“인간이 할 수 있는 투자 중 가장 어리석은 것은 바로 토지투자!”
사람들은 “장기투자가 유리하다”라고 말하곤 한다. 하지만 모든 장기투자가 이익을 주지는 않는다. 특히 토지에 대한 장기투자는 가장 어리석은 투자 방식이다. 장기투자에서 토지투자는 제외해야 한다. 장기투자의 최우선순위는 금리투자다.
토지는 추가적으로 생산이 불가능한 한정적 재화
왜 모두들 장기투자가 유리하다고 할까? 과연 모든 사람이 장기투자로 돈을 벌 수 있을까? 단기투자자는 정말 손실만 입을까?
오마하의 현인
워렌 버핏 이후 자본시장에서 성공한 많은 투자자들은 스스로 장기투자를 해왔다. 이들의 성공은 장기투자라는 기간적 요인에 의존한 것이었을까? 당신도 장기투자를 한다면 과연 높은 투자수익을 올릴 수 있을까? 장기투자로 수익을 올리기 위해서는 몇 가지 가정이 성립되어야 한다.
주식시장은, 아니 자산가치는 시간가치를 충분히 반영한다. 다시 말해 인류의 발전은 지속되고 자본시장은 과학과 산업의 발달과 더불어 점점 더 가속도가 붙고 있다. 앞서 밝힌 것처럼 인류가 생긴 이래 과학과 문명은 발달하고, 그 발달 속도와 가치는 곧 인류가 보유한 자산의 부가가치도 증가하는 것을 의미한다.
과거에는 기껏해야 동물이 뛰놀던 들판에 지나지 않던 땅에 지금은 아파트가, 공장이 혹은 빌딩이 세워지면서 자산가치는 기하급수적으로 증가했다. 기원전 500년경 공자가 지닌 한 평의 땅은 보리 한 말의 부가가치가 있었지만, 지금 한 평의 부가가치는 상상도 할 수 없을 정도로 증가했다.
그러나 여기에는 중요한 맹점이 있다. 인류가 보유한 자산은 분명 수백 배의 증가를 이루었지만, 한 평의 토지는 과연 어느 정도의 가치증가가 있었을까? 만약 2천5백년 전 중국의 어느 지점에 땅을 1백 평 가진 부자가 지금까지 대를 이어 그 땅을 지키고 있었다면? 혹은 로마시내 중심가의 땅 1백 평을 가진 귀족의 후손이 지금도 여전히 그 땅을 지니고 있다면 그 땅의 자산가치 증가는 어떻게 평가할 수 있을까?
물론 장소에 따라 가치는 다르겠지만, 2천5백년 전의 땅값을 현금화해서 복리 이자율로 증식했다면 그 가치는 지금 얼마쯤일까? 또 만약 그 가치를 당시의 가장 유망한 산업에 투자했다면 지금은 얼마나 되었을까?
이 질문에 대한 대답은 정해져 있다. 인간이 할 수 있는 투자에서 가장 어리석은 것이 바로 토지투자다. 왜냐하면 토지란 기본적으로 금이나 다이아몬드처럼 추가적으로 생산이 불가능한 한정적 재화이고, 기본적으로 그 가치는 절대로 문명의 발전을 따라잡을 수 없기 때문이다. 토지란 인간이 그것을 이용하는 산업을 지속적으로 키워나갈 때만 효율성이 있을 뿐 문명의 발달과는 전혀 등비례곡선을 그리지 못한다. 토지란 기본적으로 거주와 생산 시설의 기지라는 용도일 뿐 그 자체가 능동적 가치를 지니지 못한다.
그래서 장기투자에서 토지에 대한 투자는 제외하는 것이 옳다. 토지에 대한 투자는 필연적으로 금리 이상의 효율을 얻을 수 없다. 금리란 유동성의 크기이며, 위험을 부담할 수 있는 용기의 또 다른 표현이다. 인간이 어딘가에 투자할 때 감당할 수 있는 위험의 크기는 금리로 나타나고, 유동성의 부피 역시 금리로 나타난다. 토지는 예전부터 이런 유동성을 완충하는 장치일 뿐 그 자체 유동성을 창출하지는 않는다. 때문에 인간의 문명은 위험부담을 지고 행하는 투자 행위의 결과라는 측면에서 볼 때 투자의 대상으로 토지를 선택하는 것은 절대 평균 이상의 결과를 얻을 수 없다. 그래서 장기투자의 최우선순위는 금리투자다
모든 투자 수단 중 금리투자가 가장 뛰어난 결과금리투자는 곧 인류의 자산가치의 평균에 대한 투자이며 가장 적절한 벤치마크 투자 수단이다. 그렇다면 우리는 장기투자에 대한 기준을 어떻게 세워야 할까? 투자란 먼저 벤치마크 수익률(평균 수익률)에 대한 추적이라는 관점에서 두말할 필요도 없이 금리에 투자해야한다. 물론 금리투자 안에서도 다양한 수단이 존재하므로 그 안에서 다시 수익률의 격차가 벌어질 수 있다. 예를 들어 금리 상승기에 예금을, 금리 하락기에 채권에 투자하는 사람과 금리의 변동에 무관하게 현재 가능한 최고 금리에 예금하는 방법 중 투자 결과는 전자가 유리하다.
그러나 왜 우리는 벤치마크 투자 수단을 이기지 못할까? 투자기간이 단기이건 중기이건 장기이건 적절한 투자 수단이 있고 그 순간 최선의 투자를 선택할 경우 분명히 수익률 측면에서 최고의 수익이 보장된다. 그런데도 결국은 평균을 넘어서는 결과를 얻지 못하는 이유는 뭘까? 또 지난 수백 년간 혹은 최근 20년간 투자를 시뮬레이션한 결과 왜 모든 투자 수단 중에서 금리투자가 가장 뛰어난 결과를 가져왔을까? 그것은 바로 위험에 대한 노출도의 차이다.
인간의 거래 행위는 위험을 수반한다. 가격이 비싸다고 생각하는 사람의 매도와 싸다고 생각하는 사람의 매수로 형성되는 결과물이라면 가격을 형성하는 모든 투자 행위는 50%의 위험을 수반한다. 또 그것이 특별한 능력에 따른 성과물만이 아니라 운이 작용하는 것이라면 이 운이라는 부분은 결국 반복될수록 평균에 수렴한다.
결국 어떤 투자 수단을 선택할 때 그것이 나의 능력과 안목으로 50% 이상의 확실한 가능성을 가진 것이 아니라면 평균을 선택하는 것이 유리하다. 만약 평균이 아닌 투자 수단을 선택할 경우에는 그것의 결과로 우리는 비싼 거래 비용만 지불하게 된다.
예로 부동산이라고 가정하자. 직접 도시계획 선을 긋거나 혹은 선을 긋는 사람이 내 피붙이가 아니라면 당신은 사실 당신의 직관이나 안목이라는 이름의 운에 투자하는 것이다. 또 주식에 투자한다면 당신은 자신의 경험이나 판단, 그리고 분석이라는 이름의 운에 투자하는 것이다. 그러나 금리에 투자한다면 그것은 당신이 문명과 자산가치의 증가에, 혹은 기회 비용의 크기에 투자하는 것이다. 부동산이나 실물 자산, 주식 등에 투자하는 것과 달리 현 시점에서 가능한 모든 가능성의 평균에 투자하는 것이 된다.
이것은 대단히 중요하다. 장기투자는 승리한다는 이치는 곧 진리지만 그 진리는 아무데나 적용되는 것이 아니다. 금리에 대한 장기투자는 반드시 이익이 나지만 엄밀하게 이야기한다면 위험을 제거한 정상가치의 유지에 해당한다. 즉, 평균 기회 비용만큼의 수익(시간가치)을 잃지 않았을 뿐 초과 수익을 올린 것은 아니다.
그만큼 수익을 확보한다는 것은 어렵다. 돈을 벌어서 산술적으로 금고에 모아둔다면 그것은 절대수치의 증가는 있지만 시간가치의 기회 비용만큼의 손실을 의미하고, 그것을 금리에 투자한다면(평균금리로 빌려준다면) 시대의 자산가치 증가의 평균치를 취하게 되는 것이다. 만약 그 외의 투자 수단을 택한다면 그것에 더한 평균 이상의 수익을 거두고 부자가 되는 길에 다가서겠지만 그만큼 리스크를 안고 그만큼 자산 손실을 볼 가능성이 높아진다는 뜻이기도 하다.
투자에 실패하는 가장 큰 이유 ‘나르시즘’어떻게 해야 할까? 자산가치의 획기적인 증식을 이룬 사람들은 자신의 기회를 이용한 사람들이다. 민망한 이야기지만 정말 당신이 도시계획의 금을 그을 기회가 있거나 혹은 그쪽에 종사한다면 당신은 자금을 금고에 넣는 어리석음이나, 금리에 맡기는 평균이 아닌 부자가 되는 길을 선택할 수 있다. 즉, 당신은 부동산에 투자해서 금리수익의 수십 배나 되는 이익을 취해 부자가 되는 수단을 확보한 것이다.
또 당신이 무언가 특별한 생산 아이디어가 있어서 어떤 부가가치를 창출할 수 있다면 당신은 그것을 지렛대 삼아 부자가 될 수 있다. 예를 들면 1억으로 10%의 영업 이익을 낼 수 있다면 그것을 금리에 투자하기보다 오히려 5%의 금리로 100억을 빌려서 단숨에 10억을 벌 수도 있다. 또 당신이 이 거래를 중개할 수 있는 수완이 있다면 위험을 없애고 거래를 중개하면 된다. 때문에 금리 이상의 이익을 통해 부자가 되려면 반드시 금리 이상의 영업 이익을 낼 수 있는 확실한 수단을 확보한 다음 그것의 효력을 최대한 키우는 것이다.
그러나 반대로 당신이 누군가의 이야기를 듣고 혹은 당신이 생각한 투자 유망지에 땅을 산다면 그것의 성공과 실패 확률은 당신에게 달려 있다. 당신이 유망지라고 생각한 그 땅은 누군가는 파는 것이 낫다고 생각하기 때문에 거래가 이루어질 것이다.
냉정하게 생각하라. 누구나 스스로에게 도취하기 쉽다. 거울을 보라. 매일 아침 거울에 비치는 익숙한 당신의 얼굴에서 그리 심각한 흠집을 발견하기는 어렵다. 당신이 비록 50대에 접어들었어도 거울에 비친 당신은 여전히 30대다. 당신이 무언가 가능성이 있다고 생각하면, 당신이 가진 가능성을 냉정하게 평가하기보다는 오히려 당신의 입장에서 유리한 방향으로만 해석하게 될 것이다.
대개 투자에 실패하는 가장 큰 이유는 나르시즘이다. 길거리에 널린 수많은 식당과 술집을 보라. 당신의 눈에 정말 턱없는 곳에 자리한 많은 가게들도 결국 그곳에 문을 연 사람들의 눈에는 장사가 잘 될 것으로 보였을 것이다. 세상에 어느 바보가 장사를 하면 망할 자리라고 생각되는 곳에 개업을 하겠는가?
돈이 없어서 좋은 자리를 얻을 수 없다면 가게를 열기보다 차라리 다른 일을 하는 것이 옳다. 그러나 사람들은 그 불리한 상황에서도 억지로 희망의 요소를 만들어낸다. 내가 열심히 한다면, 밤잠 안 자고 알린다면, 고객에게 최선을 다한다면, 내 솜씨라면 등등의 많은 핑계들은 결국 당신을 파멸로 인도한다. 그렇게 우리는 계속 옳지 않은 투자 판단을 내린 뒤 좌절하고 실패한다.
인간의 투자 행위는 20%만이 겨우 성공할 수 있다. 그래서 투자에 나선 80%의 사람들은 손해를 입는다. 그러나 금리에 투자한 사람들은 자신이 쓰고 모은 원금에 사회적 자산 증가분(금리)만큼의 비율로 자산을 축척할 수 있다. 그래서 결과적으로는 금리에 투자한 사람들이 보편적으로 부자가 된다. 물론 금리 외에 효율적으로 투자한 사람들 중 20%의 성공 사례를 뺀다면 그렇다.
모든 투자자가 동시에 이익을 취할 수 있는 장기투자그렇다면 성공한 20%에 속하는 방법은 무엇일까? 가장 손쉬운 방법은 내 능력을 증가시켜 투자가 아닌 수단으로 부자가 되는 길이다. 공부를 열심히 해 전문직에 종사하거나, 유능한 엔지니어가 되거나, CEO가 되어 시대적 평균보다 월등한 급여를 수령하는 방법이 있다. 이것은 리스크를 기본적으로 안지 않으며 굳이 투자 수단을 찾지 않아도 그만이다.
다음으로 내가 그 부를 더 늘리고 싶거나 그런 준비가 되어 있지 않아서 투자를 통해서 부자가 되고 싶다면, 스스로 평가를 잘 내려야 한다. 이때 나르시즘은 최악이다. 자신이 이 투자에서 금리수익 이상을 거둘 능력을 가지고 있는지 스스로를 평가해보라. 사돈의 팔촌 중에 개발계획에 정통한 자가 있거나, 자신만의 탁월한 기술이 있거나, 다른 사람은 전혀 모르는 재테크의 노하우를 터득했다고 생각하면 투자하라. 그러나 반드시 기억하라. 자신을 폄하하고 끊임없이 얕잡아보라. 자신을 거꾸로 세워 털어보고 스스로를 혹독하게 비판하라. 그래도 당신이 금리 이상의 확실한 수익을 낼 자신이 있다면 그때 당신은 투자를 해도 좋다.
다시 장기투자를 생각해보자. 장기투자는 절대로 무조건 돈을 벌어주지 않는다. 지난 세월 50년을 보유해도 쌀 한 말 값도 나오지 않는 땅에는 아무리 장기투자를 해도 수익이 나지 않는다. 어쩌다가 파퓰리스트 대통령이 그 지역에서 나와 그곳을 위락단지로 개발하거나, 난데없이 뜨거운 온천물이 콸콸 흘러나오지 않는 이상 이것은 아무런 의미가 없다. 도심 외곽에 땅을 사서 10년을 묻어두었다가 세 배의 대박을 낸 사람은 그 지난 10년간 복리예금에 맡겨두었어도 그만큼의 수익을 낼 수 있었다. 20년을 묻어두었더라면 오히려 손해였다.
물론 정부의 고관들이 청문회에서 우연히 조상묘를 쓰려고 땅을 사뒀는데 그것이 도시계획에 들었다는 그런 얘기는 학교수업만 열심히 들었는데 수석했다는 이야기만큼이나 희극적이다. 그래서 부동산에 장기투자하는 사람은 바보다. 부동산은 가격의 변동성이 추세를 형성하기 때문에 상식과는 달리 가격의 상승이 자리잡힌 후 단기투자를 하는 것이 적합하다. 부동산에 장기투자를 해서 기다리는 얼간이는 부자가 될 수 없다
그럼 어떻게 장기투자의 효과를 누릴 수 있나? 그것은 다른 사람의 능력을 빌리는 것이다. 워렌버핏처럼 수십 년 전부터 금리 이상의 이익을 낼 만한 회사에 투자했다고 하자. 그 회사가
살아남기 위해서 차입금 이상의 수익, 즉 빌린 돈의 몇 배의 이익을 내고, 빌린 돈보다 상당히 많은 경상 이익을, 빼야 할 것은 빼고 내야 할 것은 낸 순이익도 금리보다는 많은 이익을 낼 수 있는 그런 회사에 투자하는 것이다. 그러다가 그 회사가 도저히 금리 수준의 이익을 내지 못하면 다른 회사에 투자하고, 그 회사가 최소한 금리만큼의 배당을 주거나 혹은 그만큼 가치가 커지거나 하는 한 그 회사에 장기투자를 한다면 앞서 설명한 논리대로 사회적 자산 증가분에 상당한 효율을 더한 수익을 보장 받을 수 있다.
이것은 그렇게 어려운 일이 아니다. 당신이 식당을 하고 싶다면 CJ나
풀무원을, 술집을 하고 싶으면 두산을, 당신이 도박장을 열고 싶으면
강원랜드를, 당신이 제조업을 해보고 싶었다면 그에 해당하는 기업을 골라라. 왜냐하면 당신은 이미 그 사업을 해보고 싶을 만큼 스스로를 과대평가하던 중이었으므로 이미 그 사업을 영위하는 회사의 가능성을 살피는 정도는 그리 어렵지 않을 것이기 때문이다.
그리고 그 회사가 장사가 시원찮고, 금리 이상의 가치만큼 수익을 내지 못하거나 효율을 보여주지 못하면 냉정하게 포기하라. 그러나 그 회사가 당신이 처음 생각한 조건을 충족시켜준다면 죽을 때까지 그 회사와 동행하라. 그것이 장기투자다. 그렇게 경제의 파이는 커지고, 그 커지는 파이는 나뉜다. 하지만 모든 사람에게 그 파이가 돌아가는 것은 아니다.
장기투자는 플러스 섬 게임이다. 그러나 줄을 잘못 서면 그것은 마니너스 게임이 될 수도 있다. 장기투자는 자산가치의 증가를 공동으로 향유할 수 있으므로 모든 투자자가 동시에 이익을 취할 수 있다. 사회적 자산가치가 10배 증가하면 유용한 수단에 투자한 장기투자자는 30배의 이익을 올리고, 그렇지 못한 장기투자자는(엉뚱한 투자) 2배의 수익을 올린다.
그러나 어느 경우에도 장기투자의 강점은 있다. 단순하게 부동산과 주식 어느 쪽을 택하더라도 당신이 거간에게 수수료를 지불할 우려가 없다. 장기투자는 플러스 섬이고 단기투자는 마이너스 섬이다. 장기투자는 전원이 이길 수 있지만 단기투자는 전원이 질 수도 있다.
‘시골의사’ 박경철씨는…‘시골의사’라는 필명으로 활동하고 있는 박경철씨(42)는 현직 의사로는 드물게 주식 전문가로 활동하고 있다. 의대 재학 중 재미 삼아 주식에 투자했다가 실패한 후 오기가 발동해 동료들과 스터디 그룹을 만들어 본격적으로 주식 공부를 시작했다. 10년간의 도전 끝에 큰돈을 벌었고, 증권사 게시판과 경제 신문 등에서 ‘시골 의사’라는 필명으로 활약하기 시작했다. 지난 2001년 MKS(매경증권방송)의 ‘고수 대 고수’에 출연해 솔직하고 뼈 있는 이야기로 폭발적인 인기를 끌었다. 1년에 50여 차례 이상 기업 연수원과 공공기관에서 강연을 하고, 얼마 전에는 「시골의사의 아름다운 동행」이라는 책을 출간해 뜨거운 사랑을 받은 베스트셀러 작가이기도 하다. 현재 고향 안동에서 신세계연합의원을 운영하고 있고, MBN에서 ‘머니 레볼루션’도 진행하고 있다.
기획 / 최영진 기자 글 / 박경철 사진 / 박형주·경향신문포토뱅크