앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산

앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산 - 현실로 다가올 대한민국 부동산의 메가 트렌드
박상언 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2019년 9월

부동산 공부를 하면서 읽게 된 도서다. 

선진국 사례를 기반으로 향후 수도권의 방향이 어떻게 흘러갈지 이야기하고 있다. 

대표적인 것이 도심화가 더 집중화된다는 것인데, 역세권이라고 한다면, 나홀로 아파트라고 하더라도 입지가치가 꾸준히 상승할 수 있다는 것이다. 

그리고 일본과 같은 경우는 자족도시 역할을 못 하게 될시, 도시가 슬럼화 되는 현상이 발생할 수 있음을 이야기 하고 있다. 

실제로 책에서는 온라인몰 영향에 따라서 창고 수요가 커질 것을 언급하고 있는데, 상장사인 SafeStore Hodlings가 생각났다.

ㅎㄷㄷ... 주가 차트도 아름답다 ..역시 이러나 저러나 메가트렌드에 맞는 투자를 해야 하나보다 .

도심지 + 직주근접 (일자리) + 입지 양극화 <- 보는 책들마다 반복되는 내용이다. 

투자에 실패하는 이유 가운데 가장 큰 원인은 바로 욕심을 제어하지 못 하기 때문이다. 투자는 한정된 자산을 더욱더 키우기 위한 인간의 욕망에서 비롯된다. 투자에서 욕망은 늘 주의해야 할 위험 요소다. 정보에 어두운 은퇴자들은 한 방에 노후자금을 날릴 수도 있다.
시간을 돌아보면 욕망의 극에 달했던 자산들은 어김없이 투자자들에게 큰 손실을 안겨줬다.

많은 것을 곁에 두고 다 써보지도 못하고 죽어가는 이상한 현대인, 노후대책을 마련하느라 오늘을 행복하게 살지 못하는 희귀병에 걸린 현대인 늘 행복을 곁에 두고도 다른 곳을 헤매며 찾아 나서다 일찍 지쳐버린 현대인이 우리 자신이 아닌지 잠시 생각해보자. 여유를 가지고 살아야 앞으로 남은 긴 인생을 사는 데 도움이 될 것이다.

상가투자에서 금융 시장 분석처럼 공식이나 일반화된 방법론은 없다. 전통적인 상가투자 공식이 들어맞지 않은 시대가 빠르게 다가오고 있다. 일산신도시와 분당신도시 상권은 안정되는 데까지 10년 이상 거렸다. 이를 보고 무조건 기다리면 해결된다고 생각할 수 있다. 직므은 쿠팡이나 마켓컬리 같은 신유통 온라인 마켓과 배달의 민족, 요기요 등 배달앱의 성장으로 오프라인 상권 안정화까지 10년이 더 걸릴 수 있다.

부동산 침체기 때 반포2단지와 3단지를 NOI를 고려해 회원들에게 대거 매입시킨 이유다. 2016년경 종로구 경희궁 자이 등을 추천한 이유도 마찬가지다. 훗날 개발이 늦어져 시세차익을 얻지 못하더라도 월세를 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 둬야 한다. 개발이 늦어지더라도 안정적으로 연수익률을 3~5% 받았으니 손해 보는 장사는 아니다.

먼 훗날 재건축을 노린다면 노후화가 진행되고 있는 나홀로아파트를 추천한다. 대단지 아파트에 비해 동의율이 빨라 재건축 진행이 빠르다. 정부에서 소규모 단지 재건축은 지원해준다. 소규모 재건축은 조합원 수가 적어 의사 결정 속도가 빠르고 지방자치단체의 심의,인가 과정이 까다롭지 않다.

10년 뒤 공유경제와 1인 쇼핑몰 창업이 더 유행할 것이다. 그 중심에 물건을 보관하는 창고업이 뜰 것이다. 미국뿐 아니라 영국, 프랑스, 스페인 등에서는 수년 전부터 창고업이 번성 중이다. 도심 공간에 필요한 기간만큼 물건을 맡길 수 있는 도심형 창고를 온라인몰 사업자들이 찾을 것으로 예상한다.

도심권(강남, 고아화문, 여의도 일대)의 수많은 회사가 임대료를 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰려고 오피스에서 탈피해 도심권 지식산업단지로 향하고 있다. IT기업이 본사를 옮긴다면 십중팔구 판교나 성수동, 가산동, 구로테크노밸리로 움직인다고 보면 된다.

중장기적으로 보면 경기는 호황과 불황을 반복하고 있지만 고도성장 시대는 끝났다. 과거처럼 아무 곳이나 부동산을 사면 오르는 시대도 끝났다. 10년 후 1등 입지 부동산에만 쏠림 현상이 나타나는 극심한 차별화 시대가 나타날 것이다.

직접 방문한 일본의 마큐하리 신도심이나 파리의 라 데 팡스, 한국의 판교처럼 직주근접되고 문화시설도 충분한 곳을 기업체들은 선호한다. 이런 지역은 10년 후에도 가치를 인정받는다. 기업체가 몰리는 판교시도시와 가까운 분당신도시는 그나마 리모델링 등 호재가 많아 미래 가치가 나쁘지 않다. 문제는 베드타운식으로 만들어진 신도시가 미래 가치가 없다는 데 있다.

신도시는 도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 탈 신도시 요인이다. 경기가 침체될수록 상대적으로 일자리와 놀거리가 풍부한 도심 지역에 살마들이 모이는 것은 세계적인 추세다.

직장에서 은퇴하기 전까지 일본인들은 신도시의 넓은 아파트에 살기보다 도심의 조그만 원룸이나 투룸 등 초소형아파트에 산다. 우리나라에서도 재테크에 성공하는 사람들은 외곽 지역의 넓은 신도시 아파트보다 도심의 좁고 불편하지만 소형아파트를 매입해 거주하고 있다. ‘캐슬‘ , 팰리스‘ 등 브랜드가 붙어 있고 백화점 이용에 편리한 도심에 위치한 한국인 친구의 대단지 아파트를 방문하는 일본인들은 ‘엄청난 재벌 집 안‘이라고 느낀다고 한다.

산업 구조의 중심이 제조업에서 IT, 금융, 법률 등 사무실 수요가 많은 사업으로 바뀌고 있다. 창의성이 중시되는 지식산업 사회에서는 출퇴근 시간을 줄여 자기계발에 쓰고 싶어 한다. 도심 주거지 수요가 점점 늘어나는 이유다. 주거지와 직장이 엄격하게 분리도니 것은 제조업 중심의 산업 사회 도시 형태다. 시간 절약을 중요시하는 맞벌이 부부의 선호도 증가도 또 다른 이유다. 제조업 중심 시대에는 공장이 산업 인프라였다면 이제는 사무실이 산업 인프라인 시대다.

내가 좋아하는 명언이 있다. 윈스턴 처칠 전 영국 총리의 ‘과거와 현재가 싸우면 미래를 잃는다‘다. 과거를 잊으면 안 되지만 과거에만 집착하면 미래를 보지 못한다. 과거의 투자 실패 사례와 아픔을 보기하는 것은 좋다. 단, 암울했던 과거에 사로잡혀 항상 우울해하면 앞으로 나가지도 못하고 인생에 도움이 되지 않는다.

‘더닝 크루거 효과‘란 게 있다. 능력 없는 사람이 잘못된 결정을 내려 부정적인 결과가 나타나도 능력이 없어 스스로의 오류를 알 지 못 하는 현상이다. 심리학 이론의 인지평향 가운데 하나다. 부지불식간에 국가뿐 아니라 기업, 자기 자신에게 더닝 크루거 효과가 적용될 수 있으니 세상을 판단하거나 자산을 투자하기 전에 항상 귀를 열고 반대되는 의견도 경청하면서 10년 후 미래를 생각할 때다.

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다.

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 수도권.지방 부동산의 미래 가치 분석
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 8월

나같은 부린이도 '빠숑'이라는 닉네임은 종종 듣는다. 

책도 무지하게 많이 쓰셨던데, 이래저래 부동산 도서들을 찾다가 읽어보게 되었다. 

내용 자체는 일반적인 부동산 도서들에서 이야기하는 것과 비슷하며, 거기에 더해서 구체적인 지역들에 포인트들에 대해서 적혀있어서 재미있게 봤다. 

가끔씩 팟캐스트나 블로그도 보는데, 이래저래 도움이 많이 된다. 

부동산 공부하면서, 관련한 도서들은 차근차근 다 읽어볼 예정이다. 

빠숑의 세상 답사기 : 네이버 블로그 (naver.com)

비싼 곳은 더 비싸지고 싼 곳은 안 오르는 것이 부동산의 특성입니다. 결국 세분화가 많이 될 곳일수록 더 좋은 입지가 되는 것이죠.

아울러 지방 혁신도시와 기업도시를 주목하라고 말씀드리고 싶습니다. 정책적으로 지우너받는 도시는 당장은 아무것도 아니게 보여도 앞으로는 엄청난 차이를 만들기 때문입니다. 인구가 많은 도시일수록, 특별한 혜택을 받는 도시일수록 미래 가치가 높기 때문입니다.

아파트 시세는 원가와 프리미엄으로 구성되어 있다.
원가보다 프리미엄이 훨씬 더 중요하다
프리미엄은 상풍 감치가 아니라 입지 가치가 훨씬 더 중요하다
입지 가치가 높아질 지역에 집중하자

평택은 기반시설에서 가장 중요한 도로망이 이미 갖춰진 지역입니다.
이제 그 안을 채울 하드웨어와 소프트웨어만 공급하면 되는 것입니다. 이미 화려하게 시작했습니다. 고덕신도시가 그 대표선수가 될 것이고요. 평택항 개발과 브레인시티 개발이 그 뒤를 이을 것입니다.

화성은 단순한 베드타운이 아닙니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업체 수가 많았고, 현재도 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업체 수와 근로자 수가 증가하고 있습니다.

중요한 것은 교통, 상권이 형성된 지역에 환경 쾌적성이 더해져야 시너지가 나는 것이지 환경 쾌적성만 좋은 곳은 입지 프리미엄이 없습니다.

상업시설 1. 슈퍼마켓 2. 의료시설 3. 금융기관
교육 프리미엄 1. 학교 인접성(초등학교) 2.학원가 인접성 3.

지금은 이런 폭란론에 대해 언급하지 않습니다. 전체 평균을 뭉뚱그려서 대세 상승, 대세 하락을 이야기하는 전문가는 전문가가 아니라는 것을 이제 부동산 관심층이라면 다 알게 되었기 때문이죠.

단언하건대, 서울은 이제 양적인 시장이 아닙니다. 이제 완전히 질적인 시장입니다. 더 이상 확장할 수가 없기 때문이지요. 양적 시장이 아닌 질적인 시장에서는 양적 데이터만으로는 부동산 시장을 분석할 수 없습니다. 데이터로 분석하면 가격이 싸야 인기가 많은 시장이 되는데 서울은 비싼 물건이 더 인기가 많습니다.

부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?

부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?
제네시스 박 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

부동산에 대해 공부하면서 읽게된 책 

이 책의 저자분이 세무사 분이다보니 ,다른 부동산 도서들 보다 좀 더 세금에 촛점이 맞추어져 있다. 

부동산도 공부하면서 느끼는 건데, 결국 핵심은 1. 직주근접. 이게 메인이자 키인듯

일단, 고소득 직장 주변이 제일이고, 그 다음은 역세권 ,학세권 , 스세권 , 먹세권 등 살기에 편한 지역들이 주변에 얼마나 많이 있느냐인 듯 싶다. 

그리고, 국내에서 부동산 투자하면, 거의 아파트가 정석이라고 보면 될 듯. 

상가나 이런 것들은 또 보는 방법이 다르겠지 !!? 

부동산 역시 경제의 한 범위이며, 우리 삶과 밀접하게 연관되어 있습니다. 우리가 실제 생활을 하면서 어떤 아이템(부동산)에 대해 이것을 원하는 살마들은 누구인지(수요 측면), 이를 제공하는 사람들은 누구인지 (공급 측면)를 늘 생각해보는 습관이 중요한 이유

주식도 마찬가지지만 부동산도 역시 투자 심리는 매우 중요한 요소입니다. 부동산 활황이 예상되면 호가는 높아지고 팔고자 하는 매물은 순식간에 사라집니다. 반대로 집값이 떨어질 것 같으면 그 많던 매수 대기자들 역시 한순간에 사라지죠. 대출 규제와 심리 위축, 이 2가지만 보더라도 이제 막 실거주를 고려 중인 사람들은 고민이 매우 깊어질 것

하지만 신규 아파트의 경우 초기에는 전세가격이 낮지만 계약기간이 만료되는 시점에는 전세가격이 큰 폭으로 상승하는 경우가 많으니 이런 부분은 충분히 예상하고 전입해야 합니다.

부동산은 현장을 많이 가보는 ‘발품‘이 중요한 것처럼, 요즘에는 좋은 조건의 대출을 받기 위한 ‘손품‘이 중요합니다.

여기서 강조하고 싶은 점은 사람들의 심리는 비슷하고 누구나 원하는 물건과 지역은 크게 다르지 않다는 것입니다. 그리고 그 안에 투자포인트가 숨어 있을 가능성이 매우 높기에, 결국엔 부동산도 사람에 대한 이해가 선행되어야 할 것

종부세는 노무현 정부 때 도입되었습니다 .특이한 점은 기존의 공급 확대를 통해 집값을 잡으려는 게 아니라 수요 관리 ,즉 집을 사려는 수요를 억제함으로써 집값을 잡으려 한 것

나는 마트 대신 부동산에 간다.

나는 마트 대신 부동산에 간다
김유라 지음 / 한국경제신문 / 2016년 10월

흠... 부동산 도서인데, 주식 투자 도서와 마찬가지로 밑줄긋기를 미친듯이 하면서 읽었다. 

시간 관계상 10개의 밑줄긋기로 끊어버리고, 짧게 리뷰를 써보고자 한다. (흠.. 뭔가 시간을 압도적으로 단축시키면서, 효과적으로 리뷰를 쓰는 방법은 없을까...) 

부동산도 어찌되었던 간에 주식투자와 같은 투자의 영역이기 때문에 나의 뇌와 눈을 자극하는 곳들이 많았던 것 같다. 읽으면서 또, 아파트에 대한 관점도 저자는 나와 조금 달랐었는데, 본문에서 나왔던, '아파트는 장기투자 하는 것이 아니다.'라는 문구 등이 그렇다. 

아무래도 이 책의 저자가 주요 타겟으로 하는 아파트들은 상대적으로 입지가 좀 떨어지는 지역의 아파트들을 대상(투입 자본금이 적다보니)해서 그랬던 것은 아닐까 싶다. 

책을 읽으면서, 가장 와닿았던 것이 , 다른 것과 달리, 경제 공부는 그 공부를 한 만큼 나에게 리턴을 준다는 것이었는데, 모든 투자가 그런 것 같다. 공부를 하고, 실력이 쌓이면 수익이 저절로 따라오는 것이지. 수익과 수익률을 따라다닌다고, 리턴이 올라가거나 하지는 않는다. 그래서 투자의 경지에 오른 사람일수록 더더욱 많이 공부하고 자신의 편견과 틀과 싸우는 것 같다. 

여하튼간 읽으면서, 전반적으로 인플레이션이 어떻게 중산층의 자산을 녹이고 있는지 등등에 대해서 다루고 있다. 앞으로 대한민국도 핀셋 사회가 될 가능성이 높은데, 무튼 그런 것들도 중간중간에 나와있다. 

주식투자와 다르게 부동산 투자는 거래하는 사람과 중개해주는 사람의 역할이 더 큰데, 여기서도 내가 배워야 할 점들이 많이 있는 것 같다. 주식투자도 물론 인(사람 인. 한자가 안 써지네잉.)프라가 중요하긴 하다. 

책을 읽으면서, 가족과 자식을 위해서 열심히 노력하는 모습이 나오는데, 누군가 말했듯이, 새벽 아침에 일어난다고 인생이 바뀌지 않지만, 매달 2천만원씩 저절로 통장에 월급이 꽂히면 인생이 바뀐다. 

그런 의미에서 나도 한 번 간절하게 인생 살아보고 싶다. 돈이 인생의 다가 아니라든가 하는 잡스러운 풍설들 말고. 달려보자 ! 

마치 알리바바의 마윈처럼 미래가 이미 정해져있는 것 같다. 나도 나 자신에게 스스로 선언해보자 ! 

알리바바 - 던컨클라크

https://blog.aladin.co.kr/pjw1307/13222129

사람들은 젊은 나이에 부동산 투자로 성공한 내가 부럽다고 말한다. 엄청난 행운아라고. 하지만 실제로는 더 젊은 날에 이것저것 투자해서 자잘한 실패를 거듭 경험했고, 마지막으로 선택한 것이 부동산이었을 뿐이다.

결론부터 말하면, 준비 없이 급하게 한 투자는 예외 없이 실패했다. 여타 투자와는 달리 부동산에서는 한 번도 실패를 겪지 않았는데, 그 이유는 충분한 시간을 들여 열심히 공부했기 때문이다.

하지만 경제 공부느 매일 꾸준히 하면 분명히 인생이 달라진다. 오늘보다 내일 이해할 수 있는 용어가 훨씬 더 많아지고, 1년 전에 어렵다고 덮어두었던 경제서를 오늘은 쉽게 읽을 수 있다. 그것은 내가 장담한다. 나도 그랬으니까. 그리고 인생이 바뀐다. 이것도 장담한다. 내가 그랬으니까.

생활비는 아껴도 강의를 든는 비용은 아끼지 않았다. 강의를 들을수록 우물 안 개구리가 점점 더 넓은 우물로 옮겨가는 느낌이 들었고, 점차 자신감도 붙었다.

부동산 경기가 실제로 어떻든 간에 부동산 투자는 사람들의 심리를 잘 읽어야 실패하지 않는다. 전문가가 어떻게 분석하고 뉴스에서 뭐라고 말하는지가 중요한 게 아니다.

커뮤니티, 강의, 책 이 세가지로 나는 고3 수험생보다 더 독하게 공부했다. 투자의 세계에서 정보와 지식에 뒤처지는 것은 돈을 잃는 가장 쉬운 길이고 내 가족의 미래를 위협하는 무서운 일이다.

아파트를 살 때는 오르지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라. 그래야 많이 깍을 수 있다. 반대로 팔 때는 오르리라고 생각하는 사람이 많을 때 팔아라. 그래야 제값을 받을 수 있다. 투자자는 대중보다 늘 한발 빠르게 움직여야 한다.

나는 절약이야말로 돈을 버는 방법이라고 생각한다. 흥청망청 써버린다면 많이 벌어봤자 말짱 헛것이다. 절약은 돈을 버는 방법 가운데 리스크가 없는 유일한 방법이기도 하다. 모든 투자에는 위험이 따르지만 절약에는 위험이 존재하지 않는다.

현장에서 고민할 필요가 없다. 나는 일단 분석을 끝냈으면, 망설이지 않고 움직인다. 나쁜 물건은 오래도록 남아 있지만, 좋은 물건은 고민할수록 놓칠 확률이 높다.

우리처럼 평범한 가정이라면 종잣돈을 모으는 데 최소 1~2년은 걸린다. 당장 투자를 하고 싶겠지만 이 시간은 반드시 필요하다. 적은 돈도 얼마나 소중한지 절실히 깨닫게 되고, 어렵게 모은 만큼 함부로 투자하지 못하게 하는 안전장치도 되어준다. 무엇보다 투자를 위해 공부하는 시간이 그 정도는 필요하다.

협상의 기본은 항상 ‘상대방에게 최대의 이익을 주는 것‘이다. 사람들은 어떻게 하면 내 이익을 많이 얻을까 고민하는데, 그렇게 하면 모든 것을 놓친다. 경험산 세입자를 최대한 배려하고 그에게 이익이 되도록 생각했을 때 내가 가장 많은 것을 얻었다. 돈을 받는 건 나지만, 그 집을 관리하고 거주하는 것은 세입자이기 때문이다.

부자들은 이런 주식을 삽니다.

부자들은 이런 주식을 삽니다 - 861% 수익을 올린 젊은 투자자 김현준의 실전 투자법
김현준 지음 / 위즈덤하우스 / 2021년 2월

이전에는 그냥 이름만 들어본 투자자 정도였다가, 최근에 신사임당님의 '아는 선배' 코너에 정기적으로 나오시길래 알게 된 투자자 분이다. 

도서 문구 정리하면서, 한 5 ~ 10개 정도만 정리하려고 했는데, 또 한 보따리로 밑줄 긋기 문구를 적어놨다. 역시, 나는 뭔가 투자라고 하면 다 아는 당연한 이야기에도 뇌가 반응하나 보다 흠... 여하간. 

이러나 저러나 최근 수익률이 공식적으로 인증된 + 가치투자 방법론으로 투자하는 투자자이니 만큼 배울 점이 많았던 도서였다. 

금융회사는 휼륭한 분들이 많지만, 주식투자를 통해서 꾸준하게 수익을 내는 분들이 드물다는 이미 알려진 불편한 진실을 고려한다면 더욱 그렇다. 

신사임당 - 아는 형님 / 김현준 

https://youtu.be/57l6dX4QPUw

여하튼간, 투자의 본질. 메가트렌드에 부합하면서, 내가 그 가치를 파악할 수 있는 기업을 투자하는 것에 대해서 다루고 있다. 

시대의 1등주에 투자하라와 비슷한 맥락을 가지고 있지만, 조금은 결이 다른 도서다. 

시대의 1등주에 투자하라. 

https://blog.aladin.co.kr/pjw1307/13220725

이러나 저러나, 제조업 위주의 한국에서 직업 펀드매니저를 하는 매니저와 자기가 직접 하우스를 차린 페쇄형 사모 운용하는 매니저의 관점은 다를 수 밖에 없는 듯 하다. ㅎ

투자자로써 고려해볼 점은 이익의 질만큼이나 매출의 성장과 확장성이 기업의 밸류에이션의 많은 부분을 결정한다는 것.

대략적인 시가총액에 대한 판단 + 이익의 방향성에 대한 판단과 결정이 스프레드 전략보다 더 나은 성과를 가져다 준다는 것 정도가 되겠다. 

요새 재택근무를 많이 해서인지, 독서량과 기업분석 양이 폭발이다. ㅎㄷㄷ;;;

직업 펀드매니저일 때는 계속해서 종목을 발굴해야 한다는 압박감에 산업과 스타일을 가리지 않고 주식을 찾아 헤맸다. IT, 화학, 제약 등 안 다뤄본 섹터가 없을 정도였다. 그런데 점차 시간이 지날수록 수익이 나는 주식의 종류는 분명해졌다. 내가 아는 것, 내가 써본 것, 해당 산업 전문가가 아니더라도 소비자로서 충분히 투자 아이디어를 검증할 수 있는 것에 집중했다.

주식투자는 결국 종목 싸움인데, 좋은 종목은 희소하다. 좋은 기업도 찾기 어려울뿐더러 좋은 기업이 싼 가격에 거래되는 일은 더더욱 찾기 어렵다. 그렇기 때문에 휼륭한 기회를 잡았을 때 많은 금액을 투자해 가능한 오랫동안 수익을 누려야 한다.

내가 잘 아는 분야만 집중적으로 공부하여 투자한 사람은 투자 모임에서 말할 찬스는 줄어들었을지 몰라도 계좌의 잔고는 날이 갈수록 불어난다.

그들이 벌어보려고 했던 돈은 내 수익과 함께 날아갔다. 이 경험으로 가격 인상이 웬만한 독과점으로는 불가능할 정도로 정말 어려운 일이라는 것을 깨달았다.

현재는 시장 점유율은 낮지만 향후 시장점유율이 높아질 것으로 전망되는 회사가 좋은 주식이다. 워런 버핏의 스승 필립 피셔 또한 투자 원칙으로 "넓은 시장, 뛰어난 제품, 휼륭한 경영자"라고 하며 시장의 크기를 제일 먼저 꼽았다. 나에게는 태양산업과 현대자동차로 대비되는 인상적인 경험이 메가트렌드를 투자관 1번으로 올리게 된 이유가 되었다.

메가트렌드를 찾는 것은 시간을 나의 편으로 만드는 작업이다. 인구의 평균 연령이 올라가고, 그들 중 많은 수가 혼자 거주한다는 명제처럼 시간이 지날수록 해당 현상이 명확해지는 것이야말로 메가트렌드라 할 만하다.

외부 환경의 변화에서 당신의 자산을 지켜주는 것을 경제적 해자(Economic Moat)라고 한다.

나는 입버릇처럼 "말로 표현할 수 있는 경쟁 우위는 진짜 경쟁 우위가 아니다"라는 말을 한다. 딱 잘라서 얘기할 수 있다는 것은 그만큼 경쟁사가 베끼기 쉽다는 뜻이다. 따라서 언뜻 보기에는 이해되지 않는 경쟁력을 더 값지게 생각한다.

회계는 경영의 언어다. 지금 같이 일하는 동료들은 그럴일이 없지만, 신입사원이나 인턴사원이 입사하면 매번 같은 이유로 혼쭐이 난다. ‘전망이 좋다‘ ‘성장성이 높다‘처럼 정성적인 표현을 쓰기 때문이다. 그들은 나름대로 열심히 분석한 결과를 보고하는 것이겠지만 우리의 일은 숫자로 말하지 않으면 아무 소용이 없기에 처음부터 강하게 육성시킨다. 진정한 투자자로 다시 태어나려면 음식점이나 카페에 갈 때마다 좌석 수, 메뉴의 평균 가격, 테이블 회전율을 계산하는 것이 몸에 배어야 한다. 원재료 가격이 얼마이기에 이 정도 규모의 매장을 유지할 수 있는지, 점원을 몇명 고용하고 점주는 얼마를 벌 것인지 계산하는 게 즐거워야 한다.

다시말하지만, 많이 파는 것이 제일이다. 이익률이 높으면 비즈니스 모델이 휼륭하다고 할 수 있지만, 기업의 가치는 어디까지나 이익의 절대 규모로 결정된다.

그런 의미로 후배들에게 자주 쓰는 말이 "그런 일은 일어나지 않는다"다. 좋은 종목을 찾기 위해 불철주야 애쓴 다는 것도 잘 알고 "이 종목에 투자합시다"라는 말을 꺼내기까지 얼마나 어려웠을지도 잘 안다. 그러나 선배로서, 상사로서 할 일은 그들이 대박의 환상에서 벗어나 고객 자산을 안전하게 불리도록 가이드라인을 제시하는 것이다. 차세대 엑스레이를 발표하겠다는 이스라엘 회사 나녹스나 수소 트럭을 개발하는 니콜라의 세상을 바꾸겠다는 의지에 박수쳐줄 것이 아니라 그것이 제2의 루이싱커피가 되었을 때의 수익률과 신뢰도 하락에 대해 일깨워주는 것이 먼저다.

주식시장 전반에 비관적인 시각이 우세할 때는 아주 휼륭한 기업임에도 순이익의 급성장세가 전혀 반영되지 않는다. 이런 상황이 연출되면 현재 시장이 갖고 있는 이미지와 실제 사실들 간의 차이를 구별할 줄 아는 참을성 있는 투자자들이 돈을 번다. 투자자에게 이런 시기야말로 리스크는 비교적 작으면서 투자 수익은 매우 큰 아주 근사한 기회가 될 수 있다."고 말했다.

그런데 최근 가치투자는 몰락하고 있다. 다시 말하면 가치주가 빛을 잃어가고 있다. 하지만 내 기억으로는 어제오늘의 일만은 아니다. 아주 짧은 기간 몇 번을 제외하고는 내가 전문 투자자의 길로 들어선 이후 한 번도 가치투자 전문 기관이 좋은 성과를 낸 적이 없다. 왜일까? 그들이 저평가 주식의 함정에 빠졌기 때문이다.

가치투자자들이 숭상하는 워런 버핏도 좋은 기업은 비싸게라도 사라고 말한적은 있어도 싸게 사라고 말한 적은 없다. 투자를 집행하기전 기업가치를 계산하는 것은 반드시 필요한 일이지만 그보다 더 중요한 것은 기업이 예측한 방향으로 가고 있는지 지속적으로 점검하는 일이다.

나에게 어린 친구들이 많이 묻는 질문 중 하나는 "펀드매니저가 되려면 어떻게 하나요?"다. 매정하게 들릴 수도 있겠지만 내 대답은 "그건 이미 태어날 때 정해져 있단다"이다. 회사의 인턴 사원들도 한두 달만 겪어보면 그 성정이 딱 드러난다. 딱 잘라 말할 수 없지만 호기심과 욕심이 많고, 계산에 밝고, 독특한 시각을 가지고 있는... 그만큼 직접 주식투자를 하면서 지속적으로 수익을 내는 것은 어려운 일이다.