낙타, 바늘구멍을 통과하다!

낙타, 바늘구멍을 통과하다!

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수도권 2기 신도시 가운데 최대어로, 실수요자는 물론 투자자들에게도 '꿈의 무대'가 될 판교신도시 분양이 내년부터 본격 시작된다.

판교신도시는 서울 강남에서 10㎞밖에 떨어져 있지 않은 최적의 입지조건을 갖추고 있어 수도권 전 주민이 입성을 노리고 있을 정도로 표현된다. 특히 신규분양시장을 포함한 전체 부동산시장이 가라앉은 상황속에서도 판교만큼은 다른 양상을 띨 것이란 기대감이 팽배하다.

동시에 어느 정도의 불안감도 내재돼 있는 것도 사실이다. 무엇보다 첫 분양이 실시될 내년 상반기중 원가연동제와 채권입찰제(택지) 시행에 따른 실제 분양가 수준이나 그에 따른 시세차익 정도가 여전히 불투명하다는 점이다.

여기에 위헌소지가 말끔히 해결되지 않았지만 건설교통부가 투기수요 억제와 과열양상을 막기 위해 주택법 시행령에 입주후 일정기간 매매를 금지하는 규정을 둘 예정이란 점도 달갑지 않은 소식이다.

아직 분양일정이 유동적이지만 로또복권 당첨에 필적할만한 판교 입성을 위한 수요자들의 관심은 가히 폭발적이다. 또다른 부동산 대박을 노리는 수요자들의 부푼 꿈이 후끈 달아오르고 있는 셈이다.

◇얼마나 공급되나〓판교에서 공급될 주택수는 총 2만9700가구. 이 가운데 2700여가구가 단독주택으로 구성되며 나머지 40여개블럭에서 2만7000여가구가 아파트 등 공동주택으로 지어진다.

내년 6월 우선 선보일 물량은 신도시 동쪽에 들어서는 5000가구. 전체 공급가구수의 17%에 해당되는 물량이다.

이후에는 △2006년 1만2000가구 △2007년 1만가구 △2008년 2700가구 등이 연차적으로 공급된다. 때문에 내년에 청약통장에 가입해도 1순위 청약이 가능하다.

평형별 물량은 실시계획과 함께 별도의 택지공급승인을 받은 후 확정되기 때문에 아직 정확한 숫자는 알 수 없다. 다만 유형별로는 전용면적 18평(60㎡)이하 국민임대주택이 6000여가구 가량 들어설 예정이다.

◇분양가 얼마나 될까〓무엇보다 원가연동제와 채권입찰제가 변수다. 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평(85㎡)이하 중소형 평형의 경우 분양가 주요 항목비용이 공개됨에 따라 분양가격이 낮아질 수 있다. 그러나 채권입찰제를 실시하는 그 이상 평형대는 상대적으로 분양가가 높아질 공산이 크다.

때문에 당초 중소형 평형은 인근의 분당 아파트값 평균시세에 맞춰 평당 1000만∼1100만원선에서 결정될 것으로 예상됐지만 원가연동제 적용으로 이보다 20∼30% 가량 떨어진 평당 700만∼800만원선에서 책정될 것이란 게 대체적인 시각이다.

반대로 채권입찰제가 적용되는 중대형 아파트의 경우 당초 예상 분양가(평당 1100만∼1200만원선)보다 20∼30% 높아진 평당 1400만∼1500만원선에서 결정될 것으로 보인다.

따라서 25.7평 이하 중소형 아파트에 당첨될 경우 많게는 배 가량의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 예상하는 견해가 많다.

다만 건설업체가 분양가격을 임의대로 마구 올릴 수 있겠느냐는 지적도 나오고 있다. 유니에셋 김광석 팀장은 "단정지어 말할 수는 없지만 중소형 아파트의 분양원가가 항목별로 공개되는 시점에서 중대형 평형의 경우 아무리 채권입찰제를 적용했더라도 분양가를 마냥 올릴 수만은 없을 것"이라고 말했다.


◇청약전략, 어떻게 짜나〓청약통장이 있더라도 성남시 거주자이거나 무주택 우선공급 해당자, 청약저축 장기가입자 등을 제외한 나머지의 경우 당첨 확률이 크게 떨어진다. 게다가 공급이 일시에 이뤄지는 것이 아니라 당첨되지 않은 통장 소유자의 경우 청약 회수에 제한이 없기 때문에 당첨 가능성을 더욱 낮추게 될 것으로 보인다.

때문에 각자 조건에 맞는 청약전략을 미리 짜두는 것이 필수다. 6000여가구가 공급되는 국민임대주택의 경우 성남 거주자에게만 청약 기회가 주어진다. 따라서 이외 지역의 경우 나머지 일반분양아파트를 노리는 편이 낫다.

원가연동제가 실시될 공산이 큰 전용면적 25.7평 이하 중소형 평형의 경우 성남거주자에 30%가 우선공급되고 이 가운데 75%가 무주택우선공급 물량으로 배정된다. 성남거주자는 자격요건이 맞으면 청약우선권이 주어지며 당첨이 안되더라도 다시 일반 1순위에서 기회를 잡을 수 있다.

그러나 성남에 거주하더라도 청약통장이 없는 경우 가입후 2년이 지나야 1순위 자격이 주어지기 때문에 오는 2007년이후 분양물량이라도 받으려면 당장 통장을 만들어야 한다.

서울 및 경기(성남제외)거주자의 경우 목적에 따라 방법을 달리해야 한다. 청약저축 가입자는 부금이나 예금으로 바꿔야 청약 기회를 잡을 수 있다. 청약부금 1순위자로 무주택 우선조건을 갖춘 경우 전용면적 25.7평 이상을 청약하려면 예금으로 통장을 전환해야 한다. 통장 자체가 없는 서울 및 경기 거주자는 지금 당장 통장을 만들면 2007년이나 2008년에 분양될 막차는 탈 수 있다.

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