[재테크 베스트셀러] 아파트형 공장에 투자하라

나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다 - 꼬박꼬박 월급 받는 지식산업센터에 투자하라
도정국.엄진성 지음, 정창균 감수 / 원앤원북스 / 2018년 8월

부동산 투자야말로 당신을 부자로 만들어줄 수 있는 유일한 수단이다. 다양한 부동산 투자처 중에 가장 안정적이면서 빠른 속도로 당신의 부를 키워줄 물건은 바로 '아파트형공장'이다. 이 책은 수익형 부동산 투자의 새로운 대안인 아파트형공장에 대한 이해를 돕고 직접 투자한 사례를 비탕으로 당신이 투자를 시작할 수 있도록 최대한 쉽게 설명했다. - '프롤로그' 중에서

아파트형공장 투자를 아시나요?

저자 도정국은 뉴튼스포스코리아 대표로 때밀이에서 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되기까지 ‘즉결즉행’이라는 성공의 원칙을 몸으로 직접 보여주었다. 현재 영국 레스터에 위치한 영국 전력분석 장비회사 뉴튼스포스의 한국지사 대표로 근무하며 18년 동안 계측기 세일즈를 총괄하고 있다. 무일푼에서 시작해 아파트형공장을 매입하고 직접 기업을 운영하면서 얻은 노하우를 이 책에 모두 담았다.

공저자 엄진성은 재무과학연구소 소장으로 재무상담 및 자산관리 전문가이며, 기초생활수급자부터 천억 대 자산가까지 다양한 고객의 자산을 관리하고 있는 10년 차 재무상담사다. ‘재무설계에 진심을 더하다’라는 원칙을 고수하며 금융, 부동산, 세금, 그리고 보험까지 철저히 고객의 입장에서 분석하고 점검해 실질적인 도움을 주고 있다. KBS, SBS CNBC, EBS, YTN라디오 등 방송에서 활발하게 활동하고 있으며, 관공서 및 기업체에서 신입사원과 퇴직예정자를 대상으로 경제교육을 주로 하고 있다.

새로운 정부가 들어서면서 부동산 시장의 강력한 규제가 실행되었지만, 각종 규제에서 제외된 아파트형공장에 투자자들의 수요가 몰리고 있다. 저자 또한 아파트나 오피스텔 등에도 투자해봤지만 자신의 꿈을 이루어준 것은 결국 아파트형공장 투자였다고 말한다. 무일푼 때밀이에서 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되기까지, 저자가 아파트형공장을 매입하고 운영하며 얻은 노하우를 이 책에 모두 담았다.

아파트형공장 투자

저자는 부동산 투자 중에서 아파트형공장 투자가 가장 수익률이 높은 투자이자, 안전하게 꾸준히 임대료를 받으면서 지가 상승까지 기대할 수 있는 최고의 투자라고 생각한다. 그가 직접 경험했고 앞으로 성장 가능성이 무궁무진하다. 투자를 망설이고 있는 사람들도 아파트형공장 투자를 시작으로 경제적 자유를 완성할 수 있다고 당장 아파트형공장 물건을 찾아다니라고 조언한다. 머뭇거리면 늦다면서. 

"우리들보다 꿈이 더 크고 열정이 가득한 사람이 먼저 차지하기 전에 움직여라" 

그래서 저자는 지금까지 투자해온 아파트나 오피스텔보다 훨씬 안정적이며 고수익을 안겨주는 아파트형공장을 많은 사람들에게 알려주기로 나섰다. 무일푼에서 시작한 자신의 투자 경험담이 간절히 부자가 되기를 꿈꾸는 사람들에게 희망이 되길 바라면서. 아무것도 모르고 성질만 급한 저자 본인도 해냈기에 누구라도 충분히 할 수 있다고 믿는다. 

"얼마든지 나를 따라 해도 좋다. 아직 늦지 않았다"

입주 현황을 확인해라

아파트형공장의 공실률은 다른 부동산에 비해 상당히 낮은 편이다. 여기서 이야기하고 싶은 것은 공실이 없는 아파트형공장을 선택하라는 것이 아니다. 투자가치와 임대수요가 충분한 곳을 선택하기 위해서는 유동인구를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이다. 건물에 들락거리는 유동인구의 숫자와 주변 시설, 그리고 인접해 있는 도로를 살펴봐야 한다.

여러 가지 조건을 모두 고려한 상황에서 건물 1층에 있는 입주 현황을 확인하면 거의 예측한 내용과 딱 맞아 떨어지는 것을 알 수 있을 것이다. 반면에 한산하고 사람이 들락거리지 않고 차량 이동도 거의 없는 아파트형공장에 직접 가보면 건물 1층에 들어가자마자 입주 현황이 듬성듬성 비어 있음을 확인할 수 있다.

한국 최초의 아파트형공장

우리나라 최초의 아파트형공장은 바로 1989년 9월에 준공된 인천 주안 아파트형공장이다. 국가에서 처음으로 아파트형공장에 관심을 갖기 시작한 것은 중소기업진흥공단이 공업의 협동화 사업을 추진하던 1970년부터지만, 본격적인 관심은 1984년 3월에 공포한 '중소기업육성관련시책통합고시(상공부고시 제84-11호)'에 따라 계획이 수립되면서부터다.

고시에 따르면 아파트형공장 사업이란 "동종 또는 연관업종을 영위하는 중소기업자들이 생산활동을 보다 효율적으로 영위할 수 있도록 아파트형 또는 연립형 공장을 건설하는 것"이다. 이후 1988년 4월 '공업배치법시행규칙중개정령안(상공부공고 제88-19호)'에 그 설치근거가 마련되면서 우리나라에서도 본격적으로 아파트형공장이 건설되기 시작했다. 

아파트형공장에는 규제가 없다

양도소득세 중과와 분양권 전매 제한 등 주택규제에 이어 대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔에 대해서도 분양권 전매 규제가 시행되었다. 이와 같은 규제를 모두 피해갈 수 있는 아파트형공장, 즉 지식산업센터에 대한 투자는 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 그동안 정부에서 투기를 방지한다는 목적으로 개인의 아파트형공장 취득을 제한해왔지만 민간 투자를 최대한 이끌어내기 위해서 규제를 풀었다.

중소기업 사무실 수요가 많은 지역에서는 연 5% 이상 임대 수익률을 기대할 수 있는 곳이 많다. 예를 들어 분양면적 200㎡ 기준 분양가가 4억 원일 경우 보증금 3천만 원에 월 임대료 200만 원을 받는다고 가정하면 임대 수익률만 연 6%가 넘는다. 아파트형공장의 지가는 매년 꾸준히 상승하고 있기 때문에 임대수익뿐만 아니라 시세차익까지 동시에 누릴 수 있다. 

아파트형공장의 매매가격은 변동폭이 매우 작다

이렇게 아파트형공장에 투자하면 부동산 시장이 하락한다고 해도 상당한 수익률 방어가 가능하다. 다른 수익형 부동산들의 경우 수요와 공급의 원칙, 그리고 각종 규제와 제도 변경에 따라 불어오는 바람을 그대로 맞아야 한다. 순풍이 불어올 때는 좋다. 반면 부동산 규제라는 역풍이 불어올 때는 가격이 하락하면서 그동안의 수익률을 반납해야 하는 상황이 생긴다.

그러나 지금까지 아파트형공장은 다른 부동산 가격이 하락한다고 하더라도 크게 하락하지 않는 특이한 모습을 보여왔다. 부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있던 시기에도 아파트형공장의 매매가격은 변동폭이 상당히 작았다. 이러한 이유에서 꾸준하고 안정적인 수익을 얻고자 하는 투자자들이 아파트형공장 투자를 계속하는 것이다. 

아파트형공장은 직장이다

8.2 부동산 대책의 풍선효과로 아파트형공장 투자에 대한 관심도 상당히 높아졌다. 오피스텔은 청약조정대상과 투기과열지구에서 전매 제한이 있는 반면 아파트형공장은 각종 규제를 모두 피했기 때문이다.

반면 아파트형공장의 경우 오피스텔처럼 단기 임대 수요가 아닌 5년 이상 장기계약을 하는 기업체 위주의 안정적인 임차인이 확보되어 있다. 또한 갑작스럽게 주변에 아파트형공장이 개발되어 수요가 한쪽으로 몰리는 현상도 없다. 입주기업을 중심으로 모든 것이 움직이기 때문에 직장이라는 수요의 중심인 아파트형공장에 투자해야 하는 것이다. 

아파트형공장에서 사업할 때의 장점

아파트형공장에서 사업을 시작한다면 건물 내에 입주해 있는 지원센터와 다양한 시설에서 여러 혜택을 누릴 수 있다. 기본적으로 아파트형공장을 분양받는 과정에서 세제 혜택을 받을 수 있고, 직접 분양받은 아파트형공장에서 사업을 시작하면 처음부터 구상한 사업에 맞는 각종 혜택을 받을 수 있어 유리하다. 토지도 분양가 대비 저렴한 가격에 구입할 수 있기 때문에 향후 분양받은 아파트형공장을 임대를 주거나 매도를 하더라도 시세차익을 얻을 수 있다.

저자 역시도 처음에는 임대를 목적으로 아파트형공장을 매입하려고 방문했다가 운영하는 회사의 사무실로 쓰기로 결정하고 아예 사무실을 옮겼다. 또한 바로 위층에 매물로 나온 아파트형공장을 부동산 중개인이 자신과 부모님의 노후용으로 구입하는 모습을 보면서 더욱 아파트형공장 투자에 대한 확신이 생겼다.

아파트형공장의 용도를 확인하라

일반 사무공간 및 시설에 투자하는 방법도 있지만 이러한 사무공간을 지원하는 지원시설과 편의시설에 대한 투자도 고려해보자. 예를 들어 편의점, 중개사무소, 카페 등이다. 이를 독점지정업종이라고 부른다. 아파트형공장 건물들은 서로 간의 상권을 어느 정도 보호하면서 편의시설을 갖춰야 하기 때문에 독점 형식으로 입점하게 된다. 이러한 독점지정업종 물건에 대한 투자는 아파트형공장 투자보다 오히려 더 높은 수익률을 안겨주기도 한다.

하지만 최근에는 독점상가의 인기가 높아져 분양가가 상당히 올라갔다. 높은 분양가로 인해 수익률은 낮을 수 있으니 수익률 부분은 꼭 확인하고 투자하기 바란다. 아파트형공장에 투자하는 것도 좋고 아파트형공장을 지원하는 시설에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 그러므로 투자의 효율을 높이기 위해서 숲도 보고 나무도 보는 투자자가 되길 바란다. 

아파트형공장 투자로 경제적 자유를

당신이 평범한 직장인이라면 지금 당장 부동산 투자를 시작하라. 은퇴를 앞둔 퇴직예정자라면 부동산 투자만이 당신의 노후를 지켜줄 것이다. 자영업을 하고 있는 사업자라면 반드시 부동산 포트폴리오를 구성해놓아야 한다. 그래야 사업도 안정적으로 운영할 수 있다. 은퇴 준비가 되어 있지 않은 삶은 설계도가 없는 100층짜리 건물과 같다. 지금 당장 아파트형공장 투자에 나서기를 바란다.

"컬쳐300으로부터 무상 제공받아 솔직하게 작성한 리뷰입니다"