더구나 이랜드리테일은 2018년 기준 매출액이 2조 1,510억 원이다. 이리츠코크렙에 지불해야 하는 임대료는 연 409억 원 수준이다.
매출이 2조 원 넘게 나는 회사가 임대료 수백억 원을 떼어먹을리 없다. 설령 일부 점포에서 적자가 나서 임대료를 내주기 싫어 꼼수를 쓰더라도 분명 여론의 공격으로 초토화될 가능성이 높으므로 어떻게든 지불할 수밖에 없으리라고 생각했다.
또 각 점포의 매출은 제일 적은 곳이 2001아울렛 중계점인데 그렇다고 해도 2017년기준 1,315억 원에 이른다. 임대료 지급에는 아무 문제가 없다고 할수 있다.
참고로 이랜드리테일은 상장 기업이 아니기 때문에 점포별 정확한 매출은 2019년 기준으로는 찾을 수 없었다. 다만 2018년 1~6월 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 평촌점과 일산점 순이익은 138억 원, 2019년 1~6월 순이익은 142억 원이라는 자료를찾을 수 있었다(삼성증권 추정 자료).
이를 보면 이커머스 열풍에도불구하고 이리츠코크렙 점포들의 수익성이 2019년 기준으로는 망가지지 않았음을 알 수 있다. - P33
이리츠코크렙은 이러한 측면에서도 합격점을 받았다. NC백화점야탑점과 뉴코아아울렛 일산점 · 평촌점, 2001아울렛 중계점 · 분당점 모두 지하철 역세권에 있기 때문이다. 설령 이랜드와 임대차계약이 종료된다고 해도 입지의 가치는 남아 있기 때문에 문제 될것이 없다고 봤다.
참고로 말하자면 NC백화점 야탑점의 감정가는2,284억 원, 뉴코아아울렛 일산점은 1,497억 원, 평촌점은 1,886억원, 2001아울렛 분당점과 중계점은 각각 1,209억 원, 1,452억 원이다. 이는 2017년 7월에 감정받은 가격이며 2019년 기준으로 자산 재평가를 실시하지 않아 최근 자료는 없다. 이랜드 측은 굳이 비용을 집행해가며 감정 평가를 실시할 필요는 없다는 입장을 밝히고있다. - P35
금리가 오르면 리츠는 두 가지 측면에서 부정적이다. 첫째, 금리가 오르면 리츠 말고도 다른 대체재들이 부각될 수 있다. 금리가 오르면 리츠의 임대료도 오를 가능성이 높기는 하나 그래도 금리란 동물은 오르면 오를수록 더 많은 투자처가 생기게 마련이다. 막말로 금리 10% 시대가 다시 열린다면 그냥 은행 정기예금만 해도 될것이다. 이런 측면 때문에 금리가 오르는 것은 리츠에 부정적이다.
둘째는 대출금리다. 리츠는 부동산을 투자원금만으로 사지 않고 대출을 내서 인수한다. 대출금리가 높으면 리츠 운용 비용이 더 많이들 수밖에 없다.
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이리츠코크렙의 경우 장기차입금 금리가 연 4%다. 이랜드리테일의 자체 신용등급이 상향 조정될 가능성이 있고 차입금리도 떨어지고 있기 때문에 이로 인한 배당 증액이 예상된다. 삼성증권은 "이리츠코크렙은 조달금리가 0.5%p 하락할 시 주당 배당금이 9.8% 상승하는 구조다"라고 밝힌 바 있다.
2020년 2월 현재, 2020년 기준금리는 한 차례 더 인하돼 1% 시대가 열릴 것이라는 관측 또한 나오고 있으니 리츠의 대출을 둘러싼 환경은 긍정적이다. 특히 이리츠코크렙은 차입금리 하락으로 인한 배당 증익이 기대되고 있다. 참고로 이리츠코크렙은 2021년에는 중도상환수수료 없이 대출 조정이 가능해진다. - P37
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