1억원대 집짓기, 이세정지음, 주택문화사, 2012.

1억원대 집짓기 워너비 하우스 - 현실적인 건축비와 자재 내역 공개 ㅣ 워너비 시리즈
이세정 지음 / 주택문화사 / 2012년 8월

이 책도 휴가 중에 읽었다. 계획이야 어딜 가서 그동안 못 찍었던 사진이라도 간절했지만 이런 저런 사정으로 가지 못하고 때 마침 근처에 알라딘 상인점이 생겼다는 소식에 들러서 중고 도서로 구입을 했던 책이다. 현 직업이 건설회사에 다니다 보니 자연스럽게 책 제목의 텍스트가 눈에 금방 띄는 것은 어쩌면 직업병처럼 당연한 일은 아니었겠는가 한다. 자 그럼 시작해보기로 하자.

먼저, 이 책은 제목이 "가격의 낚시성"이다. 제목으로 홀딱 빠지게 할 가능성이 농후하다. 1억 원도 아니고 1억 원대라는 범위를 한정 지우는 이 "대"라는 의미가 책 낚기가 충분한 것은 아닐까 했다. 1억 원(대)로 집을 지을 수 있을 것만 같은 제목. 그러나 책에서 소개한 주택은 1억 원대로 지을 수는 있지만 "1억 원 이하로는" 어림잡아서라도 불가능하다. 1억 원대는 1억부터 1.9억까지 가능하다는 뜻이고 1.9억이라도 주택을 건축하기 위한 부대 제반 경비까지 포함하면 2억이 넘어간다는 소리다. 그러니 기존의 주택 건축 공법으로는 1억 원대가 애매한 금액이 더라도 통상적으로도 1억 원대라는 주목도가 훨씬 올라갔을 테니까 말이다. 그래서 낚이기 좋은 제목을 뽑았던 것은 아닐까 했다. 그렇다고 1억 원대로 지을 수가 없는 것도 아니라서 전혀 틀린 사실도 아니다. 이 책에는 몇 편의 챕터에서 다양한 전원 주택의 사례를 들었고 건축 비용의 효율적인 방안을 제시했다. 몇 몇 대표적인 사례를 통하여 1억 원대라는 주택 건축 비용을 이야기하고 적은 금액으로 주택의 디자인을 극대화하는 방안을 표현하였다. 그렇다면 왜 낚시성으로 까지 느낄 정도로 주택 가격이 문제인가?

일전에 서울 모 지역에서 아파트의 분양가격이 평당 6,000만 원이 넘었다는 소식을 들었다. 물론 지방 중소도시 조차도 분양가 1,000만 원은 넘는 곳이 많다. 물론 분양가격에 토지 가격이 포함 되었다고는 하나 평당 6,000만 원이면 단순 계산 상으로 10평에 6억이고 20평이면 12억이고 30평 국민주택 규모가 되면 18억이라는 계산이 나온다. 과연 무슨 사업가가 아니고 자영업이나 봉급 생활자가 감당할 수준의 금액이 아니란 소리다. 게다가 주택 평수가 30평대(정확하게 분양면적은 25.7평)이 국민주택 규모라는 인식에서 그럼 주택 가격이 18억이라면 국민주택 금액이라는 것이 결코 아니라는 것이다. 물론 주택이라는 게 순전히 건축 비용만을 가지고 분양가격을 산정하지는 않는다. 건축회사의 비용과 수익, 부동산 가격대가 형성하고 있는 수요와 매매의 관계, 그리고 사회적인 투자나 투기성 가수요의 크기에 따라 주택 가격의 분양가는 유동적이기는 하지만 그래도 그렇지 어떻게 평당 6,000만 원이라는 분양가 산정은 국민형 넓이를 가진 주택으로써는 터무니 없어도 너무 없다.

현대 자본주의 사회에서는 공간이 만들어 내는 의미가 곧 신분사회로 표현된다. 어디에 사는가에 따라 신분이 결정된다는 뜻이다. 10평짜리 쪽방에서 사는가 혹은 70평짜리 대형 펜트하우스에서 사는가에 따라서 공간은 공유라지 않고 철저히 분리되어 있다. "엘리시움"이란 영화에서도 보면 지면의 세상과 지상의 세상이 신분적이 차이를 가지고 이야기하는 것을 보면 이제는 분명히 공간에 따라 신분도 철저히 구분된다고 봐야 한다. 그렇다면 이런 인간의 욕망에 대한 공간적 투영은 거의 오토매틱으로 될 수 밖에 없다. 10평짜리 쪽방에는 누구나 아무렇게 함부로 들어가길 꺼리고 또한, 마찬가지로 70평대 팬트하우스는 아무나 벨 누르며 입장조차 불가능한 것처럼 이 두 개의 공간은 철저히 격리되어 있다. 따라서 이런 공간의 유형 무형의 차이에서 인간은 부단히 넓고 화려하고 자본적 가치가 높은 쪽으로 선호하는 것이 이상한 일도 아니다. 그러니 새로 지어대는 주택 가격은 결국 인간의 욕망에 가장 잘 맞아 떨어지는 욕망의 신분적 재료가 되는 것이다. 여기에서 욕망의 가수요가 맞물리므로써 투기적 수요는 가격의 상승을 불러 일으키고 아파트를 주거 목적이 아니라 자본 축적의 수단, 즉 투기의 목적화될 때 주택 가격은 부채질 하며 들불처럼 일어난다. 이런 현상에서 새로이 주택을 구입해야 할 신혼부부나 분가를 해야 하는 청장년 세대는 도저히 지원이 없이는 별다른 방법이 없다. 자체적으로 자본을 축적하기란 거의 불가능하다. 그러니 이를 금융으로 충당하기 위해 대출의 노예 계약서에 도장을 찍고 매달 청구되는 대출 이자와 원금에 허덕거리며 노예생활을 하게 된다. 버는 돈으로는 하루 이틀이 아니라 십 년 이십 년 기약 없을 만큼의 긴 시간 동안 지루하게 자신의 가처분 소득을 몽땅 털어 넣어야만 하는 결과를 낳는다. 그런데, 이렇게 가처분 소득까지 털어 넣어 숨 막히는 생활이지만 주택의 가수요적 욕망이 투기로 변질될 때 연봉으로는 도저히 따라 잡을 수 없는, 주택 가격이 은행 대출금 이상으로 뛰어 오를 때 불로소득의 신세계를 경험하게 된다는 사실이다. 아무리 모아도 모이지 않던 자본이 어느 순간 주택 가격이 몇 십 퍼센트로 훌쩍 넘어 있을 때 기분은 마치 로또의 또 다른 전형처럼 보이는 경험을 하게 된다는 뜻이다. 이렇게 되니 주택 가격은 계속 상승 곡선을 그릴 수 밖에 없다. 국가 임명직 공무원의 청문회를 보면 거의 대부분이 주택 투기자들이다. 안 그런 사람도 있지만 이는 아주 소수일 뿐, 대부분은 부동산에 많은 자산을 가지고 있다. 아마 그들이 먼저 안다. 부동산이 투자의 기본이고 자산 형성의 포트폴리오 중에서 가장 많은 담보가 되어 있다는 사실이다. 그래서 부동산 정책을 다루는 사람들이 자신의 이익과 반대되는 짓은 절대 하지 않을 것이란 점이다. 이는 외국의 임명직 공무원과도 현격한 차이가 있다.

따라서 이런 과도한 주택 구매 비용에 대한 반대 심리가 반드시 따라 오게 마련이다. 특히 아이들 다 키워놓고 분가하고 난 노후 세대라든가, 또는 아직 아이들이 어리더라도 평소에 시골로 귀촌하려는 젊은 부부들의 시골 회귀성 마인드, 또는 도심의 주거 비용의 과도한 지출에 대한 경제적인 고려로 인하여 시골에서 내 집을 마련하고 싶은 욕구는 어쩌면 너무나도 자연스러운 일 중에 하나이다. 전원 생활의 낭만과 시골에서 오는 도시의 각박함에 반하는 환경이 특히 장점이라면 수억에서 수십억까지 들어가는 부담을 해소할 수 있는데 마다할 이유가 없기 때문이다.

이 책에서 몇 가지 전원 주택의 사례가 나오는데 있어서 더 주목해야 할 부분은 자가 주택을 신축하려는 사람이 알아야 할 기본적인 행정적인, 기술적인 안내서의 역할이다. 주택의 사례는 여러 책에서 나오지만 일반적으로 직접 주택을 지어보겠다는 것은 행정 절차로 상당히 공부를 많이 해야 한다. 즉 공부를 하면 할수록 비용을 줄이고 적절한 계획으로 자신이 원하는 집을 구상하는데 상당히 도움이 된다. 다만 이 책에서는 주택에 대한 위치적인 고려는 배제되어 있다. 주택 가격에 있어서 토지비용 부분은 제외되었다는 뜻이다. 왜냐하면 토지의 위치는 한 챕터로써 부동산의 의미로 다루기에는 너무 복잡하고 그 량이 아주 많으므로 일단 어느 지역에 토지가 마련되어 있는 것 이후부터 다루는 부분이다. 그렇기 때문에 여기서는 간단하게 설명하자면, 토지는 위치, 방향, 주변 여건 등으로 나올 수 있고, 어느 지역에서 건축이 가능한지에 대한 적합성 여부이다. 토지라고 모두 건축할 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅인지 아닌지 판단하고 행정적인 근거로 물색돼야 한다. 학교 다닐 때 토지 이용 계획이라는 파트가 전공에서 아주 중요한 부분을 차지 했던 만큼 토지에 대한 이용이 행정적으로 어떤 과정을 거쳐야 하는지는 결정적인 문제이다. 가장 간단히 생각해도 예를 들어 집을 지으려고 (토지의 목적과 이용) 토지를 매수 했는데 집을 지을 수 없다면, 토지 구입에 들어간 비용은 고스란히 날리는 경우가 대표적이다. 그러므로 토지 구입은 상당히 전문적으로 파악해야 하는 중요한 문제가 아닐 수 없다. 위치 선정에 대한 고려뿐만 아니라 위치에 적합한 용도를 갖추어야 한다는 뚯이다.

(여기선 주택을 지을 수 있는 토지는 대지라고 한다. 대지가 아니라면 임야나 전, 답일 것이고, 임야는 대지 전환이라는 별도의 행정 절차를 밟아야 하고 비용도 발생한다. 농지라면 농지전용을 해서 대지로 변화시켜야 하고 이에 농지전용 부담 금란 비용도 발생한다.)

집을 지어 보겠다는 생각이 서게 된다면, 가장 중요한 것은 두 가지이다. 예산과 설계이다. 자칫 집을 어떻게 짓는 것이 제일 중요하게 생각하지만 이것은 반은 맞고 반은 틀렸다. 시공보다 더욱 중요한 것이 설계이다. 아니 설계보다 더 중요한 것은 자신이 원하는 집의 스타일과 기능에 대한 전체적인 마스터 플랜일 것이다. 시공보다 오히려 시간이 더 많이 소비시켜야 하는 작업임에도 보통은 설계는 설계사무소에서 하는 것으로만 생각한다. 설계 사무소는 단지 인허가와 준공을 대행하고 자신이 바라는 집의 설계를 허가와 준공에 맞게 도면으로 구체적인 디스플레이라는 역할이지 주택 하나 짓는데 그렇게 원하는 만큼의 창의적으로 부합되게 만들어 주지는 않는다. 따라서 주택 신축에 있어서 가장 중요한 작업이 도면 작업일 것이다. 도면에 의해서 예산이 정해지고 도면에 의해서 시공이 이루어지는 만큼 설계는 디테일 하고 구체적이고 밀도 있게 도출되어야 하지만 시공에 있어서 깐깐한 품질을 요구하면서 설계는 빨리할 것을 요구하는 경우가 너무 많다. 대충 하는 설계치고 자신이 요구하는 스타일과 품질은 나오기 어렵다. 시공은 어디까지나 도면을 근거로 해서 이루어지는 것이니 설계가 꼼꼼하지 못하면 시공은 시공자의 자의적인 해석에 따라 해버리고 만다. 따라서 시공 이전에 설계가 얼마나 중요한 것인지는 두말해도 잔소리가 아니다. 자신에 예산에 맞게 지을 수 있는 주택은 설계를 기초로 이루어진다고 해도 과언은 아니다. 자신이 원하는 주택의 규모와 형태를 정하고 이에 걸맞은 마감자재의 선정이 설계시에 정확하게 반영되어야 하고 그래야 자신이 원하는 형태를 도면으로 표현하고 시공이 이루어지게 되어 완성을 시키는 것이다. 설계 전에 자신이 원하는 주택의 규모와 형태, 그리고 디테일한 모습을 건축가에게 정확하게 전달하고 도면의 피드백이 이루어져야 한다. 이 과정이 다소 미흡하다면 결코 자기가 바라는 주택은 지어질 수가 없다. 또한 이 설계도면에 의해서 예산이 결정되기 때문이다. 집을 하나 짓는 것은 부단한 선택의 갈림길에서의 고민이다. 무슨 형태의 집을 지을 것인지 어떤 마감자재를 형태에 부합되고 조화롭게 지을 것인지 모든 것이 선택이다. 그러나 이 선택에 유일한 제약사항은 결국 예산이다. 풍족하다면 자신이 원하는 기대치를 최대한 반영을 할 수 있겠지만 대부분은 선택에 대한 일정 부분 타협을 볼 수밖에 없다. 그래서 완성된 도면을 근거로 시공업자에게 견적을 의뢰하고 자신이 가용할 수 있는 예산에 근사치에 준하는 건물을 얻을 수 있게 된다.

설계가 이루어지고 이 설계된 도면에 따라 시공업자에게 견적을 의뢰하고 이 견적은 토대로 시공계약이 이루어질 수 있다. 주택의 일정 규모는 건축주 자신이 직접 건축 시공까지 할 수 있다. 능력만 된다면 직접 시공도 가능하고 허가를 득하고 착공신고를 건축사에게 대행해도 무리 없이 진행할 수 있는 사항이다. 그러나 건축에 있어서 전문적인 시공업자에게 맺어지는 이유는 건축이 대단히 기술적이고 공학적인 부분이 많고 시공 품질에 대한 보증을 받을 수 있다는 장점이 있다. 물론 시공업자에게 의뢰했을 때의 비용과 자신이 가용할 예산을 비교했을 때 어느 것이 유리한 것이지는 순전히 건축주의 선택사항일 뿐이다. 또한 시공업자의 선택에 있어서 정직하고 믿음직스러운 정직한 업체를 선정하는 것이 상당히 어렵다. 이는 건축설계자의 도움을 받을 수 있고 혹은 주변의 조언을 들을 수 있겠지만 가장 효율적인 것으 건설협회를 동해서 회원사를 상대로 주택의 실적 유무를 확인받고 추천을 받는 방법도 있다. 건설업을 정상적으로 영위하는 업체인지 혹은 다년간의 시공경험이 많은 업체인지에 따라 품질도 좌우되긴 마찬가지이므로 시공업자의 선정은 설계만큼이나 중요하다.

도면이 디테일하게 그려지려면 통상 설계비가 정상적으로 책정되는 곳이라야 한다. 소위 평당 얼마라는 식의 설계비는 예산은 아끼지만 그만큼 도면이 부실할 가능성이 매우 높다. 정확한 공임에 따른 설계가 다 책정되어 있는데 돈 아끼겠다고 평당 얼마 짜리 설계를 위임했을 때 부실한 도면으로 부실한 시공 품질이 나온다는 이야기이다. 제가 격에 제 품질의 따라와야 한다는 사실이 무엇보다 중요한 것이다. 집은 한번 지으면 그 공간에 허물어질 때까지 서 있어야 한다. 수십 년 혹은 수백 년간 있어야 하는 집이라면 당장에 돈 몇 푼 아끼는 것은 아낀다고 볼 수 없다. 따라서 집을 짓고 난 후의 유지 보수 비용까지 생각해야 한다면 기술적 품질에 대한 확실한 보장이 있을 때 주택의 준공 이후에 골치가 덜 아플 것이다. 주택은 같은 장소에 두 번 지을 수는 없다. 물론 예산이 많다면 잘못 지어졌을 때 허물고 다시 지을 수야 있겠지만 같은 장소에서 두 번 짓는 것은 예산의 낭비이기 때문이다. 품질에 대한 보장이 있을 때에 준공 이후 가 편한 것은 당연한 이치일 것이다. 따라서 도면이 디테일 하면 할수록 시공품질은 올라간다. 도면의 사항이 정확한 스펙으로 정밀하게 그려져 있다면 어느 정상적인 면허를 가진 회사는 무시하고 임의대로 시공하는 경우는 거의 없다. 사기꾼이 아닌담에야, 혹은 간땡이가 부은 정도가 아니라면 도면의 사항을 무시하는 회사는 없다. 다만 도면이 정확하지 못하고 도면의 기재 사항과 스펙이 일반적으로 부실하게 그려져 있다면 시공사는 가장 예산이 적게 드는 방향으로 진행하기 마련이다. 회사는 이윤을 추구하는 목적에 철저히 부합되고자 하기에 그럴 수밖에 없다. 그러나 도면 자체를 무시하지는 못한다. 시공사에서 제출받은 견적서는 이를 뒷받침할 것이고 설계도면을 근거로 하기 때문에 임의대로 시공은 있을 수 없는 일이기도 하다. 따라서 도면이 부실하면 시공도 부실할 수밖에 없다는 사실을 꼭 알아야 한다. 그래야 시공업자와 차후에 품질에 대한 분쟁의 소지도 없앨 수 있다. 도면의 기재 사항을 무시하고 시공을 진행했다면 자칫 시공사는 몇 배의 위약금과 손해배상에 처할 수 있는 위험이 있기 때문에 함부로 도면을 무시할 수 없다. 그러나 건축주와 시공사 간의 분쟁은 대부분은 도면의 부실 때문에 일어난다. 이때까지 건설회사에 근무한 바로는 건축주 거의 대부분은 도면을 가장 저렴하게 발주한다. 돈 아끼는 게 문제가 제일 큰 목적이겠지만 차후에 유지 보수 따위는 생각지도 않으려 든다. 시공사가 그 도면에 대해 알아서 해주겠지라는 기대를 한다. 시공사는 어떻게든 이윤을 남기려 들고 건축주는 어떻게든 저렴하게 지으려 할 때 반드시 이는 이윤의 충돌은 번번이 발생하기 마련이다. 그렇다면 설계를 상당히 꼼꼼하게 할 수 있는 생각은 크게 하려 들지 않는다. 예산을 아낀다고 아끼는 게 아니다. 차라리 예산이 부족하다면 저렴하게 지으려고 생각해야 하는데 대부분은 예산에 비해 과다한 욕심을 부리고 싶은 것이 사람 마음은 다 비슷하다. 그러니 다툼이 생기게 된다는 점. 시공사 선택에 있어서 견적을 대략 3~4군데 받아 보고 이를 합산하여 평균값을 내면 얼추 예산이 적정 수준에서 결정할 수 있다. 단 견적 회사 중에서 가장 싼 쪽을 택할 가능성은 미리 배제하는 게 좋다. 올림픽에서 점수 경기 때 왜 최고 점수와 최저 점수를 빼고 합산하는지를 생각해보면 얼추 이해 될 것이다. 다시 요약해보자면, 설계비를 아끼지 말고 충분히 자신의 콘셉트에 맞게 설계에 모두 반영시키고 시공회사는 이 설계를 바탕으로 견적을 도출하면 이미 집은 반 정도 지어진 셈이다.

이렇게 해서 설계와 시공회사를 선정하였다면 감리회사가 정해진다. 감리 회사는 행정관청에 착공신고를 할 때 반드시 선정하여야 된다. 감리는 시공사를 감독하고 도면에 준하여 시공품질이 제대로 이루어지고 있는지 검사를 하고 확인한다. 그래서 설계 도면이 제일 중요한 이유가 모든 것은 설계도면에 기표돼 있다면 품질은 도면을 근거로 보장받을 수 있다. 그다음은 도면에 따라 시공을 하게 잘 지켜보는 것으로 하고 도면과 상이하다면 반드시 클레임을 걸어야 한다. 그러나 여기서 보통은 도면에 근거하지 못한 사양을 건축주는 요구하게 될 때 문제가 생긴다. 시공계약은 도면을 근거로 산출한 견적서에 따라 금액을 정할 텐데 도면의 스펙이 정확하지 않는 사항은 시공사는 이에 걸맞은 품질만을 넣을 수밖에 없게 된다. 그런데 견적에 따른 내역서를 계약하고 나서 스펙보다 더 좋은 품질의 것을 요구할 때 가격의 문제가 반드시 불거지기 마련이다. 계약한 내역과 다르게 되면 분명 단가보다 비쌀 확률이 많게 된다면 시공사는 이에 요구 조건을 들어 주지 않는다. 물론 비교적 적은 단가라면 협의에 의해 가능하던가 아니면 설계변경을 해야 할 사항이 생기게 된다. 이럴 때 이해의 충돌이 다툼으로 비화되는 경우는 너무 자주 보는 사례 중 하나이다. 사람의 욕심은 끝이 없다고 계약한 단가 이상의 것을 요구하고 시공사는 들어주지 않을 때 싸우게 되는 것은 어쩌면 당연할 것이다. 따라서 설계시에 정확한 스펙을 기재해야 하는 이유가 분쟁을 줄이는 방법중 하나일 것이다.

이렇게 시공이 마무리되고 준공 검사를 하고 나면 사용검사를 하고 보존등기와 입주하면 모든 과정은 끝이 난다. 각각의 과정 하나하나가 다 공부할 내용이지만 굳이 새로운 사실도 없고 하니 생략하자. 이에 순서로는, 기획 -부지 선정 - 설계 - 견적 - 시공사 선정 - 건축 시공 - 준공 - 보존등기 - 입주로 요약할 수 있다.

여기에서 1억 원대의 가격으로 주택을 건축할 때 무엇보다도 건축주는 마감자재의 공부를 많이 해야 한다. 설계시에 이를 반영하기 위해서는 가지고 있는 예산과 마감자재 간의 효율성을 적극 고려해야만이 원하는 가격으로 원하는 형태와 품질을 확보할 수 있는 것이다. 따라서 설계만 제대로 반영되고 마감자재까지 표시가 되어 있다면 그다음은 일사천리로 진행할 수 있고 소기의 원하는 목적을 달성할 수 있다.

주택의 형태와 가격은 천차만별이다. 이 많은 사양에서 자신이 원하는 형태로 생각하고 이를 추진할 수 있는 역량은 많은 다양한 사례를 통하여 공부하고 연구되어야 하고 실제로 조사할 수 있어야 한다. 그저 일반적으로 해주세요라고 해서 자신이 원하는 스타일은 결코 나올 수 없다. 우리나라에 전원주택이나 이와 관련된 다양한 전시회도 있고 하우징 페어 같은 행사도 있으니 콘셉트를 잡고 기획 단계에서부터 오랜 기간 치밀하게 마스터플랜을 수립해야 나중에 돈은 돈대로 들고 목적은 목적대로 달성되지 못하는 오류를 줄일 수 있다.

따라서 이 책은 기본적인 전체적 마스터플랜을 짜나 가는 단초를 마련할 수 있게 참고할만한 책이다. 언젠가 나도 내 땅을 마련하고 내 집에서 내가 원하는 스타일의 삶을 누릴 공간을 만들어 낸다는 것. 참으로 근사한 일일 것이다. 똑같이 빵틀에서 찍어 낸듯한 천편일률적으로 제공된 아파트 생활에서 다양성이 나올 수 없고 엇비슷한 삶일 수밖에 없다. 그저 고만고만한 라이프 스타일로 만족되지 않는다면 언젠가 나도 그런 내가 만든 컨셉의 공간은 연출할 수 있는 것이 결코 꿈만은 아닐 것이다.

나도 언젠가 은퇴가 서서히 다가오고 앞으로의 삶에 대한 대책을 세우고 있는 입장으로써 이 책은 충분히 참고할 만한 교재의 역할이자 교과서 격으로 일종의 나침반 같은 지침을 내려 줄 것이라고 믿는다. 아주 좋은 참고가 될 수 있다. 참고서는 많으면 많을수록 실수를 줄인다. 적은 예산으로 극대화된 효과는 결국 공부부터 시작하는 것이 제일 먼저 일 테니까 말이다.