 씨앗의 껍질인 씰리움, 귀리·버섯 등의 베타글루칸, 다시마·미역·김 등의 해조(海潮)다당류를 들 수 있다. 기능성 섬유질로는 저항전분과 생물공학적으로 제조되는 폴리덱스트로스, 이눌린, 덱스트린, 저분자아르기닌 등이 있으며 동물성 탄수화물인 키틴, 키토산, 콘드로이틴, 콜라겐 등도 여기에 해당된다. 시판되는 섬유질 음료나 섬유질 식품의 상당수가 이 기능성 섬유질을 사용하기 때문에 그 양이 많다고 해서 꼭 좋다고 할 수는 없다. 식이섬유는 채소와 과일은 물론, 현미와 잡곡 등에 풍부하며 잘 정제되지 않은 거친 음식일수록 많다고 보면 된다.

아직 증거가 불충분하지만 암 예방의 가능성을 보여주는 식품들로는 야채와 과일 외에 콩 식품, 생선, 오메가3지방산, 미네랄 중 칼슘, 아연, 셀레늄 등을 들 수 있다. 한국인은 밥에 섞는 콩, 두부, 된장 등을 통해 이미 많은 콩 식품을 섭취하고 있고 그 양은 서양인에 비해 20~30배에 해당되기 때문에 그 이상을 먹는다고 해서 더 효과가 나리라고는 기대되지 않는다.

이는 생선과 오메가3지방산의 경우에도 비슷하다. 생선류 섭취도 서양인의 2~3배에 해당되므로 특별히 생선을 잘 안 먹는 여성들의 경우에만 더 먹으려는 노력이 필요하다고 하겠다.

다가불포화지방산은 이중결합이 처음 나타나는 탄소의 위치에 따라서 오메가3, 오메가6 등으로 분류되는데, 오메가3는 리놀렌산, EPA, DHA 등으로서 생선기름, 호두, 대두유, 쇠비름, 들깨, 아마씨유 등에 많이 함유되어 있고, 오메가6는 리놀레산, 아라키돈산 등으로 옥수수기름, 콩기름, 참기름, 홍화씨기름, 달맞이꽃기름, 포도씨기름 등에 많이 함유되어 있다. 보통 오메가6를 더 많이 섭취하게 되는데 오메가6와 오메가3의 비가 4 대1 이하로 권장된다. 한국인의 오메가3 섭취는 대체로 우수하지만 생선류와 쇠비름, 들깨기름은 더 섭취하는 것이 암 예방에 도움이 될 것으로 보인다.

암 예방을 위해서 꼭 개선되어야 할 부분이 칼슘이다. 한국인의 칼슘 섭취량은 500mg에 못 미치며 이는 권장량의 2분의 1 수준이다. 칼슘은 특히 대장암을 예방할 가능성이 있으며 골다공증에는 필수이다. 칼슘을 500mg 더 섭취하려면, 보통 우유 2잔, 칼슘 우유 1잔, 요구르트 5개, 두부 1모, 참치통조림 1캔, 추어탕 한 그릇, 고춧잎 한 종지, 뱅어포 3장 등을 더 먹어야 한다.

암을 유발하는 식품으로 가장 확실한 것은 술이다. 술은 구강암, 인후암, 식도암, 간암, 유방암 등을 일으킨다. 앞에서 언급한 암에 좋은 식품들을 챙겨서 먹는 것보다 술만 안 먹으면 더 많은 암을 예방할 수 있다. 심장병이 워낙 많은 서양인들의 경우에는 소량의 술이 심장병을 예방하는 효과를 볼 수 있으나 심장병보다는 뇌졸중, 간질환, 사고 등이 많은 한국에서는 암을 포함하여 술은 건강에 많은 해악을 끼친다.

	▲ 위암을 예방하기 위해서는 육식을 직화구이를 가급적 피하고 소금 섭취량을 줄이는게 필수적이다.

술은 가장 확실한 암 유발 식품

특히 마시는 사람이 더 많이 마시게 되는 한국인의 음주문화는 이런 문제를 더 악화시킨다. 만성질환이 없는 성인 남자를 기준으로 한 번에 마시는 알코올의 양이 50g (소주 3/4병), 1주일 합쳐 170g (소주 2병 반)이 넘으면 위험 음주가 된다. 여자거나 65세가 넘으면 위험량은 위 기준의 반이 된다.

알코올 다음으로 특히 한국인들에게 거의 확실하게 암을(특히 위암) 일으킬 것으로 보이는 식품이 소금과 젓갈류이다. 한국인의 소금 섭취량은 1일 12.5g으로 권장량 10g을 상회할 뿐만 아니라 각종 젓갈류 등 염장(鹽臧)식품을 즐겨 먹는 우리의 식습관은 위암을 한국인에게 가장 많이 발생하는 암으로 만들어 놓았다. 이러한 한국인의 입맛과 강한 맛을 내야만 하는 외식문화는 소금 섭취를 줄이는 것을 매우 어렵게 만들고 있다. 싱거워서 정말 못 먹겠다 할 정도가 돼야 하루 8g 수준이 된다. 자꾸 싱겁게 먹는 습관을 기르다 보면 어느덧 이전에 먹던 음식들이 짜서 못 먹게 되는 것을 어렵지 않게 경험하게 된다.

술, 소금과 함께 음식 또는 음료를 뜨겁게 먹는 것이 또한 구강암, 식도암, 위암의 원인이 된다. 우리의 음식 문화가 식탁에서 바로 끓이거나, 구워 먹는 문화이기 때문에 더욱 그렇다. 조리는 그렇게 했다고 하더라도 입에 넣을 때는 식혀서 먹는 습관이 필요하다.

한국인에게 위암이 많은 또 다른 이유로 추정되는 물질이 음식을 태웠을 때 많이 발생하는 HAA, PAH라는 물질이다. 우리가 좋아하는 숯불구이 등 고기를 불꽃에 직접 노출시켰을 때가 프라이팬, 불고기판, 솥뚜껑 등을 이용하여 구웠을 때보다 더 많이 발생한다. 물론 맛은 직화(直火)구이가 더 좋다. 향후의 연구결과에 따라 더 확실한 증거가 보여지겠지만, 그때부터 예방하기에는 위암의 위험성이 한국인에게는 너무 크다.

아이의 기억력과 지능지수를 떨어뜨리는 유해물질

아이의 기억력과 지능지수를 떨어뜨리는 유해물질

<자료출처> 조선일보'

새집증후군 등 유해물질로 인한 아이들의 건강이 걱정되는 요즘, 유해물질에 대한 또 다른 보고서가 발표되어 주목을 끌고 있다. 세계야생생물보호기금(WWF)이 '우리 어린이들에 대한 위협'이란 보고서를 통해 화학물질이 아이들의 기억력과 지능지수를 떨어뜨릴 수 있다는 주장을 편 것이다.

새집증후군 등으로 아이들의 건강이 위협받고 있다는 사실이 드러나 엄마들의 걱정이 이만저만이 아닌데, 여기에 걱정을 더하는 발표가 있었다. 세계야생생물보호기금(WWF)은 '우리 어린이들에 대한 위협'이라는 보고서를 통해 화학물질이 아동 발달에 미치는 영향을 이야기했다.

텔레비전이나 컴퓨터, 자동차 시트 등 일상생활에서 흔히 접하는 물건에 있는 화학물질이 아이들의 기억력과 지능지수를 떨어뜨릴 수 있다는 것이다. 뿐만 아니라 유럽연합(EU)의 한 연구 결과에서도 화학물질이 아이들의 시각적 인지 능력과 행동 능력을 바꿔 놓을 수 있는 것으로 드러났다면서 주의력 결핍 및 과잉 행동장애, 자폐증 같은 질병의 원인이 될 수도 있다고 한다.

세계적으로 약 7만 종의 인공화학물질이 사용되고 있는데 이런 물질들은 신경행동장애를 일으키는 원인이 되기도 하며, 새집증후군의 원인이 되는 산업용 건물 자재 역시 건강은 물론 아이들의 성장에 큰 영향을 미친다. 그러나 더욱 심각한 것은 시중에 유통되고 있는 대부분의 화학물질에 안전 관련 정보가 표시되어 있지 않다는 것이다.

환경호르몬, 무엇이 문제인가?

아이의 성장에 문제가 되는 물질들은 환경호르몬인데, 환경호르몬은 화학적으로 합성되어 호르몬과 유사한 작용을 하는 물질들을 말한다. 이 같은 화학물질은 신체 내에서 호르몬과 같은 효과를 일으키고 수용체와 밀접하게 결합하여 유전자를 교란시킨다. 즉 내분비계의 정상적인 활동을 방해하여 유전자에 잘못된 정보를 입력시킨다. 그래서 내분비계 활동이 활발해야 하는 성장하는 아이들에게 더욱 심각한 것이다.

이런 이유로 미국에서는 환경호르몬이란 용어 대신 내분비 장애물질이라고 말하기도 한다. 설명한 것처럼 환경호르몬이 문제가 되는 것은 신체에 미치는 악영향 때문이다. 환경호르몬은 인체 내에 흡수되어 암을 비롯한 질병을 일으키는 것은 물론 자연적인 호르몬을 흉내내어 신체의 반응을 무력화시키기도 하고, 신체 각 부분의 호르몬 효과가 나타나지 않도록 방해하기도 한다. 또 내분비계를 직접 자극해서 호르몬을 지나치게 많이 생성하거나 적게 생성하게 한다.

우리 아이들 성장에 적신호가 들어왔다

해외에서 보고된 발표가 아니더라도 한의학을 보면, 옛날부터 환경이 우리의 건강과 성장에 어떤 영향을 주는지에 대한 이야기는 있었다. 특히 우리나라는 아이의 출생 이후부터 환경의 중요성을 따진 것이 아니라 '태교'를 통해 아이가 엄마 뱃속에 있을 때부터 아이 성장환경의 중요성을 강조했다. 한의학에서 뇌는 '수지해'라고 해서 골수에서 생긴다고 했다. 그런데 골수는 뼈에서 생기고 뼈는 신장이 주관하기 때문에 신장의 기운이 결국 뇌의 기능이 된다. 그래서 발육과 불가분의 관계에 놓여 있고 뇌의 문제에 있어서는 신장의 기운을 보하는 것이 우선시 되었다. 따라서 한의학에서 신장은 물을 주관하고 면역력을 담당하며 지금의 호르몬 대사를 주관하는 장기로서 성장발육에 가장 큰 역할을 한다. 이런 이유로 환경호르몬으로 인해 인체의 호르몬 대사가 혼란을 겪게 되면 신장의 기운이 약해지거나 병들게 되어 정상적인 발육은 물론, 특히 뇌의 발육이 떨어지게 된다. 또 성격장애나 심리적인 문제들도 이로 인해 나타날 수 있다. 그래서 환경호르몬으로 인한 문제는 아이큐를 떨어뜨리는 정도에서 그치지 않고 전반적인 건강상태, 면역력, 성장 발육 특히 두뇌 발달에 문제를 일으킨다.

안전한 환경 만들기, 엄마가 나서자

환경호르몬에 아이가 노출되는 것은 발달된 현대 생활 탓도 있지만 결국 아이의 환경을 만들어주고 또 신경 써야 하는 엄마의 책임이 된다. 따라서 아이가 건강한 성장을 할 수 있게 하려면 엄마가 안전한 환경을 만들기 위해 노력해야 한다. 생활 속에서 환경호르몬에 아이가 노출되지 않게 하는 방법은 물론 쓰레기 등으로 인해 환경호르몬을 발생시키지 않는 방법에 대해 알아보자.

실내 공기를 정화한다

가장 기본적으로 아이의 호흡부터 안전하려면 실내 공기를 정화시켜야 한다. 우선 환기를 자주 해서 실내 공기가 탁하지 않게 하고 실내에 있는 화학물질에서 노출되는 유해물질을 정화시켜야 한다. 공기청정기를 이용해도 좋고 세 시간 간격으로 20분 정도 창문을 열어 실내 공기를 환기시키도록 한다. 제품 설명서를 주의 깊게 읽는다 제품을 구입할 때는 제품 설명서를 꼭 읽어서 어떤 성분이 있는지 확인한다. 또 모르는 성분이 있으면 제품 회사에 문의해서 아이에게 나쁜 영향을 미치는지에 대해 알아야 한다. 뿐만 아니라 제품 설명서를 확인해서 수은 함유 제품은 사용을 피하도록 한다.

세제 사용에 주의한다

부엌에서 사용하는 세제는 천연 성분으로 만들어진 것을 사용하는 게 좋다. 강력한 세제 성분이 그릇 등에 남아 있어 나쁜 영향을 줄 수 있기 때문이다. 또 욕실 청소 등에 사용하는 세제도 초강력 세제를 사용하기보다는 일반 세제나 천연 성분 제품을 사용하는 것이 안전하다.

쓰레기 분리수거를 철저하게 한다

대기, 수질 오염은 쓰레기로 인해 일어난다. 따라서 가정 쓰레기부터라도 철저하게 관리하도록 하자. 특히 폐건전지는 유해폐기물로 처리하며 음식 쓰레기는 물기를 빼서 버린다.

조미료는 직접 만들어 먹는다

화학조미료에는 아이 성장에 문제가 될 수 있는 성분이 첨가되어 있기 때문에 안전하게 엄마 손으로 직접 만들어 먹인다. 천연조미료는 재료를 가루, 국물 등을 내어 사용하는 데 가루는 냉동실에서 1년 정도 보관할 수 있고, 국물은 냉장보관으로 2주 정도가 가능하다.

다시마가루 다시마를 구운 뒤 분쇄기로 갈아서 사용한다.

멸치가루 멸치는 머리와 내장을 손질한 뒤 팬에 타지 않게 볶아서 분쇄기로 곱게 간다.

표고버섯가루 말린 표고버섯을 구입해서 햇볕에 하루 정도 바짝 말린 뒤 분쇄기로 곱게 간다.

들깨가루 들깨를 팬에 볶은 후 분쇄기로 곱게 간 뒤 체에 한 번 거른다.

천연 간식을 먹인다

아이들은 패스트푸드는 물론 과자, 아이스크림 등 가공된 식품을 간식으로 즐긴다. 이런 인스턴트 식품은 아이의 성장을 저해시키는 것은 물론 비만의 원인이 되어 문제를 일으킨다. 특히 아이들이 좋아하는 초콜릿, 아이스크림 등은 피하는 게 좋고 맵고 짠 음식 등 자극적인 음식은 먹이지 않도록 한다. 따라서 엄마가 천연 재료를 이용해 간식을 만들어주는 것이 좋다. 또 친구들과의 모임 등으로 어쩔 수 없이 패스트푸드나 인스턴트 음식을 먹게 될 경우에는 주된 요리인 피자, 튀긴 닭고기보다는 샐러드 등을 많이 먹게 한다.

비타민 섭취를 늘린다

비타민은 신체 조직을 복구시키는 작용을 한다. 뿐만 아니라 산화방지제 역할을 하고 특히 면역력을 높이는 데 도움이 된다. 따라서 환경호르몬으로 인해 면역력이 약해지기 쉬운 아이들에게 비타민을 섭취하게 해서 건강을 지킬 수 있게 해야 한다. 야채류, 감자, 천연 과즙 등에 포함된 천연 비타민을 많이 섭취하는 것이 좋다.

잠들기 전 샤워를 한다

외출을 하고 난 뒤 손발을 씻는 것은 물론 잠들기 전에 샤워를 해서 아이의 몸을 항상 청결하게 하도록 한다. 또 잠들기 전에 샤워를 하면 혈액순환이 잘되어 성장호르몬 분비에 도움을 준다.

실내에서 식물을 키운다

실내에서 식물을 키우면 공기 정화는 물론 습도 조절까지 될 수 있어 일석이조의 효과를 얻을 수 있다. 잎이 커다란 관엽식물을 두면 습도 조절을 하는 데 도움이 되는데, 관엽식물은 광합성을 많이 해서 뿌리로 빨아들인 물을 다시 내뿜어 방안의 습도를 조절해주기 때문이다. 그리고 이런 식물들은 해로운 공기와 화학물질을 없애고 냄새를 흡수해서 실내 공기를 맑게 해주는 효과가 있다. 단, 식물이라고 해서 모두 다 좋은 게 아니다. 잎이 두껍거나 꽃이 없고 늘 푸른 상태로 있는 것이 좋은데, 벤자민, 고무나무, 스킨다부스, 관음죽 같은 것이 대표적이다.

전자파를 조심한다

전자파에 노출되면 면역기능은 물론 집중력 저하, 정서 불안 등 두뇌 발달에도 문제를 일으킬 수 있다. 따라서 전자파를 발생시키는 물건은 조심시켜야 한다. 우선 아이가 가장 많이 접하게 되는 텔레비전은 뒷면으로 나오는 전자파가 강하다. 따라서 설치할 때 뒷면이 벽을 향하도록 하고 텔레비전 뒷벽이 아이 방일 경우에는 다른 곳에 설치하도록 한다. 시청할 때의 거리는 1m 이상 떨어진 것이 바람직하며 1시간 정도 시청한 경우에는 10분 정도 휴식을 취하도록 한다. 컴퓨터 모니터 역시 텔레비전과 마찬가지로 뒷면에서 나오는 전자파가 강하다. 이런 전자파는 거리가 멀어지면서 약해지기 때문에 되도록 컴퓨터나 모니터에서 멀리 떨어져 있게 한다. 컴퓨터를 사용할 때도 마찬가지로 모니터와 거리를 두고 사용하는 것이 좋고 1시간 이상 사용할 경우에는 10분 정도 휴식을 취하는 등 시간을 두고 다시 사용하도록 한다. 그리고 요즘 많이 사용하는 휴대폰에서도 전자파가 많이 나오기 때문에 되도록 사용을 자제시킨다.

방 구석구석에 숯을 놓는다

숯은 특히 새집에 좋은데 냄새를 없애주는 것은 물론 숯에 있는 작은 구멍들에 화학물질이 들어가서 나오지 못하게 한다. 따라서 탈취작용은 물론 항균작용까지 해준다. 숯을 놓은 뒤에는 방문을 닫아서 공간을 밀폐시키면 효과가 더욱 좋아진다.

천연 살충제를 사용한다

모기, 파리 등을 없애기 위해 사용하는 살충제 역시 천연 제품이 좋다. 살충제는 독성 기체로 이루어져 아이 신경계통에 장애를 일으킬 수 있기 때문이다. 따라서 살충효과가 뛰어난 은행잎, 고춧가루, 붕산 등을 사용하는 것이 아이 건강에 도움이 된다.

가죽소파 사용을 자제한다

가죽은 천연 가죽이라고 해도 가공 과정에서 포름알데히드와 염화메틸렌 등 유해물질을 사용하기 때문에 맹독성 기체가 발생할 수 있다. 따라서 가죽소파 사용을 자제하고 천연섬유로 만들어진 소파를 사용하는 것이 현명하다.

가격 하락기, 부동산 잘 팔기

가격 하락기, 부동산 잘 팔기

<자료출처> 부동산 114

여기저기서 불황의 골이 깊어 가고 나홀로 상승세를 지속하던 부동산시장도 급강하하기 시작했다. 98년 IMF체제라는 환란 속에서 부동산가격 폭락을 경험했지만 다시 급등하기 시작하면서 가격하락에 대한 불안감은 기억저편으로 사라졌다. 그러나 최근에는 거래시장이 전면동결 되면서 실수요자들마저 처분이 어려워 분양 받은 아파트 입주를 못해 발만 동동 구르고, 세입자 유치도 힘겨워 지면서 다시 악몽을 떠올리는 사람들도 하나 둘 늘어나고 있다. 집값 상승에 가슴 뿌듯했던 시절이 지나가고 있는 것이다.

10.29 부동산종합대책 이후 쏟아져 나온 각종 규제 정책들로 인해 미래에 대한 기대감이 사라지면서 투자심리만 위축된 것이 아니라 실수요자들조차 움직이려 하지 않는다.
재산세도 크게 올랐고 종합부동산세 도입도 예고 되어 있다. 호황기 투자전략은 얼마나 오를 것 인지에만 관심이 쏠려 있었다. 그러나 가격 하락할 조짐이 보이는 지금은 세금인상분 등 늘어나는 경비부담을 꼼꼼히 따져보고 자산 처분전략을 세워야 할 때이다. 보유한 부동산의 환금성을 높이기 위한 대책을 수립하는 쪽으로 관심을 바꿔야 한다.

부동산 잘 팔기는 부동산 잘 사기만큼 어렵다. 잘사는 것은 돈 있으면 가능하지만 잘 팔기는 자금여력으로 해결할 수 있는 일이 아니기 때문에 더욱 어렵다고 볼 수 있다.

남들보다 경쟁력이 있어야 상품은 팔린다. 부동산 역시 예외는 아니다. 남들이 5억에 매도가 희망가를 제시했다면 그보다 낮춰야 먼저 팔 수 있다. 만약 내가 지금 투자한다면 어떻게 접근할 것인가를 먼저 생각해보자.

급격한 환경변화로 투자수요가 급격히 위축되었지만 내집장만, 평수 늘려가기를 고려하는 실수요층은 여전히 존재한다. 가격하락을 감안해도 리스크가 없다고 판단된다면 투자자는 있다. 가격하락의 최대폭을 가늠해보고 먼저 매도 희망가를 조정하는 결단이 필요하다.

옛 영화에 대한 미련은 타이밍을 놓치게 만들 수 있다. "한달 전까지 10억하던 물건인데, 어떻게" 라는 미련은 결국 가격이 바닥을 칠 때까지 처분할 수 없게 만들 수도 있다. 특히 실 입주자보다 투자자들의 보유분이 많은 신축 단지라면, 실수요자들이 구매할 수 있는 가격대까지 미리 끌어내려 처분하는 전략이 지금부터 발생할 경비부담을 최소화 하는 방안이 될 수 있을 것이다.

부동산거래] 등기부 등본 보는 법

[부동산거래] 등기부 등본 보는 법

<자료출처> 부동산 114

부동산 등기란?
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에 게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소 유권은 "병"이 취득하게 된다.

등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

등기부등본의 확인사항
등기부 등본의 구성



등기부등본상 권리관계 분석

가). 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항


나) 권리분석 대상물의 기본적 확인사항


※ 넓은 의미의 권리분석
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이 같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

[부동산거래] 매매계약서작성요령

[부동산거래] 매매계약서작성요령

<자료출처> 부동산114

<계약체결 및 계약서 작성요령>

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.


<계약시 확인할 사항>

① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인

② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인

③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서

④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인



<계약서 내용 중 확인 사항>

① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등

<계약서 작성요령>

① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

< 잔금지급시 유의사항>

① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.




<계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항>

① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용


<소유주 확인>

중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.

위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.

위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.


<해약 및 해약금>

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.

계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.

① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다. 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에 일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써 만 해제가 가능하다.

그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다.