내일 준비

준비된 노후는 아름답다 - 행복한 인생 설계 프로젝트, 개정판 ㅣ 삼성투신 투자에세이 1
송양민 지음 / 삼성경제연구소 / 2008년 12월

1. 우리나라 인구는 2018년 4934만 명으로 정점에 도달한 뒤 감소세로 돌아선다. 2019년부터 인구증가율이 마이너스로 돌아선다는 얘기다. 현재의 예상으로는 우리나라 인구는 2030년에 4,863만명, 2050년에는 4,234만 명으로 줄어들 것으로 전망된다.

2. 고령화의 진전에 따라 우리나라 인구는 2022년부터 여자가 남자보다 더 많아지게 된다. 이는 여자가 남자보다 6~7세 정도 더 오래 사는 데 따른 결과이다. 2005년 현재 우리나 총인구 4,814만명 가운데 남자는 50.3%, 여자는 49.7%다.

3. 출산율 하락에 따라 유소년 인구(0~14세)와 생산가능인구(15~64세)는 감소세를 보인다. 유소년 인구는 2005년 현재 총인구의 19.2%를 차지하고 있으나, 2050년에는 8.9% 수준으로 하락할 전망이다. 또 총인구의 71.7%를 차지하고 있는 생산가능인구는 2016년 73.4%로 정점을 기록한 뒤 점차 감소하여 2050년에는 53.0%로 낮아질 전망이다.
-44쪽

4. 유소년 인구와 생산가능 인구가 감소하는 것과는 달리, 65세 이상 고령인구는 계속 늘어난다. 고령인구 비율은 2005년 9.1%에서 2018년 14.3%로 높아져 고령사회에 진입하고, 2026년부터는 20.8%로 높아져 초고령사회에 접어들게 된다.

5. 2005~2010년 우리나라 기대수명은 79.1세로 선진국 평균수준(76.2세)을 웃도는 수준이나, 일본(82.8세) 스웨덴(80.8세)보다는 낮은 수준이다. 그러나 2045~2050년에 이르면 평균수명은 85.7세에 도달하여, 선진국 평균수준(82.1세)보다 높아질 전망이다.
-44쪽

일반적으로 40,50대는 다른 연령층에 비해 자산(부동산과 유가증권) 투자 욕구가 강한 세대인데다 현금 동원 능력도 큰 계층이다. 현재 우리나라 전체 인구에서 40,50대 인구가 차지하는 비중은 약 28%이다.

이 수치가 앞으로 상당 기간 계속 증가해 2015년에는 32.5%로 최고치를 기록한 다음, 이후 완만한 하락세를 보일 것으로 전망되고 있다.
-47쪽

주택연금에 가입한 뒤 부부 중 1명이 사망하면, 남은 배우자가 같은 액수의 생활비를 매달 타게 된다. 단 자녀들이 상속 포기를 해서 한쪽 부모가 주택 지분을 100% 전부 가질 수 있도록 해주는 절차가 필요하다. 자녀와 공동 상속하게 되면, 주택연금은 계약이 바로 취소되기 때문이다.
-145쪽

헬스테크의 첫 번째 타깃은 혈관의 건강이다. 혈관이 막히거나 딱딱해지면 치명적인 심혈관질환(협심증, 심근경색 등)과 뇌혈관질환(뇌경색, 뇌출혈 등)이 생긴다.

지매의 발생 원인을 보면, 절반 정도는 뇌졸중의 후유증으로 생기는 혈관성 치매다.

신장병, 실명, 발기부전 등도 혈관의 문제에서 비롯된다.
-213쪽

가치라는 수정을 물고가는 개미가 되자

한국의 개미들을 위한 워런 버핏 따라하기 - 가치투자, 한국에서 이렇게 하면 된다
조용준 지음 / 부키 / 2010년 6월

이처럼 가치투자는 단기간에는 틀리고, 주가는 항상 그 추세를 따라 가는 것처럼 보인다. 그래서 많은 사람들이 단기적인 결과만을 기대하면서 모멘텀 투자를 좇는다.

하지만 기업의 가치로 따지면 결국 시간이 지나면서 지나치게 하락한 주가는 오른다. 2009년 2분기에 들어서면서 미국 주식시장은 상승하기 시작했다. 결국 언론은 버핏이 현명했고, 가치투자가 가장 안전하게 높은 수익률을 올리는 방법임을 인정했다. -11쪽

버핏이 투자가들에게 주는 충고인 가치투자의 다섯 가지 원리를 살펴보자.

첫째, 기업의 가치와 주가는 다르다는 점이다. 주가를 곧바로 기업의 가치라고 생각하지 말고 저평가된 기업을 찾아야 한다.

둘째, 복리의 마술을 믿어라. 세상 이치가 그렇듯 꾸준한 노력이 어느 순간 큰 결과를 가져온다. 연간 20%의 수익률은 높다고 느껴지지 않지만 이자에 붙는 이자, 즉 복리는 시간이 지날수록 큰 효과를 가져온다. 복리의 마술이 세계 최고의 부자를 만든다.

셋째, 경제적 해자가 있는 좋은 기업을 찾아라. 경제적 해자는 기업의 독점적인 경쟁력을 말한다. 독점력이 있는 기업은 주주들이 잠자고 있을 때도 돈을 벌어 주는 좋은 기업이다.


넷째, 안전마진을 확보하라. 버핏의 첫째 원칙은 원금을 잃지 않는다이다. 변동성이 큰 주식시장에서 안정적으로 수익을 올리려면 기업의 가치를 분석하고 주가가 하락했을 때 안전마진을 확보할 수 있는 좋은 가격에 주식을 투자해야 한다............

다섯째, 장기투자를 하라. 버핏은 자신의 투자를 스노볼이라고 표현했다. 그만큼 주식투자는 동업한다는 마음으로 장기투자를 해야 한다는 것이다.
-28쪽

버핏의 스승 벤저민 그레이엄은 가치투자를 이렇게 정의했다. "투자란 철저한 분석을 기초로 원금의 안정성과 적정한 수익을 약속하는 것이다." 이 말은 오늘날까지도 가치투자의 기본개념으로 소개되고 있다.

.......

첫째, 투자는 철저히 기업의 가치분석을 기초로 해야 한다는 것이다....묻지마 투자를 경계하는 말이다.

둘째, 원금의 안정성을 기준으로 투자해야 한다는 것이다. 분석에 기초해 기업가치를 판단한 뒤 충분히 안전할 때 투자해야 한다. 기업의 청산가치보다 50% 가까이 저평가되었을 때 매입한 뒤 장기보유해야 원금 손실 가능성이 없다.

섯째, 적정한 수익을 기대하라는 것이다. 이 말은 적정하지 않은 남ㄱ연한 고수익을 기대하지 말라는 뜻과도 통한다. 즉, 투자하려는 기업이 무엇을 하는지 모른채 막연히 높은 수익을 기대하는 것은 투기일 뿐이다.


-29쪽

버핏은 기업의 가치를 순자산가치와 성장가치를 합한 것으로 생각했다.

순자산가치는 대차대조표라는 장부상에 나타나는 정량적인 가치를 말한다. 벤저민 그레이엄이 정의한 가치다. 하지만 버핏은 기업의 가치를 순자산가치로만 판단할 수 없다고 생각했다. 그래서 순자산가치에 성장가치를 포함시켰다. '순자산가치+성장가치'가 바로 버릿이 생각한 기업의 가치다.

성장가치는 대차대조표상에는 나타나지 않는다. 엉업보고서와 시장 전망 보고서 등 또다른 형태의 기업 및 산업 분석자료를 통해서 얻을 수 있다.
-42쪽

PBR은 개별기업의 자산가치와 주가를 비교하는 수치지만 주식시장 전체에 적용해 볼 수도 있다. 코스피 등록기업 전체의 자본총계 합과 시가총액을 비교해 보면 되기 때문이다. 이를 통해 주식시장 전체가 저평가되었는지, 고평가되어 있는지 파악할 수 있고 적저란 투자시기를 저울질할 수도 있다.

.....PBR이 낮은 구간은 주가가 크게 떨어진 구간이다. 모두 경제전망이 불투명하여 투자를 회피한 시기였다. 하지만 조금 더 자세히 살펴보면 PBR이 1배 이하로 떨어진 이듬해에는 반드시 주가가 큰 폭으로 회복되었음을 알 수 있다.

.....하지만 과거 사례를 보면 이론적으로 PBR이 1배 이하로 하락하면 시간을 두고 PBR 1배 이상으로 반드시 회복한다는 확신을 가질 수 있다. 개별기업의 주가가 자산가치 이하로 하락해도 저평가라고 할 수 있는데 주식시장 전체 기업의 주가가 순자산가치 이하로 하락한다는 것은 지나치게 저평가된 것이다.
-48쪽

어떤 주식을 사야 했는지에 대한 선택 기준을 차례로 공부할 필요가 있다. 우선 자산가치, 특히 요즘과 같이 불안한 환경에서 가장 확실한 기준은 순현금이 많이 회사다. 그중에서도 주식의 총가치인 시가총액보다 회사의 순현금(총현금-총차입금)이 큰 기업은 가장 안전하고 저평가된 기업이라 할 수 있다.

.....순현금이 시가총액보다 크다는 것은 극단적인 상황에서도 주주는 항상 이익을 얻을 수 있다는 말이다.....기업이 보유하고 있는 순현금을 파악하려면 기업의 재무제표 중에서 대차대조표를 살펴봐야 한다. 순현금은 기업이 가지고 있는 현금이나 현금성 자산에서 갚아야할 부채를 뺀 돈이다. 순현금=총현금 - 총차입금
-52쪽

물론 순현금이 많다는 것이 반드시 좋은 것은 아니며 투자의 절대적인 조건도 아니다. 순현금이 많은 기업은 현금을 투자할 마땅한 투자처가 없거나 저성장산업, 사양산업일 수도 있다. 자본의 수익률 면에서 볼 때도 현금을 그냥 가지고 있는 것은 매우 불리하다. 사업에 돈을 투자해서 이익을 올리는 것이 아니라 금융이자만 얻을 수 있기 때문이다.

그렇기 때문에 순현금이 많은 기업들은 영업 상황을 나타내는 매출액이나 성장률, 영업이익률 등의 지표를 반드시 함께 확인해 봐야 한다. 매출액이나 성장률, 영업이익률은 매년 줄어드는데 현금만 많이 쌓아둔 기어이라면 사양산업일 가능성이 높다.
-57쪽

주가와 관련한 수치 지표 중 버핏은 자기자본이익률을 경영실적 평가의 가장 중요한 기준으로 꼽았다. ROE는 정해진 자본으로 얼마나 이익을 창출할 수 있는지 보여주는 지표다. 즉, 주주가 맡긴 돈을 사업활동을 통해 얼마나 잘 운용하고 있는지 보여준다. ROE는 주주들이 직접 투자한 돈인 자기자본 중에서 회자 전체의 이익이 차지하는 비중이다.
-62쪽

최근 3년 평균 시가배당률이 채권금리를 크게 상회하는 평균 7.06%와 5.57%를 기록했다. 또 이익도 꾸준히 증가하고 있어서 장기적인 주가 상승도 기대된다. 결국 평균 배당수익률로도 채권금리를 이기는 주식이 있다면 우리는 그런 주식에 주목해야 한다.
-71쪽

기업의 순이익을 전체 주식 수로 나눈 것이 주당순이익, 즉 EPS다. EPS란 단순히 기업의 이익 총액이 아니라 주식 수로 나눈 1주당 가치로, 개별 주가와 비교한 이익이기 때문에 주식투자자 입장에서 반드시 고려해야 하는 수치 중 하나다.
-74쪽

PER의 역수는 주식투자수익률

PER를 통해 간단하게 주식투자수익률을 예상할 수 있다. PER는 주가에서 이익이 차지하는 비율이기 때문에 이를 분자와 분모를 뒤집은 역수가 곧 주식의 투자수익률이 된다.

주당순이익/주가=주식투자수익률

..........주가와 수익의 관계에서, 고정된 수익에 대해서 일정한 주가수익률을 얻어야 한다면 역산으로 적정 주가를 산출할 수도 있다. 예를 들어 한 기업의 회사채 수익률이 6%라고 가정하자. 회사채를 사지 않고 주식투자에 직접 나선다면 최소한 주식투자로 인한 수익률이 6%는 넘어야 한다. 이 회사가 주당 1천원의 이익을 내고 있다면 주가가 얼마가 돼야 6%의 수익률을 올릴 수 있을까? 앞의 공식을 가져와서 숫자를 대입해보면 다음과 같다.

주가(x)/주당순이익(1천원)=주식투자수익률

즉, 주가는 1000/0.06. 1만 6,670원이 된다.
-76쪽

우선 배당수익률부터 살펴보자. 배당금은 기업이 영업 활동으로 벌어들인 이익의 일부를 주주들에게 그 지분만큼의 비율로 나눠 주는 것이다. 배당을 많이 준다는 것은 그만큼 기업이 한 해 동안 영업을 효율적으로 했다는 의미다.

한 해 동안 벌어들이 돈이 전혀 없다면 주주들에게 배당의 형태로 돌려줄 이익이 한 푼도 발생하지 않는다. 하지만 이익이 발생했다고 반드시 배당이 주어지는 것은 아니다.

.........배당금의 수준을 알아보려면 배당수익률을 눈여겨봐야 한다. 배당수익률은 현재의 주식가격과 비교한 배당금의 수준을 보여 주는 수치다. 주당 배당금을 주가로 나눈 후 여기에 100을 곱하면 된다....배당수익를을 시가배당률이라고도 표현하기도 한다. 요즘은 모두 시가배당률로 계산하기 때문에 별도로 시가 배당률이라는 표현을 쓰지 않는 편이다.
-81쪽

그레이엄의 3가지 저평가주 판단 기준

1. 주가가 주당 순현금성 자산가치의 70% 이하일 때
2. 주가 수익률이 우량채권 금리의 2배 이상일 때
3. 주식의 배당수익률이 우량채권 금리의 70% 이상일 때
-97쪽

시장점유율은 그 회사의 사업보고서를 살펴보면 된다.....사업보고서 중 반기보고서 가운데 2번 항목 '사업의 내용'이다. 이 항목 안에는 업계 현황, 사업 현황, 주요 제품 및 서비스, 생산 및 설비에 관한 사항 등 해당 회사의 상세한 사업 현황 자료가 포함되어 있다.

..........

두번째로 영업이익률 추이를 보아야 한다. 영업을 통해서 얼마나 이익을 내고 있는지, 또 이익률이 안정적인지 파악하려는 것이다. 영업 이익률은 말 그대로 전체 매출액에서 영업이익이 차지하는 비율을 말한다. 영업 이익률은...최소한 5년 정도의 영업이익률 데이터를 뽑아서 평균을 낸 수치를 확인해야 한다. -114쪽

고전도 읽기 나름

3분 고전 - 내 인생을 바꾸는 모멘텀 ㅣ 3분 고전 1
박재희 지음 / 작은씨앗 / 2010년 11월

치열한 경쟁 속에서 살아가는 현대인들에게 박재희 교수의 [3분 고전]은 이통(耳通)을 넘어 심통(心通)으로, 나아가 기통(氣通)으로까지 발전시키는 소통의 지짐서이며 지지와 지족을 습득하게 하는 행복서입니다.

-(주)한국그런포스펌프 대표이사 이강호-0쪽

장자가 이 고사에서 말하고자 하는 최고의 투계는 목계(木鷄)입니다.

목계가 되는 데는 세 가지 조건이 있습니다.

첫째, 자신이 제일이라는 교만함을 버려야 합니다. 둘째, 남의 소리와 위협에 민감하게 반응해서는 안됩니다. 셋째, 상대방에 대한 공격적인 눈초리를 버려야 합니다.

교만과 조급, 그리고 공격적인 눈초리를 완전히 평정한 사람의 모습이 목계의 덕을 가진 모습니다.
-63쪽

한나라 무제 때 곽거병이란 장군은 병사들의 떨어진 사기를 독특한 방법으로 다시 일으킨 것으로 유명합니다. 3만명의 병사를 이끌고 서역을 정벌하러 나갔던 곽 장군은 병상들의 사기가 떨어졌을 때 중앙의 황제인 한무제가 전장으로 보내온 술 한병을 이용하여 그들의 사기를 끌어올립니다. 병사들을 오아시스에 모이게 하고 병사들이 보는 앞에서 술을 타며 이렇게 외칩니다.

"이 물은 더 이상 물이 아니라 황제가 우리에게 내려준 술이다. 우리 이 술을 함께 마시고 황제의 은혜에 보답하자!"

비록 술 한병을 섞은 물이었지만 단순한 물이 아니라 황제가 하사한 술이었습니다. 자신 혼자 마시는 것을 포기하고 병사들과 함께 하려는 장군의 따뜻함이 녹아 있는 술이었습니다. 병사들은 눈물을 흘리며 전의를 불태웠고, 결국 서역정벌에 성공하여 돌아왔다고 합니다.

그 후 그 오아시스의 이름을 주천(酒泉)이라고 부르게 되었고, 지금은 서역 실크로드로 들어가는 인구 20만 명의 중요한 도시가 되었습니다.
-92쪽

그런데 아침에 도를 얻으면 저녁에 죽어도 여한이 없다는 이 구절에 의문이 하나 남습니다. '그럼 낮에 뭐할까요?' 도를 깨닫는 것이 그토록 원하던 인생의 목표혔다면 아침에 바로 죽어도 괜찮다고 해야지 왜 낮을 지나 밤까지 기다렸다가 죽어도 좋다고 하느냐는 것입니다.

아침에 그토록 원하던 지위를 얻고, 부를 얻고 명예를 얻었다면 여러분들은 낮에 뭐하시겠습니까?

........."나눠야지요! 제가 가진 부와 명예를 다른 사람과 나누는 시간으로 삼겠습니다." 공자가 이 대답을 들었다면 자신의 마음을 헤아렸다고 했을 것입니다. 공자는 아침에 도를 깨닫고 낮에는 그 도를 전파하려고 하였습니다. 그는 세상을 돌아다니며 자신의 꿈과 이상을 전하는 데 인생의 많은 부분을 사용하였습니다. 깨달음도 아름답지만 그 깨달음이 남에게 전파되었을 때 더욱 의미 있는 것입니다.
-94쪽

바다를 지키는 신, 약(若)은 황하의 신, 하백에게 3가지 충고를 해 줍니다.

'우물 속에 있는 개구리에게는 바다에 대하여 설명할 수가 없다. 그 개구리는 자신이 살고 있는 우물이라는 공간에 갇혀 있기 때문이다.

한 여름만 살다 가는 여름 곤충에게는 찬 얼음에 대해 설명해 줄 수가 없다. 그 곤충은 자신이 사는 여름이라는 시간만 고집하기 때문이다.

편협한 지식인에게는 진정한 도의 세계를 설명해 줄 수 없다. 그 사람은 자신이 알고 있는 가르침에 묶여 있기 때문이다.'

장자는 이 고사를 통해 3가지 집착과 한계를 파괴하라고 충고합니다. 첫째, 자신이 속해 있는 공간을 파괴하라! 둘째, 자신이 살아가는 시간을 파괴하라! 셋째, 자신이 알고 있는 지식을 파괴하라! 우물 안의 개구리는 공간에 구속되어 있고, 여름 벌레는 시간에 걸려있고, 지식인은 지식의 그물에 걸려있다는 것입니다. -120쪽

한비자에 나오는, 물이 말라버린 연못에 사는 뱀들의 생존전략은 이렇습니다.

어느 여름날, 가뭄에 연못의 물이 말라버렸습니다. 그 연못 속에 사는 뱀들은 다른 연못으로 옮겨갈 수 밖에 없었죠. 이 때 연못에 사는 작은 뱀이 나서서 큰 뱀에게 이렇게 말했습니다.

"당신이 앞장서고 내가 뒤따라가면 사람들이 우리를 보통 뱀인줄 알고 죽일지도 모릅니다. 그러니 저를 당신의 등에 태우고 가십시오. 그러면 사람들은 조그만 나를 당신처럼 큰 뱀이 떠받는 것을 보고 나를 아주 신성한 뱀이라고 생각하고 두려워 아무런 해도 안 끼치고 오히려 떠받들 것입니다."

큰 뱀은 이 제안을 받아들였고 뱀들은 당당히 사람들이 많은 길로 이동하였습니다. 사람들은 큰 뱀이 작은 뱀을 떠받는 것을 보고 신기하게 생각하며 뱀들을 건들지 않았고, 뱀들은 목적지까지 아무런 장애 없이 도착할 수 있었습니다.

윗사람이 부하직원을 떠받드는 것은 것이 결국 조직의 생존에 도움이 될 것이란 의미를 담고 있는 고사입니다.
-128쪽

손자병벙에는 전장에서 진격과 후토리르 명령하는 판단 기준을 다음과 같이 이야기하고 있습니다.

진불구명(進不求名), 진격을 명렬함에 칭찬과 명혜를 구하고자 하지 마라!
퇴불피죄(退不避罪), 후퇴를 명령함에 나중에 문책과 죄를 피하려 하지 마라!
유민시보(惟民是保), 진격과 후퇴의 판단 기준은 오로지 병사들의 목숨에 달려 있는 것이다!
이합어주(利合於主), 그 결과가 나를 보낸 조국의 이익에 얼마나 부합되느냐에 달린 것이다.
국지보야(國之寶也), 이렇게 진퇴를 결정하는 장군이 진정 국가의 보배인 것이다' -226쪽

완전히 얻으려면 먼저 놓아야 합니다. 자식을 얻으려면 자식을 놓아주어야 합니다.

상대방의 마음을 얻으려면 먼저 내 마음을 주어야 합니다.

주먹을 꽉 쥐고 놓지 않으면 결코 새로운 것을 얻을 수 없다는 평범한 진리를 다시 한번 새길 때입니다.
-233쪽

토건족의 실태

어디 사세요? - 부동산에 저당 잡힌 우리 시대 집 이야기
경향신문 특별취재팀 지음 / 사계절 / 2010년 12월

국내 건설사들은 소비자보다는 공급자 위주의 제도인 아파트 선양제를 활용해 막대한 수익을 남겨 왔다. 아파트를 다 짓기도 전에 분양하면서 분양가를 주변 시세에 맞춰 수익을 남긴다. 택지는 금융권에서 돈을 빌려 구입하고, 건축비는 분양대금을 미리 받아 충당한다. 여기에다 공사기간에 발생하는 세금과 이자는 모두 분양가에 반영한다. 선분양제는 원래 '분양가 규제'와 맞물려야 제 기능을 한다. 하지만 정부가 1998년 외환위기 직후에 경기부양책의 일환으로 수도권의 분양가를 완전 자율화 하면서 선분양제를 그대로 유지시켜 건설사들만 이중 삼중의 특혜를 누리는 기형적인 제도가 되었다.

건설사들은 택지비와 건축비, 산접비용(설계,감리비,보상비 등)을 부풀려 분양가를 높이고, 이윤을 축소해 신고하는 행위를 버젓이 해왔다. 경실련이 2006년 화성 동탄 신도시의 건설비용과 이윤을 분석해보니 건설업체들은 택지비를 거짓 신고하고 건축비와 간접비를 부풀려 숨김으로써 얻은 이익 규모가 1조 2229억원에 달한 것으로 드러났다. 분양가도 원가보다 20% 높게 책정했다.
-90쪽

도심의 초고층 주택은 서울 주변의 '베드타운'형성에 따른 도심공동화, 수도권 출퇴근난 등을 해결할 수 있다는 이점이 있다. 외환 위기를 거치며 분양가 자율화, 양도세 감면 등 규제 완화에 따라 건설사들은 용적률 1000%에 달하는 초고층 주상복합을 지을 수 있었다. 그 후 높아봐야 15층~20층이던 아파트는 '하늘 높은 줄 모르고' 치솟았다.

김홍식 명지대 교수(건축학과)는 "서민 주택은 지어봐야 큰 이익이 남지 않으므로 대기업들이 고급 아파트와 초고층 건축을 통해 이익을 극대화했다"며 "초고층 건축을 허가받아 변두리 땅을 상업지구로 바꾸면 용적률을 200%에서 800%까지 올릴 수 있으니 땅값으로만 이미 네배의 이익을 볼 수 있는 것"이라고 말했다.

건설사들은 초고층 건물을 지역의 '랜드마크'로 자리매김시켜 이미지 광고 효과를 얻고, 주택가격의 '프리미엄'도 챙길 수 있다. 경기 일산에 위치한 59층짜리 '두산 위브더제니스'가 "도곡동 타워팰리스, 목동 하이페리온에 이은 수도권 3대 랜드마크 주상복합단지"라고 선전하는 것도 그런 맥락이다. 고층 아파트에 거주하는 것이 '사회 상위계층'인 것 같은 환상을 생산하는 것이다.
-101쪽

우리 사회에서 '주택정책'은 늘 표심을 좌지우지하는 현안이다. 이런 독특한 현상에 대해 프랑스 지리학자ㄴ인 발레릴 줄레조는 저서 [아파트 공화국]에서 "한국의 권위주의 정권은 인구 증가를 관리하고 봉급생활자들이 경제발전에 헌실할 수 있도록 가격이 통제된 아파트를 대량 공급했다. 중간계급들을 대단지 아파트로 결집시키고, 이들에게 주택 소유와 자산소득 증가라는 혜택을 줌으로써 정치적 지지를 획득할 수 있었다"고 분석하고 있다.

이런 맥락에서 주택개갑 렂ㅇ책은 '어떤 사화를 만들 것인가'보다 '얼마만큼 이익을 창출할 것인가'에 집중했다. 2003년에는 '도시 및 주거환경 정비법'상 80%인 용적률을 250%까지 상향 조정했고, 2006년에는 '뉴타운 특별법인 '도시 재정비 촉진 특별법'이 시행에 들어가 재개발로 5~7배 이익을 남길 수 있는 틀이 마련되었다. 이법에 따르면, 강남의 경우 재건축할 경우 일부 용지를 임대주택 용도로 환수하지만, 강북의 경우 호히려 국공유지를 얹어주고 용적률도 상향 조정해 준다. 여기에다 기반시설 개발까지 국가가 맡아줌으로써 재건축에 따른 이익을 한껏 부풀렸다.
-119쪽

'집'은 작게는 개인의 사적 공간이지만 크게 보면 주택정책을 통해 자본주의 국가가 노동자인 구성원에게 갖는 가치관이 드러나는 공간이기도 하다. 전상인 서울대 교수(환경대학원)는 "주택정책은 기본적으로 체제의 안정과 재생산과 관련하여 이데올로기적 성격을 갖는다"며 "아파트 공급 위주로 전개된 우리나라의 주택정책 또한 이런 시각에서 한번 살펴볼 필요가 있다"고 저서 [아파트에 미치다]를 통해 지적한 바 있다.

경제적 관점에서 볼 때 열악한 주거는 노동자의 생산성을 떨어뜨려 장기적으로는 자본주의 체제 유지에 득이 되지 않는다. 또한 정치적으로 볼 때에는 1980년대 이후처럼 중간계급이 국가 주도의 주택공급 정책에 따라 아파트를 보유하게 됨으로써 권위주의 정부에 대한 지지를 유지하게 되는 것처럼, 정치체제 유지 수단의 성격을 갖기도 한다.
-122쪽

최은영은 공저 [주거 신분사회]에서 "전세금의 레버리지 역할은 양질의 주택공급 부족과 주택가격의 급상승을 수차례 경험한 사람들이 전세를 끼고 주택을 구입하는 상황으로 이어졌다"면서 "투자자의 경우 전세금을 활용해 주택 한 채 값으로 여러 채를 구입할 수 있게 되는 것이다. 이는 다주택자가 양산될 수 있는 조건으로 볼 수 있다"고 지적하고 있다.

이러한 전세제도가 유지되기 위해서는 집을 구매하고도 그 집을 사용하지 않는 이들이 꾸준히 있어야 한다는 전제가 붙기 때문에 안정적인 민간 임대로 기능하기에는 한계를 갖는다.

또 거주기간이 2년밖에 보장되지 않는 민간 부분의 전세 제도는 임대차보호법이 있어도 실제 집주인과 관계에서 세입자에게 불리한 것이 사실이다. 임대료를 수천만원씩 올리거나 집을 빼달라는 요구 앞에 속수무책이다.
-127쪽

'주택분양 제도'는 ㅈ비이 투기의 대상으로 자리잡게 된 구조적 계기로 꼽힌다. 한국도시연구소 서종균 책임연구원은 "1970년대 대기업들이 주택을 짓기도 전에 다 할 수 있게 함으로써 대량 공급의 조건을 만들어준 것이 분양제도의 탄생"이라며 "일단 추택분양을 받으면 집값이 올라 목돈을 챙길 수 있어 사람들이 줄을 서게되니 사회 전체적으로 굉장히 비합리적인 구조가 만들어지게 되었다"고 설명한다.

구체적으로 어떤 방식으로 이뤄진 것일까. 아파트 분양은 공공택지 및 신도시 개발사업을 통해서 이뤄져왔다. 이 과정에서 주택계획이 발표되는 시점부터 해당 땅값이 급격하게 상승하는데, 이렇게 오른 땅값은 기존 땅 주인과 정보를 입수해 투기에 뛰어든 이들이 토지 보상을 통해 챙기게 된다. 당초 신규 분양주택은 기존 주택보다 통상 낮은 가격에 판매되었지만 그나마 1997년 외환위기를 거치면서 주택 규제가 완화된 이후에는 상황이 달라졌다. 건설업체들이 각종 명목으로 부풀린 건축비만큼 분양가가 올라 주택 소비자들이 덤터기를 쓰게 되는 상황이다. 결국 집값은 오르고, 집값에 바탕한 주택임대료 역시 오르면서 무주택자들의 고통을 가중시킨다.
-130쪽

재개발 사업단계별 부패,갈등 취약 지점

예정구역 지정 - 건설업체 개입, OS요원 동원해 동의서 매수, 지분쪼개기 조장

정비구역 지정

추진위 구성 - 서면동의 위주의 주민총회, 조합설립 동의서 부실, 비대위 난립

조합설립

사업시행 인가 - 시공사 선정 과열 경재

관리처분 인가 - 세입자 보상 갈등 및 강제 퇴거, 추가 부담금 갈등

철거 및 착공 - 공사비 증액, 정보 미공개에 따른 갈등 발생

준공

-146쪽

우리의 대도시에는 사람이 소통하는 공원과 광장 등의 공공 공간이 절대적으로 부족하다. 이를 해소하기 위해 시민들은 돈을 주고 사유화된 공간 서비스를 소비하게 된다. 찜질방, 노래방, 카페 등의 각종 '방'의 문화가 한국에서 성행하는 것은 이런 맥락이다. 밀도 높은 도시 생활에서 사람들이 자연스럽게 모이고 소통할 수 있는 공간이 절대적으로 부족하기 때문에 원래는 정부 등 공공 영역에서 했어야 하는 그 공급을 민간이 유로로 제공하는 민간이 자신의 비용을 내고 이용하는 것이다.

전진삼 건축평론가는 "공공 공간이 부족한 도시일수록 더 좁고 갑갑하게 느껴져셔 개인이 더 넓은 사적 공간, 더 넓은 집을 욕망하도록 만든다"며 "서구의 경우 공공 공간이 충분하기 때문에 집이 다소 좁다 하더라도 공원과 광장, 박물관 등 집 밖에 너른 공간을 통해 충분히 해소할 수 있다는 점에서 차이가 난다"고 말한다.

또한 공공 공간을 가꿔나갈 재원인 세수는 지방자치에 따라 각 도시, 구별로도 차이를 나타내면서 도시의 균형적인 발전을 저해한다. 서울의 경우 자치구 가운데 강남구와 다른 구는 최고 여섯 배 가까운 재산세 수입의 격차를 보인다.
-167쪽

최장집 고려대 명예교수는 [대한민국 정치사회지도] 출판기념회에서 "오늘날 한국 정치는 대표된 영역과 대표되지 않은 영영 간의 갈등, 사회경제적으로 안정적인 중산층 이상의 제도 내로 통합된 사회계층과 서민으로 통칭되는, 제도 내로 통합되지 못한 노동자,사회적 약자,소외 세력 간의 갈등을 특징으로 한다.

그러므로 한국 민주주의에서 가장 심각한 문제는 '참여의 위기'다. 이는 사회경제적 불평등이 정치적 참여의 불평등과 중첩되고 있다는 사실이다"고 지적했다. -238쪽

우리나라 부동산 투기 열풍의 진원지는 마땅한 투자처를 찾지 못한 과다한 유동자금이다. 무역수지 흑자로 해마다 막대한 수익금이 국내로 유입되어 소수의 부자들 손에 집중되면서 유동자금의 규모가 눈덩이처럼 불어났다.

이렇게 투기성 자금이 천문학적 규모일 경우에는 아파트 공급 물량을 최대한으로 늘린다고 해도 투기 수요의 극히 일부분만 충족시킬 수 있을 뿐이다. 예컨대 500조원 규모의 가수요를 충족시키기 위해서는 5억원짜리 아파트를 100만 채 지어야 한다. 가수요의 대부분은 수도권에 집중되어 있는데, 1~2년 사이에 수도권에 아파트를 100만 채 짓는다는 것은 거의 불가능하다. 공급을 늘려 봐야 가수요의 극히 일부분만을 충족시킨다면, 부동산 가격을 떨어뜨리지도 못하면서 일부 투기꾼들의 투기 욕구를 충족시키는 정도로 끝나게 된다. 오히려 투기에 성공한 사람의 수를 늘림으로써 투기를 더욱 더 부추길 우려가 있다. 실제로 우리 사회에 부동산 투기 성공담이 널리 퍼져 있고 이것이 부동산 투기 열풍을 불러일으키는 주요 요인이 되고 있다. -249쪽

한국의 베이비붐 세대들은 자산의 90% 이상을 부동산에 투입하고 그 이외 자산은 거의 없다. 한국 베이비붐 세대들은 33평형 아파트 하나 가지면 사회적으로 중간층은 되었다고 생각하는데 그들의 95%가 융자를 끼고 있다고 한다.

그래서 정부가 고금리 정책을 쓰면 실질소득이 활 줄어 경제를 지탱하느 ㄴ중간층이 붕괴될 가능성이 높다더라.

반면 네덜란드, 영국, 일본은 안 그렇다. 이들 나라의 베이비붐 세대는 자산의 55%만 부동산이고 나머지는 펀드 등 다른 투자처로 포트폴리오를 짜고 있다고 한다.

이런 점을 보면 한국이 대세 하락기라 하더라도 급격히 꺽어지는 걸 정부가 놔두지도 않을뿐더러 우리 시장이 그런 충격을 받아낼 여력도 없을 것 같다.
-259쪽

1997년 금융위기 이후 고용 불안, 소득 불평등 등의 문제와도 무관치 않다. 40~50대면 노동시장에서 퇴출되는데 수명은 늘고 자식은 어려 임금소득으로는 문제 해결이 안된다. 부동산, 주식, 펀드에 대한 투기적 욕망이 커가기 쉬운 살므이 조건이다. 자산 증식에 대한 욕망이 현실적인 불안에서 나온 것이 아닌가. 돈 나올 곳이 없으니 자산 시장에 눈을 돌리게 되는 것이다.

재테크 베스트셀러들을 보면 직장인들이 스스로 잘못 살고 있다는 느낌을 가지도록 하고 있다. 대기업의 30대 과장이지만 40대면 퇴사 압력, 50대 초면 회사를 나와야 하는데 80세까지 어떻게 먹고살 것인지에 대한 답을 묻는다. 매달 먹고사는 돈 외의 돈이 있어야 미래의 리스크를 대비할 수 있는데 그에 대한 공적 안전망이 부재하다 보니 사람들이 자산 증식에 몰릴 수밖에 없다. -269쪽

보통 재개발,재건축을 통해 집값, 즉 건물값이 오른다고 여긴다. 하지만 실제로는 건물이 위치한 '땅값', 즉 토지 가격이 상승하는 것이다. 서울 강남의 낡은 아파트가 지방의 새 아파트보다 비싼 이유다.

이 때문에 전문가들은 주택 문제를 해결하기 위해서는 근본적으로 '토지공개념'을 바로 세워야 한다고 강조한다. 토지는 다른 자본과 달리 공급이 제한되어 있어 가격이 게속 오를 수밖에 없고, 토지를 소유함으로써 '불로'이익에 대한 권리가 보장된다면 너도 나도 토지, 또는 구체적 형태인 '주택'을 보유하려 할 것이기 때문이다. 이구조가 곧 '투기'의 원인이다. -325쪽

채권 기본 상식

부자가 되려면 채권에 미쳐라
심영철 지음, 김병철 감수 / 한국경제신문 / 2006년 11월

전환사채(CB, Convertible Bonds)는 발행기업이 장기 자본조달 수단의 일종으로 사본시장에서 확정이자율부 보통사채를 발행할 때 미리 정해진 일정한 조건(전환가격 등)에 따라 일정 시점(전환가능 시점)에 발행회사 주식으로 전환하여 취득할 수 있는 권리(전환권)을 부여한 사채를 말한다.

전환사채는 채권과 주식의 양면적 속성을 가지는 일종의 합성증권으로서 투자자는 해당기업 주가상승 시 시세차익을 기대할 수 있으며 주가하락 시에는 고정금리 채권의 안정성을 대신 누릴 수 있는 유리한 상품이다.

발행회사는 이러한 선택권(옵션)을 투자자에게 제공함으로써 장기 저리의 채권발행이 가능하게 된다. -46쪽

전환사채의 채권적 특성은 일반사채와 마찬가지로 확정이자를 지급한다는 점과 만기 시 정해진 만기상환율이 있다는 것, 그리고 부도의 위험이 상존하여 일반적으로 부채상환 우선순위는 일반사채와 동일하며 후순위 전환사채의 경우는 우선순위가 뒤로 밀린다. 물론 주식투자자들보다는 우선 변제권을 갖는다는 점 등이 있다.

반면에 주식으로서의 특성은 주식으로 전환권을 행사할 때 발생하게 된다. 따라서 전환사채는 채권의 안정적인 수익과 주식의 잠재적인 성장성을 동시에 취할 수 있는 투자 대상으로 생각할 수 있다. -46쪽

신주인수권이란 'Warrant'라고 불리는 것으로, 신주인수권 보유자가 이를 발행한 기업에게 신주를 발행해 달라고 할 수 있는 권리를 말한다.

신주인수권을 주식으로 바꾸려면, 주식 1주당 약속된 행사가격만큼 지불해야 하며 주식이 나올 때까지는 보통 2주일 정도 걸린다.

요즘 발행되는 신주인수권부사채는 채권과 신주인수권으로 분리되어 발행, 거래될 수 있으며, 새로인 발행되는 신주인수권은 대기 15~20% 정도의 프리미엄이 붙어서 거래된다. 따라서 신주인수권의 투자자들은 주식을 직접 살 때 지불하는 주식가격보다 적은 금액인 프리미엄만 지불하므로 적은 금액의 투자로 많은 투자 수익을 얻을 수 있는 지렛대 효과를 기대할 수 있다. -48쪽

주가가 많이 올라 시세차익이 가능한 순간부터는 패리티(주가/전환가격 비율)가 매우 중요하다.

이 경우(패리티*10,000원)이 채권가격이 될 것이다.

가령 패리티가 150%라면 15,000원(150%*10,000원), 200%라면 2만원(200%*10,000원) 내외에서 채권가격이 형성되는 식이다. -54쪽

전환비율은 채권 액면당 주식으로 전환청구할 수 있는 비율이다. 전환비율이 100%라면 액면(10만원) 당 10주의 주식을 발행해 준다.

200%의 전환비율이라면 20주의 주식을 발행해 준다. 전환비율이 높을수록 투자가치는 높아질 것이다. 하지만 대부분 전환사채의 전환비율은 100%다. -57쪽

채권을 주식으로 바꾸는 것이 주식전환이다.

주식전환은 아무 때나 할 수 있는 게 아니다. 정해진 기간이 있어 이 기간 동안에만 전환이 가능하다. 공모채권의 경우 발행일로부터 1개월 뒤부터 상환일 1개월 전까지 가능하다(사모채권의 경우는 발행일 1년 뒤부터 가능).

중요한 것은 이 기간 동안이 아니라면 전환이 안 된다는 것이다. 예를 들어 상환일이 7월 11일이라면 한 달 전인 6월 11일까지 전환청구를 해야 한다. 즉, 6월 12일부터는 전환청구가 안된다는 말이다. -57쪽

첫째, 전환사채, 신주인수권부사채는 발행기업이 발행한 기업의 주식으로 받는데 반하여 교환사채는 발행기업이 보유하고 있는 주식을 받는 것이다. 예를 들어 데이콤의 전환사채, 신주인수권부사채의 권리를 행사하면 데이콤 주식을 받는다. 반면 금호석화 교환사채의 경우 권리행사 시 금호석화 주식이 아닌 금호산업 주식을 받는 다는 것이다.

둘째, 전환사채와 교환사채는 권리행사 시 채권이 사라지고 주식으로 대체된다. 반면 신주인수권부사채는 권리행사를 해도 채권은 그대로 남아 있고 신주인수권이라는 권리만 사라진다. 따라서 행사한 만큼의 추가 자금이 필요하거나 채권을 팔아야 한다는 것이 차이점이다. -58쪽