전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
이현철 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 1월

대한민국에만 있는 '전세'라는 독특한 제도를 통해서, 부동산의 매매가격을 예측한 도서. 

주택 구매의 '수요 - 공급'에서 '수요의 풍선효과' 내지 탄력성을 잘 설명하고 있는 도서다. 

읽으면서 부동산 투자의 사이클을 깨달았다는 점에서 많은 도움이 되었던 도서다. 

먼저 역전세난이 언제 어떻게 나타나는지 알아보겠습니다. 역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야 합니다. 그래서 대부분 역제세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변입니다.

저는 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각합니다. 교통은 사실 선택할 수 있는 여지가 많습니다.

우리는 또다시 인구라는 통계의 함정에 빠질 수 있습니다. 즉, 인구를 실수요자로만 파악한 것이죠. 결국, 집은 사람이 살아야 한다는 어떤 강박 관념에 빠진 것입니다. 극단적으로 표현하자면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 됩니다. 그 예로 최근 영국의 집값이 급등하자 많은 사람이 집을 구매하게 되고, 심지어는 빈집도 높은 가격에 거래되었는데, 아직 빈 집으로 방치되고 있다는 뉴스를 보신 적이 있으실 것입니다.

제가 이런 상황을 특별하게 말씀드리는 이유는 단순히 집의 공급이 많다 해서, 주택보급률이 높다 해서 집값이 내려가는 것은 아니라는 것입니다. 만약에 집을 똑같은 집이라고 본다면 비슷한 지역에 있는 아파트가 가격 차이가 어떻게 크게 날 수는 없습니다.

투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기사이클을 아는 것이 매우 중요합니다. 이 사이클을 모르고 투자하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다. 실제로 그 시기가 되더라도 폭락이 올 것이라는 것을 느끼기 매우 어렵습니다. 저도 이렇게 상황을 묘사하고는 있지만, 현장에서는 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 그래서 미리 대비하는 것이 중요하다는 것입니다.