<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 부동산 투자에서 반드시 알아야 할 것들

돈 버는 부동산에는 공식이 있다 - 월급쟁이를 부자로 만드는 부동산 펀드매니저의 투자 공부법
민경남 지음 / 예문 / 2016년 8월

우연히 부동산과 관련된 책을 연달아서 2권을 읽게 됐다. 이 책을 읽었기에 <나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 / 박정수ㅣ 매일경제신문 ㅣ 2016>을 읽을 때에 '갭 투자'에 관련된 내용을 이해하기가 쉬웠다.

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다>의 저자는 KB 자산운용 부동산 운용팀에 재직중인 부동산 펀드 매니저이다.

이 책에서 독자들이 접할 수 있는 내용은,

* 금융위기에 대응하는 법

* 매매와 전세와 관련된 사항

* 공인중개사와 법무사를 자기편으로 만드는 방법

* 대환을 검토하는 방법

* 아파트, 주택, 분양권, 상가를 고르는 방법

* 매매 가격을 깎는 방법

* 구입한 부동산을 보유하는 방법

* 부동산 관련 신문기사 등을 분석하는 방법

* 가지고 있는 부동산을 잘 파는 방법 등에 관련된 내용들이 담겨 있는데, 이런 내용들은 꼭 부동산 투자를 하지 않는다고 하더라도 부동산 거래에 있어서 필요한 지식들이기  때문에 알아두면 좋은 내용들이다.

" 부동산 투자의 기본기를 닦는 데 도움을 주는 책이며, 향후 30년간 써먹을 수 있는 투자 지식을 알려주는 책" (p. 7)이다.

부동산은 사는 것도 중요하지만 그 보다 더 중요한 것은 가지고 있는 부동산을 관리하고, 나중에 잘 파는 것이라고 할 수 있다.

또한 이 책에는 부동산 관련 용어인, 전월세 전환율, 레버리지 효과, 채권 원리, DTI, LTV 등의 용어들에 대해서도 설명이 잘 되어 있다.

부동산을 통해서 부자가 되기 위해서는 '부동산 머리'를 만들어야 한다.

이를 위해서는 엑셀과 지도의 생활화가 필요하다.

1. 부동산을 삶의 일부로 만들어라.

2. 외워야 하는 숫자들

3. 숫자 명명법

4. 수시로 메모하는 습관

5. 궁금증이 생기면 주저없이 전화기 들기

* 자신의 연봉으로 가능한 부동산 투자 규모를 계산으로 알아본 결과를 수식으로 나타내면,

자기자본 ＋ 신용비율 / 매매가 = 17%이다.

이런 수식이 나올 수 있는데는 우리나라는 전세가율이 평균 70% 중반 (서울의 경우: 전세가율 85%)인데, 이런 결과가 나오는 이유 중의 하나는 저금리의 영향으로 전세가율이 높게 나타난다.

구체적인 사례를 바탕으로 계산을 한 내용 중에는 자기 자본이 0원이라도 집을 살 수 있다는 내용이다.

앞에 함께 소개한 책을 읽을 때에도 느낀 점이지만, 어쩌면 자기 자본이 없는 상태에서 아니면 최소의 자기 자본을 가지고 갭 투자와 대출을 이용한 부동산 구입이 급변하는 상황에서도 부동산을 구입한 사람이 버틸 수 있는 방법인지는 의구심이 든다.

많은 사람들이 궁금해하는 '집은 언제 사는 것이 좋을까?'라는 질문에 저자는 본인의 재무 상태가 주택을 구입해도 안정적일 때가 적기라고 답한다.

아마도 요즘 부동산 투자에 있어서 이슈가 되는 것은,

레버리지(대출 등 다른 사람의 힘을 빌려 효과를 극대화하는 것)효과를 이용한 갭 투자 (매매가와 전세가의 낮은 차이를 활용하여 최소한의 투자금으로 주택을 구입하는 투자 형태)인 것 같다.

여기에 대한 나의 생각은 긍정적인 면만을 부각시킬 것이 아니라, 부정적인 면도 세밀하게 살펴보고 부동산 투자에 임해야 할 것이라 본다.

뭐니 뭐니 해도 부동산의 핵심은 매각에 있다. 부동산 투자는 3딘계로 매수, 보유, 매각의  단계를 거치게 된느데, 투자에 성공하려면 매수를 할 때부터 매각에 대한 계획을 세워야 한다.

우리는 일생에 몇 번은 부동산 거래를 하게 될 것이다. 일반인들에게는 자주 일어나는 일이 아니기에 이런 경우에 어떻게 해야 할 것인지 우왕좌왕할 수가 있는데, 이 책을 통해서 부동산 거래시에 알아두어야 할 것들, 절대 하지 말아야 할 것등을 살펴보는 것도 좋을 듯하다.

이 책의 내용들 중에는 세상을 살아가면서 접하게 되는 부동산에 관련된 좋은 정보들이 많이 담겨 있다.

 

갭 투자, 주변의 말에 완전히 귀를 닫고 따라해도 될까

나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 - 부동산 투자 100문 100답 실전편
박정수 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 7월

<나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다>는 책제목을 보는 순간, '한 사람이 300채 집을 소유할 수 있다는 것이 말이나 되는 일인가?' 하는 의구심이 생겼다.

 

 

'설마, 30채도 많은데, 300채라니...'

조금 오래전에 어떤 사람이 잠실이 재건축되기 전에 그곳에 소형 아파트를 몇 십채 가지고 있다고 해서 사회적인 비난을 받은 적이 있다.

그렇다면 이 사람은 책제목을 이렇게 쓸 수 있을 정도로 자신감과 당당함을 가졌단 말인가 !

부동산 투자와 부동산 투기는 어떻게 해석하고 어떻게 구분해야 하는 것일까?

이런 생각이 이 책을 읽기 전에 머리를 스쳐간 단상이다.

물론, 나는 이 책을 읽었지만 저자와 같은 방법으로 여러 채의 소형 아파트를 소유하고 거기에서 이윤을 얻을 생각은 전혀 없다.

'그렇다면 왜 이 책을 읽었느냐?'고 묻는다면, 책제목에 끌렸고, 어떻게 300채의 집을 소유하게 되었는지가 궁금했을 뿐이다.

저자는 책 속에 이런 글을 담았다. " 이 책을 그저 아무나 읽지 않았으면 한다"고.

그는 이미 나와 같은 독자가 있으리라는 것을 예견하고, 그가 이 책에서 밝히는 노하우를 토대로 실행에 옮겨서 "인생이 180도 바뀌고, 남들이 두려워 할 만한 거대한 부자" (책 속의 담긴 내용을 인용)가 되기를 희망하는 사람들만 읽기를 바란 것 같다.

저자의 인생은 한 편의 드라마로 만들어도 될 정도로 파란만장했다. 한국고속철도 건설공단의 직원으로 있다가 그만두고,  보험회사에도 다녔었으나, 예상하지 못한 일로 그만두게 된다.

이혼, 위암 3기로 인한 투병생활 등의 힘겨운 삶 속에서 그가 느낀 것은 '인생은 자신의 의도와는 관계없이 억울한 일을 당할 수도 있고, 망할 수도 있다'는 것이었다.

그래서 자신이 그런 일들로부터 자유로워지기 위해서 택한 일이 부동산 투자였다. 처음 2011년에 2000만 원으로 시작할 때는 "아파트 100채를 꼭 갖고야 말겠다"는 결심을 하게 되는데, 지금은 소형 아파트, 오피스텔 300여 채를 소유한 부동산 자산가, 성공학 강사, 부동산 강사, 부동산 관련 저서 출간 등의 일을 하고 있다.

그가 부동산 투자를 하는 요령은 '갭 투자'이다. '갭 투자'란 아파트의 매매가와 전세가의 차이의 금액만큼을 가지고 아파틀 구입하는 투자방법이다.

'갭 투자'가 가능한 이유는 요즘 전세가율은 서울을 비롯한 대도시의 경우에는 85%에 달한다. 그래서 그가 투자하는 소형 아파트, 오피스텔의 경우에는 매매할 당시에 큰 자금이 필요하지 않다.

또한, 부족한 자금은 저금리의 은행 대출을 이용한다.

결론부터 말하자면 저자가 300여 채의 집주인이 될 수 있었던 이유는 갭 투자와 저금리 대출이다.

물론, 그도 처음에는 몇 차례에 걸쳐서 부동산 사기를 당해서 그의 말을 빌리자면, 쓰레기 아파트를 몇 채 동시에 구입하기도 했고, 그것을 팔기까지 속을 끓이기도 했다.

부동산 투자를 처음 하는 사람들이 가장 조심해야 할 것은 사기꾼들을 조심하는 일이다.

부동산 투자를 하기로 생각하는 사람들에게 몇 가지 조언을 하자면,

1. 대출을 최대한 받아라.

2. 저축을 하지 마라.

3. 주변 사람들의 말에 귀를 완전히 닫아라.

4. 전세를 끼고 소형 아파트를 구입하라.

5. 한 번 구입한 소형 아파트는 팔지 말고 계속 갖고 있어라.

6. 소형 아파트를 최소한 20채 이상을 만들어라.

저자의 주장을 따르자면, "소형 아파트의 전세가는 계속 오를 수 밖에 없다"고 말하지만 과연 그럴까 하는 의구심이 든다.

또한 어떤 아파트를 살 것인가에 대한 질문에는,

1. 절대로 고가의 소형 아파트는 구입하지 않는다.

2. 1억 원 이하의 소형 아파트는 구입하지 않는다.

3. 무조건 매매가 대비 전세가 비율이 85% 이상 이어야 한다.

4. 전세가가 단시간에 급하게 오른 아파트는 피한다.

5. 수도권에 투자한다면 시내 중심지에 투자한다.

6. 지방의 소형 아파트를 사기 전에 또 다른 아파트 공급 계획이 있는지 확인한다.

7. 산업단지가 없는 지방의 아파트는 무조건 피한다.

8. 대단지여야 한다.

마지막 부분에서는 저자 자신의 실패 경험담을 반면교사로 삼을 수 있도록 사례를 공개한다.

부동산 투자에 무지한 사람들은 300채의 집에 대한 세금에 대해서 궁금할 것이다. 그런데 그건 '주택 임대사업자'로 등록하면 여러 책의 주택을 소유한다고 해도 종합부동산세, 취득세, 양도소득세에 대한 세금 혜택이 제공된다.

이 책을 읽으면서 부동산 투자를 하지 않는다고 하더라도 책의 내용 중의 부동산과 관련되 세금관련 내용은 누구나 도움이 될 수 있는 내용이라는 생각이 들었다.

그러나 이 책을 읽으면서 걱정되는 부분은 분명히 있다.

'갭 투자'가 언제까지 가능할까?

재건축, 재개발 등으로 앞으로 쏟아져 나올 물량들이 수요와 공급이 무너질 경우에는 어떤 현상이 일어나게 될 것인가?

2008년의 서브 프라임 모기지 사태와 같은 현상이 일어나지 않으리라는 확신이 있는가?

저자가 자신이 부동산 투자를 시작할 때에도 주변의 우려가 있었지만 자신의 생각을 굽히지 않았으며, 독자들에게 전하는 조언에도 '주변 사람들의 말에 완전히 귀를 닫아라'는 내용이 있는데,

모든 결정은 부동산 투자를 결심한 사람들의 몫이지만, 이 책의 내용만을 믿고 그대로 따른다면, 나중에 어떤 불상사가 생길 때에 그 책임은 고스란히 이 책의 내용만을 믿은 독자에게 돌아가는 것이니, '1000만원에 소형 아파트를 구입할 수 있다.'는 말에 현혹되어서 무리한 투자를 하는 것은 자제할 필요가 있다고 생각한다.

<유피디의 독일의 발견> 독일 여행 입문서

유피디의 독일의 발견 - 독일 여행 전문가 유피디가 들려주는 흥미진진한 독일 이야기
유상현 글.사진 / 꿈의지도 / 2016년 5월

독일에 대한 느낌은 참 좋다. 로렐라이 인어공주 동상이 있는 곳에서 차로 한 두 시간 떨어진 곳의 작은 마을을 갔을 때에 수수하면서도 아기자기한 분위기의 마을이 마음에 들었다.

언젠가 이 마을을 다시 올 수 있으면 좋겠다는 생각을 했지만 그후 10여 년이란 세월이 흘렀지만 그곳을 다시 찾지는 못했다.

그래서 내 책꽂이에는 그 지역에 관한 지도와 정보가 아직도 남아 있다.

<유피디의 독일의 발견>의 저자는 피디는 아니다. 그는 독일 여행 전문 블로그를 운영하는데, 방문자 수가 100만 명을 넘은 파워 블로거이다.

블로그에서 쓰는 필명이 유피디(UPD = Unique Planning Designer)이다. 설계도를 그리듯 처음부터 끝까지 계획을 디자인하여 완성하는 기획자가 되고자 하는 다짐이 담긴 필명이다.

그는 독일 중심에서 변방까지 8년 동안에 12차례. 85개 도시를 여행했다. 그렇기 때문에 독일의 관광지는 물론, 중소도시까지 섭렵한 독일 여행 전문가이다.

이 책은 테마별로  7개씩 엄선한 총 49개 이야기의 모둠이다.

1. 이해-독일을 이해할 수 있는 전형적인 모습을 발견하다
2. 시간-독일이 애써 지켜 온 오랜 시간의 누적을 발견하다
3. 사연-재미있는 이야기나 역사적 사건을 발견하다
4. 여유-독일인의 일상 속에 함께하는 여유를 발견하다

5.  재미-축제와 거리 또는 박물관에서 재미를 발견하다
6.상처-독일이 감추지 않고 드러낸 아픈 상처를 발견하다
7. 발견-잘 알려지지 않은 숨겨진 보석 같은 풍경을 발견하다

책의 구성 내용에서 알 수 있듯이 이 책은 단순히 여행 정보를 담운 여행 가이드 북이 아니다. 독일의 역사와 문화, 독일인, 독일 여행 등을 아우르는 인문학적 여행 에세이이다.

동화 속 마을같은 곳, 역사적 숨결을 느낄 수 있는 곳 등 독일의 도시 들에는 이야기가 숨겨져 있다. 그 이야기를 들려 주는 책이 바로 <유피디의 독일의 발견>이다.

<풀꽃도 꽃이다 1> 대한민국 교육, 이대로 괜찮은가

풀꽃도 꽃이다 1
조정래 지음 / 해냄 / 2016년 7월

'교육은 백년지대계'라고 했던가...

그런데, 몇 년을 견디지 못하고 변하고 변하는 교육정책, 그 속에서 학생들은 오로지 좋은 대학을 가야만 한다는 부모의 바람 속에서 병들어 갔다.

그런데, 요즘의 교육 현장을 들여다 보면 도대체 대한민국의 교육은 어디로 가고 있는지 한숨만 나올 뿐이다.

어느날 강아지를 데리고 산책을 가던 길에 아파트 문 근처에서 몇 명의 남녀학생들의 모습이 보이더니, 갑자기 한 여학생이 얼른 몸을 숨기는 모습이 보였다. 이상하다 생각하고 자세히 보니 하얀 연기가 모락모락 올라오고 있었다.

하교길의 여학생들의 얼굴을 보면, 뽀얗게 화장한 얼굴에 어설픈 마스카라와 립스틱을 바른 모습은 이제 흔하게 볼 수 있다.

종종 뉴스에 나오는 기사 중에는 선생님을 폭행한 학생이나 부모, 학교 폭력에 시달리다가 아파트에서 몸을 날린 학생, 수능이 끝나면 성적 비관으로 자살을 하는 학생들 이야기가 사회면을 장식한다.

한 해 살이, 두 해 살이도 아니고, 학교에는 잠시 머물다 가는 기간제 교사의 비율이 높아만 가고 있다.

대한민국의 공교육은 이대로 괜찮은걸까? 그렇다고 대한민국의 사교육에 학생들의 미래를 맡길 수 있는 것도 아닌 것 같으니...

솔직히 나보고 교육현장으로 돌아가라고 하면 그곳에 설 자신이 없다. 학생들의 겉모습에서부터 그들이 내뱄는 말과 행동들을 감당할 자신이 없다.

벌써 이런 대한민국의 교육 현실을 깊이있게 생각해 보아야 하지만 이런 현실을 알면서도 누구 하나 선뜻 나서지 않는 듯하다는 생각이 드는 이즈음에 조정래 작가의 <풀꽃도 꽃이다>가 출간되었다.

 조정래 작가는 한 작품을 쓰기 위해서 자료 수집과 취재를 많이 하는 것으로 잘 알려져 있는데, 이번에도 학교와 사교육 현장을 찾아 다니면서 소설의 자료와 취재를 했다.

그래서인지 젊은 작가 못지 않게 중고등학교 교실에서 벌어지는 일이며, 학생들의 언행을 자세하게 묘사하고 있다. 물론, 소설 속의 대화에서는 학생들의 은어나 비속어도 학생들의 입버릇을 잘 감지해서 구사하고 있다.

대한민국의 학생들은 오로지 한 길만을 향해서 가고 있다. 좋은 대학을 향해서....

그런 바람을 이루기 위해서 학부모들은 행동대장들처럼 악다구니를 치면서 자식들에게 달려 들고 있다.

자식과 점점 멀어지는 엄마들, 엄마들은 자식을 자신의 소유물이라 생각하고, 자신의 희망을 이루어 줄 매개체로 생각하는 듯하다. 거기에 한 몫을 챙기는 연간 40조 규모의 사교육 시장.

공교육이 무너진 학교에도 강교민과 같은 교사가 존재하기는 한다.

작가는 주인공인 '강교민'이란 이름은 무슨 뜻으 줄임말일까? 독자들에게 작가의 말을 통해서 퀴즈를 낸다. 바로 그것이 소설의 주제라고 하니, 책을 읽으면서 그 뜻을 찾아보자.

소설 속에는 우리의 가정, 우리의 학교, 우리의 사회에서 찾을 수 있는 다양한 학생과 부모의 이야기가 펼쳐진다.

특히 소설 속에서 보여주는 엄마들의 행동은 일방적인 자식 사랑이며 욕망덩어리가 뭉친 전형적인 한국 엄마의 모습을 말해준다.

대학 진학을 둘러싼 자식과 부모의 갈등, 왕따가 된 학생의 학교 생활, 자신이 가장 잘 하는 일, 가장 관심있는 일을 하기를 원하는 아이들의 반항, 원어민 영어 교사를 둘러싼 이런 저런 이야기 등은 우리 기성세대가 만들어 놓은 덫과 같다는 생각이 든다. 또한 우리사회의 단면이다.

" 인간의 가장 큰 어리석음 중에 하나는 나와 남을 비교해 가며 불행을 키우는 것이다. " (p. 48)

" 이 세상에 문제아는 없다. 문제 가장, 문제 학교, 문제 사회가 있을 뿐이다. " (p. 49)

" 교육열이 아니라 끝없는 이기주의가 뒤엉켜 벌이는 난투극" (p. 75)

인간 교육, 인성 교육, 적성 교육, 창의 교육이 팽개쳐진 학교, 그곳은 과연 이대로 방치되어도 되는 것일까...

이 소설은 학부모들 뿐만 아니라 대한민국의 국민이라면 문제의식을 가지고 꼭 한 번은 읽어보아야 할 소설이다.

<나답게 살 용기> 내 삶의 주인이 되게 하는 아들러 심리학

나답게 살 용기 - 내 삶의 주인이 되게 하는 아들러 심리학 카운슬링
기시미 이치로 지음, 오근영 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2015년 11월

<미움받을 용기>가 최장기간 베스트셀러 1위 자리를 지키고 있었기 때문에  이 책을 읽은 독자들이 많을 것이다.

그동안 프로이트의 심리학에 가려져서 잘 알려지지 않았던 '아들러'의 심리학을 일본과 한국에서 '아들러 열풍'을 일으킨 철학자가 있으니 그가 '기시미 이치로'이다.

'기시미 이치로'는 그리스 철학을 공부했는데 어느날 아들러 심리학 강의를 들은 후에 아들러 심리학에 심취하게 된다.

'인간은 누구나 지금 이 순간부터 행복해질 수 있다'는 것이 아들러 심리학의 기초이다.

아들러 심리학은 긍정적 사고를 바탕으로 하는 '용기의 심리학'이다.

<미움받을 용기>를 비롯한 몇 권의 아들러 심리학에 관한 책을 읽었기에 <나답게 살 용기>라는 책제목과 저자가 '가시미 이치로'라는 것 만으로도 이 책이 아들러 심리학이 바탕이 된 책이라는 것을 알 수 있었다.

복잡한 인간관계에서 살아가고 있는 사람들은 타인으로 인하여 갈등을 겪고, 힘들어하고 때론 좌절하기도 한다. 그렇기 때문에 인간관계를 어떻게 하느냐에 따라서 행복과 불행의 감정을 가질 수 있기도 하다.

그런데 아들러는 인간관계로부터 자유로워지는 것이 바로 행복해지는 길이라고 한다.

타인에게 미움을 받는다고 하더라도 힘들어 하지 말고 자유로워지라고 말한다. 타인의 시선에 얽매이지 않는 것이 바로 나다운 삶을 살 수 있는 용기이기도 하다.

일본에서 아들러 심리학회의 최고 카운슬러인 저자는 <나답게 살 용기>를 통해서 인간관계에 있어서 갈등을 겪지 않고, 상처를 받지 않고, 나다운 삶을 살 수 있는 방법을 알려준다.

책 속의 내용 중에서 공감이 되는 부분을 소개하면,

* 프롤로그 : 순응하면 나아갈 수 없다.

 

 

1장  :자신에 대해 얼마나 알고 있습니까?

심리학은 철학에서 시작되었으며 철학자인 소크라테스는 영혼을 훌륭하게 만드는 일만큼이나 '지'와 '진실'에 마음을 쓰는 일을 중요하게 여겼다. 행복을 만들어내는 것이 선이고 최종적으로 지향하는 목표이다.

2장 : 성격은 스스로 선택하는 것
행복과 불행을 결정하는 것은 성격이다. 분별력이 없으면 불행해진다. 용기있는 사람들은 자신이 처한 상황에서 무엇을 하는 것이 적절할지를 제대로 판단한다. 분별력은 성격 형성에 영향을 미치는 요소 중의 하나이다.

3장 : 나는 언제든지 변할 수 있다.

자신을 좋아하지 않으면 인생에 있어서 해결해야 하는 과제에 의욕이 생기지 않는다. 다른 사람의 평가가 자신의 가치를 결정할 수는 없다.

다른 사람의 시선을 의식해서 자신을 실제 이상으로 좋게 보일 필요는 없다. 실패를 두려워하는 사람은 과제 해결 자체에 관심이 있는 것이 아니라 과제를 둘러싼 대인관계에 관심이 있는 것이다.

4장 : 다른 사람과 관계 맺는 법

다른 사람과의 경쟁만 생각하면 수단과 방법을 가리지 않게 된다. 좋은 의도를 찾아 보려고 하면 그 마음처럼 관계도 달라지게 된다.

실패를 두려워하지 않을 용기가 필요하다.

5장  : 인생을 어떻게 살 것인가
'지금 여기에서 행복하기 '

지금 이 순간 - 가장 강렬한 빛을 받는 것이 어떨까?

강한 빛을 지금의 자신에게 비추고 내일이 보이지 않는, 내일 일을 생각하지 않아도 좋은 삶을 선택하다.

그러면 과거도 미래도 보이지 않는다. 지금 바로 이 순간이 강한 스포트라이트를 받을 것이다.
에필로그 : 후회없는 삶을 위하여

이 책은 작고 얇은 책이다. 책의 글자도 크고 200 페이지가 조금 넘기 때문에 내용도 그만큼 간결하다. 우리가 인간관계에서 접하게 되는 행복, 상처, 미움, 위로, 용기에 대하여 아들러 심리학을 근거로 쉽게 풀어준다.

우리의 고민이 인간관계에서 비롯되고 그것을 쉽게 풀 수 있는 방법은 바로 자기 자신에게 있는 것이다. 긍정적인 생각, 내 자신이 먼저 변해야 되겠다는 생각....

이런 작지만 때론 힘든 것들을 할 수 있는 용기가 바로 나답게 살 수 있는 용기가 아닐까.