수익형 부동산으로 성공한 평범한 직장인들의 재테크 노하우

제10회 리뷰대회

한국의 월세 부자들 - 수익형 부동산으로 성공한 평범한 직장인들의 재테크 노하우
노진섭 지음 / 비즈니스북스 / 2014년 4월

은수저를 물고 태어난 재벌개의 자제가 아닌 우리처럼 평범하다고는 말할 수 없지만 자수성가형 부자들로써  수익형 부동산에 투자하여, 일반 서민들보다 월씬 안정된 수익 시스템을 구축한 사람들의 이야기를 엮어 담았다.

 내 집 마련 하나 하기도 어려운 이 때에도 그 틈새를 파고들어 대박은 아니지만, 꾸준한 수익을 만들어내는 부동산을 투자하여 비운의 직장인이라는 타이틀을 더 이상 부담스럽게 여기지 않는 작은 부자들이 다양하게 투자했었던 여러 사례들이 소개되어 있다.  이 책의 주요한 내용은 수익형 부동산의 투자사례이며, 특히 노후를 위한 수익형 부동산이 인기인데, 이는 보통 노후를 대비하는데 높은 선호를 보여왔던, 연금의 위상 추락이 원인이다. 한국에서 연금만으로는 퇴직이후 살아갈 두 번째 인생을 책임질 수 없다는 경제론이 고개를 들기 때문이다. 춤추는 금리는 연금형 자산의 증식에 위해를 주기 때문에, 경기를 적게 타는 자산에 투자를 하는 것이 중요하다고 말한다.

  우리나라에서 어떤 것을 막론하고 투자를 하려면 종잣돈을 모으는 것이 중요하다고 한다. 이 책에서도 마찬가지로 일단 직장의 우산 아래에 있는 동안에는 별 수 없이 꾸준히 돈을 모아야한다고 말한다. 일단 최대한 돈이 새어나갈 구멍을 틀어막는게 중요하다. 일반인하고 부자와의 차이는 여기에 있다. 그리고 일단 우리나라의 경제적 환경이 점차 월세로 가는 추세이기 때문에 이 기회를 잘 활용하는 것이 좋다고 한다. 수익형 부동산에는 오피스텔, 빌라가 있는데, 오피스텔은 새 것일 수록 좋고 관리하기 편하다는 장점이 있고 1인가구가 선호한다. 다만 감가상각의 영향을 많이 받고, 공급이 많은 지역은 위험하다는 단점도 있다. 빌라는 월세가 적은 저소득층 임차인의 수요를 주로 하고 관리하기 어렵다는 단점이 있지만, 시일이 지나더라도 수리만 잘하면 꾸준히 임대를 놓을 수 있다는 장점이 있다. 둘 다 중요한 것은 입지가 좋을 수록 좋다는 것이다. 되도록 발품을 팔아 입지를 조건을 잘 파악하는 게 중요하다.   

 그리고 많은 월세부자들은 대출의 레버리지를 잘 활용하여 투자하였다. 양날의 검이지만, 투자를 위한 대출은 실행해 볼 많다. 특히 이자율이 낮기 때문에 수익율이 높은 것이 좋은 시기이가도 하다. 

 오피스텔은 고수익의 전문직이나 젊은 직장인들이 선호한다. 월세가 비싸지만 시설이 잘 갖춰져있고, 좋은 오피스텔은 역세권에 있으면서 주차장도 갖춰 많은 사람들이 선호한다. 또한 절세의 방법이 어려가지인 투자처 이며, 수도권이 어려우면 지방의 오피스텔도 좋은 투자처가 될 수 있다고 한다. 그리고 비교적 실투자금이 적게 묶이는 것이 매력이기도 하다. 1~2인 가구가 늘면서 수요도 많고, 특히 서울에서는 강북권 수익율이 오히려 강남권 보다 높은 결과를 보이고 있다. 좋은 오피스텔을 찾기 위해서는 평소에도 꾸준히 새로 분양하는 지역을 둘러보거나, 모델하우스를 방문하는 것이 좋은 방법이다. 되도록 오피스텔 주변 환경을 복잡적으로 바라보며 투자해야 좋은 물건을 찾을 수 있다. 앞으로 부동산투자를 계속하려면 최신 트렌드에 맞는 집구조를 알아야 하는데, 오피스텔은 이러한 트렌드를 가장 빠르게 적용하는 거주양식이기 때문에 연구해볼 가치도 있다. 다만, 홍보에 속아 조사를 제대로 하지않고 묻지마 투자를 한다면 크게 손실을 볼 위험이 있으니 주의 해야한다.

 오피스텔을 투자할 여력이 안 된다면, 대체가능한 투자처는 바로 '빌라' 이다. 한국에서 가장 선호도가 높은 주거형태인 아파트의 인기가 높고 전세가가 계속 올라감에 따라 전세난에 고생하는 서민들이 차선의 선택을 하는 곳이다.차라리 매매대출이나, 전세대출의 이자를 견뎌 낼 여력이 안된다면 빌라에 사는 것을 선호하는 사람들도 있다. 교통이 좋고 제법 잘 수리된 빌라는 왠만한 부동산보다 좋은 투자가 될 수 있다고 한다. 실투자금은 오피스텔보다 훨씬 적으면서 이자를 감당할 수 있는  좋은 수익율을 보여주고 있기 때문에, 최근 많은 임대사업가들이 투자하고 있다. 서울에서 1억원으로 투자할 수 있는 주거시설은 오직 빌라 뿐이다. 낡아갈 수록 관리비가 들고 중산층 이하의 수요임에 월세가 꼬박들어오지 못하는 위험부담은 있지만 대출이 잘되고 입지에 따라 추후의 시세차익까지 노릴 수 있는 매력적인 물건이다. 다만, 여기서는 반지하는 피하라고 하는데 때에 따라서는 높은 수익율를 보여주는 것이 바로 반지하 빌라이다. 수익율이 높은 빌라는 일단 채광이 좋고 과 통풍이 잘된 다는 것과 내부 인테리어에 신경 쓴 집이다.

 수익형 부동산의 꽃은 누가 뭐래도, 상가이다. 투자가들 중에서도 전문가들이 선호하는 상가는 위험 부담이 큰 만큼 수익율 또한 높다. 다른 수익형 부동산에 비해 신경 쓸 것도 많고 입지도 신경써야 한다. 특히 유행이 한창인 시기에는 활활 불타오르듯 성장한 상권도 유행이 지남에 따라 갑자기 확 꺼져버리기도 한다. 압구정 로데오가 그 증거이다. 또한 계절에 따라 수요가 민감하게 변동하는 곳도 피해야 한다. 여기서는 분양받는 것도 소개를 하지만 많은 부동산 고수들이 말하기를 분양하는 상가는 무조건 피하라고 한다. 장사가 잘되는 곳은 차지하기 힘들고, 안되는 곳은 계속 공실우려가 크다. 특히 상가는  PM(Property Management)이 중요하기 때문에 처음 시작한다면 전문가의 도움을 받아 해야한다. 우리가 일반적으로 받는 역세권은 개인투자자의 규모로 덤비기 어렵기 때문에 그것보다는 배후 인구와 잠재 시장을 잘 분석하는 것이 중요하다. 특히 프랜차이즈의 창업설명회에 참여 해보는 것과 유명업체가 입점해 있는 건물, 특히 병원이나 은행이 들어선 건물은 향후 5년 동안은 그 지역에서 눈에 밟히는 지역이기 때문에 집중적으로 검토해보는 것이 좋다. 또한, 신도시의 상권을 눈여겨보는 것도 좋다. 이는 투자를 정리할 시기에 웃돈을 받고 팔 수도 있으므로 기대수익이 높아진다. 관리를 편하게 하기위해 아예 상가건물을 통째로 구입하고 그 건물에 들어와 사는 투자자들도 있다. 수도권이 어려우면 지방에 눈을 돌려 투자처를 찾는 차선책도 고려해봄직하다. 상가투자를 위한 절대 원칙 다섯 가지가 여기에 나오는데, 첫째, 앞으로 더 성장할 상권인가? 둘째, 언제 누가 지나가는가? 셋째, 교통망은 어떠한가? 넷째, 평지에 있는 상가인가? 다섯째, 상권 규모에 맞는 상가인가?

여기서 앞의 네 개는 맞는 말이지만, 다섯째에 대한 의문이 듬직도 한데, 이유는 오히려 많은 인구가 밀집해 있는 곳은 대형상가나 쇼핑몰이 들어서기 때문에, 소형상가를 투자한다면 수요를 뺏길 수도 있다는 말이다. 따라서 오히려 적당한 동네에 들어선 슈퍼마켓이 좋은 투자상가가 될 수 있다. 굳이 대형마트에 갈 필요없이 동네에서 해결하려는 거리에 위치해 있으면 좋다.

 마지막으로 수익형부동산의 가치를 높이는 법이 소개되어 있다.   

상가를 소유할 때는 직접 들어가서 산멸서 관리하는 예와, 고시원으로써 총무를 둠으로써 원격 관리하는 사례가 있다 또한  세입자와 신뢰를 쌓는 것이 온전한 부동산을 유지하는 좋은 방법이라고 한다. 이럴 때는 계약 시부터 본인이 믿을 만한 사람임을 적극적으로 표시하고 안전장치를 챙겨 준다. 또한 국세등을 납입했다는 증빙을 보여줌으로써 임대기간동안 불안해 하지도 않아도 된다고 어필할 수 있다. 또한 마찬가지로 부동산중개인과 좋은 관계를 유지하며 언제나 경제기사를 곁에두고 확인해야한다는 말은 임대업을 이제 막 시작한 나에게는 의심할 여지가 없는 조언이다. 아예 심하게 훼손된 물건은 잘만 수리하면 비싸게 임대를 할 수 있다는 것과 리모델링 업체를 잘알아 놓아야한다는 점도 확인하라고 한다. 그리고 끝으로 부동산투자전문가들의  전망을 놓지지 말라고 하는데, 전망을 놓치지 말아야하지만, 그것을 걸러서 듣는 능력도 키워야함이 중요하다고 생각된다.

 이 책이 정답일 수는 없지만, 부동산투자에 대해 어려워 했던 초보투자자에게 흐름을 짚어주는 덕에 상당한 도움이 되었다. 한 번보고 덮기 보다는 필요할 때마다 찾아서 보는 것도 나쁘지 않다고 생각된다.