|
파주신도시 부동산시장 투자가치 있나?
자료원 : 스피드뱅크
스피드뱅크 부동산연구소 조성희(pd6030@),최용문(ym5704@)
2002년 9.5 주택안정화대책의 일환으로 발표된 수도권 2기 신도시중 파주신도시가 최근 파주 LG필립스LCD공장착공, 개성공단착공에 따른 배후지원기지로서의 역할증대기대, 5월말부터 진행될 토지보상금 등 계속해서 터져 나오는 호재로 많은 사람들의 관심이 집중되고 있다.
특히 지난 달 중순 임차료 협상이 타결됨으로써 남북 경협의 새로운 상징인 개성공단 착공이 이뤄졌다. 이에 따라 개성공단 효과 등으로 파주ㆍ고양 지역은 수도권 북부 토지시장을 주도하는 트로이카로 떠오르고 있다. 특히 월롱면의 경우 지난달 100만평 규모의 LG필립스 LCD단지가 착공된데다가 최근 이 지역이 개성공단사업의 최북단 물류기지로 개발될 것으로 점쳐지면서 모처럼 토지 거래시장이 활기를 띠고 있다.
파주신도시 계획
파주시 교하읍 일원에 275만평 규모로 도시와 농촌이 어우러지는 도.농 통합형 환경친화도시로 건설될 파주신도시는 생활권상 금촌지구 생활권에 속하나 광역입지상 도시기반시설이 충족되어 있는 고양시 일산지구 생활권에 가까우며 주변에는 수도권을 연결하는 서울외곽순환도로, 제2자유로, 56번국지도가 있어 인근 도시로의 접근성이 양호하다. 또한, 개성공단 조성 등 전원형 산업도시 및 남북 경제협력 사업과 연계한 자족도시를 추진 중인 움직임이 활발하다.
파주신도시는 2003년 5월부터 2008년 12월까지 공사가 진행되게 된다. 이미 기본 개발 계획은 지난해에 확정 발표가 난 상태이고 감정평가작업을 거쳐 5월말부터 토지소유주들에게 토지보상작업이 진행될 예정이다. 더군다나 파주신도시는 기존의 신도시들이 베드타운으로 밖에 역할을 수행하지 못한다는 전문가들의 비판을 수용하여 인근에 대규모의 산업단지를 조성하고 이를 수용할 1만7천호 규모의 공공10년 임대단지를 신도시내에 조성함으로서 직주통합의 신도시개발로 육성하겠다는 계획이다.
1. 도농통합형 환경친화도시
파주신도시는 생활수준의 향상과 더불어 환경의 질을 추구하는 도시민들의 욕구에 부응하여 환경친화적이고 지속가능한 개발로 주거의 쾌적성을 높이는데 중점을 둔다.
이를 위하여 생태복원이 가능하고 임상이 양호한 수림, 저수지, 농수로 등은 최대한 보전하고 중앙공원은 기존의 계획방식과 달리 대체농지 조성지역을 인근 용정저수지와 연계하여 생태습지, 실개천, 허브농원, 주말농장, 자연학습장 등을 테마로 하는 농업생태공원으로 조성하여 시민들에게 농촌의 체험기회와 자연학습공간을 제공하게 된다.
동시에 주변의 황룡산, 장명산, 심학산과 신도시내 구릉지를 유기적으로 연계하여 녹색밸트를 구축하여 시민들에게 산책로, 자전거도로 등을 제공하게 된다.
그리고 중앙 간선도로는 차도와 보행자도로를 완충녹지로 분리 하여 보다 안전하고 쾌적한 보행공간을 제공하게 된다.
2. 물순환 친수환경생태도시 건설
도시의 수변공간은 도시경관을 신선하게 하고 시민에게 정서적 공간을 제공하는 역할을 수행한다. 파주신도시는 용정저수지, 농수로, 생태습지등 천혜의 수자원 환경을 보전하고 소리천 수계를 활용하여 자연 그대로의 수변공간을 구축한다. 또한 주변농지로 공급되는 농업간선수로를 중심으로 주거지역내에서도 자연스럽게 수경시설을 접할 수 있도록 설계하여 도시내의 열섬현상의 억제와 함께 보다 자연적인 도시환경의 구축에 기여할 전망이다.
또한 신도시 중앙공원은 농촌전원형, 자연보존형, 수변놀이형 등으로 다양하게 조성하고 단지를 통과하는 소리천은 생태습지가 곁들인 배수로로 만들며 보존되는 용정저수지는 대규모 인공호수와 어울려 친수환경생태도시의 면모를 더욱 높일 것으로 보여진다.
3. 접근성 확보를 위한 광역교통시설 확충
과거 신도시 건설은 급격한 교통량 증가로 인근지역의 교통혼잡이 항상 뒤따라 왔다. 이에 파주신도시는 “선교통대책-후입주”로 교통난을 해소하는 시범단지로 정하여 이미 대규모 교통시설공사에 착수했다.
통일로(국도1호선), 자유로(국도23호선), 국지도56호선, 지방도310호선 등과 더불어 수도권 북부지역의 교통여건 개선을 위해 제2자유로(대화IC-강매IC, 12.5km) 및 연결도로, 김포관산간도로 등 총 7개 노선 41.3km가 2008년까지 건설될 예정이다.
철도는 2008년 경의선이 복선전철화 되면 4-5분 간격으로 운행되므로 운정역을 확충하고 출판단지와 운정역을 연결하는 경전철과 이에 따른 환승주차시설을 연계하여 서울도심 까지 30-40분내 진입이 가능하게 하고 광역버스 노선 신설 등으로 파주신도시를 대중교통 중심의 도시로 구축할 예정이다.
또한 신도시 개발과 별도로 추진되는 서울-문산간 고속도로(상암동-문산 35.5㎞), 수도권 외곽순환고속도로(일산-퇴계원 36km) 등이 개통되면 입주시 교통여건은 획기적으로 개선될 전망이다.
 |
2기 신도시중에서 경기북부지역 개발의 중추적 역할을 수행할 파주신도시에 투자자들이 몰리고 있다. 최근에는 토지보상금이 곧 풀릴 것이라는 발표로 토지시장이 뜨겁게 달아오르고 있는 추세이지만 토지 투자가 부담스럽다면 개발지구내 아파트나 인근 금촌지구, 교하지구, 대화지구 등의 아파트에 투자해보는 것도 생각해 볼 수 있다.
파주신도시내의 아파트는 내년 상반기중에 본격적인 분양이 예정되어 있어 지금으로서는 지구에 인접한 아파트들에 관심을 가져봄 직 하다. 현재로서는 교통시설이나 근린생활시설등이 불편하지만 향후 신도시개발과 함께 도시기반시설을 공유할 가능성이 높고 이미 지어진 아파트들이 벽산블루밍이나 현대아이파크 등 지명도 있는 브랜드 아파트이라는 점 그리고 대부분의 아파트들이 1,000세대 이상의 대단지로 형성되어 있어 향후 가격형성에 있어서 보다 높은 시세를 기대할 수 있다는 점에서 유리하다고 볼 수 있다. 현재 파주신도시 인근지역에는 아파트 8,800세대가 입주 또는 건설중에 있다.
 |
토지보상금을 앞두고 다시 꿈틀
현재 파주신도시 주변 땅값은 토지 보상을 앞두고 다시 꿈틀거리고 있다. '보상금 효과'를 기대하고 미리 사두려는 투자자는 늘었지만 땅주인들은 보상금이 나오기를 기다리면 물건을 거둬들여 매물 기근 현상이 빚어지고 있다고 한다. 최근 들어와서 외지인들이 택지지구 주변을 헤집고 다니면서 이들 지역 도로변 전,답은 최근 2~3개월 사이 10% 넘게 호가가 뛰었다.
특히 파주시 교하읍 운정동 일대 142만평의 파주신도시 1지구는 5월말부터 1조3000억원 가량의 뭉칫돈이 풀릴 것으로 예상되는데 이는 수도권에서 판교. 동탄 신도시에 이어 세번째로 보상금 규모가 크다. 또한 시장에서는 보상 착수 소식이 알려지면서 4월초부터 매물이 사라지기 시작했다.
인근 중개업소에 따르면 "매물이 부족해 사려는 사람이 있어도 거래를 성사시키지 못하고 있다"며 "계약 직전까지 가서 땅주인이 호가를 더 올려 무산되는 경우도 많다"고 현재의 파주신도시인근 토지시장의 상황을 전해왔다.
또한 신도시를 에워싸고 있는 교하읍 일대의 농업진흥지역은 평당 20만~30만원으로 최근 두 달 새 10% 넘게 뛰었다. 더군다나 자유로로 연결되는 도로 주변 농지는 평당 150만원에도 거래가 이루어지고 있을 정도이다.
신도시 주변 땅값이 치솟자 땅값이 교하읍보다 싼 장단, 전곡, 문산, 연천 등 파주시 북쪽과 연천군지역도 덩달아서 가격이 오름세를 유지하고 있다. 연천군내 중개업소의 말에 따르면 "땅값이 단기 급등해 주춤하나 싶더니 파주 신도시 보상을 앞두고 투자 문의가 다시 늘었다. 실질적인 투자포인트는 파주가 아닌 연천이 될 것"이라고 전했다.
이렇게 단기간에 토지가격이 물결치기 시작하면서 파주신도시 주변에는 확정되지 않은 개발 소문까지 나돌고 있다. 대한주택공사에서는 "일부 투기꾼들이 파주 신도시 인근 200만평이 추가로 신도시에 편입될 것이라는 근거 없는 소문을 퍼뜨리고 있다"며 현재로서는 어떠한 추가 개발계획도 이루어지거나 논의되어지고 있는 것이 없다는 것을 강조하면서 주의를 당부했다.
기존의 신도시와는 다르게 파주신도시는 신도시의 메리트 외에 주변에 출판단지와 이미 기공식을 가진 LCD단지도 끼고 있다. 이렇게 직장과 주거시설을 동시에 만족시키는 신도시가 보기 드물기 때문에 투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있다. 신도시 관문인 운정역 주변은 벌써 땅을 사려는 사람들이 한번 지나간 탓인지 부동산가격이 크게 올라 호가가 평당 800만원까지 치솟았는데 이는 1년전 가격에 비하여 최고 90% 가까이 오른 가격이다.
택지지구 내 단독주택지도 60~70평대 택지에 프리미엄만 1억원 가량 붙었다. 인접지역인 금촌지구도 신도시 건설 여파와 LCD공장착공 등의 호재로 아파트 등을 중심으로 부동산가격이 상승세를 유지하고 있다.
장기적인 관점에서 안정적 투자처로 인식
토지를 투자하는 사람들에게는 “5년 앞을 내다보라.”라는 불문율이 있다. 그만큼 토지의투자는 장기적인 관점에서 내가 아닌 나의 후손이 혜택을 볼 수 있다라는 마음가짐으로 투자에 임해야 한다는 의미이다. 더군다나 안정적인 개발호재를 동시에 만족시키는 토지를 찾기 위해서는 아무래도 개발계획이 확정된 지역이 보다 유리하다. 그러나 개발계획 내 지역보다 인근 지역에 관심을 갖는 게 좋다고 토지전문가들은 조언한다. 파주신도시의 경우에는 이미 개발계획이 확정되고 보상금이 나온다는 소문에 높게 형성된 가격이 다소 부담이 될 수 있으나 개발 초기이다 보니 향후 상승 여력이 충분하다는 점에서 과감한 투자도 노려볼 만하다.
토지에 투자를 하고자 하는 사람들은 과거 영종도에 국제공항이 들어설 때 투자자들이 김포지역을 사들여 크게 성공한 예와 평창의 동계올림픽 개최후보지탈락으로 크게 실패한 예를 거울삼아서 정확한 개발계획을 바탕으로 투자에 나서는 것이 보다 중요하다.
또한 토지를 구입할때는 지역에 떠도는 루머를 무작정 쫓기보다는 정확한 시세파악과 현지답사 등 철저한 사전조사를 거치는 것이 현명하다.
스피드뱅크 부동산연구소 조성희 ,최용문/[www.speedbank.co.kr] |