파주신도시 부동산시장 투자가치 있나? | 부동산중점개발지구 2004/05/10 15:29
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파주신도시 부동산시장 투자가치 있나?

 

자료원 : 스피드뱅크

스피드뱅크 부동산연구소 조성희(pd6030@),최용문(ym5704@)

 

2002년 9.5 주택안정화대책의 일환으로 발표된 수도권 2기 신도시중 파주신도시가 최근 파주 LG필립스LCD공장착공, 개성공단착공에 따른 배후지원기지로서의 역할증대기대, 5월말부터 진행될 토지보상금 등 계속해서 터져 나오는 호재로 많은 사람들의 관심이 집중되고 있다.

특히 지난 달 중순 임차료 협상이 타결됨으로써 남북 경협의 새로운 상징인 개성공단 착공이 이뤄졌다. 이에 따라 개성공단 효과 등으로 파주ㆍ고양 지역은 수도권 북부 토지시장을 주도하는 트로이카로 떠오르고 있다. 특히 월롱면의 경우 지난달 100만평 규모의 LG필립스 LCD단지가 착공된데다가 최근 이 지역이 개성공단사업의 최북단 물류기지로 개발될 것으로 점쳐지면서 모처럼 토지 거래시장이 활기를 띠고 있다.

파주신도시 계획


파주시 교하읍 일원에 275만평 규모로 도시와 농촌이 어우러지는 도.농 통합형 환경친화도시로 건설될 파주신도시는 생활권상 금촌지구 생활권에 속하나 광역입지상 도시기반시설이 충족되어 있는 고양시 일산지구 생활권에 가까우며 주변에는 수도권을 연결하는 서울외곽순환도로, 제2자유로, 56번국지도가 있어 인근 도시로의 접근성이 양호하다. 또한, 개성공단 조성 등 전원형 산업도시 및 남북 경제협력 사업과 연계한 자족도시를 추진 중인 움직임이 활발하다.




파주신도시는 2003년 5월부터 2008년 12월까지 공사가 진행되게 된다. 이미 기본 개발 계획은 지난해에 확정 발표가 난 상태이고 감정평가작업을 거쳐 5월말부터 토지소유주들에게 토지보상작업이 진행될 예정이다. 더군다나 파주신도시는 기존의 신도시들이 베드타운으로 밖에 역할을 수행하지 못한다는 전문가들의 비판을 수용하여 인근에 대규모의 산업단지를 조성하고 이를 수용할 1만7천호 규모의 공공10년 임대단지를 신도시내에 조성함으로서 직주통합의 신도시개발로 육성하겠다는 계획이다.







1. 도농통합형 환경친화도시

파주신도시는 생활수준의 향상과 더불어 환경의 질을 추구하는 도시민들의 욕구에 부응하여 환경친화적이고 지속가능한 개발로 주거의 쾌적성을 높이는데 중점을 둔다.

이를 위하여 생태복원이 가능하고 임상이 양호한 수림, 저수지, 농수로 등은 최대한 보전하고 중앙공원은 기존의 계획방식과 달리 대체농지 조성지역을 인근 용정저수지와 연계하여 생태습지, 실개천, 허브농원, 주말농장, 자연학습장 등을 테마로 하는 농업생태공원으로 조성하여 시민들에게 농촌의 체험기회와 자연학습공간을 제공하게 된다.

동시에 주변의 황룡산, 장명산, 심학산과 신도시내 구릉지를 유기적으로 연계하여 녹색밸트를 구축하여 시민들에게 산책로, 자전거도로 등을 제공하게 된다.

그리고 중앙 간선도로는 차도와 보행자도로를 완충녹지로 분리 하여 보다 안전하고 쾌적한 보행공간을 제공하게 된다.




2. 물순환 친수환경생태도시 건설

도시의 수변공간은 도시경관을 신선하게 하고 시민에게 정서적 공간을 제공하는 역할을 수행한다. 파주신도시는 용정저수지, 농수로, 생태습지등 천혜의 수자원 환경을 보전하고 소리천 수계를 활용하여 자연 그대로의 수변공간을 구축한다. 또한 주변농지로 공급되는 농업간선수로를 중심으로 주거지역내에서도 자연스럽게 수경시설을 접할 수 있도록 설계하여 도시내의 열섬현상의 억제와 함께 보다 자연적인 도시환경의 구축에 기여할 전망이다.

또한 신도시 중앙공원은 농촌전원형, 자연보존형, 수변놀이형 등으로 다양하게 조성하고 단지를 통과하는 소리천은 생태습지가 곁들인 배수로로 만들며 보존되는 용정저수지는 대규모 인공호수와 어울려 친수환경생태도시의 면모를 더욱 높일 것으로 보여진다.




3. 접근성 확보를 위한 광역교통시설 확충

과거 신도시 건설은 급격한 교통량 증가로 인근지역의 교통혼잡이 항상 뒤따라 왔다. 이에 파주신도시는 “선교통대책-후입주”로 교통난을 해소하는 시범단지로 정하여 이미 대규모 교통시설공사에 착수했다.

통일로(국도1호선), 자유로(국도23호선), 국지도56호선, 지방도310호선 등과 더불어 수도권 북부지역의 교통여건 개선을 위해 제2자유로(대화IC-강매IC, 12.5km) 및 연결도로, 김포관산간도로 등 총 7개 노선 41.3km가 2008년까지 건설될 예정이다.

철도는 2008년 경의선이 복선전철화 되면 4-5분 간격으로 운행되므로 운정역을 확충하고 출판단지와 운정역을 연결하는 경전철과 이에 따른 환승주차시설을 연계하여 서울도심 까지 30-40분내 진입이 가능하게 하고 광역버스 노선 신설 등으로 파주신도시를 대중교통 중심의 도시로 구축할 예정이다.

또한 신도시 개발과 별도로 추진되는 서울-문산간 고속도로(상암동-문산 35.5㎞), 수도권 외곽순환고속도로(일산-퇴계원 36km) 등이 개통되면 입주시 교통여건은 획기적으로 개선될 전망이다.




2기 신도시중에서 경기북부지역 개발의 중추적 역할을 수행할 파주신도시에 투자자들이 몰리고 있다. 최근에는 토지보상금이 곧 풀릴 것이라는 발표로 토지시장이 뜨겁게 달아오르고 있는 추세이지만 토지 투자가 부담스럽다면 개발지구내 아파트나 인근 금촌지구, 교하지구, 대화지구 등의 아파트에 투자해보는 것도 생각해 볼 수 있다.

파주신도시내의 아파트는 내년 상반기중에 본격적인 분양이 예정되어 있어 지금으로서는 지구에 인접한 아파트들에 관심을 가져봄 직 하다. 현재로서는 교통시설이나 근린생활시설등이 불편하지만 향후 신도시개발과 함께 도시기반시설을 공유할 가능성이 높고 이미 지어진 아파트들이 벽산블루밍이나 현대아이파크 등 지명도 있는 브랜드 아파트이라는 점 그리고 대부분의 아파트들이 1,000세대 이상의 대단지로 형성되어 있어 향후 가격형성에 있어서 보다 높은 시세를 기대할 수 있다는 점에서 유리하다고 볼 수 있다. 현재 파주신도시 인근지역에는 아파트 8,800세대가 입주 또는 건설중에 있다.




토지보상금을 앞두고 다시 꿈틀


현재 파주신도시 주변 땅값은 토지 보상을 앞두고 다시 꿈틀거리고 있다. '보상금 효과'를 기대하고 미리 사두려는 투자자는 늘었지만 땅주인들은 보상금이 나오기를 기다리면 물건을 거둬들여 매물 기근 현상이 빚어지고 있다고 한다. 최근 들어와서 외지인들이 택지지구 주변을 헤집고 다니면서 이들 지역 도로변 전,답은 최근 2~3개월 사이 10% 넘게 호가가 뛰었다.

특히 파주시 교하읍 운정동 일대 142만평의 파주신도시 1지구는 5월말부터 1조3000억원 가량의 뭉칫돈이 풀릴 것으로 예상되는데 이는 수도권에서 판교. 동탄 신도시에 이어 세번째로 보상금 규모가 크다. 또한 시장에서는 보상 착수 소식이 알려지면서 4월초부터 매물이 사라지기 시작했다.

인근 중개업소에 따르면 "매물이 부족해 사려는 사람이 있어도 거래를 성사시키지 못하고 있다"며 "계약 직전까지 가서 땅주인이 호가를 더 올려 무산되는 경우도 많다"고 현재의 파주신도시인근 토지시장의 상황을 전해왔다.

또한 신도시를 에워싸고 있는 교하읍 일대의 농업진흥지역은 평당 20만~30만원으로 최근 두 달 새 10% 넘게 뛰었다. 더군다나 자유로로 연결되는 도로 주변 농지는 평당 150만원에도 거래가 이루어지고 있을 정도이다.

신도시 주변 땅값이 치솟자 땅값이 교하읍보다 싼 장단, 전곡, 문산, 연천 등 파주시 북쪽과 연천군지역도 덩달아서 가격이 오름세를 유지하고 있다. 연천군내 중개업소의 말에 따르면 "땅값이 단기 급등해 주춤하나 싶더니 파주 신도시 보상을 앞두고 투자 문의가 다시 늘었다. 실질적인 투자포인트는 파주가 아닌 연천이 될 것"이라고 전했다.

이렇게 단기간에 토지가격이 물결치기 시작하면서 파주신도시 주변에는 확정되지 않은 개발 소문까지 나돌고 있다. 대한주택공사에서는 "일부 투기꾼들이 파주 신도시 인근 200만평이 추가로 신도시에 편입될 것이라는 근거 없는 소문을 퍼뜨리고 있다"며 현재로서는 어떠한 추가 개발계획도 이루어지거나 논의되어지고 있는 것이 없다는 것을 강조하면서 주의를 당부했다.

기존의 신도시와는 다르게 파주신도시는 신도시의 메리트 외에 주변에 출판단지와 이미 기공식을 가진 LCD단지도 끼고 있다. 이렇게 직장과 주거시설을 동시에 만족시키는 신도시가 보기 드물기 때문에 투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있다. 신도시 관문인 운정역 주변은 벌써 땅을 사려는 사람들이 한번 지나간 탓인지 부동산가격이 크게 올라 호가가 평당 800만원까지 치솟았는데 이는 1년전 가격에 비하여 최고 90% 가까이 오른 가격이다.

택지지구 내 단독주택지도 60~70평대 택지에 프리미엄만 1억원 가량 붙었다. 인접지역인 금촌지구도 신도시 건설 여파와 LCD공장착공 등의 호재로 아파트 등을 중심으로 부동산가격이 상승세를 유지하고 있다.

장기적인 관점에서 안정적 투자처로 인식


토지를 투자하는 사람들에게는 “5년 앞을 내다보라.”라는 불문율이 있다. 그만큼 토지의투자는 장기적인 관점에서 내가 아닌 나의 후손이 혜택을 볼 수 있다라는 마음가짐으로 투자에 임해야 한다는 의미이다. 더군다나 안정적인 개발호재를 동시에 만족시키는 토지를 찾기 위해서는 아무래도 개발계획이 확정된 지역이 보다 유리하다. 그러나 개발계획 내 지역보다 인근 지역에 관심을 갖는 게 좋다고 토지전문가들은 조언한다. 파주신도시의 경우에는 이미 개발계획이 확정되고 보상금이 나온다는 소문에 높게 형성된 가격이 다소 부담이 될 수 있으나 개발 초기이다 보니 향후 상승 여력이 충분하다는 점에서 과감한 투자도 노려볼 만하다.

토지에 투자를 하고자 하는 사람들은 과거 영종도에 국제공항이 들어설 때 투자자들이 김포지역을 사들여 크게 성공한 예와 평창의 동계올림픽 개최후보지탈락으로 크게 실패한 예를 거울삼아서 정확한 개발계획을 바탕으로 투자에 나서는 것이 보다 중요하다.

또한 토지를 구입할때는 지역에 떠도는 루머를 무작정 쫓기보다는 정확한 시세파악과 현지답사 등 철저한 사전조사를 거치는 것이 현명하다.

 

스피드뱅크 부동산연구소 조성희 ,최용문/[www.speedbank.co.kr]


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사람들의 기억력은 형편없다. 그래서 똑같은 실수를 반복한다. 지금부터 14년 전 80년대 말에도 토지광풍이 불었다. 당시에도 샐러리맨들이 친구끼리, 동료끼리 삼삼오오 무리지어서 앞 다투어서 땅을 샀다. 현지에 가서 땅을 확인하지도 않고 대충 지도만 보고 중개인의 말만 듣고 샀다. 그 때 땅을 산 선배 A씨는 지금도 비만 오면 걱정이 태산이다.비만 오면 엄마 무덤이 떠내려 갈까봐 걱정하며 개골개골 우는 청개구리랑 처지가 같다.

A선배가 산 땅은 강가였는데...강물이 굽이쳐 돌아가는 지역이라서 비만 오면 물살이 빨라져서 자기 땅을 갉아먹어서 땅이 줄어들기 때문이다. B씨는 더 심했다. 바닷가에 땅을 샀는데 물들어오면 자기 땅이 없어지고 물 나가면 생긴다고 했다. 또 다른 C씨는 강원도에 산을 사고 뿌듯했다. 가끔 나무를 정리하지 않으면 벌금을 물리겠다는 통지서가 날라 오기도 한다는데 B씨는 도대체 자기 땅이 어딘지를 도무지 찾을 수가 없다고 한다.

매년 세금만 꼬박 꼬박 내다보니 이제 자기 재산인지 정부 재산인지 헷갈릴 때도 있다고 한다. 필자는 요즘 땅 투자 바람이 14년 전과 비슷하다는 느낌을 받는다.

필자는 졸저 "내안의 부자를 깨워라"에서 보통사람들이 재테크에 실패하게 하는 원시인 본능중 무리 짓는 본능을 극복하기 위해서 땅값이 상투인 때를 살펴보는 기준을 밝혀 놓았다.

그 기준에 따르면 땅 투자 조심해야 하는 5가지 이유가 있다.

첫째. 투기에도 순서가 있다.
투기바람의 순서를 고려할 때 요즘 땅 투자는 두렵다. 투기바람도 순서가 있다.
환금성이 가장 높은 것부터 시작해서 환금성이 낮은 순으로 투기가 진행된다.

환금성이 높은 순서인 채권>주식>아파트>상가>땅 순으로 오른다.80년대 말에도 IMF이후에도 2001년 이후에도 정확히 이 순서대로 투기바람은 번져갔다. 그래서 땅 투기바람이 불면 투기의 순환이 한바퀴 다 돌고 끝이 가까워졌기에 조심해야 한다. 투기바람의 순서를 고려한다면 땅에 투자할 시점은 늦어도 아파트나 상가가 오를 때 투자해야 하는 것이다. 지금은 막차이다. 요행히 자기보다 더 큰 바보를 만나서 폭탄을 넘겨주고 자기는 빠져 나올 수도 있지만 그런 바보게임을 하기에도 지금은 너무 위험해 보인다.


둘째. 부동산 책이 베스트셀러가 되고 있다.
특히나 땅에 관련된 책이 베스트셀러이다. 요즘 서점을 가보라! 온통 땅,땅,땅에 관한 책이 지천이다. 전 국민이 갑자기 땅 박사가 되어가고 있다. 원래 베스트셀러 책을 보면 어디에 투자해야 하는지 알 수 있다. 필자는 예전에 "재테크하려면 아파트사면 안 된다"는 책이 나온걸 보고서 ‘아파트 값이 바닥 쳤다.’ 라고 판단했다. 정말로 그렇게 되었다. 주가가 1000포인트까지 오르면 주식 책이 베스트셀러에 오른다.
지금은 대박 맞으려면 모두들 땅에다 돈을 묻어야한다고 말한다. 필자가 보기엔 살이 좀 낄것 같다. 희망은 '대박'이지만 결관 '대박살'날것 같다.

셋째. 신문 아랫도리에 땅 사라는 광고가 나오면 끝물이다.
요즘 신문만 펼치면 온통 땅 이야기이다. 이것은 전형적인 상투의 조짐이다. 원래 돈은 조용히 버는 것이다. 소문내고 남들 부자로 만들어준다는 광고를 믿고 땅 투자한다면 당신은 재테크를 모르는 게 아니라 세상을 모르는 것이다. 예전에 사은품으로 벤처주식을 줄때가 벤처거품의 천장 이었는데 지금은 땅을 사은품으로 주는 사례도 등장했으니 땅 거품이 천장에 이르렀다고 본다.

넷째. 기획부동산이 설쳐댄다.
심심하면 기획부동산으로 부터 땅 사라는 권유 전화가 온다. 아마도 와이키키 해변에 누워서 즐기는 사람은 땅 산 사람이 아니라 기획 부동산 사장이 될 것이다. 몇 해 전에 벤처 열풍이 불 때 벤처주식을 팔아먹은 기획벤처사를 보는 듯하다.

다섯째, 주변에서 땅으로 돈번 사람의 소문이 들린다.
필자의 후배도 충청도 땅 사서 10배먹었다고 한다. 아는 지인도 파주 땅에서 10배 먹었다고 한다. 필자가 숱하게 수업료를 내고 깨달은 것 중에 하나가 주변에 대박난 사람의 소문이 돌때 는 따라 투자해야 할 시점이 아니고 오히려 하차해야 할 때이란 것이다.“모든 국민이 땅만 사면 부자 된다고?” 그거 웃기는 소리 아닌가? 많이 깨지다보면 필자처럼 순진함을 버리게 된다.

필자의 결론은 "지금 시점에서 땅 투자는 위험하다"이다.
지금 사면 먹을 건 별로 없고 어쩌면 평생 내 땅이 될지도 모른다.
잘못하면 10년이 지나야 본전을 찾을 수 있을지 모른다.
필자가 그동안 수업료를 내고 배운 기준으론 지금 투자해선 안 된다는 것이다.

가장 뜨거울 때 손을 대서 얻는 것이라곤 손을 데이는 일 뿐이다.
부디 순진한 개미투자자들이 개미귀신(기획부동산)이 만들어 논 늪에 빠지지 않기를 바란다.
2004.09.10 14:33 @ 2004 itooza.com


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모처럼 한국에 온 김에 충청도 행수이전 예정지를 찾았다. 먼저 부동산에 들렀다.

"서울의 남산에 해당되는 전월산을 중심으로 반경 5키로 범위를 벗어나 수용 당하지 않는 주변 땅을 가진 사람은 전부 대박이 났죠. 논이고 밭이고 산이고 할 것 없이 모두 평당 30만 원 이상은 줘야 해요." 부동산 주인이 한말이다.

 

"불과 2년 전만해도 내가 밥도 사주고 하던 동네 건달들이 지금은 부동산중개로 50억 원씩 챙겨가지고 그랜저타고 다니며 팁을 탁 탁주고 해요. 내 참.. 나도 진즉에 부동산중개나 했어야하는데..." 부동산 사무실에서 만난 한 현지 주민이 한말이다.

 

필자가 부동산 사무실에 앉아 있는 동안에 한 농부가 들어왔다.
가만히 돌아가는 사정을 지켜보니 그 농부는 요즘 분위기 파악하고 자신의 재산 재평가(?)목적으로 자주 들러는 모양이었다. 누구나 그러하겠지만 대박 맞은 농부는 이제 농사보다 자신의 재산가치 등락에 더 큰 관심을 보이고 있었다. 필자 생각엔 농부들은 이제 더 이상 농사 짖지 않을 것 같았다.일부 신문보도에서처럼 그랜저로 쌀 배달하는 농민은 보진 못했다.

 

길가 구멍가게에 들러서 음료수를 사면서 주인과 이런 저런 이야기를 하다가 땅을 얼마나 가지고 있는지 물어봤다.
"나야 조금 가지고 있지. 3천 평 밖에 안되.."
평당 30만 원 씩만 잡아도 구멍가계주인은 9억원의 순 재산을 가진 알부자였다.
점심때 길가의 매운탕 집에 들렀다. 적어도 200평은 되어 보였다. 주인은 이미 대박이 나서인지 매운탕 한 그릇 더 파는 데는 별로 관심도 없어 보였다. 매운탕집 주인이 부러웠다. 매운탕 먹으면서 가만히 생각해보니 이래저래 땅 한 평 없는 월급쟁이들만 불쌍하다는 생각이 들었다.

 

행수이전 예정지 바로 위의 조치원 읍에 들렀다. 땅값을 알아보았다. 대지가 평당 350만원을 호가했다. 서울 강북의 싼 지역 땅값이랑 얼추 비슷했다. 조치원에서 오른 건 땅 값 뿐이 아니었다. 기차역 옆에 있어 소음이 심한 30평 욱일아파트에 사는 아주머니는 웃으면서 이렇게 말했다. "작년 말에 8천 만 원이었는데 지금은 1억5천만 원하고 그러네요. 왜 이렇게 오르는지 모르겠어요." 헉! 달랑 8개 월 만에 80%가 폭등한 셈이다. 조치원에서 하루를 잤다. 모텔엔 자동차가 꽉 찼었다. 모텔 주인말로는 요즘 경기가 좋다고 했다. 서울하곤 딴 판이었다.

 

다음날 고추와 칠갑산으로 유명한 청양에 갔다. 그곳에서 25년 이상 살아온 토박이 이장을 만났다.
필자와 부동산 업자를 보더니 이장은 이렇게 말했다.
“왜 이제 왔어. 벌써 기획부동산이 와서 다해먹었어...걔(기획부동산)들은 심하게 하더라고..
땅을 잡아서 5배에서10배씩 남겨먹고 팔더라고.. 손님 오면 땅 보여준다고 고생은 내가 다하는데.. 많을 땐 하루에도 4탕, 5탕 식 뛰었지..하긴 나도 한 1억 원 정도는 벌었어..근데 요즘 물건도 없고.. 거래도 없어..지금 야산 두개 남아있는데...보시겠시유?”

필자는 이장 말로는 묘 자리로 쓰면 좋다는 야산과 돌산 하나를 보고 왔다.
산 아래 자동차 터널이 통과하고 있어서 아무리 죽은 귀신이라도 귀머거리 귀신이 아님 다음에야 도저히 잠들기 불가능한 산 이였다. 이장이 보기엔 내가 한심해도 한참 한심한 사람으로 보였나보다.

 

현지에서 파악한 바로는 충청도의 마지막 오지인 청양도 벌써 해먹었고 예산도 마찬가지였다. 그러나 느림보(?) 신문에선 발 빠른 전문가들이 청양과 예산에서 지금 작업 중이니 지금도 늦지 않다고 구문(?)을 보도한다. 신문보고 땅 투자하다간 쪽박 차기 딱 알맞겠다는 생각이 들었다.

 

아산과 천안도 들렀다. 삼성이 들어선다는 아산 탕정 지역 주변은 이미 게임이 끝나있었다.
" 여기 땅값은 오를 대로 다 올랐어요. 이미 5월부터 거래가 줄고 한가해요. 논은 평당 60만원 70만 원하고...천안과 온양사이의 도로 주변의 논은 평당 200만 원 이상을 부르죠.”


현지 부동산 중개인이 얼마 정도를 투자하겠냐고 묻길래 한 3 억원 정도하려 한다고 하니 "그 돈으로 여기선 투자할 곳이 없어요. 늦었어요. 작년에 왔어야지. 그 돈으로 땅 사려면 다른 곳을 알아보세요.”라며 다른 한곳을 추천해주었다. 그곳은 수원 보호지로 평생 개발하곤 거리가 먼 지역이었다.

 

강남 부동산에 들렀다. "서산의 임야를 평당 13만원인데 잘하면 10만원에 살 수 있게 해 드릴께요. 내년되면 아무리 못해도 20만원은 받을 수 있어요. 사세요."중개인의 권유였다.


나는 당진 서산 땅에 대해서 나름대로 벼락치기(?)공부를 한 결과 이미 벌써 남들이 해먹은 것을 알았다. 요즘 신문의 아랫도리를 보면 온통 서산 당진 땅 광고이다. 부자되려면 서산,당진 땅에다 돈을 묻어야 한다고 한다. 땅 사면 사은품도 준다고 한다. 남들 부자로 만들어주고 게다가 사은품도 주겠다는 광고까지 하는 참 좋은(?) 사람들이 많은 좋은 나라이다.

 

판교주변 성남지역의 부동산을 들러보았다. 그곳은 이미 서울 강남권만큼 땅값이 올랐다. 대지가 평당 1천만 원이라고 했다. 중개인은 여긴 늦었다며 마지막 남은 대박지역을 알려주었다. 여주였다."인공위성을 이용하는 월마트 물류창고가 들어서고.. 분당에서 여주까지 전철이 들어서고..시로 승격되고..그래서 여주가 유망하죠."라고 말했다. 여주로 달려갔다.


가보니 농원을 통째로 사서 쪼개서 팔고 있었다. 평당 50만원을 달라고 했다.
나보다 똑똑한 변호사와 의사도 이미 샀으니 빨리 따라 사라고 부추겼다.
여주까지 기획부동산이 작업을 하는걸 보니 이미 갈 때 까지 다 갔다는 의구심이 들었다.

 

오산에 들렀다. 오산의 한부동산에서 커다란 벽면의 지도를 보면서 대박 브리핑(?)을 받았다. 지도를 보던 중 난 깜작 놀랐다. 화성,오산,안성,평택 주변이 온통 택지개발지구로 지정되었거나 예정지였다. 온통 개발지구 였다. 어느 세월에 저것 다 개발할 수 있을까? 저렇게나 많은 택지개발지구가 필요할까? 만약에 저거다 개발 하면 수도권 집값 박살나겠다는 생각이 들었다.


현지 부동산 중개인말에 나는 또 놀랐다.
오산, 화성지역의 경부 고속도로 주변의 절대농지인 논이 평당 300만원을 호가한다고 했다.
주변 시골길옆 대지는 평당 400만원을 불렀다. 필자는 “ 뉴 타운으로 지정된 서울 은평구 신사동도 올라서 평당 450만 원 하는데...뉴타운으로 지정된 강동구 천호동도 평당 1천 만 원인데. 오산 땅이 평당 400이면 너무 비싼 것 아닙니까?“
"논 한 평이 300만원하면 3천 평 가지면 90억원이네요. 논 700평만 팔아도 20억 원하는 서울 타워팰리스 68평을 사고도 1억원이 남네요. 이게 도대체 말이 되는 건가요? 시골 오산주변 논 3평 팔면 서울의 뉴타운 지정 예정지인 송파구 거여 마천지역의 땅 1평을 살 수 있다는 게 말이 됩니까? 썩어도 준치라고 그래도 서울 땅인데..아무래도 거품같아요."

"땅은 그런 식으로 계산하면 답이 안 나와요. 땅은 그렇게 평가하는 게 아닙니다." 반박하던 중개인은 이런 저런 이야기 끝에 나중에 이렇게 실토했다


"솔직히 말해서 너무 오른 오산, 서산, 당진 ,여주 이런 곳의 땅을 사시면 안 됩니다.대신에 아직 안 오른 화성 옆의 남사를 사세요." 라고 추천하였다. 남사는 옛날에 사이비종말론 신자들이 떼죽음한 오대양사건으로 유명한 곳이다. 나는 무서웠다.

 

나는 결론을 내렸다. 이제 땅값이 너무 올랐다. 올라도 너무 올랐다. 이번에 사면 평생 내 땅되겠다 싶었다. 지금은 땅 투자하기 늦은 시점이다. 이번엔 흘러 보내고 다음 기회를 기다려야겠다고 결론을 내렸다.

2004.09.10 14:25 @ 2004 itooza.com


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 [펀글] 문국현 유한킴벌리 대표이사
   

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최준철

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<img src="http://www.economy21.co.kr/img/news_img/20030314/16.jpg">

*약력

1949년 출생

1972년 외국어대 졸업

1977년 서울대 대학원 졸(경영학 석사)

1979년 유한킴벌리(주) 기획조정실장

1995년~현재 유한킴벌리(주) 대표이사 사장

2000년~ National Trust 공동운영위원장

유엔환경계획(UNEP) ‘Global 500’ Award, 윤경포럼 회장

“환경경영 모범사례 만들 것”

서울 강남 한복판의 빌딩 13층에 자리잡은 문국현 사장의 집무실에선 강남지역 일대의 조망이 한눈에 들어온다. 마침 전날 때이른 봄비가 내린 탓에 그의 집무실에서 바라본 서울 하늘은 꽤나 맑은 편이었다. “비가 한차례 내려야 고작 이 정도 하늘을 볼 수 있으니….” 새 정부 첫 내각을 구성하는 과정에서 막바지까지 환경부 장관 물망에 이름이 오르내린 장본인답게 문 사장은 자리에 앉기가 무섭게 외국 도시의 ‘블루스카이 운동’을 소개하며 이야기를 풀어갔다. 잔잔한 그의 목소리에는 어느덧 유한킴벌리의 상징이 되어버린 ‘우리강산 푸르게’ 캠페인을 고집스레 20년이나 이끌어온 한 경영자의 뚝심이 진하게 배어 있었다.

# 환경문제에 유달리 관심이 많은 기업인이다. 특별한 계기라도 있었나.

벌써 20년 전 일이다. 83년도에 잠시 안식년을 얻어 외국에서 생활할 기회가 있었다. 당시는 미국에서 막 경영혁신운동 바람이 불던 때다. 경영학 공부할 게 참 많더라. 그런데 가만히 보니 그간 돈벌이에만 매달리던 기업들이 지역사회나 환경문제에 기여해야 한다는 목소리도 높더라. 실은 당시 경영혁신운동이라는 것도 넓게 보자면 바로 이런 흐름이었다고 말할 수 있다. 그러다보니 그간 외국에 들를 때마다 회의장이나 호텔만 왔다갔다하면서 도시환경을 살펴보던 것과는 전혀 다른 눈이 열리더라. 그래서 나중에 귀국하면 할 일들을 차근히 정리해두기 시작했다. 경영혁신이 그 하나고, 환경문제에 관심을 가져야 한다는 게 또 하나다. 결국 이처럼 사회공헌에 눈뜨는 게 기업도 사는 길일 거라는 확신이 들었다.

# 주위의 반대는 없었나. 당시만 해도 환경문제나 사회공헌을 이야기한다는 게 쉽지 않은 일이었을 텐데.

그 점에서는 내가 유한킴벌리에 몸담은 게 정말 다행이었다고 말할 수 있다. 모기업인 유한양행이 우리나라 기업사에서 차지하는 무게랄까 하는 게 분명히 있지 않나. 다만 유한양행이 주로 자선이나 교육, 건강쪽에 힘을 기울였다면, 유한킴벌리는 환경이나 사회공헌활동쪽으로 관심을 넓혔다. 여러모로 유한의 정신이 큰 힘이 된 건 사실이다. 그 정신을 계승한다는 뿌듯한 마음도 크다. 물론 모든 게 일사천리로 진행된 건 아니다. 다른 목적으로 써오던 예산을 이쪽으로 끌어온다고 한번 생각해보라. 심한 반발이 나오는 것도 당연한 거 아닌가. 직원들은 차라리 임금이나 올려달라고 하지, 또 단기간에 성과가 나타나는 일도 아니고, 맘고생도 심했다.

# 예를 들어 환경경영이라고 하면 뜻은 좋지만, 돈이 많이 든다는 생각이 일반적이다.

환경경영의 진가는 자원을 덜 쓰면서 생산한다는 데 있다. 원가절감하는 데 왜 돈이 든다고 생각하나. 앞으로 경제성과 환경은 함께 갈 수밖에 없다. 그건 대기업이건 중소기업이건 차이가 없다. 중소기업은 당장 경제적 여유가 없다고들 하지만, 내가 보기엔 마음먹기 나름이다. 그냥 지금껏 해오던 방식에 익숙해 있거나, 일시적인 편리함 때문에 기업들이 무관심한 게 답답하다. 불편한 것을 기꺼이 받아들이고 새로운 흐름과 대화할 수 있는 자세가 CEO들에게는 필요한 게 아닌가. 한국에선 모델이 많이 필요한 것 같다. 환경경영에 힘써도 성공하더라는 모델을 꼭 보여주고 싶다.

문 사장은 지난달 “윤리가 곧 경쟁력이다”는 캐치프레이즈를 내걸고 출범한 윤경포럼의 대표로 뽑혔다. 윤경포럼의 출범에는 이제 시야를 환경문제에서 조금 더 넓혀야 한다는 시대정신이 큰 힘을 보탰다. 물론 문 사장의 행보는 이보다 훨씬 앞서 있었다. 사장에 취임한 90년대 중반부터 유한킴벌리에 윤리경영의 씨앗을 뿌린 덕이다. 환경문제에 대한 그의 남다른 관심도 사실은 윤리경영이라는 큰 물줄기 가운데 하나인 셈이다.

# 실제로 유한킴벌리의 경영성과면에서 차이가 있나.

윤리경영이 본격적으로 자리잡은 96년경을 고비로 이직률도 낮고 자산수익률도 좋아졌다. 불필요한 자산을 갖지 않으니 수익률이 좋을 수밖에. 중요한 건 이 덕에 IMF 때도 별 탈 없이 고비를 넘길 수 있었다는 사실이다. 96년경부터 모든 사업장에서 4조경영, 인간경영, 지식경영이 뿌리를 내렸기 때문에 실업파고도 넘어설 수 있었다. 2~3년 전부터 위기에 대비해온 셈이지. 덕분에 남들이 우왕좌왕할 때 회사는 더 단단해지는 계기가 됐다. 직원들이나 회사 모두 재충전과 신뢰 구축의 계기가 됐고, 이런 바탕에서 IMF 이후 경영성과도 더 좋아졌다.

이야기는 어느덧 디지털시대의 본질이 뭐냐는 데까지 이르렀다. 문 사장은 단호한 어조로 “세상이 바뀌었다”고 말했다. 그가 어떤 ‘변화’를 머릿속에 그리고 있는지 궁금했다. “아날로그시대는 기계적이고, 자원낭비적이고, 말하자면 다단계적이다. 반면 디지털시대는 자원과 시간, 인력이 절약되는 시대다. 옛날엔 은행을 직접 드나들면서 거래했지만, 지금은 다르지 않나. 과거의 프로세스 가운데 90%는 고쳐야 한다고 본다.” 그는 이 대목에서 다시 한번 CEO나 지도층의 역할을 강조했다. 과정의 중요성과 변화를 앞장서 읽어낼 수 있는 눈을 가져야 한다며. 그의 예리한 눈이 빛나는 대목 가운데 하나가 바로 유한킴벌리가 내놓는 ‘환경보고서’다.

# 기업의 생명은 회계보고서 아닌가. 환경보고서를 앞장서 내는 이유는.

기업들이 투명하게 자료를 공개하는 분위기를 앞장서 이끌어보자는 데 있다. 그래야만 경쟁사에 도움을 줄 수도 있는 거 아닌가. 앞서가는 기업은 이노베이터의 역할을 맡고, 후발 기업은 이걸 디딤돌 삼자는 거다. 이래야만 사회에도 도움이 되지. 우리나라 기업경영이 모든 면에서 상향평준화되는 계기는 이처럼 사례를 가능한 한 투명하고 많이 공개하는 분위기를 이루어내는 것과 맞물려 있다.

# 기업들엔 또 하나의 규제로 비칠 텐데.

어차피 흐름은 이쪽으로 갈 수밖에 없다. 우선 은행이나 주주, 시민단체의 요구와 맞아떨어진다. 게다가 그린라운드 등 세계적인 추세가 이처럼 변화를 따라가지 못하는 기업은 생존할 수 없게끔 하고 있다. 분명히 말하자면 이건 추가업무가 아니다. 새로운 규제도 아니고. 기업이 장기적으로 생존하느냐의 문제일 뿐이다.

문 사장에겐 얼마 전부터 또 하나의 막중한 역할이 맡겨졌다. 바로 유한킴벌리에 지분출자한 킴벌리클라크 본사의 아시아지역 관계사들을 총괄하는 동북아 킴벌리클라크 회장으로 뽑힌 것이다. 물론 유한킴벌리 입장에선 별도의 지분을 갖고 있지 않는 아시아 다른 지역의 회사경영에 직접 관여할 수는 없다. 다만 그는 동북아 사업본부를 우리나라에 둔다는 사실에 큰 의의를 두어야 한다고 강조했다. 요즘 화두로 떠오른 동북아 중심국가 프로젝트와도 맥이 닿아 있다는 뜻이었다. “만일 이게 제대로 성공한다면 우리 기업들이 세계적인 기업들의 사업본부를 유치하려는 움직임에 한획을 그을 것이다.” 인터뷰가 끝날 무렵, 유한킴벌리의 경영성과와 사회적 평판을 킴벌리클라크 본사가 존중한 결과가 아니겠느냐고 말한 문 사장은 “세계의 공장으로 등장한 중국의 환경문제를 동북아라는 큰 틀에서 해결할 수 있는 여지가 생기지 않겠느냐”며 의지를 불태우기도 했다. 동북아 중심국가란 게 단지 세계적인 기업의 사업본부를 유치해 경제적으로 큰 성과를 거두는 데서 그칠 수만은 없다는 메시지가 전해졌다.

2003.03.19 00:00 @ 2004 itooza.com


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복지국가는 이제 한 물 간 개념인 듯 해 보인다. 모든 국가는 생산성의 위기에 직면한 지 오래다. 이미 1980년대부터 복지 예산의 감축을 시도하는, 소위 신자유주의적 흐름이 등장했으며, Hayek 등의 학자들은 이 시대를 이끌어갈 절대적 이념을 제시한 것 마냥 신봉 받고 있는 것이다. 분명 이는 복지국가에 거대한 위기라 볼 수 있을 것이다. 하지만 위기를 기회로 활용하는 것 역시 삶의 질의 향상을 꿈꾸는 이들에게는 필요한 발상의 전환이 아닐까 싶다. 동시에 이미 거쳐온 복지국가에 대한 정밀한 분석 역시 선행되어야 한다. 무엇이 각 국으로 하여금 복지국가를 포기하도록 만든 요인인지를 정확히 분석할 때만이 비로소 새로운 대안을 마련할 수 있는 것일 테니 말이다.

대부분의 사람들은 미국과 유럽으로 양분해 복지국가에 대한 개념을 생각하곤 한다. 미국을 위시한 반집합주의적 경향과 유럽 쪽의 사민당에 의한 페이비언 사회주의적 경향. 하지만 저자는 유럽을 이렇게 단 하나의 흐름으로 파악하는 것에 대한 문제제기를 한다. 같은 유럽이라 하더라도 이탈리아, 포르투갈 등 남유럽에서 보여지는 현상과 프랑스, 독일 등에서 벌어지는 현상은 다르다. 같은 북유럽에서도 노르웨이, 핀란드, 스웨덴은 각기 서로 다른 환경 속에서 서로 다른 곳에 중점을 둔 복지 제도를 발전시켜 온 것이다. 스웨덴이 여성적인 부분에 초점을 두어 많은 여성들이 파트 타임 혹은 풀 타임 직장을 가지고 있는 반면, 노르웨이의 정책은 많은 여성들을 가정 내에 머무르게 만든다. 같은 가족 정책이어도 프랑스가 중앙집권적이면서도 일관된 태도를 견지하는 반면 독일은 그 일관성이 덜하며, 보조적인 부분에 서비스의 영역을 한정하고 있다. 이렇듯, 같은 것 같지만 다른 모습으로 각국의 복지제도는 발전해 왔고, 이는 우리나라에도 시사하는 바가 크지 않나 싶다. 즉, 타국의 제도를 받아들임에 있어서 우리의 특수성에 대한 충분한 고려와 함께, 자생적인 흐름을 수용하는 것이 이루어지지 않는다면 복지국가로 나아가는 것은 불가능할 테니 말이다.

이와 함께 작가가 중점을 두고 있는 부분은 복지국가에 대한 연구 부문이 아닌가 싶다. 잔여적, 제도적 모델에서부터 시작하여 현재 가장 많이 언급되고 있는 에스핑-엔더슨에 의한 계급주의적 분석까지의 간략한 소개는 복지국가에 대한 정치 사회학적인 접근을 가능하게 해준다. 더불어 각 모델이 가지고 있는 단점에 대한 언급과 최근 들어 이야기 되고 있는 신제도주의적 접근까지를 통해 복지국가를 바라보는 경향을 한 눈에 볼 수 있었다.

분명 복지국가는 위기에 봉착했다. 다른 부문보다도 복지에 대한 것이 쉽게 문제시 되는 까닭은 다름 아닌 복지의 생산성 측정에 있어서의 문제점 때문이 아닌가 라는 생각이 든다. 사람을 대상으로 하는 만큼 정확한 양과 질에 있어서의 변화 측량이 힘들다는 점, 효과가 직접적, 가시적으로 제시되지 않는다는 점 속에서 복지는 생산성을 저해하는 주 요인으로 여겨져 삭감될 수 밖에 없는 대상으로 전락한 것이다. 물론 이는 사회복지 서비스의 효과 측정 척도 등에 대한 연구로 이어져야 할 것이다. 동시에 생산성 증대 라는 절대적인 진리로 여겨지는 그 질서에 대한 문제제기도 동시에 행해져야 하지 않나 싶다. 왜 생산성을 증대시켜야만 하는가에 대한 본질적인 질문 속에서 복지국가를 향한 일방적인 채찍의 의미 역시 발견할 수 있을 테니 말이다.

 


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