소형 아파트 공략으로 투자에 성공하다

난생처음 아파트 투자 - 부동산 왕초보 직장인, 소형 아파트 투자로 2년 만에 60억 벌다!
권태희 지음 / 라온북 / 2019년 3월

많은 투자자들이 이야기하듯이 '1억 원'을 모으기까지 가장 힘들고 가장 오래 걸렸습니다. 하지만 일단 투자할 수 있는 종잣돈을 마련한 이후부터는 자산이 저절로 더 크게, 더 빨리 불어났습니다. 이런 경험이 쌓이다 보니 '나와 비슷한 환경에 있는 사람들에게 희망을 주는 사람이 되자, 투자 인생을 안내해 주는 사람이 되자'고 결심하게 되었습니다. - '머리말' 중에서

60억 자산을 일군 15년 차 워킹맘 직장여성

이 책의 저자 권태희는 30대 중반의 15년 차 회사원이자 워킹맘이다. IMF 이후 어려워진 집안 형편으로 10대 시절부터 여유로운 삶을 갈망했다. 하지만 열심히 살기만 해선 쉽게 나아지지 않는다는 녹록지 않은 현실을 일찍이 깨달았다. 2011년, 결혼하여 5년간 종잣돈을 모으며 부동산 공부를 했다. 모아둔 데이터를 바탕으로 2016년부터 부동산 투자를 시작해 자산을 거침없이 불려 나갔다.

아무리 훌륭한 목표를 세워도 노력과 실행 없이는 그냥 꾸는 꿈에 불과하다. 반면에 저자는 부자가 되고 싶다는 소망에서 그치지 않고 적극적으로 방법을 찾아 공부하고 밑천을 투자해서 2년 만에 아파트, 오피스텔, 빌라, 건물 등 60억 자산을 벌었다. 간절함과 꾸준함, 빠른 실행력이 만들어낸 결과였다. 현재는 월급 이외에 부동산 수입으로 여유 있는 삶을 살고 있다.

저자는 지극히 평범한 가정에서 태어나 대학에 입학하고 회사에 취업해서 그럭저럭 살아가고 있지만, 벌이가 한정된 직장인들, 미래를 위한 준비가 부족한 사람들을 위한 이 책을 총 4개 파트와 부록으로 구성하여 소형 아파트 투자를 중심으로 종잣돈 모으는 요령부터 청약제도 활용법, 재개발 예정 지역 등 저자가 직접 체득한 노하우를 담고 있다.

재테크 방법론

일반적으로 재테크는 크게 주식과 부동산으로 분류할 수 있다. 주식투자를 선호하거나 부동산 투자를 회피하는 사람이라면 이 책을 더 이상 읽을 필요가 없다. 사실상 이 책은 아파트 투자에 나서려는 초심자를 위한 길잡이 도서임을 먼저 이해해야 한다. 그렇다면 저자는 왜 부동산 투자를 권할까? 그녀는 주식은 부동산에 비해 큰 폭의 하락이라는 리스크를 감수해야 하기 때문에 상대적으로 하락폭이 적은 부동산 투자를 추천하고 있다.

또 다른 이유로는 저자는 부동산이 일시 하락 사이클에 놓여 있더라도 결국은 우상향 흐름에 올라탈 것이라는 강한 믿음과 전용면적 60제곱미터 이하의 소형 아파트는 임대 수요가 풍부하므로 임대 수익이라는 제2의 월급통장을 챙길 수 있기 때문에 서울이라면 소형 아파트가 여전히 매력적인 투자대상임을 강조한다. 하락기에 저렴한 가격으로 매수한다면 추후 시세차익도 얻을 수 있는 두 마리 토끼를 잡는 투자법이라는 것이다.  

평범한 직장인, 신혼부부, 무주택자들이 처음부터 대형 아파트를 매매하기는 어렵지만 소형 아파트라면  얼마든지 가능하다. 전용면적 60제곱미터 이하의 아파트를 소형으로 분류하는데, 24평이라고 생각하면 된다. 현재와 미래 상황을 감안할 때 청년 세대와 노년 세대 등 1인 가구가 증가하고 있기 때문에 소형에 대한 수요는 점점 더 확대되는 경향이 있다.

종잣돈 만들기와 복리효과

종잣돈 1억 원을 모은다고 가정해 보자. 매월 100만 원씩 저축하면 9년이 걸린다. 200만 원씩 200개월(16년 이상)을 저축해야 4억 원을 모을 수 있다. 당연히 저축액을 증액할 수 있다면 그 기간은 점점 더 단축될 수도 있다. 하지만 그게 어디 쉽겠는가. 최근 1년 새 아파트값을 한번 확인해 보자. 강남을 제외하고도 서울의 신축 아파트는 최소 3억 원 이상, 강북의 기존 아파트도 1억 원 이상 올랐다. 절약과 저축만으로는 1년에 몇 억씩 오르는 부동산을 9년 후에 절대 살 수 없을 것이다. 저축 속도보다 아파트 가격이 훨씬 빨리 오르기 때문이다.

목돈을 만들기 위한 저축은 대부분 단리에 그치고 만다. 이에 비해 부동산 투자는 복리라고 할 수 있다. 복리의 매력은 이자에 대한 이자도 함께 붙는다는 것이다. 더욱 중요한 것은 투자 기간이 길수록 원리금이 기하급수적으로 증가한다는 사실이다. 위대한 물리학자 아인슈타인도 "인류 최고의 발명은 복리다"라고 말했다. 복리는 자산 증식의 핵심 원리이다. 따라서 부동산은 복리로 굴러가는 투자상품인 셈이다.

임장도 실행력이다

임장이란 현장에 직접 방문해서 부동산 매물을 확인하는 활동이다. 즉 현장 조사 내지는 현장 답사에 해당한다. 저자는 "일반 매매나 경매를 할 때도 반드시 현장에 나가 시장조사를 해야 한다"라고 축구한다. 왜냐하면, 혼자 다니는 게 불편하고 또 해당 물건을 분석할 자신이 없다는 이유로 임장을 생략하는 사람들이 많기 때문이다. 하지만 부동산 투자에 나선 이상 발품을 팔아야 수익을 얻을 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

서울이면 어디를 가든 1시간 내에 도착한다. 인터넷으로 얻는 정보와 지도는 평면으로 보는 것에 불과하다. 공부를 꾸준히 하는 것만큼 중요한 것이 현장에 직접 나가보는 임장이다. 역세권, 현장까지 거리감, 상권, 오르막 여부, 지역의 환경, 실거주자의 분위기를 느껴보는 것, 그리고 해당 지역에서 오래 부동산을 운영해 온 사람에게 듣는 내용은 돈 주고도 살 수 없는 것들이다.

돈을 전액 지급하고 사는 것은 투자가 아니다

매매가격 100퍼센트를 내 돈으로 지불하고 부동산을 매입하는 경우는 사실상 거의 없다. 예컨대 1억 원짜리 집을 매입할 경우 전액을 지급하지 않고 자신의 투자금을 최소화하는 것을 전문용어로 '레버리지 효과'라고 말한다. 즉 남의 돈을 지렛대(레버리지) 삼아 자기자본이익률을 증대하는 행위를 일컫는다. 지렛대를 이용하면 무거운 바위도 들 수 있다는 원리를 실전에 꼭 사용해야 한다. 여기서 남의 돈이란 결국 '금융기관 대출금'이나 '임차인의 전세보증금'을 의미한다.

전새보증금을 이용~ 3억원 아파트 구입시 2.5억원에 전세를 주고 실투자금 5천만원만 투입

금융기관 대출을 이용~ 주택담보대출(감당할 수 있는 범위)을 받아 나머지만 실투자금으로 투입

아파트 투자의 기본 공식

직주근접

역세권

학군

신축대단지

직주근접이란 최근 직장인들 사이에 트렌드로 자리잡은 '워라밸'을 충족시키는 주거환경이다. 출퇴근에 소요되는 시간을 줄인다면 그만큼 비용이 줄어드니까. 역세권이란 말 그대로 인근에 지하철역이 위치한주거환경이다. 여기서 역세권일지라도 강남 접근성과 일터를 커버하는 황금노선에 관심을 가져야 한다. 통상 황금노선은 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 그리고 신분당선을 가리킨다. 학군은 '맹모삼천지교'의 개념으로 항상 수요가 넘치는 투자지이다. 미래 가치에 투자하려면 신설 역세권과 기존노선의 연장선 등에 관심을 가지는 게 좋다.

투자 기회는 자신의 몫이다

현 정부의 강력한 규제책으로 최근 아파트 시장의 분위기는 냉랭하다. 어찌 보면 현 상황은 모두가 '노'라고 말할 때이다. 이럴 대 혼자서 '예스'라고 말하기란 여간 쉽지 않은 일이다. 하지만 위기가 기회라는 말이 있듯이 남들이 모두 팔기에 나선다면 이 시기가 바로 매수의 타이밍일 수도 있다. 그렇다고 너무 서두를 필요가 없다. 꾸준히 공부하다 보면 자신만의 확신과 판단이 확립되는 때가 분명 올 것이다. 이런 기회를 만드는 것은 오직 자신의 몫이다.