앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산

앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산 - 현실로 다가올 대한민국 부동산의 메가 트렌드
박상언 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2019년 9월

부동산 공부를 하면서 읽게 된 도서다. 

선진국 사례를 기반으로 향후 수도권의 방향이 어떻게 흘러갈지 이야기하고 있다. 

대표적인 것이 도심화가 더 집중화된다는 것인데, 역세권이라고 한다면, 나홀로 아파트라고 하더라도 입지가치가 꾸준히 상승할 수 있다는 것이다. 

그리고 일본과 같은 경우는 자족도시 역할을 못 하게 될시, 도시가 슬럼화 되는 현상이 발생할 수 있음을 이야기 하고 있다. 

실제로 책에서는 온라인몰 영향에 따라서 창고 수요가 커질 것을 언급하고 있는데, 상장사인 SafeStore Hodlings가 생각났다.

ㅎㄷㄷ... 주가 차트도 아름답다 ..역시 이러나 저러나 메가트렌드에 맞는 투자를 해야 하나보다 .

도심지 + 직주근접 (일자리) + 입지 양극화 <- 보는 책들마다 반복되는 내용이다. 

투자에 실패하는 이유 가운데 가장 큰 원인은 바로 욕심을 제어하지 못 하기 때문이다. 투자는 한정된 자산을 더욱더 키우기 위한 인간의 욕망에서 비롯된다. 투자에서 욕망은 늘 주의해야 할 위험 요소다. 정보에 어두운 은퇴자들은 한 방에 노후자금을 날릴 수도 있다.
시간을 돌아보면 욕망의 극에 달했던 자산들은 어김없이 투자자들에게 큰 손실을 안겨줬다.

많은 것을 곁에 두고 다 써보지도 못하고 죽어가는 이상한 현대인, 노후대책을 마련하느라 오늘을 행복하게 살지 못하는 희귀병에 걸린 현대인 늘 행복을 곁에 두고도 다른 곳을 헤매며 찾아 나서다 일찍 지쳐버린 현대인이 우리 자신이 아닌지 잠시 생각해보자. 여유를 가지고 살아야 앞으로 남은 긴 인생을 사는 데 도움이 될 것이다.

상가투자에서 금융 시장 분석처럼 공식이나 일반화된 방법론은 없다. 전통적인 상가투자 공식이 들어맞지 않은 시대가 빠르게 다가오고 있다. 일산신도시와 분당신도시 상권은 안정되는 데까지 10년 이상 거렸다. 이를 보고 무조건 기다리면 해결된다고 생각할 수 있다. 직므은 쿠팡이나 마켓컬리 같은 신유통 온라인 마켓과 배달의 민족, 요기요 등 배달앱의 성장으로 오프라인 상권 안정화까지 10년이 더 걸릴 수 있다.

부동산 침체기 때 반포2단지와 3단지를 NOI를 고려해 회원들에게 대거 매입시킨 이유다. 2016년경 종로구 경희궁 자이 등을 추천한 이유도 마찬가지다. 훗날 개발이 늦어져 시세차익을 얻지 못하더라도 월세를 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 둬야 한다. 개발이 늦어지더라도 안정적으로 연수익률을 3~5% 받았으니 손해 보는 장사는 아니다.

먼 훗날 재건축을 노린다면 노후화가 진행되고 있는 나홀로아파트를 추천한다. 대단지 아파트에 비해 동의율이 빨라 재건축 진행이 빠르다. 정부에서 소규모 단지 재건축은 지원해준다. 소규모 재건축은 조합원 수가 적어 의사 결정 속도가 빠르고 지방자치단체의 심의,인가 과정이 까다롭지 않다.

10년 뒤 공유경제와 1인 쇼핑몰 창업이 더 유행할 것이다. 그 중심에 물건을 보관하는 창고업이 뜰 것이다. 미국뿐 아니라 영국, 프랑스, 스페인 등에서는 수년 전부터 창고업이 번성 중이다. 도심 공간에 필요한 기간만큼 물건을 맡길 수 있는 도심형 창고를 온라인몰 사업자들이 찾을 것으로 예상한다.

도심권(강남, 고아화문, 여의도 일대)의 수많은 회사가 임대료를 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰려고 오피스에서 탈피해 도심권 지식산업단지로 향하고 있다. IT기업이 본사를 옮긴다면 십중팔구 판교나 성수동, 가산동, 구로테크노밸리로 움직인다고 보면 된다.

중장기적으로 보면 경기는 호황과 불황을 반복하고 있지만 고도성장 시대는 끝났다. 과거처럼 아무 곳이나 부동산을 사면 오르는 시대도 끝났다. 10년 후 1등 입지 부동산에만 쏠림 현상이 나타나는 극심한 차별화 시대가 나타날 것이다.

직접 방문한 일본의 마큐하리 신도심이나 파리의 라 데 팡스, 한국의 판교처럼 직주근접되고 문화시설도 충분한 곳을 기업체들은 선호한다. 이런 지역은 10년 후에도 가치를 인정받는다. 기업체가 몰리는 판교시도시와 가까운 분당신도시는 그나마 리모델링 등 호재가 많아 미래 가치가 나쁘지 않다. 문제는 베드타운식으로 만들어진 신도시가 미래 가치가 없다는 데 있다.

신도시는 도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 탈 신도시 요인이다. 경기가 침체될수록 상대적으로 일자리와 놀거리가 풍부한 도심 지역에 살마들이 모이는 것은 세계적인 추세다.

직장에서 은퇴하기 전까지 일본인들은 신도시의 넓은 아파트에 살기보다 도심의 조그만 원룸이나 투룸 등 초소형아파트에 산다. 우리나라에서도 재테크에 성공하는 사람들은 외곽 지역의 넓은 신도시 아파트보다 도심의 좁고 불편하지만 소형아파트를 매입해 거주하고 있다. ‘캐슬‘ , 팰리스‘ 등 브랜드가 붙어 있고 백화점 이용에 편리한 도심에 위치한 한국인 친구의 대단지 아파트를 방문하는 일본인들은 ‘엄청난 재벌 집 안‘이라고 느낀다고 한다.

산업 구조의 중심이 제조업에서 IT, 금융, 법률 등 사무실 수요가 많은 사업으로 바뀌고 있다. 창의성이 중시되는 지식산업 사회에서는 출퇴근 시간을 줄여 자기계발에 쓰고 싶어 한다. 도심 주거지 수요가 점점 늘어나는 이유다. 주거지와 직장이 엄격하게 분리도니 것은 제조업 중심의 산업 사회 도시 형태다. 시간 절약을 중요시하는 맞벌이 부부의 선호도 증가도 또 다른 이유다. 제조업 중심 시대에는 공장이 산업 인프라였다면 이제는 사무실이 산업 인프라인 시대다.

내가 좋아하는 명언이 있다. 윈스턴 처칠 전 영국 총리의 ‘과거와 현재가 싸우면 미래를 잃는다‘다. 과거를 잊으면 안 되지만 과거에만 집착하면 미래를 보지 못한다. 과거의 투자 실패 사례와 아픔을 보기하는 것은 좋다. 단, 암울했던 과거에 사로잡혀 항상 우울해하면 앞으로 나가지도 못하고 인생에 도움이 되지 않는다.

‘더닝 크루거 효과‘란 게 있다. 능력 없는 사람이 잘못된 결정을 내려 부정적인 결과가 나타나도 능력이 없어 스스로의 오류를 알 지 못 하는 현상이다. 심리학 이론의 인지평향 가운데 하나다. 부지불식간에 국가뿐 아니라 기업, 자기 자신에게 더닝 크루거 효과가 적용될 수 있으니 세상을 판단하거나 자산을 투자하기 전에 항상 귀를 열고 반대되는 의견도 경청하면서 10년 후 미래를 생각할 때다.