주거권 침해 현황과 투기 수요 증가
사유지 중심 개발의 실체는 주거권 침해와 결부되며, 재건축 및 대규모 건설 사업이 공공의 복리가 아닌 사유지 자산 증식과 건설 자본의 이윤 추구를 목적으로 작동한다. 아파트 분양 구성 항목 중 ‘건축비’와 ‘토지비’의 비율만이 아니라, 실제 사업비 지출 내역에서 공사비와 조합원 부담금, 금융 비용, 시공사 이윤의 추세를 추적한다. 특히 재건축 분단금이 기존 거주민의 자산 가치를 상회하거나 퇴거를 강제하는 구조를 수치화하여, 개발 이익이 실제 거주민이 아닌 투기적 자산 가치 상승으로 귀결됨을 시각화한다.
재건축 전후의 거주자 이주 경로를 분석할 때, 동일 지역 내 원주민 재정착률이 현저히 낮다는 지적으로, 해당 사업이 주거 개선이 아닌 기존 공동체의 해체와 원주민 축출을 동반하는 자본의 축적 방식이다. 건설사나 조합이 홍보하는 ‘공공 기여 (기부 채납 등)’가 전체 사업 이익 대비 극히 미미한 수준이다. 획득한 용적률 보상에 비해 공공에게 돌아가는 주거 권리나 기반 시설의 가치는 저평가되었다.
1. 주거권 박탈
주거권은 단순한 물리적 거처가 아니라 공동의 삶을 보장받을 권리이다. 아파트 단지가 들어서기 전 존재했던 골목, 소규모 상정, 소규모 공간이 대규모 자본 투입과 함께 사라지는 과정을 기록했다. ‘장소의 상실’이 거주민의 삶과 질과 사회적 관계를 어떻게 단절시키는지 서사적, 시각적으로 전달할 수 있다.
신축 아파트의 분양가가 지역 노동자의 임금 수준과 비교했을 얼마나 터무니없는지를 대조할 수 있으며 누구나 누려야 할 주거가 유산 계급의 전유물이 되는 과정을 명확히 드러내며, 주택이 ‘상품’으로 전락함에 따라 발생하는 주거권 박탈이 그 본질이다.
재건축 과정에서도 발생하는 명도 소송 및 강제 집행 사례들은 주거권 침해 사례로 규정하고, 이를 법률적 언어가 아닌 주체적 관점에서 공론화한다.
2. 정부 주택 투기 방지 정책의 모순
정부 정책이 투기를 방지한다는 명목하에 오히려 자산 가치를 보존하고 건설 자본의 안정적인 먹거리를 제공하는 구조이다. 투기 방지 정책이 실거주자나 세입자를 보호하기보다 대형 건설사의 수주 조건을 안정화하거나, 자산가의 ‘불확실성 제거’를 돕는 방편으로 작동한다. 예를 들어, 분양가 상한제나 규제 지역 지정이 오히려 희소성을 높여 가격 상승을 부추기는 모순적 구조를 지목할 수 있다. 정부가 공공 주택 공급을 늘리는 대신 ‘분양 위주’의 정책을 고수한다면, 주택을 주거 수단이 아닌 투자 대상으로 공고히 하고 있음을 지적한다. 결국, 주택이 자본 순환의 핵심 연쇄 고리가 되어, 노동자의 주거 부담을 가중시키는 ‘지대 착취’ 구조임을 논증한다.
정부가 투기 근절의 성과로 내세우는 통계가 실제 서민의 주거 실태마저 체현하지 못하며 평균 주택 가격이 아닌, 실제 거래되는 단지 위주의 가격 산정 등을 정책의 은폐된 의도로 드러낼 뿐이다. 제시한 ‘토지 및 부동산 사적 소유 폐지’와 ‘사용권 중심 전환’은 자본주의적 지대 착취 구조를 원천적으로 차단할 수 있으며, 이는 앞서 논의한 재건축 중심의 자산 증식 현상 및 주거권 박탈 생사 문제와 같은 핵심 관계를 지닌다.
· ‘지대’의 사적 편취 구조 근절
자본주의 건설 사업에서 발생하는 초과 이익은 대부분 지가 상승 (불로 소득)에서 기인한다. 사적 소유가 폐지되고 국가가 토지 사용권을 관리하게 되면, 개발 이익이 토지 소유자나 건설 자본의 주머니로 들어가는 구조 자체가 성립될 수 없다. 이는 부동산이 자본 증식의 수단 (상품)이 아닌, 사회적 자산 (사용재)로 전환됨을 의미한다.
· 건설 자본의 무력화
현행 건설 시공 경쟁과 재건축은 토지 소유자들의 자산 가치 극대화를 동력으로 삼는다. 토지 사적 소유가 폐지되면 시공사는 이윤을 극대화하기 위해 주민을 부추기거나 고가 분양을 유도할 동기가 사라진다. 즉, 건설 사업이 투기적 이윤 창출 구조에서 벗어나, 노동자들의 주거를 제공할 공공 건설 집행 기구로 편성될 수 있는 구조적 토대가 마련된다.
· 주거권 보장
현재의 주택 정책은 ‘공공 임대’조차 기존 시장 가격을 기준으로 하거나, 시장 안정화를 명분으로 사적 소유 체제를 유지하려 한다. 그러나 제시한 방식은 주거를 시장 가치 (교환 가치)로부터 완전히 분리한다. 이는 주태이 노동자의 임금을 ‘임대료’라는 이름으로 다시 자본가에게 환수하는 고리가 되는 현실을 타격한다. 사적 임대업을 금지하고 사용권을 국가가 배분하는 것은, 노동자의 임금이 주거 비용으로 과도하게 지출되는 구조를 무너뜨려 실질 임금을 상승시키는 효과를 낳는다.
· 정책적 모순 폭로
정부의 투기 방지 정책이 실패하는 이유는 사적 소유를 전제한 채 시장의 속도만 조절하려 하기 때문이다. 제시한 관점은 정부 정책의 한계를 ‘제도적 보완의 실패’가 아니라 ‘체제적 한계’로 규정한다. 사적 소유를 인정하는 이상 지대 추구를 멈출 수 없으며, 따라서 문제 해결은 ‘사적 소유의 폐지’라는 체제적 전환뿐이다.
현대 건설 시장의 지표는 토지 국유화의 필연성을 지적한다.
최근 건설사들의 수주 실적은 주택 공급이라는 공적 목표보다 ‘자본의 이윤 극대화’에 초점이 맞춰져 있다. 건설사들의 영업 이익률이 전년 대비 수백 % 급득하는 현상은, 건설 기술의 발전이나 주거 조건 개선에 따른 성과가 아니다. 이는 지대의 집중과 불로 소득의 전유가 주도한다. 재건축·재개발 수주 목표액이 수조 원 단위로 팽창하는 것은 건설 자본이 노동자의 생존 공간을 거대한 금융 상품으로 재편하기 때문에 실적의 모순이 드러난다.
주택 가격의 핵심은 건축비가 아니라 ‘토지 가격’이다. 건설 원가의 상당 부분을 차지하는 토지 지가는 생산된 가치가 아닌 사적 소유권에 따른 ‘독점 지대’이다. 이는 노동자가 자신의 노동으로 생산한 가치를 소유권자에게 상납하는 구조를 고착화하므로, 분양가의 구조적 거품이 생긴다.
따라서 토지 국유화가 단순한 구호에 머무르는 것이 아니라 해결책으로 ‘임박’했음을 알리기 위해서는 아래의 모순을 전면화해야 한다.
1. 독점 지대의 억제와 생산 가격 하락
토지 사적 소유는 최열등지에서도 지대를 발생시켜 상품 (주택) 가격을 인위적으로 상승시킨다. 토지를 국유화하여 사적 소유권을 소멸시키면, 이 절대 지대가 제거되어 주택 가격의 근본적인 하락을 유도할 수 있다. 이는 주택을 투기 대상에서 생존을 위한 소비재로 되돌리는 유일한 경제적 처방이다.
2. 자본의 농단과 정비 사업의 모순
현재의 재건축·재개발은 토지 소유자의 자산 가치 극대화 동력과 건설 자본의 이윤 추구가 결탁한 결과물이다. 이는 필연적으로 원주민 내쫓기와 주거 밀도 과밀화를 초래한다. 토지 국유화는 이러한 ‘이윤을 위한 개발’의 동기를 뿌리 뽑는다. 자본이 더 이상 토지를 담보로 초과 이윤을 창출할 수 없게 되면서, 도시 정비는 오로지 사회적 필요와 거주민의 생활 터전을 중심으로 재편될 수밖에 없다.
3. 주택의 임대 착취 종식
현재의 임대차 시장은 노동자 임금을 사적 소유자에게 이전시키는 구조적 착취 체제이다. 사적 임대업을 금지하고 국가가 토지 사용권을 공적으로 관리하는 것은, 부동산으로 자본 축적 통로를 차단하는 행위다. 이는 자산 격차의 고착화를 막는 동시에, 주거 비용을 사회적 비용으로 전환하여 노동자의 실질 가처분 소득을 증대시키는 강력한 체제 전환적 도구가 된다.
결론적으로, 현행 부동산 정책의 한계는 ‘사적 소유’라는 자본주의의 근간을 건드리지 못하기 때문에 발생하는 필연적 실패이다. 토지 국유화의 당위성은 단순히 도덕적 주장이 아니라, 지대 추구라는 포식을 제거해야만 주거라는 생존권을 확보할 수 있다.
정부의 주택 정책이 실질적인 주거 안정에 기여하지 못하고 오히려 문제를 악화시킨다는 비판은 주로 다음과 같은 논리적 구조로 증명된다.
· ‘수요 억제’ 정책의 구조적 모순
정부는 대출 규제 (LTV, DSR)나 세제 강화 등 수요 억제책으로 집값을 잡겠다고 하지만, 이는 실질적인 공급 없이 시장의 유동성만 옥죄는 결과를 낳는다. 현금 자산이 부유한 유산층은 규제와 무관하게 자산을 매입하지만, 대출에 의존해야 하는 청년과 서민은 시장 진입 자체가 차단된다. 이는 결과적으로 ‘주거 사다리’를 걷어차고 자산 양각화를 심화시키는 ‘부자 보호’ 정책으로 귀결되므로, 실수요자를 배제한다. 또한 정부가 특정 지역을 규제하면 자금이 규제가 느슨한 곳으로 이동하며 전국을 투기판으로 만들고, 거래를 강제로 틀어막아 전·월세 물량이 줄어드는 ‘전세난’과 ‘월세 폭등’을 유발한다. 이에 따라 풍선 효과와 시장 왜곡이 발생한다.
· ‘공급 계획’의 허구성과 정치적 대중주의
정부가 발표하는 대규모 공급 계획은 대개 착공도 되지 않은 ‘숫자 놀음’에 불과하다. 정권이 바뀔 때마다 쏟아내는 수십만 호 공급 발표는 시장의 기대치를 일시적으로 잠재우는 홍보 수단일 뿐, 실질적인 입주 물량 증가로 이어지지 못한다. 현행 공급 체계는 주거가 필요한 이들을 위한 것이 아니라, 건설 자본이 이윤을 남기기 좋은 재개발·재건축 위주로 진행된다. 이는 노동자의 소득 수준과 불일치된 높은 분양가를 유발하며, 결과적으로 자산 가치 상승을 목적으로 하는 투기적 공급을 양산한다.
· ‘주택 상품화’를 방치하는 근본적 결함
정부 정책이 실패하는 가장 큰 이유는 주택을 ‘기본권’이 아닌 ‘투자 상품’으로 인정하는 전제하에 운영되기 때문이다. 집값 상승으로 자산 증식을 암묵적으로 용인하면서 투기 근절을 외치는 것은 모순이다. 실질적인 보유세 강화나 불로 소득 환수 없는 정책은 시장의 맷집만 키워줄 뿐이다.
다주택자를 적폐로 규정하면서도 임대 사업자 특혜 등으로 투기적 수요를 유지시키는 정책 혼선은, 주거 문제를 해결하는 대신 부동산을 정치적 생존이나 지지층 관리를 위한 수단으로 삼고 있음을 실증한다.
· 이론과 현실의 불일치
정부가 정책 성과로 내세우는 통계는 실제 서민의 주거 실태를 드러내지 못한다. 평균 주택 가격이나 실거래 자료를 활용할 때, 서민이 주로 거주하는 소형 주택이나 빌라 시장의 붕괴는 무시되곤 한다. 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 ‘삼연속 악재’ 속에서도 정부는 단기적인 가격 안정만을 지표로 삼는다.
건설사가 분양가 상승기에도 대규모 재건축 사업을 추진하거나, 반대로 선별적으로 수주하는 배경에는 ‘자본의 이윤 극대화’와 ‘위험 관리’라는 철저한 이해관계가 깔려 있다. 이러한 건설사가 대규모 사업을 추진하는 배경과 근거는 다음과 같다.
· 건설사는 단순 시공사가 아니라 사실상 자금 마련의 핵심 주체이다. 대규모 사업지는 상표 가치를 높일 뿐만 아니라, ‘대형 사업장’이라는 시장성으로 금융권으로부터의 자금 융통을 용이하게 한다.
· 분양가가 상승할수록 시공사와 시행사가 가져가는 수익 (개발 이익)이 커진다. 건설사는 원자재비 상승을 명분으로 공사비를 증액하면서, 동시에 분양가를 높여 초과 이익을 독점하려 한다.
· 최근 대형 건설사들이 ‘빅3’ 중심으로 시장을 재편하는 이유는 위험 관리에 있다. 금융 비용이 높은 시기에는 부실 우려가 있는 지방 사업장보다는, 확실한 입지 (강남, 목동 등)의 대규모 사업지에만 집중하여 수익성을 보장받으려는 ‘옥석 가리기’ 전략을 취한다.
다음으로 건설 자본의 행태가 공익이 아닌 사적 이윤 추구에 있음을 증명하기 위해서는 건설 자본의 이윤 추구와 문제점을 폭로해야 한다.
· 조합원 분담금 구성 내역 중 ‘순수 공사비’와 ‘금융 비용 (이자)’, ‘시행사 이익’, ‘브랜드 로열티’를 분리하여 공개해야 한다. 건설사가 주장하는 공사비 증액분이 실제 원자재 인상분이지, 아니면 과도한 이윤 마진 확보를 위한 것인지를 대조하는 방식이다.
· 대규모 재개발 사업 전후로 기존 거주민의 자산 수준이 어떻게 변화했는지 추적한다. ‘원주민만 쫓겨나고, 외부 투기 자본만 이익을 가져가는 구조’를 실증 자료로 입증하는 것이다.
특정 개발 사업에서 시행사와 건설사가 가져가는 수천억 대의 이익 규모와, 그 사업가의 분양가가 지역 노동자 소득의 몇 배에 달하는지를 대조하여 ‘주거권이 자본의 착취 대상이 되었음’을 수치로 제시하여 PF 사업의 ‘한계’ 지표를 발굴한다.
조합원이 알기 어려운 정관 속 비용 분담 조항이나, ‘조합 정관’의 독소 조항을 폭로하여 시공사에 유리하게 설정된 계약 조건들을 분석하여, 재건축 사업이 정보 비대칭성을 이용한 자산 탈취 과정임을 지속적으로 알린다. 이러한 방식은 건설사가 포장하는 ‘도시 정비’와 ‘주거 조건 개선’이라는 틀을 걷어내고, 그 본질이 ‘노동자 국민의 주거비를 자본의 이윤으로 이전하는 재분배 과정’임을 드러내는 데 효과적이다.
현직 재개발 위원장의 폭로도 이어짐에 따라 조합 정관과 비용 분담 조항을 분석하여 재개발 사업의 이면을 지적하고 있으며, 건설 자본과 결탁한 정비 사업의 불투명성을 폭로하는 기초 자료를 활용한다.
현대 한국 건설 시장의 통계와 실태를 분석하면, 대형 건설사들이 지향하는 방향이 ‘주거 보장’이 아닌 ‘자본의 이윤 극대화’와 ‘위험 관리’에 있음을 명확히 알 수 있다.
먼저 최근 2025-2026년 건설사 수주 현황 및 우선순위를 분석하면 통계 자료에서는 2025년 기준 10대 건설사의 재개발·재건축 수주액은 약 48조원으로, 전년 대비 73.6% 급증했다. 특히 현대 건설과 삼성 물산 두 기업이 전체 수주액의 41.1%를 차지하며 시장을 과점하고 있따. 이는 건설 자본이 규모의 경제로 수익성이 보장된 ‘알짜 사업지’를 독식하고 있다.
선별 수주 전략의 심화로 인해 건설사들은 외형 확장보다는 ‘수익성과 위험 관리’를 최우선 순위로 둔다. 미분양 우려가 있는 지방이나 중소 규모 사업은 배제하고, 강남 및 도심권 정비 사업에만 집중하는 ‘선별 수주’로 자신들의 이익 안정망을 구축한다.
2026년 1월 기준 공공수주가 전년 대비 75.4% 증가하며 시장을 견인했으나, 이는 주택 공급보다는 철도 등 토목 부문 발주에 집중된 결과이다. 정부가 ‘주택 공급 확대’를 외치지만, 실제 민간 건설사들은 고금리와 높은 공사비 부담 때문에 주거용 주택 착공을 줄이고, 자금 회수가 확실한 공공 토목 사업으로 눈을 돌리고 말았기 때문이다. 이는 공공수주의 왜곡된 역할에 해당한다.
건설 3. 건설 자본의 본질 정리
지표 | 건설사의 논리 | 실질적 본질 |
수주액 급증 | 도시 정비 및 주택 공급 확대 | 자산 가치가 높은 지역의 독점적 이윤 확보 |
선별 수주 | 위험 관리 및 기업 생존 | 수익성 낮은 주거지는 외면, 투기적 이익 집중 |
공공 토목 증가 | 사회적 기반 시설 확충 | 건설 자본의 안정적인 매출처 확보 (정부 보조) |
이러한 자료는 다음과 같은 모순을 폭로한다.
· 토지 국유화 필연성
건설 시장이 오로지 ‘이윤’을 좇아 움직인다는 사실은, 주택이 더 이상 공공재가 아님을 입증한다. 토지 국유화가 임박했음을 시사하며, 10대 건설서가 50조 원에 육박하는 정비 사업을 수주하는 동안에도, 주거비 부담은 역대 최고치를 기록했다. 생산 주체 (노동자)가 아닌 토지 소유자 및 자본 계급에게 부가 집중되는 구조는 시장 체제 내에서 해결되지 않는다. 건설 공사비 지수가 2020년 대비 30% 이상 상승하며 민간 주택 공급을 가로막고 있으므로, 사적 소유 체제에서는 토지 가격이 하락하지 않는 한 분양가 인하는 실현될 수 없으며, 이는 국유화로만 원가 구조를 근본적으로 해체할 수 있다. 대형 건설사들이 외형은 유지하면서도 실질 기성액 (실제 공사 진행도)은 줄어드는 현상은, 그들이 주택 생산이라는 본연의 기능을 상실하여 ‘금융 상품 기획자’로 전락했다.
다음 질문들을 공론화할 수 있다.
· 건설사의 영역 이익이 70% 이상 폭증하는 동안, 노동층 실질 소득 중 주거비 비중은 얼마인가.
· 재건축 사업비 내역 중 건설사와 시행사가 가져가는 ‘금융 비융’과 ‘이윤’이 전체 건축 원가의 몇 %를 차지하는가.
· 공공 토목 예산으로 대형 건설사를 지탱하는 정책이 왜 청년 주거난 해결보다는 자본의 이익을 보호하는 데 먼저 사용되는가.
2025년 국토 교통부가 발표한 건설업체 시공 능력 평가 기준, 상위 10개 건설사는 다음과 같다. 이 순위는 매년 건설사의 실적, 경영 상태, 기술 능력 등을 종합적으로 평가하여 산정되므로, 입찰 자격 및 신용 평가의 근거 자료로 활용된다.
순위 | 기업명 |
1위 | 삼성물산(주) |
2위 | 현대건설(주) |
3위 | (주)대우건설 |
4위 | 디엘이앤씨(주) |
5위 | 지에스건설(주) |
6위 | 현대엔지니어링(주) |
7위 | (주)포스코이앤씨 |
8위 | 롯데건설(주) |
9위 | 에스케이에코플랜트(주) |
10위 | 에이치디씨현대산업개발(주) |
* 위 순위는 2025년 7월 말 발표되어 2026년 7월 말까지 적용되는 결과이다.
대형 건설사는 도시 정비 사업 (재개발·재건축) 시장에서 높은 점유율을 차지하며, 앞서 논의한 바와 같이 자산 가치가 높은 지역을 중심으로 수주를 집중하여 수익성을 극대화하는 전략을 취하고 있다. 상위권에 속한 기업들은 매년 수조 원 단위의 정비 사업 수주 목표를 상향하며 건설 자본의 양강 체제에 기여하고 있다. 〈2026 건설사 연봉 순위도〉 자료에서도 대형 건설사들의 경영 상황과 연봉 체계를 다루고 있으므로, 건설 자본이 기업의 안정성과 이익을 어떻게 대변하고 관리하고 있는지 파악하는 데 참고가 된다.
건설사가 재건축·재개발 등 대규모 정비 사업으로 이윤을 독점하고, 그 과정에서 노동층의 주거권을 박탈한다는 비판은 구조적 통계와 현장의 사례에서도 명확히 증명된다.
1. 10대 건설사의 주요 논란: ‘고용 한파’와 ‘부실 책임 전가’
대형 건설사들이 수조 원대 사업을 수주하면서도, 실질적으로는 고용의 질을 낮추고 위험을 조합원과 노동자에게 전가하는 행태가 뚜렷하다. 2025-2026년 기준 10대 건설사들은 경기 불황을 이유로 임직원 3,000여 명을 감원했다. 막대한 수주 실적 뒤에는 정규직을 줄이고 비정규직 및 하청 노동자의 고용 불안을 심화시키는 ‘비용 절감 경영’이 있다.
시공사 선정 시에는 조합원들을 현혹하는 조건을 제시했다가, 계약 이후 원자재값 인상 등을 이유로 공사비를 대거 증액하는 사례가 비일비재하다. 이는 사실상 ‘확정 이익’을 보장받으려는 건설사의 독점적 지위를 이용한 행위이다. 지난해 10대 건설사의 대손충당금 (떼일 것으로 예상되는 공사비)가 81%나 급증했다. 이는 무리한 수주와 분양 실패의 대가를 건설사가 떠안지 않고, 경영 위기 시마다 공적 지원이나 조합원 부담으로 전가할 위험성을 시사한다.
2. 건설 자본의 ‘이윤 독점’ 증거
재건축·재개발 사업이 공익적 주거 개선이 아닌 사적 이윤 창출 구조임을 보여주는 핵심 지표는 다음과 같다.
일반적으로 재건축 사업비는 ‘공사비 : 기타 사업비 = 75% : 25%’의 비율로 구성된다. 이 ‘기타 사업비’에는 금융 이자, 각종 용역비, 시공사 마진 등이 포함된다. 최근에는 이 비율 자체가 불투명하며 건설사에 유리하게 조성된다. 공사비 내에 이미 포함된 ‘일반 관리비 (5-6%)’와 ‘이윤 (15% 이내)’ 항목은 건설사가 공사 외적으로 확보하는 확정적인 불로 소득 성격이 강하다.
최근 정비 사업은 공사뿐만 아니라 ‘자금 조달 책임 (PF)’까지 건설사가 떠안는 구조이다. 이 과정에서 건설사는 단순히 시공 수익만 챙기는 것이 아니라, 금융 비용과 위험 관리 명목으로 사업의 주도권을 쥐고 조합원들을 압박한다.
건설사들이 발표하는 수조 원대 수주액은 실질적인 수익으로 이어지지 않는 경우가 더 많다. 공정률 100%에도 공사비를 회수하지 못해 대손 충당금을 쌓는 현실은, 그들이 사회적 필요가 아닌 ‘수주 자체로부터 금융적 이익 창출’에 몰두하고 있음을 보여주는 증거이다.
3. 실질적인 폭로 전략
대규모 건설사들의 입찰 경쟁이 사유지 중심의 부 창출을 위한 것임을 알리는 방식은 다음과 같다.
· ‘공사비 내역’의 구체적 공개를 요구하여 조합이 발주한 공사비 내역 중 순수 재료비 및 노무비와 건설사 이윤·일반 관리비를 분리한다. 분양가 인상의 주범이 노동력이나 자재값이 아닌, 건설사의 과도한 마진과 금융 비용임을 수치로 증명한다.
· 사업지별로 원주민이 감당해야 할 분담금이 주택 가격 상승분보다 높거나, 기존 거주지가 신축 아파트로 바뀌며 원주민 재정착률이 0%에 가깝다는 통계를 제시한다. 이는 개발이 원주민의 주거권을 박탈하고 투기 자본에게 자리를 내주는 ‘공간적 추방’임을 드러내는 지표가 된다.
· 선별 수주의 모순을 지적하여 수익성이 높은 강남 등 핵심 사업지만 골라 수주하고, 공공성이 필요한 지방이나 노후 주거지는 외면하는 행태를 ‘기업적 이기주의’로 규정한다. 이는 주택이 공공재라는 정부의 말과 달리, 실제로는 자본의 이윤 논리에 따라 공급되고 있음을 공개하는 방식이다.
재개발 및 재건축 사업이 지역 주민의 주거권 보장이 아닌, 자본의 이윤을 위한 ‘공간적 착취’ 수단임을 증명하는 구체적 사례와 논거는 다음과 같다.
1. 원주민 재정착률의 참혹한 수치 (주거권 박탈의 증거)
재개발 사업은 명분상 ‘주거 조건 개선’을 내세우지만, 실제 결과는 기존 공동체를 해체하고 원주민을 축출하는 과정이다. 예컨대 서울시 내 재개발 지구의 원주민 재정착률은 20-30% 수준에 불과하다. 세부적인 사례로는 아현동 등 다수의 재개발 구역에서 조합원 중 실제 입주하는 원주민은 10% 미만인 경우가 허다하다. 이는 사업 완료 후 급등한 분담금과 재산세, 관리비 등을 감당할 수 없는 저소득 원주민들이 자신의 삶의 터전에서 강제로 밀려나고 있음을 의미한다. 즉, 재개발은 주거 개선 사업이아니라 ‘가난한 주민을 쫓아내고 그 자리에 자본력을 갖춘 계급을 유입시키는 자산 재배치’ 사업이다.
2. 공사비 ‘고무줄 증액’과 위험 전가 (이윤 편제의 구조)
건설사는 사업 초기 낮은 공사비로 조합을 현혹해 수주한 뒤, 착공 전후 원자재 가격이나 인건비 상승을 명분으로 공사비를 대폭 증액한다. 신반포21차 (포스코이앤씨), 철산주공8·9단지(GS건설), 청담르엘(롯데건설), 대치동 디에이치대치에델루이 (현대건설) 등은 모두 공사비 증액 갈등으로 사업이 표류하거나 조합원 분단금이 수억 원씩 폭등한 사례들이다. 이러한 분쟁은 공사비가 실비 정산이 아닌 ‘건설 자본의 마진 보존’을 위한 도구로 쓰이고 있음을 보여준다. PF 사업 구조상 조합의 대출 만기 연장될 수 없으면 연대 보증을 선 건설사가 대위 변제 후 조합에 구상권을 청구하는 방식으로, 모든 위험을 조합원 (주민)에게 떠넘기고 건설사는 금융 비용까지 포함한 이익을 확보한다.
3. 정부 정책의 방관과 자원 배분 왜곡
역대 정부의 정책은 주택 공급을 늘리겠다는 명분으로 ‘재개발 규제 완화’를 반복해 왔으나, 이는 실질적인 공급보다 투기적 가수요를 부채질하는 결과만을 낳았다. 정부가 부동산 시장으로 경기 부양을 선택함에 따라, 사회의 유동 자금은 생산적인 산업 분야가 아니라 재건축 아파트라는 ‘부동산 상품’에 집중되었다. 따라서 물자난과 주거난이 심화되는 시기에도 재건축 사업은 ‘중저가 주택 공급’이 아닌 ‘고가 아파트 단지 조성’에 편중되어 있다. 이는 수요·공급의 불일치를 해결하기는커녕, 투기적 수요를 자극해 집값 거품을 키우고 노동 경제의 잠재력을 훼손하는 ‘부동산 거품 의존형 경제’를 고착화시켰다.
4. 사유지 중심의 개발이 가져온 폐해
결과적으로 현재의 아파트 조성 사업은 다음과 같은 논리로 소수의 부를 편제한다. 토지 소유권에 기반한 지대 (불로 소득)이 건설 자본과 결탁하여 극대화된다. 주택은 더 이상 기본권이 아닌 자산 증식의 도구로 전락했으며, 이는 사회적 비용 (고분양가, 주거 불안)으로 전가된다. 사적 소유를 유지하는 한, 정부의 투기 방지 정책은 투기 세력에게 ‘더 높은 수익률’을 확인시켜 주는 방책으로 전락할 뿐이다. 이러한 사례들은 현재의 건설 사업이 ‘주거권’을 담보로 건설 자본과 자산 계급의 부를 증식시키는 거대한 금융 사기극에 가까우며, 특정 구역의 분담금 상승폭이나 공사비 내역 등은 추가를 요한다.
건설 자본의 이윤 독점, 원주민 축출, 그리고 투기 조장 정책 등은 단순한 경제적 현상이 아니라, ‘자본 경영장’의 운영을 위해 정치 권력과 자보이 맺은 유기적 결탁의 결과물이다.
4. 정치 세력과 건설 자본의 ‘공생적 유착’
정치 세력 (양당 체제)에게 부동산은 가장 확실한 ‘지지 기반 구축’과 ‘자금 동원’의 수단이다.
정치 세력은 선거철마다 ‘신도시 조성’, ‘재개발 규제 완화’를 공약한다. 그러나 이는 거주민의 주거 안정을 위한 것이 아니라, 건설 자본에게는 대규모 수주를, 토지 소유주들에게는 자산 가치 상승이라는 ‘정치적 선물’을 제공하는 행위이다. 건설 자본은 정치권에 로비 자금을 제공하고, 정치권은 이를 위해 PF 사업의 규제를 완화하거나 공적 보증을 서 준다. 결국 정치권은 건설 자본의 ‘위험 관리자’가 되고, 건설 자본은 정치권의 ‘경제적 대리인’이 되는 구조이다.
앞서 언급한 ‘규제 지역 지정’이나 ‘분양가 상한제’가 오히려 가격 상승을 부추기는 이유는, 정치권이 투기 수요를 완전히 차단할 경우 지지 기반인 유산 계급의 이탈을 유려하기 때문이다. 정치는 시장을 통제하는 척하면서 실상은 자산 가치를 완만하게 우상향시키는 ‘관리된 거품’을 유지하는 역할을 수행한다.
결국 ‘자본 청구 선거’는 건설 자본과 정치 세력이 결탁하여 노동자의 임금을 지대로 환수하는 ‘경영 규칙’을 만드는 장이다. 따라서 이 선거판에 참여하여 후보를 찍는 행위는 이 유착 구조를 승인하는 꼴이 된다. 기존 선거에서 기권하거나 원외 정당에 투표하는 것은, 이러한 건설 자본과 정치 세력 간의 ‘기업 연합’에 대한 직접적인 계급적 투쟁이다. 나아가 현장 (재개발·재건축 사업장)에서의 정치적 파업과 점거 운동은 정치가 관리하는 ‘자본 경영장’의 물리적 토대를 직접 타격하는 행위이다. 정치권이 건설사와의 결탁으로 자산 가치를 재분배하는 구조를 깨뜨릴 수 있는 것은 오직 노동자 스스로가 자신의 생활을 직접 생산하고 분배하는 ‘하부 조직 (노동자 평의회, 주민 의회)’뿐이다. 이 조직들은 선거용 공약이 아니라 실질적인 주거 자치권을 행사하는 기구가 된다.
따라서 현재의 부동산 정책과 정치 세력의 행보는 ‘지대 추구라는 기생적 기제’를 따른다.
·정치: 개발을 허가하고 정책을 설계하여 표와 자금을 얻음.
·건설사: 그 설계에 맞춰 수익을 독점하고 노동자를 축출함.
결과적으로 노동자의 실질 임금은 ‘주거비 (지대)’라는 이름으로 이 유착 관계의 주머니로 자동 이체된다.
‘자본 청구 선거’를 주장하는 이유는 명확하다. 지금의 선거는 노동자의 권리를 대변하는 민주주의의 선거가 아니라, 정치 권력과 건설 자본이 결탁하여 주거라는 생존권을 ‘상품’으로 포장해 파는 ‘자본 경영장의 입찰 대회’이기 때문이다. 분양가 상승과 원주민 축출은 이 기업 연합 (카르텔)의 필연적 산물이다.
토지 국유화는 단순히 경제적 처방이 아니라, 건설 자본의 이윤을 보장해주는 정치 권력의 유착 고리를 끊어내는 ‘정치적 파업’이다. 노동자는 이제 자본의 대리인들에게 표를 주는 ‘관객’이 되기를 거부하고, 스스로의 주거를 조직하는 ‘주체’로서 당당히 정치 전면에 서야 한다. 이것이 전락한 제헌 의회의 경영 규칙을 폐기하고, 노동자가 직접 생산과 분배에 참가하는 진정한 자치 사회로 나아가는 유일한 길이다.