전출처 : 겅버하세 > 역쉬 ! 닥터봉
-
-
닥터봉의 부동산 Show
봉준호 지음 / 한스앤리 / 2006년 9월
평점 : 
품절
봉준호씨가 이전에 쓴 월세단칸방에서 삼성동 아이파크로 라는 책을 상당히 재미있게 읽었다. 아마도 봉준호씨는 재개발 및 재건축의 컨설팅쪽에서 짠뼈가 굵은 듯 했으며, 현재 부동산컨설팅하면서 상당한 수입을 올리고 계신가보다..상당히 부러웠다. 이 책에서는 봉준호씨의 인간적인 측면을 틈틈히 발견할 수 있었다.
반면, 닥터봉의 신간인 '닥터봉의 부동산 Snow'는 한마디로 백과사전적인 측면이 많았다. 고종완씨의 부동산투자는 과학이다 라는 책도 상당히 괜찮은 책이라고 평가하지만, 닥터봉은 이 책과는 또 다른 종합적인 부동산지식을 전달하고 있다. 특히나, 용인쪽과 관련된 교통망지도는 난잡하게 떠돌던 정보를 일목요연하게 제시하고 있어 상당히 좋았다.
미래의 부동산 전망이나 돈의 흐름에 대한 정보는 역시 책을 구매하는 자가 어떤 정보를 원하는 지를 훤히 알고 있은 듯 깔끔하고 대담하게 기술하고 있다. 다만, 언급한 유망한 아파트단지들은 이미 상당히 가격에 반영되어 있어 새로운 틈새시장에 대한 갈증에는 쪼금 미흡한 면이 있는 듯 하다. 물론 머 이런 정보를 책에 쓰는 경우는 거의 없겠지만..
아무튼, 전체적으로 상당히 괜찮은 책이다.
< 주요문구 >
1. 본질이 사라지지 않는 한, 부동산이 다른 투자 상품과 차별화되는 상황은 지속될 것이며, 정부의 정책이 부동산 가격 상승 요소를 제거하는 근본적인 치유책이 되지 못하고 있다. 즉, 금리 인상 기조는 원화 강세와 달러 약세라는 복병을 만났고, 정부의 규제는 위헌 요소를 담은 것들이 많은데다가 가장 확실한 해결책인 공급 정책에는 주력한 흔적이 보이지 않으며, 달리 투자할 대상을 찾지 못하는 유동자금이 가야 할 곳도 만들어지지 않았다. 내로라할만한 주택 공급이 없다는 것은 부동산 격변의 핵이다.
2. 몇십억씩 들여 대형 평수의 아파트를 융자없이 살 수 있는 사람이 늘지 않고 있다. 50평형이 25억원에 이르니 시장에서 돈의 한계는 자명하다. 융자없이 자기자금으로 25억원짜리 집을 살 수 있는 사람도 소수지만, 이를 대출로 장만한다 하더라도 그 아파트가 수년 내 40억원은 되어야 이자비용을 탕감하고 수익성 있는 매입이 될 수 있는데 일반아파트가 그렇게까지 쉽게 오르지 않을 것이다. 따랏 특정 지역 아파트가격은 정점에 이르렀고, 장기간 가로로 가는 시간이 필요하다.
3. 행정복합도시와 지방기업도시 건설이 한창이다. 각종 정부부처와 정부 투자기관의 인력과 그 가족 등 총 150만명 이상의 인구이동이 점진적으로 진행될 것이다. 이로써 투자자금을 쥐고 있던 수도권 인구가 줄어드는 시대가 도래하면 부동산 시장도 분산되어 경기는 변화를 맞을 것이다.
4. 전국적으로 51평 이상 아파트비중은 0.84%에 불과하고, 41평에서 50평 사이의 아파트 비중은 3.81% 밖에 되지 않는다. 그러나 중대형 아파트 수요는 이를 훨씬 뛰어넘는다. 그래서 중대형 아파트 가격은 항상 오를 수 밖에 없다. 서울 시내 아파트 평형별 분포도를 살펴보면 전용면적 30평 이하가 총 84.18%나 되고, 41평이 넘는 아파트는 5.87%밖에 안 되며, 특히 51평 이상 평수는 기껏해야 1.42%다. 서울에 비하자면 분당은 중대형 평수의 비중이 높지만 51평 이상은 4.61%에 그친다. 그러므로 시대가 요구하는 평형보다 한 단계 위의 평형에 투자하는 것이 유망하다.
5. 부동산 시장에서 돈이 집중적으로 투자되는 곳, 부자들이 관심을 갖는 곳은 바로 남쪽, 즉 강남,판교,분당,용인,수원 등이다. 이런 지역의 상업용 부동산과 수도권 남부의 신도시 아파트들이다. 신축 소형 빌딩이나 새 아파트, 주상복합아파트의 단지 내 상가, 입주 준비 중인 수도권 신도시의 중대형 아파트들이다.
6. 경기도는 앞으로도 광교,흥덕 등의 신도시 분양이 남아있고, 분당선 연장선과 신분당선, 기타 용인 지역의 도로 확충 등 지속적인 개발과 동백 및 동탄의 입주 등으로 그 인구 증가세는 가속도를 더할 것이다. 판교신도시 분양 이후 부동산 시장의 관심은 단연코 광교신도시로 집중될 것이므로, 그 인구 증가도 계속될 전망이다.
7. 강북의 부동산 흐름은 용산에서 시작되어 여의도, 목동, 김포공항, 일산으로 이어진다. 이러한 강북 부동산흐름에서 주의깊게 봐야할 것은 9호선이 지나가는 지역군이다.
8. 인구구조상 중대형을 선호하는 수요층이 빠르게 증가하는 데 비해 공급이 적다 보니 그 희소성 때문에 이들의 투자가치는 자연 높아지는데, 40-50평형 이상의 중대형 평영이 인기 평형으로 자리할 앞으로의 흐름을 놓치지 말아야 한다.
9. 앞으로 전세가는 급등 지역의 전세가가 주택 매매가의 30% 밖에 되지 않는 현 상황에서 보유세가 오르고 초강력 수요 억제 방안이 나왔기 때문에, 당연히 오름세를 탈 것이다. 또 무주택자들이 집을 장만하려 들다가도 언뜻 보기에 재산세와 종합부동산세 등이 엄청나다 싶어 전세를 고집한다면 집주인들도 허둥지둥 전세나 월세비용을 올려 자신들의 부담을 나누려 들 것이고, 당장 특별하게 늘어날 입주물량이 없어서 상황은 점입가경으로 치달을 것이다.
10.1가구 1주택자는 기존 주택을 사는 것보다 대중이 선호하는 지역의 전용면적 135제곱미터(40.8평형) 이상 신규 주택에 청약하는 것이 좋다. 이 평형대는 수요가 풍부해진 반면 물량은 턱부족이다.
11.지금 형편보다 한 단계 넓은 평수의 아파트에 청약하라. 지속적인 수입원이 있고 가족이 늘어날 예상이라면 현재 적정한 평형보다 10평쯤 넓은 집에 청약하는 게 좋다.
12. 청약 베스트
- 은평뉴타운 : 당첨 후 1년 6개월 정도면 전매 가능하다는 매력에 인기가 높을 것으로 예상
- 동탄 메타폴리스 : 전망좋은 주상복합으로 청약하되, 고층일수록 유리하다.
- 용인 성복동 CJ나무엔 : 양재-영덕간 고속도로와 신분당선 개통되면 25분만에 강남역에 당도할 수 있
고 단지 주변의 자연조건이 너무 좋아서 차세대 블루칩이 될 가능성이 높다.
- 용인 동천동 삼성래미안 : 국내 최초의 타운하우스로 단독빌라나 단독주택 등 저층 단지일수록 잇점.
- 흥덕신도시 : 65만평의 택지개발지구로 판교에는 못미치지만 교통망이 원할하고 광교신도시와 붙어
있어 나름대로 이점이 있는 지역이다.
- 뚝섬 주상복합아파트 : 서울의 숲 35만평이 시간이 지나면서 녹색지대로 성숙되면 최고의 주거지가 될 수
있으며, 호텔,백화점,문화체육시설,전철역이 단지 내 들어선다.
- 판교 주상복합아파트 : 중대형 평수 당첨시 상당한 시세차익이 예상된다.
- 왕십리뉴타운 : 분당선연장선과 지하철4호선이 교차하여 미래가치가 높다.
- 광교신도시 : 판교 못지 않은 광풍이 예상되는 프리미엄 신도시로 신분당선 전철역 인근과 원천유원지,주
앙공원 인근이 유망하다. 2007년말 2008년 초에 약 2만 세대의 아파트 분양물건이 나온다.
- 한남뉴타운과 단국대학교 : 이태원역과 한남역 사이 고급주택지와 인접한 33만평의 한남뉴타운과 단국
대학교 부지가 분양되면 또 하나으 서울 최고 지역이 탄생한다.
- 송파신도시 : 2009년 하반기에 분양되어 2012년 입주할 예정이다.
- 용산 국제업무지구 내 주상복합, 복합개발지구 주상복합 : 시티파크 옆 용산 국제업무지구와 용산역 전면
구역에 주상복합이 지어진다. 2009년 하반기에 분양물량이 줄줄이 나온다.