참고로 금리가 내리면 신규 발행하는 채권 투자 수익률...

참고로 금리가 내리면 신규 발행하는 채권 투자 수익률이 떨어지기 때문에 기존 채권 가격과 배당주 가격은 오른다. 5% 배당주가있다고 해보자. 금리가 5%일 때는 전혀 매력이 없다.

하지만 금리가 1%가 된다면 5%를 지급하는 배당주는 아주 훌륭한 주식이 된다. 이렇게 ‘매력적인 배당‘의 기준은 기준금리에 따라 움직이게 마련이다. - P202

[마이리뷰] 한 권으로 끝내는 배당주 투자

한 권으로 끝내는 배당주 투자 - 지금은 위기를 기회로 만드는 투자법이 답이다
훈민아빠 지음 / 황금부엉이 / 2020년 4월

더구나 이랜드리테일은 2018년 기준 매출액이 2조 1,510억 원이다. 이리츠코크렙에 지불해야 하는 임대료는 연 409억 원 수준이다.

매출이 2조 원 넘게 나는 회사가 임대료 수백억 원을 떼어먹을리 없다. 설령 일부 점포에서 적자가 나서 임대료를 내주기 싫어 꼼수를 쓰더라도 분명 여론의 공격으로 초토화될 가능성이 높으므로 어떻게든 지불할 수밖에 없으리라고 생각했다.

또 각 점포의 매출은 제일 적은 곳이 2001아울렛 중계점인데 그렇다고 해도 2017년기준 1,315억 원에 이른다. 임대료 지급에는 아무 문제가 없다고 할수 있다.

참고로 이랜드리테일은 상장 기업이 아니기 때문에 점포별 정확한 매출은 2019년 기준으로는 찾을 수 없었다. 다만 2018년 1~6월 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 평촌점과 일산점 순이익은 138억 원, 2019년 1~6월 순이익은 142억 원이라는 자료를찾을 수 있었다(삼성증권 추정 자료).

이를 보면 이커머스 열풍에도불구하고 이리츠코크렙 점포들의 수익성이 2019년 기준으로는 망가지지 않았음을 알 수 있다. - P33

이리츠코크렙은 이러한 측면에서도 합격점을 받았다. NC백화점야탑점과 뉴코아아울렛 일산점 · 평촌점, 2001아울렛 중계점 · 분당점 모두 지하철 역세권에 있기 때문이다. 설령 이랜드와 임대차계약이 종료된다고 해도 입지의 가치는 남아 있기 때문에 문제 될것이 없다고 봤다.

참고로 말하자면 NC백화점 야탑점의 감정가는2,284억 원, 뉴코아아울렛 일산점은 1,497억 원, 평촌점은 1,886억원, 2001아울렛 분당점과 중계점은 각각 1,209억 원, 1,452억 원이다. 이는 2017년 7월에 감정받은 가격이며 2019년 기준으로 자산 재평가를 실시하지 않아 최근 자료는 없다. 이랜드 측은 굳이 비용을 집행해가며 감정 평가를 실시할 필요는 없다는 입장을 밝히고있다. - P35

금리가 오르면 리츠는 두 가지 측면에서 부정적이다. 첫째, 금리가 오르면 리츠 말고도 다른 대체재들이 부각될 수 있다. 금리가 오르면 리츠의 임대료도 오를 가능성이 높기는 하나 그래도 금리란 동물은 오르면 오를수록 더 많은 투자처가 생기게 마련이다. 막말로 금리 10% 시대가 다시 열린다면 그냥 은행 정기예금만 해도 될것이다. 이런 측면 때문에 금리가 오르는 것은 리츠에 부정적이다.

둘째는 대출금리다. 리츠는 부동산을 투자원금만으로 사지 않고 대출을 내서 인수한다. 대출금리가 높으면 리츠 운용 비용이 더 많이들 수밖에 없다.

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이리츠코크렙의 경우 장기차입금 금리가 연 4%다. 이랜드리테일의 자체 신용등급이 상향 조정될 가능성이 있고 차입금리도 떨어지고 있기 때문에 이로 인한 배당 증액이 예상된다. 삼성증권은 "이리츠코크렙은 조달금리가 0.5%p 하락할 시 주당 배당금이 9.8% 상승하는 구조다"라고 밝힌 바 있다.

2020년 2월 현재, 2020년 기준금리는 한 차례 더 인하돼 1% 시대가 열릴 것이라는 관측 또한 나오고 있으니 리츠의 대출을 둘러싼 환경은 긍정적이다. 특히 이리츠코크렙은 차입금리 하락으로 인한 배당 증익이 기대되고 있다. 참고로 이리츠코크렙은 2021년에는 중도상환수수료 없이 대출 조정이 가능해진다. - P37

[마이리뷰] 크리스토퍼 브라운 가치투자의 비밀

크리스토퍼 브라운 가치투자의 비밀 - 거장들의 투자법 01
크리스토퍼 브라운 지음, 권성희 옮김 / 흐름출판 / 2007년 5월

미국 경제가 1960년대와 1970년대, 1980년대를 거쳐 비약적으로 발전하면서 철강이나 섬유 같은 전통 제조업은 쇠퇴하고 대신 소비재 산업과 서비스 산업의 비중이 점점 더 커져갔다. 소비재 기업과 서비스 기업은 이익을 창출하는 데 필요한 공장이나 설비 등의 고정 유형자산이 전통 제조업에 비해 훨씬 더 적었다.

이에 따라 기업의 가치를 평가할 때 고정 유형자산을 포함한 순자산가치가 갖는 중요성도 줄어들었다. 대신 가치투자자들은 이익을더욱 중시하게 됐다. 방송사와 신문사 등 미디어 기업은 고정 유형자산이 적어 장부가치가 상당히 낮은 편인데도 막대한 이익을창출하는 대표적인 기업이다.

만약 내가 시대의 변화를 감안하지않고 과거의 잣대로만 기업의 가치를 평가했더라면 미디어 기업은 당연히 무시하고 넘어갔을 것이다.

그러나 세월이 흐름에 따라기업의 가치를 평가하는 방법도 달라진다는 사실을 배우면 소중한 투자기회를 놓치지 않을 수 있다. - P216

나는 또 전통 제조업체보다 훨씬 더 빠른 속도로 이익이 성장하는 기업에 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있다는 사실도 알게됐다. 기업의 현재 가치에만 관심을 쏟다가 성장에까지 눈을 돌리게 된 것이다. 기업의 성장과 가치가 실은 긴밀하게 연결되어 있다는 사실을 실증적으로 증명한 사람이 워렌 버핏이라고 생각한다. 성장과 가치의 차이는 대부분 가격의 문제다. 성장을 인정하면 기업의 가치에 비해 높은 주가를 어느 정도 인정해줘야 한다.

실제로 순자산가치만을 기준으로 주식을 샀던 과거에 비해 조금 더 높은 주가를 인정하자 아메리칸 익스프레스(신용카드사), 존슨&존슨(제약회사), 캐피털 시티스 브로드캐스팅(방송사)과 같은좋은 주식이 저평가되어 있다는 사실을 알게 됐다. 이런 기업들은전반적인 경제보다 더 빠르게 성장했고 또 성장하고 있다.

따라서주가를 이익으로 나눈 주가수익비율PER을 전통 제조업보다 조금더 높게 인정해줄 필요가 있다. 즉, 이익 대비 주가가 전통 제조업체보다 좀 높아도 무방하다는 얘기다. - P217

1980년대 중반에는 차입매수LBO, Leveraged Buyout라는 기업인수합병 기법이 등장했다. 차입매수LBO란 인수할 기업의 자산을담보로 돈을 빌려 기업을 인수하는 것을 말한다. LBO는 자기 돈을 거의 들이지 않고 기업을 매수할 수 있다는 점이 특징이다. 당시 LBO가 유행하게 된 배경에는 두 가지 이유가 있었다. 첫째, 미국 경제가 1970년대에 높은 인플레이션을 경험하면서 기업이 가진 자산의 실제 가치가 장부상 가치보다 크게 높아졌다. 예를 들어 ABC 아이스크림이 5년 전에 1,000만 달러를 투자해 새 공장을건설했다고 하자. 이 공장의 가치가 10년에 걸쳐 감소하는 것으로계산해 회계장부에 매년 100만 달러씩 감가상각비를 반영했을 경우 5년이 지난 현재 이 공장의 가치는 회계장부상 500만 달러가된다. 그런데 5년간 물가가 오르면서 같은 공장을 짓는 데 1,500만 달러가 필요하게 됐다. 그러면 이 공장의 회계장부상 가치는실제 가치에 비해 크게 저평가된 것이다. 담보가치의 60%까지 대출받을 수 있다고 한다면 이 공장을 담보로 제공했을 경우 빌릴 수 있는 돈은 실제 가치의 60%인 900만 달러이다

둘째, 1970년대 말과 1980년대 초는 살인적인 인플레이션 때문에 금리가 기록적으로 올라갔던 때다. 높은 금리 탓에 주가는수십 년 만에 최저 수준으로 하락했다. 당시 미국의 장기 국채 수익률은 14%에 달했다. 안전한 국채에만 돈을 넣어둬도 매년 14%의 이자를 챙길 수 있는데 누가 위험한 주식에 투자할까? 당시S&P500 지수에 편입된 기업들의 주가수익비율PER은 한 자릿수에불과했다. 결과적으로 회계장부상 저평가된 기업의 자산을 시가로 평가해 이를 담보로 돈을 빌리면 주가가 큰 폭으로 떨어져 가격이 기록적으로 싸진 기업을 큰돈 들이지 않고 쉽게 인수할 수있었다. 실제로 1980년대 중반에는 통상 세전 이익의 4.5배에 기업이 인수되곤 했다. 현재는 기업이 인수될 때 평가받는 가격이세전 이익의 9~12배로 높아졌다. 지금 돌아보면 1980년대 중반은 기업의 자산과 이익, 어느 기준으로 보나 기록적으로 싼 가격에 주식을 살 수 있는 일생일대의 기회였다.

나는 인수합병 거래를 가능한 한 많이 조사해 기업이 어느 정도 가격에 인수됐는지 알아본다. 이렇게 수집한 실제 기업의 인수가격을 데이터베이스로 구축해 LBO로 인수될 때 받을 수 있는 가격보다 주가가 더 낮은 주식을 골라내는 데 이용하고 있다. 이로써 나는 ‘싼 주식을 판단할 수 있는 또 하나의 방법을 갖게 됐다.
나는 이 방법을 ‘감정평가 방법‘ 이라고 부른다. 저평가된 기업을찾을 때 나는 여전히 이익 대비 주가의 비율PER과 순자산가치 대비 주가의 비율PBR도 활용한다. 감정평가 방법은 가치투자의 기회를 판단하는 데 사용할 수 있는 세 번째 수단이다. 주가가 실제가치보다 낮은지 높은지 판단할 수 있는 또 다른 방법이 있다면나는 그 방법도 기꺼이 활용하고 싶다.

가치주를 고르는 방법과 기준은 세월이 흐르면서 변해왔다.
앞으로도 시대의 변화와 더불어 진화해나갈 것이다. 중요한 것은가치투자의 원칙 그 자체는 변함이 없다는 것이다. 세월이 흘러도변치 않는 가치투자의 원칙은 주식을 실제 가치보다 싸게 사서 주가가 기업의 진정한 가치에 근접하면 파는 것이다. 가치투자는 다른 어떤 투자전략보다 쉽다. 가치투자는 매일 주식매매 시스템 앞에 붙어앉아 열을 내며 주식을 샀다 팔았다 할 필요가 없다. 안마진을 가진 주식을 내재가치보다 싸게 산 뒤 인내하며 기다리면된다. 그러면 가치투자 전략이 장기간에 걸쳐 지속적으로 주식시장의 대표지수를 이길 수 있는 최선의 방법이자 꾸준히 부를 늘려나갈 수 있는 최고의 방법이란 사실을 경험하게 될 것이다. - P219

[마이리뷰] 고레카와 긴조

고레카와 긴조 - 일본 주식시장의 신
고레카와 긴조 지음, 강금철 옮김 / 이레미디어 / 2006년 11월

철칙 일 : 종목은 수면하에 있는 우량한 것을 골라 지긋하게 기다릴 것.
철칙 이 : 경제, 시세의 동향으로부터 항상 눈을 떼지 말고 스스로 공부할 것.
철칙 삼 : 과대한 생각은 하지 말고, 수중의 자금 안에서 행동할 것. - P361

[100자평] 2021 상장 기업 업종 지도

2021 상장 기업 업종 지도 - 주식 투자자를 위한 종목 발굴 내비게이션
박찬일 지음 / 에프엔미디어 / 2021년 1월

큰그림으로 시장을 볼 수 있도록 해주는 깔끔한 마인드맵 방식이 아주 훌륭하다 할 것입니다. 다만 탈고 이후에 등록된 신규 상장 기업들은 없어서 조금 아쉽습니다만, 그건 아마도 내년도 버전으로 업뎃하면서 포함되겠지요. 좋은 책 내주셔서 감사합니다.