경기도 용인 동부권에 가면 그 흔한 토지 규제 하나 없다. 주변은 토지거래허가구역, 혹은 토지투기지역이라는 족쇄가 채워져 있어도 이곳만은 땅을 사고 파는 데 제한이 없다. 규제의 바다에 떠있는 투자의 피난처 같다. 용인시 삼가.역북.고림.김량장동, 양지.모현.포곡.백암면 일대의 얘기다. 용인 전체 면적(592㎢)의 절반이나 된다.
양지면 A부동산 중개업소 사장은 "서울에서 가까운 요지에 아직도 토지 거래 규제가 없는 곳이 있느냐며 고개를 갸우뚱거리는 사람이 많다"고 말했다.
이러다 보니 땅 투자자들이 이쪽에 눈독을 들인다. 주변 지역은 땅값이 정체 상태를 보이지만 이곳만은 값이 오른다. 기획부동산(땅을 대량으로 사들인 뒤 소액 투자자에게 비싼 값에 쪼개 파는 업체)까지 설친다.
중앙일보의 ‘용인 동부 어? 규제가 없네’ 기사에서 |
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올 상반기 토지거래허가구역 허가면적은 모두 9만4천필지로 지난해 같은 기간의 6만2천필지에 비해 무려 51.8% 증가했습니다. 연말까지 올해 토지거래 허가건수는 사상 최고였던 지난해 14만4천건을 훨씬 넘는 20만건에 달할 것으로 보입니다.
특히 올해는 토지거래 허가구역이 크게 늘지 않았음에도 거래건수가 크게 증가했다는 점에서 토지거래가 그만큼 활발하다는 것을 보여주고 있습니다.
하지만 올 상반기 토지 가격은 신행정수도 이전지역이나 배후지역인 연기 공주 천안 아산 등과 2기 수도권 신도시 지역인 화성 파주 성남 등에 한해 집중적으로 올랐습니다.
집보다 땅을 먼저 사야 하는 것은 아니지만 부동산 투자자로서 주택부문에 집중된 투자비중을 토지쪽으로 분산시킬 필요는 있다고 봅니다.
토지 초보 투자자가 반드시 알아야 할 4가지를 정리했습니다.
내가 확인한 것만 믿는다.
강남에는 수백명의 영업사원을 두고 1년 내내 땅만 파는 기획부동산이 있습니다.
개발계획을 내세워 적은 돈으로 투자하면 원금대비 2~4배 수익을 올릴수 있다며 주로 전화를 통해 영업을 합니다. 이들은 토지 매매계약만 한 땅을 쪼개 파는데 평당 1천원짜리 쓸모없는 땅을 사서 2만~3만원에 파는 경우도 있습니다.
개발계획은 지방자치단체 담당부서로 확인하는 것이 좋습니다. 지자체 차원에서 개발계획이 있더라도 예산 등의 문제로 취소되는 경우도 많아 실행가능성도 따져봐야 합니다.
또 기본적으로 등기부등본, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 토지이용계획확인원 등 공부(公簿) 서류를 통해 권리관계 및 토지의 현황, 용도 등을 확인해야 합니다.
땅값도 외지인에게 터무니 없는 가격을 제시하는 경우가 많습니다. 주로 매도자를 대리하는 중개업자가 끼어있을 경우 속칭 인정작업(매도자 희망가에 자기 이윤을 붙여 파는 행위)을 하는 경우가 많으므로 반드시 현장확인을 통해 적정가를 판단해야 합니다.
매입할 경우 중개업자 말만 믿지 말고 가능하면 실소유자를 직접 만나 매도가 확인하는게 바람직합니다. 잔금 시점에 바로 명의변경이 가능한지도 체크해야 합니다.
개발압력이 높은 땅을 매입하라
토지를 투자한다면 환금성이 보장되는 땅을 매입해야 합니다. 막연히 여러 가지 용도로 활용할수 있다는 생각으로 투자를 하면 백전 백패 합니다.
공부 서류를 통해 지목과 용도를 확인하고 개발가능한 땅인지를 확인해야 합니다. 이와함께 거래가 제한적인 토지거래허가구역인지, 실거래가로 양도세를 납부해야 하는 토지 투기지역인지를 확인하는 것은 기본입니다.
환금성이 보장되는 땅이란 일정시간이 흐르면 개발이 될 수 밖에 없는 땅을 말합니다. 구체적으로 말하면 인구 1백만이상 도시 주변으로 개발계획에 따라 개발할 수밖에 없는 땅이 이거나 교통 개선 등으로 수도권으로 편입될 가능성이 높은 도시, 신도시 및 신행정수도 주변이 해당됩니다.
결국 개발압력이 높은 도시 주변 땅을 사야 하는데 개발압력이 높은 땅인지, 아닌지를 분별할수 있는 펀더멘털(기초체력)을 스스로 키워야 합니다.
믿을수 있는 나의 전문가를 확보하라
토지 투자는 아파트와 달리 규제위주의 법률체계가 복잡하고 수익성 토지인지를 판단하기도 매우 힘듭니다.
토지 관련 법만 1백여개에 달하고 국토5개년 계획 등 장단기 토지 개발계획도 부지기수 입니다.
선계획 후개발을 위해 도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법)을 제정, 2003년 1월부터 시행되고 있다는 사실을 알고 있는 투자자가 얼마나 될까요?
또 준도시지역과 준농림지역을 폐지하고 관리지역으로 지정하고 2005년까지 용도지역 체제개편을 통해 관리지역을 3개 관리지역(보전·생산·계획)으로 세분하는 것은 알고 있나요?
스스로 관련법을 이해하고 투자전략을 세워 개발가능한 환금성있는 땅을 매입하기란 쉽지 않습니다.
투자기간내 목표수익을 달성할수 있는 환금성있는 땅을 찾아 계약까지 하려면 1년이상 친밀한 관계를 유지하고 있는 토지투자 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 전문가가 없다면 먼저 인적 네트워크를 구축하는게 중요합니다.
투자는 반드시 여유자금으로 하라
토지투자는 투자리스크가 아파트보다 훨씬 큽니다. 또 단기투자라고 하더라도 최소한 2년이상 보유해야 합니다. 환금성이 그만큼 떨어지기 때문에 여유자금으로 해야 초조해 하지 않습니다.
2005년부터 종합부동산세가 시행되면 토지보유자에게 일정액이상 전국 토지를 보유하는 사람에게는 종전 종합토지세보다 더많은 누진세가 부과될 예정이므로 실투자비는 보유기간이 길수록 늘어나게 됩니다.
공동투자든 단독투자든 일정 시세차익을 얻기위해선 보유기간이 5년이 넘는 경우도 다반사이므로 반드시 여유자금으로 투자해야 성공적인 투자수익을 올릴수 있습니다. |
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