1. 싱가포르가 거둔 성공은 공공 분야가 유능할 때 똑똑한 사람들이 모여들면서 뛰어난 혁신과 번영 능력을 발휘한다는 사실을 보여준다. 리콴유는 자유시장 자본주의와 국가 주도 산업화라는 어울리지 않지만 극도로 성공적인 조합을 추진했다. 그는 래플스의 온정주의 성향을 물려받아서 저축에 보조금을 지급했고, 침을 뱉는 등 공공질서에 위해한 행동을 하는 사람들에게 벌금을 부과했으며, 술에 높은 관세를 매겼다.
싱가포르는 거대한 카지노 건물을 새로 지어서 외국 도박꾼들을 끌어모음으로써 큰돈을 버는 행복을 느끼고 있지만 자국 국민들에게는 도박을 장려하지 않는다. 싱가포르 국민들은 카지노에 들어가려고만 해도 70달러가 넘는 입장료를 지불해야 한다.
2. 유럽의 인적 자본은 수천 년 동안 이어온 문화의 산물이며, 그것은 또한 기업과 도시 차원에서 모두 경쟁 우위를 창조하는 교육을 제공할수 있다. 밀라노의 경우 그곳에 있는 그 많은 디자인 인재들이 도시를 역동적인 의류 수출 지역으로 만드는 차원에서 벗어나서 더 즐겁고 재미있으면서 생산하고, 소비하는 장소로 만들어주고 있는데, 이것은 도시의 성공을 일구어내는 또 다른 길이다.
3. 이 책 2장의 주제인 도시실패로부터 배운 교훈 중 하나는, 주택 수요가 거의 없는 쇠락한 도시에서 추진된 건축 활동은 유익하지 않으며, 초고층 스카이라인이 쇠퇴하는 도시들을 되살려낼 수 있다는 생각은 잘못되었다는 사실이다. 스프롤 현상에 대해 설명한 7장이 주는 교훈 중 하나는 휴스턴은 충분한 수요가 있는 장소에서 건축 제한을 풀어서 경제적으로 합당한 주택을 풍부하게 공급함으로써 많은 미국인들을 끌어모았다는 사실이다. 건물은 선벨트 지역에서뿐만 아니라, 다른 충분한 흥밋거리를 갖춘 오래된 도시들에서도 공간을 확장시키고 열정적인 사람들을 끌어들일 수 있게해준다.
4. 18세기 프랑스 계몽 사상가인 장 자크 루소는 ˝도시는 인간종이 모여 사는 깊은 구렁이다˝ 라는 유명한말을 남겼지만, 그는 도시를 완전히 잘 이해했다. 도시는 인류를 가장 밝게 빛나게 만들어주는 협력 작업을 가능하게 해준다. 인간은 다른 인간으로부터 그토록 많은 것을 배우기 때문에 우리는 더 많은 사람들과 함께 있을 때 더 많이 배운다. 도시의 혼잡성은 다른 사람들의 성공과 실패를 관찰함으로써 얻는 새로운 정보의 지속적 흐름을 창조한다. 19세기 파리에서 모네와 세잔이 서로를 찾아냈고 20세기 시카고에서 벨루시와 애크로이드가 서로를 찾아내듯이 대도시에서 사람들은 취향을 공유하는 동료들을 선택할 수 있다. 도시는 관찰, 청취, 학습을 더이게 할 수 있게 해준다. 인류의 본질적인 특징은 다른 사람들로부터 배울 수 있다는 것이고 그래서 도시는 우리를 더 인간답게 만들어준다.
5. 도시들의 경우 학교 교육에 투자하면 두 가지 성과를 얻는다. 학생들이 더 많은 기술을 습득하게 되면서 결과적으로 학교를 더 생산적으로만든다. 더 나은 학교는 또한 더 좋은 교육을 받은 부모들을 끌어들이고, 이런 부모들은 학교를 곧바로 더 생산적으로 만든다. 똑똑한 도시를 창조하는 최고의 방법은 능력 있는 사람들을 끌어모아서 훈련시키는 학교를 만드는 것이다.
6. 주택 가격의 기본 경제학은 아주 단순하다. 즉, 수요와 공급을 따른다. 뉴욕, 뭄바이, 런던의 주택 수요는 계속해서 늘어나고 있지만, 그런 수요가 집값에 어떻게 영향을 미치느냐는 순전히 공급에 달려 있다. 충분한 주택을 지을 경우 수요 증가가 가격에 미치는 영향이 완화되면서 도시 생활을 감당하기가 좀 더 수월해진다. 그것이 1920년대에 수십 만 채의 주택을 지은 결과 시민들의 경제적인 여력이 향상된 뉴욕과 오늘날의 시카고와 휴스턴 같은 친성장 도시들이 주는 교훈이다.
7. 그러나 라데팡스 내의 건물이 공급 부족으로 인해 천문학적 가격을 기록하는 파리 중심 지역에 지어야 할 신축 건물을 완벽히 대체하지는 못한다. 자연스런 도시 계획은 변두리가 아니라 수요가 가장 많은 중심 에 고층 건물을 짓는 것이며, 그것이 더 바람직하다. 파리 중심부에 신규 주택이 부족하자 소형 아파트의 매매 가격이 100만 달러를 넘어섰다. 85 호텔에서 하룻밤을 자는 비용이 500달러 이상인 경우도 종종 있다. 파리 중심부에 머물고 싶은 사람은 그만한 비용을 지불해야 한다.
사람들은 파리가 너무나 매력적이기 때문에 그 비용을 지불할 의사가 있지만, 그런 높은 가격이 생겨난 이유는 도시의 위정자들이 파리에 주택 공급을 제한하기로 결정했기 때문이다. 일반 사람들은 마치 파리가문을 닫아걸고 중산층 접근 금지라는 푯말을 세워놓아서 그런 것처럼 파리 중심지에 살지 못한다.
8. 자동차 소유자들이 늘어나면서 유럽인들 역시 교외 지역으로 이동하고 있다. 문화가 아닌 자동차가 스프롤 현상을 일으키는 근본 원인이다. 유럽 환경청이 발표한 보고서에 따르면 1950년대 이후로 빈, 마르세유, 브뤼셀, 코펜하겐 같은 도시에서 신축 건물의 90퍼센트 이상이 ˝인구밀도가 낮은 거주 지역˝ 에서 지어졌다. 이탈리아만큼 훌륭한 도시 문화를 가진 곳은 없다. 밀라노를 방문하는 대부분의 여행객들은 웅장한 피사 대성당과 인근의 갤러리아 비토리오 에마누엘레 거리에 대해서 강렬한 기억을 갖고 떠난다. 그러나 디트로이트나 세인트루이스와 마찬가지로 밀라노의 도시 중심은 수십만 명의 사람들을 떠나보냈다. 그들 중 많은 수가 자동차 집약적인 교외 지역으로 이사했다. 라이프치히를 구하기 위해서 싸우는 사람들은 그곳에서 일어나는 강력한 교외화의 물결과도 싸우고 있다.
9. 대규모로 진행되기 때문에 그토록 저렴하게 추진될 수 있는 것이다. 대량생산은 주택 시장에도 똑같은 영향을 미친다. 가난한 사람들을 위해서 낮은 가격의 주택 공급의 필요성을 주창하는 뉴욕과 샌프란시스코 같은 곳의 집값은 일반적으로 감당하기 버거운 수준이다.
공공 주택 공급에 어떤 열의도 보인 적이 없는 텍사스가 지금 미국에서 저렴한 주택 건설에 앞장서고 있다. 집값이 비싼 오래된 도시들이 경쟁하려면 휴스턴처럼 주택 규제를 풀어 공급 확대를 허용해야 한다.
10. 소로의 경우와 마찬가지로 내 개인적 이야기는 중요한 한 가지를 시사한다. 그것은 도시가 숲이 우거진 생활 공간보다 환경에 적합하다는 것이다. 숲 속 생활이 자연 사랑을 보여주는 좋은 방법이 되지도 모르지만 콘크리트 정글 속에 사는 것이 사실은 훨씬 더 친환경적이다.
우리 인간들은 파괴적 성향을 띤다. 소로처럼 우리가 일부러 그렇게하지 않을 때라도 그렇다. 우리는 숲과 기름을 태우기 때문에 결과적으로 주변 환경에 해를 입힌다. 자연을 사랑한다면 자연으로부터 떨어져살아야 한다.
1970년대에 제인 제이콥스는 우리가 고층 건물에 함께 모여 살면서 도보로 출퇴근하면 환경에 가하는 피해를 최소화할 수 있다고 주장했다.
데이비드 오언은 이 주장에 대해 그의 저서 『그린 메트로폴리스(GreenMetropolis)』를 통해서 설득력 있게 옹호했다. 우리가 녹지에 둘러싸여살자고 주장할 때 그것은 환경에 주는 피해를 극대화하게 된다. 저밀도지역은 결국 더 많은 이동을 요구하고, 그러려면 더 많은 에너지가 필요하다. 널찍한 생활 공간은 분명 나름대로 이점을 갖고 있으나 교외 주택들은 훨씬 더 많은 에너지를 소비한다.
11. 그러나 지식이 교실에서만 습득되는것은 아니다. 학습에서 중요한 많은 부분은 학교를 졸업한 후 오랜 시간이 흐른 후에 얻게 된다. 우리는 일하면서 친구들과 동료 직원들과다른 회사 사람들로부터도 배운다. 우리는 그들이 겪은 성공과 실패로부터 배운다. 우리는 우리의 고객들이 원하는 것, 그리고 우리의 경쟁자들이 가진 장점으로부터 배운다.
12. 뉴욕의 부흥과 쇠퇴 그리고 새로운 부흥은 우리에게 현대 대도시의 핵심적인 역설이 무엇인지를 알려준다. 그것은 장거리를 연결하는 비용은 떨어졌지만 인접성의 가치는 더욱 커졌다는 사실이다. 뉴욕 이야기는 그 극적인 웅장함 면에서 특별하지만, 뉴욕의 극적인 부흥과 쇠퇴 그리고 놀라운 부활을 이끈 핵심적 요소들은 시카고, 런던, 밀라노 같은 전 세계 대도시에서도 마찬가지로 찾을 수 있다.
13. 수많은 조사 결과들이 직접적 접촉의 중요성을 확인시켜 준다. 미시건 대학 소속의 두 연구원은 학생들을 6명씩 짝지어 협력해서 돈을 버는 게임을 실험 삼아 해봤다. 한 그룹의 학생들은 게임 전 직접 만나서 10분 동안 게임 전략을 논의했다. 또 다른 그룹의 학생들은 30분 동안 전자적으로 서로 의견을 교환했다.
직접 만난 그룹 내 학생들은 잘 협력했고, 더 많은 돈을 벌었다. 전자적으로만 연결됐던 그룹 내 학생들은 그룹의 이익보다는 개인의 이익을 앞세우는 바람에 결집이 되지 않았다. 이런 실험 결과는 다른 많은 실험 결과들과 마찬가지로 직접 접촉이 다른 어떤 종류의 상호 교류에 비해서 더 많은 신뢰와 관용 및 협력으로 이어진다는 것을 보여준다.
14. 어떤 힘이 가난한 사람들을 도시로 끌어오는 것일까? 무엇보다도 그들은 일자리를 얻기 위해서 도시로 향한다. 도시의 높은 인구밀도는 거래를 용이하게 해준다. 즉 시장을 만들 수 있게 해준다. 세계에서 가장 중요한 시장은 노동시장이다. 이곳에서 사람들은 금융 자본을 가진 사람들에게 자신이 가진 인적 자본을 빌려준다. 그러나 도시가 단순히 노동자와 자본가에게 상호 교류의 장만 마련해 주는 것은 아니다. 도시는 종종 수천 중에 달하는 광범위한 일자리를 제공한다. 대도시는 고용주들로 짜여 있는 분산 포트폴리오인 셈이다.
15. 이러한 역사는 장소가 그곳에 있는 가난이 아니라 가난한 사람들의 신분 상승을 도와준 과거 이력에 따라서 판단되어야 한다는 걸 암시한다. 어떤 도시가 불행한 사람들을 지속적으로 받아들여 그들의 성공을 돕고, 그들이 떠나는 것을 감시하고, 사회적 혜택을 받지 못한 불행한 이민자들을 끌어들인다면 그 도시는 사회에서 가장 중요한 기능 중 하나를 성공적으로 수행하고 있는 것이다. 어떤 장소가 빈곤을 벗어나지 못 하는 가난한 사람들의 파산 장소가 되었다면 그곳은 실패하고 있는것이다.