부동산투자의정석, 소액투자의 정석

부동산 소액 투자의 정석 - 경제가 흔들려도 변하지 않는 투자의 기술
김원철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 11월

부동산투자의정석은 현재 절판되었지만, 밀리의 서재에서 볼 수 있다. 

책의 내용은 부동산투자의 정석과 부동산소액투자의정석과 비슷하다. 

인생의 하단을 만들어주는 전세 레버리지 투자라는 방법이라는 점에서 아직도 유효한 투자법이라고 생각한다. 

인생의 하단을 만든다는 것은 실패할 가능성이 매우 낮은 즉, 투자금의 손실 가능성이 매우 낮은 투자법이라는 의미다 ! 

취득세 중과가 풀려서 채수를 늘린다면, 소액 투자로 이 도서에서 이야기 한 종류의 부동산의 채수를 늘리거나, 경매를 통해서 채수를 늘릴 생각 중에 있다. 

과거의 경험으로 보건대, 대중들은 부동산 시장이 활황이면 투기 대상에 현혹되어 내 말을 귓등으로 흘려버리고 부동산 시장이 불황으로 돌아서면 관심 자체를 끄고 강의장을 찾지도 않을 것이다. 결국 나를 진작 알았으면 좋았겠다는 말은 인사말일 뿐, 어떤 상황에서든 실천하지 않는 것은 매한가지다. 내가 아니라, 역사가 돈 버는 방법을 알려줬음에도 불구하고 그렇다.

돌아보면, 부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다는 것을 알 수 있다.

뉴스테이가 주택 임대 시장의 대부분을 차지하게 되면 부동산 시장이 극도로 안정된다. 따라서 주택의 신규 매수 등의 수요가 거의 사라지게 되어 부동산을 통한 경기부양이 불가능해진다. 그렇게 되면 정부가 도대체 어떤 카드로 경기를 조정할 수 있을까? 남은 카드라고는 ‘재정 정책’밖에 없는데, 부작용과 효과 측면을 고려할 때 썩 좋은 카드가 아니다. 따라서 정부는 부동산 카드를 버릴 가능성이 없다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다

전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.

내가 투자자들에게 당부하는 건 ‘일단 4년 동안만 투자하라’는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. 꼭 이 기간만 투자하라는 뜻으로 하는 말이 아니다. 이 기간 동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4~6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다. 그럼에도 막상 이 결코 길지 않은 시간을 견디며 투자한다는 것은 생각보다 쉽지 않다.

뜨거운 만큼 그 열기가 오래갈 것 같지만 희한하게도 투자의 세계는 다른 분야와 다른 결과로 이어지는 경우가 많다. 이를테면, 골프나 춤, 그림, 노래 등의 취미활동이나 무언가를 배우는 일은 열심히 할수록 그 열정이 오래 지속된다. 배우면 배우는 대로, 노력하면 노력하는 대로 어느 정도 그와 비례해서 성과가 나오기 때문이다. 그러나 투자 세계에서의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그 만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다. 심지어 전혀 공부하지도 않고 그저 ‘묻지 마 투자’를 한 사람이 훨씬 좋은 결과를 얻기도 한다. 이러한 일을 겪다 보면 허탈감마저 들어 열정을 오래 간직하지 못하게 되는 것이다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.

사실은 이러한 결정적인 변곡점을 맞히는 것이 전망을 하는 이유이고 이를 맞혀야 투자자들에게 도움이 되는 건데, 정작 각종 전망들은 이 변곡점을 전혀 맞히지 못한다. 아주 간단한 예로, 2008년 부동산 폭락을 예측한 전문가는 아주 극소수에 불과하다. 또한 2015년 부동산 시장의 활황세를 맞힌 전문가 역시 매우 소수다

어쩌다 도곡 렉슬 아파트가 이렇게 된 것일까? 너무 많은 사람들이 선호하는 대상이었기 때문이다. 수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다. 그러니 더 이상 부동산을 매수하려는 사람이 없어질 때까지 가격이 오르고 그 사이 자연스럽게 거품이 발생하게 된다. 너무 많은 사람들이 선호하는 부동산은 이러한 결과를 낳게 된다.

전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다(물론, 역세권의 소형 아파트만 대상은 아니다. 이는 다음에 자세히 다루겠다). ‘내 집 마련’의 차원에서 보자면 조금 부족하게 여겨지기 때문이다. 그런데 바로 이 점이 투자자에게는 오히려 안정적인 기회를 가져다준다. 즉, 이러한 투자 방식이 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다줄 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다. 막차를 탈지 모르는 위험을 감수하는 것보다는 다소 시간이 걸려도 기어이 부자의 세계로 데려다주는 안전한 열차가 더 낫지 않겠는가?

그만큼 리스크 관리가 중요하다. 이는 그저 성공한 부자가 "나는 돈 많이 벌고 성공했지만 너희들은 이렇게 되기 힘들고 나를 따라 하려다가는 큰일 날 수 있으니, 그냥 안전하게 돈 버는 방법을 택하라"라는 차원에서 한 말이 아니다. 지금도 워런 버핏은 이 원칙에 따라 주식을 선택하고 있다. 어떤 경우라도 끝까지 살아남는 것이 더 중요하다는 말이다.

이런 신화 같은 이야기가 멀리 있는 게 아니다. 여러분의 지인 중에도 이런 일을 겪은 이들이 한두 명쯤 있지 않은가? 하루아침에 부자의 반열에 오른 사람들, 그들은 어떻게 그처럼 부자가 된 것일까? 여러 원인이 있을 것이다. 평소부터 준비를 해왔다, 근면 성실했다, 긍정적인 마인드를 가지고 있었다 등. 그러나 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다.
‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’
이것이다. 이것이 바로 그들이 평범한 사람에서 일약 부자로 올라서게 된 정확한 이유다

그럼 어떻게 ‘그들’은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.