부자한테 배울 것은 무궁무진하다.

부자를 읽는 눈을 떠라
이재범 지음 / 북아이콘 / 2015년 1월

시중에 부자를 다룬 책은 아주 많다. '한국의 부자들' 처럼 부자들을 인터뷰한 거의 부자학의 고전격인 책이 있는가 한편 신뢰도가 높은 '워렌버핏'평전 처럼 본인의 투자 발자취를 제 3자의 입장에서 알려 준 책, 꼭 부자가 아니라도 누구나 한번 쯤은 지나가면서라도 읽어 봤을 법한 보도 섀퍼의 '돈', 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한 아빠' 등 현대인들의 부에 대한 갈망을 해소시커 줄 책들은 시중에 엄청 나와 있다. 예를 들자면, 알라딘에서 '부자'의 키워드 검색된 컨텐츠가 2,397개 이고 '돈'은 그보다 훨씬 많은 6,674개 이다. 이토록 돈과 부자를 다루는 것들은 많은 왜 또 '부자'라니.

 그렇다면 '부자를 읽는 눈을 떠라'를 읽어야 할 이유는 무엇일까? 그것은 바로 독서광인데, 특히  '부자' 와 '돈'에 관련된 책들에 대해 특화된 독서가이며  투자자이면서 작가인 '핑크팬더' 이재범님이 썼기 때문이다. 따라서 여기 책에 담겨 있는 담론들은 독서를 베이스로 하여 나온 생각들과 지식이기에, 상대적으로 신뢰가 간다고 얘기할 수 있다. 아무리 '부자'를 연구해도 본인이 부자가 되려고 노력하지 않아(?) 보이는 사람의 저서는 왠지 믿음이 덜 간다고나 할까?

 많은 주옥같은 생각들이 들어 있다. 나도 곁다리로 공부를 하면서, 또는 귓동냥으로 들었던 투자비법과 원칙들도 있었고, 내가 읽었었던 동일 책의 내용이 담겨져 있었다. 하지만 그와 나의 차이는 알겠다고 단순히 고개를 끄덕임에 더 나아가서 그들의 습관을 끊임 없이 연구하고 결론을 내리는 자세에 있었다는 것이다.

 "여기서 말하는 실행과 행동은 꼭 몸을 움직이고 이곳저곳을 돌아다녀야 한다는 의미가 아니다. 자신이 생각한 바를 직접 실현하기 위해 노력하는 것을 의미한다. 실현한다는 것은 직접 자신의 몽을 움직이는 것을 뜻하는 것이 아니다. 공부는 엉덩이로 한다는 표현 처럼 자신이 해야 할 일에 따라 다른 것이다. " P71

"이 세상에는 생각만 하고 그것으로 모든 것을 끝내는 사람이 너무 많다. 생각을 했다면 생각을 구체적으로 실행 할 방법을 찾아 다양한 방법으로 행동하는 것이 부자가 부자된 이유이다." p72

​ ​몇 년간의 직장생활 동안 나는 '부자'가 인생의 의미가 아니라는 핑계로 즐길려고만 노력했다. 즐기는 것이 나쁜 것이 아니다. 다만  그러면서도 나는 동시에 '부자'가 되기를 간절히 속으로 바래왔던 이중적인 태도를 지녀왔던 것이다.  기나긴 사회 생활동안 우연한 계기로 생각을 바꾸고 적극적으로 투자공부를 시작하면서 나도 드디어 생각을 행동으로 옮기기 시작함에 따라 인생의 추는 움직이기 시작했다. 내가 아직도 생각을 생각으로만 묻어 두었더라면, 아직고 인생은 의문 투성이였을 것이다.

 부자의 생각과 습관을 읽는 누을 키워야 한다는 주장과 더불어 부자의 투자 습관 또한 익히 투자공부를 했으면 알 법한 것들이다. '안전 마진'이라던지 '경제작 해자'라는 개념은 어느 한 투자의 분야에서만 통용되는 것이 아닌 여러 투자분야 들과 사업에도 두루두루 쓰일 수 있는 개념이다. 그리고 가치보다 저평가되어 있는 것을 싼 가격에 지불하는 투자대상을 찾기 위해 노력해야한다는 '워렌 버핏'의 지론과 비관론이 팽배할 때 적극적으로 투자해야한다는 "역발상 투자"의 개념은 비록 안전한 항구에 숨어있고 싶지만, 바다로 나와서 미지의 세계로 나가서 찾을 것을 강하게 주문한다.

 그 외에도 부자들은 항상 금리를 염두하고 움직인 다는 것과 돈의 흐름을 끝없이 주시함으로써 아무리 비관적으로 미래가 없다고 외치고 신기술이 나오지 않는다고 하여도 시중에 풀려있는 돈은 어디론가 끊임없이 흐르고 있다는 것을 잘 찾아내어 투자해야하는 것이 핵심이다. 그리고 닮고 싶은 사람 처럼 행동하고 사고하라는 조언과 '자신의 욕망', '타인의 욕망', '집단의 욕망'을 기억하고 탐구하여 부자처럼 일반 사람과 다른 눈을 갖는 능력을 키울 수 있다고 말한다. 나 스스로에게도 '자신의 욕망'을 잘 알아야 돈에게 지배를 당하는 것이 아니고 오히려 돈을 지배하는 역량을 키울 수 있다는 것을 스스로에게 다짐하게 된다.     

건강한 식단을 추구하는 사람들에게 권하고 싶은 조언 - 착한 음식은 없다

정재훈의 생각하는 식탁 - 착한 음식의 거짓말
정재훈 지음 / 다른세상 / 2014년 8월

 건강한 삶을 살고 있지 않지만 건강하게 살다가 죽고 싶은 삶을 살고 싶기에, 건강에 비교적 강한 집착(?)을 가지고 살고 있다. 특히 음식에 관련된 책에 엄청난 관심을 가지면서 살고 있다. 인간이 살아가면서 필요한 세 가지 중에 하나가 바로 음식이기 때문이다.

 많이 먹더라도 좀 알고 먹는게 모르는 것보다 낫다고 하더라. 특히 날이 갈수록 잦은 회식과 업무 스트레스에 몸보신도 할겸 없는 돈 들여서 여러 건강식품을 구매해 먹고 있는데, 한 석 달은 복용해야 효과를 볼 수 있다는 소리에 일단 한번 해보자 싶어 냉큼 구매하였는데 이 책을 보고 역시나 그런 결심이 헛될 수도 있다는 생각이 들었다.

 이 책에서는 우리가 마트에서 사는 먹거리에 대한 대해 어떤 생각으로 장을 보는지, 건강에 대해 얼마나 예민한지에 대해 낱낱히 파헤치고 있다. 마트에서 제일 지위가 높은 단어를 꼽아보자. '유기농','자연','천연', '발효' 등등 식재료를 하나를 고르는 과정에도 이 것저것 표시성분 따져가며 고르게 마련이다. 특히 저런 단어가 들어 간 음식이 가격이 비싸면 그 가격은 무의식 적으로 타당성을 인정 받게 된다. 과연 그 만한 먹을거리가 맞는가?

 "대중매체는 특정 성분의 유익성 및 유해성에 대한 논란과 시비를 끊임없이 부추긴다. 하지만 어떤 성분도 절대선 또는 절대악이 되지 않는 다는 사실을 명심하라. 우리 몸은 대단히 정교하게 운영되는 화학공장이다 ." 

 p45

한 마디로 대중 매체는 자본의 입맛에 맞게 운영되기 때문에 우리들은 무의식 적으로 정보를 수정하기를 강요받고 있으며, 이는 결국 어떠한 선택을 하던지 소비를 하도록 만들고 있다.

​마치 채식을 하더라도 조리된 것보다는 생식으로 먹으라고 하고 있으며, 때에 따라서는 특정 성분이 마치 신의 선물이 되는 것처럼 호도하여 혼란스럽게 하고 있다. 이는 위험하다고(?) 여겨지는 환경의 불안요소에 노출된 우리로 하여금 지갑을 열게 한다. 정말이지 많은 속설들 때문에 혼란스럽다.

 아침사과는 금사과라는 광고는 사과농장주의 슬로건이기도 하며 장수국가에서 많이 먹는 다는 발효유를 먹는 사람들은 실제적으로 많은 잡다한 질환을 가지고 노인들이 대부분이다. 한 때는 저주의 음식이라고 불렸던 콜레스테롤이 잔뜩 들어간 계란은 단지 음식의 문제가 아니라 콜레스테롤 성분의 과잉이나 섭취문제에 따라 극복할 수 있으며 논란은 없어진지 오래되었다. 이 책에서 저자가 제일 많이 주장하는 바는 어떠한 한 가지 음식이나 성분을 맹신하게 되면 과잉공급에 따른 부작용이 반드시 발생한다고 한다. 우리들의 문제는 어떠한 한 가지 또는 몇 가지의 영양 부족이 아닌 영양 과잉에서 비롯된 문제들이 대부분이며, 이 영양과잉의 보통 불균형을 이루기 때문에 우리몸에 문제가 발생한다고 보고 있다.

"결핍은 예나 지금이나 가난한 사람들의 걱정거리다. 잡식동물인 인간에게 정말 치명적인 것은 비타민의 결핍이 아니라 빈곤이다. " P69

"음식은 골고루 함께 먹어야 한다. 이는 간단하지만 지혜로운 원칙이다. 채소와 과일의 섬유질이 장 운동을 활발히 해주고 배변에 도움이 되는 것은 사실이지만, 그렇다고 이를 음식이 아닌 만병통치약을 대하듯 할 일은​ 아니다. 무엇이든 과하면 부작용이 생기는 법이다." P73

"건강때문에 굳이 발효음식을 챙겨먹어야 할 이유는 없다. 맛있는 음식을 즐겨라." P190

우리 인간은 과연 생식에 적합한 동물일까? 보통 건강한 식단이라고 여겨졌던 생야채 샐러드. 다이어트때문에 맨입에 먹기도 어렵고, 맛도 없다. 그러나 건강이라는 미명아래 우리의 미각은 희생해야한다. 과연 건강을 위한 길일까?

"시금치를 삶고 데처 나물로 먹는 우리의 전통적 음식문화에는 조상들의 지혜가 축적되어 있는 것이다." p95

​ 야채를 날 것으로 먹다가 바이러스에 걸려 대량 사망사고가 있었던 유럽과 미국의 뉴스를 들어보았는가? 우리의 채소는 결코 유해물질로 부터 안전하지 못하다. 인간 자체의 위장은 이미 화식을 소화할 수 있는 기능을 가지고 있기에 익혀서 먹는 것이 건강을 위해 안전 할 수 잇다는 것을 알려둔다. 생식이 최고의 자연식이 되는 것은 유인원에 해당하는 말이다.

 또한 우리는 기존 건강식품에 대해서는 잘못된 속설에 의해 정보를 받아 들였다는 것을 알아야만 한다. MSG를 넣지 않았다는 음식물을 피하지만 정작  MSG는  자연식물에도 들어가 있다. 그리고 우리가 먹는 거의 모든 인공 첨가물은 옥수수에서 나왔기 때문에 화학재료라고 보기에도 애매할 뿐더러 우유가 직접적으로 몸에 좋다고 하는 것은 북유럽에 사는지, 지중해에 사는지 한국에 사는지에 따라 다른 결과를 낳는다. 장의 건강을 위해 반드시 요거트를 챙겨먹을 필요는 없으며 콜라겐은 먹으면 바로 소화가 되버리기 때문에 아무리 많은 양을 먹어도 부작용만 양산된다고 한다. 

 우리인간에게는 다양성은 꼭 생존에 필요한 요소이다. 그러나 과도한 다양성은 건강과는 무관하다고 말한다. 애초에 우리가 건강하게 살았었던 시대는 내 주위에서 나고 자란 것들을 먹었을 때에 한정지어야 한다. 하지만 우리는 현대에 살고 있으며 세계 어느 곳에서 생산되던지 그 것에 대한 접근성은 괄목할 정도로 가까워졌다. 따라서 이는 우리의 건강에 해가 되는 길이 되는 것이다. 감각특정적 포만감을 충족시키기에 음식을 더 많이 섭취하게 되고 우리는 점점 더 영양을 많이 섭취하게 된다. 건강의 길도 요원하게 되었다.

 그래서 결론은 바로 다양하게 많은 음식을 맛있게 즐기되 적당히 소식하는 것이다. 나머지는 우리 몸에 맡기면 될 일이다.

"사람의 건강을 위해서 자신의 구성성분을 정하는 동물은 없다. 그러므로 생물이 자라나는 환경을 무시한 채 그것이 사람의 건강에 좋은지 나쁜지만 살피며, 음식과 영양 성분을 좁은 관점에서 판단하는 일은 기본 가정부터 잘못된 무의미한 일일 수 있다." p204

"육식이나 채식이냐하는 문제는 질문 자체가 잘못되었다. 그것보다 채소와 국물,과일,육류와 생선을 어떤 비중으로 어떻게 먹느냐가 더 중요하다." 

 저자는 음식과 건강의 문제는 음식자체가 아닌 영양을 충분히 섭취하느냐 마느냐에 따른 사회적 문제가 더 크다고 짚고 있다. 더욱 많은 영양을 섭취할 수 있겠끔 조성된 환경이 우리를 건강으로부터 멀게 만들고 또한 열악한 영양 섭취만 강요당하는 사회에서도 건강에 관련된 길은 요원하기만 하다.

 어쨌든 건강하고 싶으면 어떤 음식만 섭취하느냐 채식을 하느냐의 문제를 해결하려고 노력하는 것보다는 골고루 먹었는지 식단을 점검해보는 것에서 부터 건강을 챙길 수가 있다고 주장한다. 마트 안에서 동일한 두부의영양표시를 보면서 어느 것이 더 내 몸에 도움이 될 지를 고민하는 어리석음을 저지르지 말고 얼만큼 골고루 먹는지가 더 내 몸에 도움이 될 것이라고 믿어야만 한다.

강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남는 자가 강한 것이다.

나는 부동산 경매로 슈퍼 직장인이 되었다
김태훈 지음 / 베리북 / 2015년 1월

 부동산경매시장에서 활발하게 활동하는 '슈퍼직장인'으로써 명성을 날리는 '새벽하늘'님의 저서이다. 평범한 공무원으로 일했던 그는 거주하던 전셋집이 경매로 넘어가 맡긴 보증금의 대부분을 날릴 위기에 처해있었지만, 전문가에게만 맡기지 않고 적극적으로 공부하여, 보증금을 돌려 찾게 되는 한편, 자신이 세입자로 있었던 아파트의 주인이 되었다. 이에 부동산경매투자에 대한 열정을 줄이지 않고 연료삼아 부지런히 공부하여, 가지고 있던 철밥통을 자의에 의해 스스로 걷어 차고 나와 미지의 투자 세계로 나와 경제적자유로 가는 꿈을 이뤄가고 있다.

 이 책은 그가 전문가로써 활동 할 경매전문 로펌에 입사하기 전까지 직장인의 신분에서 투자활동을 하면서 고군분투한 기록이 남아 있다. 극히 소수의 전업투자자를 제외하고 우리의 대부분은 거의 직장을 다니면서 투자활동을 하고 있다. 솔직히 전업으로 하기에는 그 위험성이 높고 부동산 투자자체가 조급해하면 할수록 투자자 본인 스스로를 궁지에 몰기 때문에 어려운 것이다. 하지만, 직장인으로 살면 그 단점이 본인의 초심에 의해서 투자를 시작하지만, 본인의 업에 신경을 쓰기 때문에 갈수록 그 의지를 잃어가기 십상이다. 하지만, 저자는 직장을 다님에도 불구하고 시간을 쪼개 공부를 하며 투자활동 초기에 자신이 하고자 했던 계획을 계속해서 이어나가고자했다. 그것이 우리 대부분의 직장인투자자와 차이가 있지 않나 생각한다.

 책은 최초 부동산경매투자를 시작한 계기가 가는 사건부터 점차 자산을 불려나가며 난이도가 점점 높아져가는 물건을 처리하는 과정을 챕터로 구성해 나갔다. 그러면서 그도 공부를 해야했기 때문에 물건의 문제를 해결하기 위한 과정에서 알아야 하는 지식을 중간에 넣어둠으로써 독자들로 하여금 사례를 통해 이해 하기 쉽게 하였다. 유체동산의 압류과정에 따른 압류동산에 대한 이전신청 이라든지, 선수관리비와 장기수선충당금에 대한 개념과 처리방법, 셀프 점유이전금지가처분 방법 등 초보자들이 물건에 대한 문제를 해결하는 과정에서 겪게 될 지식에 대해 자세하게 설명해주는 부분이 있기 때문에 두고두고볼만한 책을 만들어 준다.

그리고 자신의 어려웠던 전업투자 시절에 대한 부분을 짚어주고, 배수진의 자세로써 투자에 임하는 것이 얼마나 어려운지를 고백하고, 되도록 일정 수입 이상이 될 때까지는 직장과 투자를 병행해야함을 주지시켜주었다.

 경매투자자로써의 자세와 마인드를 형성하는데에도 많은 도움이 될 듯하다.

  경매투자 사례집이지만, 경매투자에 대한 지식없이 보기에는 다소 얻어가는 부분이 적을 수 있으니, 기초공부를 한 상태이거나, 또는 이미 투자를 몇번 해본 투자자 입장에서 얻어갈 것들이 더 많다고 생각된다. 아직 그와 같은 수퍼직장인의 길은 요원하지만, 오늘도 흐트러지는 마음을 잡아가며 꼭 좋은 결과를 만들어 낼것을 다짐한다.

수익형 부동산으로 성공한 평범한 직장인들의 재테크 노하우

제10회 리뷰대회

한국의 월세 부자들 - 수익형 부동산으로 성공한 평범한 직장인들의 재테크 노하우
노진섭 지음 / 비즈니스북스 / 2014년 4월

은수저를 물고 태어난 재벌개의 자제가 아닌 우리처럼 평범하다고는 말할 수 없지만 자수성가형 부자들로써  수익형 부동산에 투자하여, 일반 서민들보다 월씬 안정된 수익 시스템을 구축한 사람들의 이야기를 엮어 담았다.

 내 집 마련 하나 하기도 어려운 이 때에도 그 틈새를 파고들어 대박은 아니지만, 꾸준한 수익을 만들어내는 부동산을 투자하여 비운의 직장인이라는 타이틀을 더 이상 부담스럽게 여기지 않는 작은 부자들이 다양하게 투자했었던 여러 사례들이 소개되어 있다.  이 책의 주요한 내용은 수익형 부동산의 투자사례이며, 특히 노후를 위한 수익형 부동산이 인기인데, 이는 보통 노후를 대비하는데 높은 선호를 보여왔던, 연금의 위상 추락이 원인이다. 한국에서 연금만으로는 퇴직이후 살아갈 두 번째 인생을 책임질 수 없다는 경제론이 고개를 들기 때문이다. 춤추는 금리는 연금형 자산의 증식에 위해를 주기 때문에, 경기를 적게 타는 자산에 투자를 하는 것이 중요하다고 말한다.

  우리나라에서 어떤 것을 막론하고 투자를 하려면 종잣돈을 모으는 것이 중요하다고 한다. 이 책에서도 마찬가지로 일단 직장의 우산 아래에 있는 동안에는 별 수 없이 꾸준히 돈을 모아야한다고 말한다. 일단 최대한 돈이 새어나갈 구멍을 틀어막는게 중요하다. 일반인하고 부자와의 차이는 여기에 있다. 그리고 일단 우리나라의 경제적 환경이 점차 월세로 가는 추세이기 때문에 이 기회를 잘 활용하는 것이 좋다고 한다. 수익형 부동산에는 오피스텔, 빌라가 있는데, 오피스텔은 새 것일 수록 좋고 관리하기 편하다는 장점이 있고 1인가구가 선호한다. 다만 감가상각의 영향을 많이 받고, 공급이 많은 지역은 위험하다는 단점도 있다. 빌라는 월세가 적은 저소득층 임차인의 수요를 주로 하고 관리하기 어렵다는 단점이 있지만, 시일이 지나더라도 수리만 잘하면 꾸준히 임대를 놓을 수 있다는 장점이 있다. 둘 다 중요한 것은 입지가 좋을 수록 좋다는 것이다. 되도록 발품을 팔아 입지를 조건을 잘 파악하는 게 중요하다.   

 그리고 많은 월세부자들은 대출의 레버리지를 잘 활용하여 투자하였다. 양날의 검이지만, 투자를 위한 대출은 실행해 볼 많다. 특히 이자율이 낮기 때문에 수익율이 높은 것이 좋은 시기이가도 하다. 

 오피스텔은 고수익의 전문직이나 젊은 직장인들이 선호한다. 월세가 비싸지만 시설이 잘 갖춰져있고, 좋은 오피스텔은 역세권에 있으면서 주차장도 갖춰 많은 사람들이 선호한다. 또한 절세의 방법이 어려가지인 투자처 이며, 수도권이 어려우면 지방의 오피스텔도 좋은 투자처가 될 수 있다고 한다. 그리고 비교적 실투자금이 적게 묶이는 것이 매력이기도 하다. 1~2인 가구가 늘면서 수요도 많고, 특히 서울에서는 강북권 수익율이 오히려 강남권 보다 높은 결과를 보이고 있다. 좋은 오피스텔을 찾기 위해서는 평소에도 꾸준히 새로 분양하는 지역을 둘러보거나, 모델하우스를 방문하는 것이 좋은 방법이다. 되도록 오피스텔 주변 환경을 복잡적으로 바라보며 투자해야 좋은 물건을 찾을 수 있다. 앞으로 부동산투자를 계속하려면 최신 트렌드에 맞는 집구조를 알아야 하는데, 오피스텔은 이러한 트렌드를 가장 빠르게 적용하는 거주양식이기 때문에 연구해볼 가치도 있다. 다만, 홍보에 속아 조사를 제대로 하지않고 묻지마 투자를 한다면 크게 손실을 볼 위험이 있으니 주의 해야한다.

 오피스텔을 투자할 여력이 안 된다면, 대체가능한 투자처는 바로 '빌라' 이다. 한국에서 가장 선호도가 높은 주거형태인 아파트의 인기가 높고 전세가가 계속 올라감에 따라 전세난에 고생하는 서민들이 차선의 선택을 하는 곳이다.차라리 매매대출이나, 전세대출의 이자를 견뎌 낼 여력이 안된다면 빌라에 사는 것을 선호하는 사람들도 있다. 교통이 좋고 제법 잘 수리된 빌라는 왠만한 부동산보다 좋은 투자가 될 수 있다고 한다. 실투자금은 오피스텔보다 훨씬 적으면서 이자를 감당할 수 있는  좋은 수익율을 보여주고 있기 때문에, 최근 많은 임대사업가들이 투자하고 있다. 서울에서 1억원으로 투자할 수 있는 주거시설은 오직 빌라 뿐이다. 낡아갈 수록 관리비가 들고 중산층 이하의 수요임에 월세가 꼬박들어오지 못하는 위험부담은 있지만 대출이 잘되고 입지에 따라 추후의 시세차익까지 노릴 수 있는 매력적인 물건이다. 다만, 여기서는 반지하는 피하라고 하는데 때에 따라서는 높은 수익율를 보여주는 것이 바로 반지하 빌라이다. 수익율이 높은 빌라는 일단 채광이 좋고 과 통풍이 잘된 다는 것과 내부 인테리어에 신경 쓴 집이다.

 수익형 부동산의 꽃은 누가 뭐래도, 상가이다. 투자가들 중에서도 전문가들이 선호하는 상가는 위험 부담이 큰 만큼 수익율 또한 높다. 다른 수익형 부동산에 비해 신경 쓸 것도 많고 입지도 신경써야 한다. 특히 유행이 한창인 시기에는 활활 불타오르듯 성장한 상권도 유행이 지남에 따라 갑자기 확 꺼져버리기도 한다. 압구정 로데오가 그 증거이다. 또한 계절에 따라 수요가 민감하게 변동하는 곳도 피해야 한다. 여기서는 분양받는 것도 소개를 하지만 많은 부동산 고수들이 말하기를 분양하는 상가는 무조건 피하라고 한다. 장사가 잘되는 곳은 차지하기 힘들고, 안되는 곳은 계속 공실우려가 크다. 특히 상가는  PM(Property Management)이 중요하기 때문에 처음 시작한다면 전문가의 도움을 받아 해야한다. 우리가 일반적으로 받는 역세권은 개인투자자의 규모로 덤비기 어렵기 때문에 그것보다는 배후 인구와 잠재 시장을 잘 분석하는 것이 중요하다. 특히 프랜차이즈의 창업설명회에 참여 해보는 것과 유명업체가 입점해 있는 건물, 특히 병원이나 은행이 들어선 건물은 향후 5년 동안은 그 지역에서 눈에 밟히는 지역이기 때문에 집중적으로 검토해보는 것이 좋다. 또한, 신도시의 상권을 눈여겨보는 것도 좋다. 이는 투자를 정리할 시기에 웃돈을 받고 팔 수도 있으므로 기대수익이 높아진다. 관리를 편하게 하기위해 아예 상가건물을 통째로 구입하고 그 건물에 들어와 사는 투자자들도 있다. 수도권이 어려우면 지방에 눈을 돌려 투자처를 찾는 차선책도 고려해봄직하다. 상가투자를 위한 절대 원칙 다섯 가지가 여기에 나오는데, 첫째, 앞으로 더 성장할 상권인가? 둘째, 언제 누가 지나가는가? 셋째, 교통망은 어떠한가? 넷째, 평지에 있는 상가인가? 다섯째, 상권 규모에 맞는 상가인가?

여기서 앞의 네 개는 맞는 말이지만, 다섯째에 대한 의문이 듬직도 한데, 이유는 오히려 많은 인구가 밀집해 있는 곳은 대형상가나 쇼핑몰이 들어서기 때문에, 소형상가를 투자한다면 수요를 뺏길 수도 있다는 말이다. 따라서 오히려 적당한 동네에 들어선 슈퍼마켓이 좋은 투자상가가 될 수 있다. 굳이 대형마트에 갈 필요없이 동네에서 해결하려는 거리에 위치해 있으면 좋다.

 마지막으로 수익형부동산의 가치를 높이는 법이 소개되어 있다.   

상가를 소유할 때는 직접 들어가서 산멸서 관리하는 예와, 고시원으로써 총무를 둠으로써 원격 관리하는 사례가 있다 또한  세입자와 신뢰를 쌓는 것이 온전한 부동산을 유지하는 좋은 방법이라고 한다. 이럴 때는 계약 시부터 본인이 믿을 만한 사람임을 적극적으로 표시하고 안전장치를 챙겨 준다. 또한 국세등을 납입했다는 증빙을 보여줌으로써 임대기간동안 불안해 하지도 않아도 된다고 어필할 수 있다. 또한 마찬가지로 부동산중개인과 좋은 관계를 유지하며 언제나 경제기사를 곁에두고 확인해야한다는 말은 임대업을 이제 막 시작한 나에게는 의심할 여지가 없는 조언이다. 아예 심하게 훼손된 물건은 잘만 수리하면 비싸게 임대를 할 수 있다는 것과 리모델링 업체를 잘알아 놓아야한다는 점도 확인하라고 한다. 그리고 끝으로 부동산투자전문가들의  전망을 놓지지 말라고 하는데, 전망을 놓치지 말아야하지만, 그것을 걸러서 듣는 능력도 키워야함이 중요하다고 생각된다.

 이 책이 정답일 수는 없지만, 부동산투자에 대해 어려워 했던 초보투자자에게 흐름을 짚어주는 덕에 상당한 도움이 되었다. 한 번보고 덮기 보다는 필요할 때마다 찾아서 보는 것도 나쁘지 않다고 생각된다.     

차근차근 몰입이 되는 그녀의 경매 이야기

제10회 리뷰대회

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기
이선미 지음 / 지혜로 / 2014년 5월

경매투자 입문과정을 밟고 있는 지금 나에게 정말로 소소한 도움이 된 책이다.

유비님의 책을 통해 투자의 마인드와 방식을 연마하였다면, 이 책에서는 초보자가 부딪치는 경매투자의 에피소드를 쿵쿵나리님 저자 본인의 사례와 연결하여 생생하게 전달하는 느낌이다. 큰 그림밑에 사물 하나하나를 색칠하는 느낌으로 책을 읽었다. 어려운 환경 속에서도 전업투자자의 길을 시작하였고, 비교적 짧은 시간 내에 반환점을 향해가는 그녀의 분투기가 나에게 인상깊게 다가왔다. 그녀의 인색의 목적중 하나는 가족들이었을 것이다. 가족이 있음에 외롭지 않고 고독한 투자자의 길을 걸어 여기까지 왔다.

 에피소드 중간중간에 경매 초보에게 전달하고 싶은 소소한 팁들은 먼저 간 선배들의 노하우에 목마름을 해결시켜주었다. 그리고 그녀의 투자에는 인간다움이 살아 있었기에 더욱 감동적이지 않나 싶다. 그녀가 말하고자 하는 것은 처음에 의지가 실천이 되는 것이 중요하며 물론 다른 고수들과 마찬가지로 돈이 나오는 시스템을 구축해야한다는 것이 중요하다고 역설한다. 되도록 대출을 현명하게 잘 이용하여 레버리지 효과를 만들어내는 것이 중요하고, 다른 지역보다는 잘 아는 지역을 처음에는 선택하는 것이 낫다고 말한다. 그런 내공을 키우기 위해서는 평소에 내가 살고 있는 동네의 소식을 관심있게 터놓고 살면서 지역 소식을 통해 감정가 보다 높은 가치의 물건을 걸러내는 능력을 키운다. 간혹 매매가와 임대가가 비슷한 물건을 발견하면 놓쳐야 하지 말아야한다고 주문한다. 쉬운 물건으로 시작하되 수익및 수익률은 미리 입찰 전에 산정하여 진행해야한다.

 그녀가 말하는 현장 조사팁은 학교를 찾고 마트와 문화공간이 있으면 주부의 시선을 빼앗기쉽다는 것과 교통환경이 좋을 것, 조망권과 채광, 선호평형 18~25평, 그리고 남자들에게 중요한 주차장 유무가 좋은 물건이 될 수 있다고 하는 것이다. 부동산 방문 시에는 4~5곳이 적당하면 가까운곳은 2~3곳, 한 블럭 떨어진 곳에 두어곳 방문하는 것이 좋은 방법이라고 한다. 빌라의 경우에는 내가먼저 원하는 빌라의 조건을 제시하여야 시세를 파악하기 쉽다. 이는 내가 직접 현장조사를 다닐 때 알게되었던 부분이기도 하다.

그리고 1차에 현장조사를 가는 것이 경쟁률이 낮고 이해관계인의 적대가 낮다.

 책에는 일반적인 절차외에도 명도과정에서의 점유자를 대하는 기술도 나오는데 아직까지 한 번밖에 경험이 없어 이후의 건에 대해서는 매우 상당한 도움이 되리라고 생각한다. 그리고 셀프로 수리한 사례도 소개하고 있는데, 현재에는 자신이 없어 전문가한테 넘겼지만 언젠간 나도 스스로 해보리라고 다짐하게 만드는 용기를 북돋는 노하우들이 소개되어있다. 내가 조금더 노련한 투자자가 될 때까지는 좋은 지침서로 계속 사용할 것이다.