유튜버 신사임당님의 '아는 선배' 부동산 편을 담당(?) 하고 계신 부룡님의 저서다.
물론, 나도 유튜브를 통해서 알고나서, 계기가 되어서 이번 도서를 읽게 되었다.
부동산의 상승 사이클과 하락 사이클에 대해서 다루고 있고, 무엇보다 도서의 핵심은 '갭 메우기' 와 '갭 벌리기'이다.
'갭 벌리기'는 상승장 초입기에 선호되는 단지가 빠르게 치고 올라가면서 주변 단지대비 높은 시세를 기록하는 것을 뜻하며,
'갭 메우기'는 부동산의 상승이후 지역내에서 비슷한 아파트들이 가격이 따라오거나, 상급지의 가격 상승에 따라서 그 다음 급지의 부동산들이 갭을 줄이면서 상승하는 것을 의미한다.
=> 부동산이라는 것은 정해진 가격이 없어서 결국 주변 물건과 비교하면서 간다.
여기에 모멘텀이라고 하는 호재 그리고 가격 상승에 대한 기대감을 뒷받침 해줄 실수요가 가장 중요하다. 실수요의 핵심은 고소득 일자리의 증가 여부
** 이 도서에 나왔나 헷갈리는 데, **
부동산의 상승 신호는 전세가가 매매가를 부딪치면서 올릴 때이고, 반대로 매매가의 가파른 상승으로 인해 매매가와 전세가의 괴리율이 커지는 시기는 하락의 기초 단계라고 보면 된다.
이외에도 입주 및 분양 물량 등 공급 , 수요에 대한 판단도 같이 들어간다.
** 아파트 사이클에 대해서는 이현철 소장님의 도서 '전세가를 알면 매매가가 보인다.' , '부동산 폭등장이 온다'가 더 많이 와닿았던 것 같다. 관련해서는 해당 도서 리뷰때 정리해야겠다.
사람들의 관심이 다른 지역으로 이동하기 위해서는 ‘왠지 여기는 오를 것 같다‘는 기대감이 있어야 한다. 이러한 기대감에 가장 큰 영향을 주는 것은 주변지역의 가격 상승, 그리고 그 지역의 호재(모멘텀)이다. 주변지역이 많이 올랐으니 여기도 오르지 않을까 하는 기대감을 바탕으로 ‘여기에 호재가 생겼으니 분명 오르겠네‘라고 심리적으로 동의하는 분위기가 만들어져야 보다 많은 사람들이 관심을 갖게 된다.
다시 말해서 풍선효과가 나타날 수 있는 곳을 먼저 찾아내는 것이다. 이때 상승 모멘텀의 가장 대표적인 것이 일자리가 증가하는 곳, 그리고 업무 중심지로의 교통망이 신설되는 곳이다. 흔히 우리가 ‘호재‘라고 부르는 것들이다. 그리고 여기에 추가될 것이 바로 주택 공급이 감소하는 곳이라고 할 수 있을 듯 하다.
생각보다 많은 사람들이 나와 상관없는 과거에 연연하고 불확실한 상황에 주저한다. 그러나 투자자라면 기존 현상을 바라보며 앞으로 다가올 기회를 찾으려 꾸준히 노력한다. 이것이 앞으로 여러분이 취해야 할 가장 기본적인 투자의 자세다.
표를 살펴보면 중심지와 외곽지의 시세 차이가 극명하게 나타난다. 같은 기간 동안 서울의 두산위브7단지는 약 4억 원 가까운 상승세를 보였지만, 병점의 신창미션힐1차는 약 5,000만 원 정도의 상승세밖에 보이지 못했다. 병점의 두세 채 보다 서울의 한 채가 훨씬 더 높은 수익을 안겨준 것이다. 최초 투자금의 차이는 1,500만원 정도였지만 수익은 약 3억 7,500만원 차이로 벌어졌다. 결과적으로 소액투자가 아무리 좋아도 상승장에 접어들 때에는 좋은 입지를 이기지 못한다는 것을 잘 보여주는 사례라고 말할 수 있다.
간단히 열거해 보면 ‘역세권에 투자해야 한다‘라거나 ‘택지지구 아파트가 유망하다‘ 또는 ‘교통환경이 바뀌는 개발 지역을 주목하라‘등 지금도 많이 알려져 있는 내용이 많다. 이 밖에도 ‘가능하면 계단식 아파트를 사라‘ 라거나 ‘단지의 용적률이 매우 중요하다‘ 등이 있었고, 탑층이나 복도식 아파트 끝에 있는 집은 절대 사면 안 된다는 내용도 어렴풋이 기억난다.
그렇다면 언제 다가올지는 모르지만 앞으로 다가올 ‘하락장‘의 의미를 이제는 기존과 다르게 받아들여야 한다. 그동안 너무 많이 올라서 진입할 수 없었던 중심지의 부동산을 싸게 구입할 수 있는 절호의 시기라고 말이다.
하지만 이후 상승장이 시작되면 신축아파트와 구축아파트의 가격 차이는 크게 벌어진다. 지리적 입지는 둘 다 휼륭하지만, 사람들은 신축아파트를 더 선호하기 때문이다. 실제로 2020년의 KB시세를 확인해보면 과거와 달리 가격 차이가 크게 벌어져 있는 것을 확인할 수 있다. 이처럼 침체기에서 회복기로 넘어가는 시점에는 신축아파트를 구입하는 것이 가장 유리하다고 할 수 있다.
게다가 앞에서 살펴본 것처럼, 입지가 좋은 곳은 가장 먼저, 그리고 가장 많이 오른다. 좋은 입지에 들어가기가 어려워서 투자를 더 하겠다는 사람이 과연 좋은 입지를 투자처로 선택할 수 있을까? 게다가 실거주를 위한 자금은 빼놓고 소액으로 투자를 하고자 한다면 당연히 원하는 곳보다 낮은 입지를 대상으로 투자를 하게 될 것이고, 목표로 삼았던 입지 좋은 지역의 가격은 점점 멀리 달아날 가능성이 높다.
이렇다 보니 주택을 구입할 때 가능하면 조금이라도 입지가 좋은 곳을 선택하는 것이 장기적 자산 형성에 좋을 수 밖에 없다. 특히 실거주자 입장에서는 한 번 실거주 지역을 선택하게 되면 회사 출퇴근이나 자녀교육 측면에서 쉽게 다른 지역으로 이동하기 어려운 만큼 입지 좋은 곳을 선택하는 것이 더욱 중요하다.
필자는 이미 앞에서 가까운 시기에 예정된 호재를 찾아 먼저 진입하는 것이 좋다고 말한 적이 있다. 그렇다면 이곳에서 아직 사람들의 관심이 적은 곳을 찾아낸다면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다.
이처럼 시장이 아직 상승장에 진입하기 전, 정부가 부양책을 펼칠 때에는 가용할 수 있는 자금 안에서 가장 입지 좋은 곳, 그 중에서도 신축, 가능하다면 여러 채를 매입하는 것이 수익을 극대화 할 수 있는 방법이다. 이렇게 효율적으로 거둔 수익으로 지금보다 입지가 좋은 지역으로 차근차근 진입하면 된다는 것이다.
중요한 것은 ‘거주지의 상향이동‘이라는 장기목표를 세우고, 현재 상황에 가장 적합한 방법을 고민하라는 것이다. 그것이 장기적으로는 가장 안정적으로 시세차익을 추구하는 방법이라는 사실을 잊지 말자. 지금 당장 ‘마래푸‘나 ‘진주아파트‘에 입주할 수는 없었도, 이러한 방법을 활용하여 점차 상급지로 옮겨가다 보면 언젠가는 최종 목적지에 도달할 수 있다.
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