[마이리뷰] 아파트 속 과학

아파트 속 과학 - 과학의 시선으로 주거공간을 해부하다
김홍재 지음 / 어바웃어북 / 2023년 7월

1960년대 산업화가 시작된 후 사람들이 일자리를 찾아 도시로 몰려들면서도시의 주택 부족과 열악한 주거환경이 사회 문제로 대두했습니다. 정부는도시라는 한정된 공간에 많은 사람이 생활하기 위해서 ‘아파트‘라는 주거형태가 최적이라고 판단했습니다. 그래서 아파트의 건설과 분양을 촉진하기 위해 주거의 표준인 ‘국민주택‘이라는 개념을 내놓았습니다. 국민주택규모의 아파트 건설 지원을 골자로 하는 「주택건설촉진법」을 1972년에 제정한겁니다.

국민주택 규모를 결정할 당시 건설교통부(현 국토교통부)에서는 1인당 필요한 최소 면적을 5평(약 16.5m²)으로 추산하였습니다. 이를 바탕으로 그 당시 평균 가구원 수에 해당하는 5명을 위한 최적의 주거 규모로 전용면적 25평을 산정했습니다. 법률에 넣기 위해 25평을 국제표준 도량형인 제곱미터로 바꾼 결과 82.64m²가 나왔습니다. 하지만 법률에 소수점까지 표시할 수없어 반올림해서 83m²로 고쳤다가, 숫자가 애매하다는 지적에 따라 85㎡로다시 고쳤다고 전해집니다. - P31

59㎡가 등장한 이유 역시 정부의 아파트 공급 정책과 관련이 있습니다.

지금은 가구원 수가 줄어들면서 소형 아파트가 큰 인기지만 과거에는 건설사들이 수익이 떨어진다는 이유로 소형주택 건설을 외면하던 시절이 있었습니다. 이 때문에 정부는 소형주택 공급을 늘리기 위해 아파트를 분양할 때 60m² 이하 아파트가 일정 비율 이상이 되도록 건설사에 의무를 부여하거나, 소형 아파트를 많이 공급한 건설사에 토지공급 금액을 깎아주는 등다양한 지원 정책을 내놓은 바 있습니다.

결국 59㎡와 84m² 두 면적은 도시화의 산물인 셈입니다. - P32

창면적비란 지붕과 바닥을 제외한건축물 전체 외피 중 창이 차지하는 면적의 비율입니다. 우리나라 아파트의창면적비는 25~45% 정도로, 외피의 3분의 1 정도가 창으로 뚫려 있다고 생각하면 됩니다.

창은 향에 따라 크기가 조금씩 달라지는 게 좋습니다. 남향일 때는 온종일 햇빛이 잘 드는 장점을 최대한 활용하기 위해 창면적비는 40~45% 정도로 높입니다. 북향은 햇빛이 직접 들어오지 못하고 유리 등에 반사된 확산광이 들어오므로, 열 손실을 낮추기 위해 창면적비는 35~40%로 줄입니다.

동향과 서향은 태양이 뜨고 질 때 햇빛이 집안 깊숙이 들어오므로, 햇빛이과도하게 들어오는 것을 차단하기 위해 창면적비를 25~30% 정도로 작게제한하는 게 적절합니다. - P81

ㅇ 평균 비용을 최대한 낮춰야 살아남는다. ㅇ 신문에...

ㅇ 평균 비용을 최대한 낮춰야 살아남는다.
ㅇ 신문에 보도된 내용이라면, 이미 가격에 반영되어 있다.
ㅇ 기업에 관한 정보는 100퍼센트 과거를 나타내지만, 기업의 가치에대한 정보는 100퍼센트 미래에 달려 있다.
ㅇ 금융 위기는 사람들이 위험한 자산을 매입하려고 대출을 받기 때문에 발생하는 것이 아니라, 안전하다고 생각했는데 나중에 알고 보니 위험한 자산을 매입하려고 대출을 받는 사람들 때문에 발생하는것이다

- 빌 밀러 - P35

298.4 34LLE 198977투기자(speculator)들에게 필립 카렛은 다음과 같은 12계명을 제시한다.
1. 적어도 다섯 가지 비즈니스 분야에서 열 개 이상의 기업 주식을 보유하라.
2. 적어도 6개월에 한 번씩 자신이 보유한 모든 주식(security)을 재평가하라.
3. 전체 자금의 절반 이상을 소득이 발생하는 주식에 계속 투자하라.
4. 주식을 분석할 때 수익률은 중요도상 가장 마지막 순위에 둬라.
5. 손실은 빨리 처리하고 수익을 취하는 것은 신중히 처리하라.
6. 세부 정보가 정기적으로 제공되지 않거나 쉽게 파악하기 어려운주식에 펀드의 25퍼센트 이상 투자해서는 안 된다.
7. ‘내부자 정보‘는 재난을 피하듯 절대 경계하라.
8. 부지런히 정보를 수집하되, 조언은 사절하라.
9. 주식을 평가할 때 (주가수익률과 같은) 기계적인 공식은 모두 무시하라.
10. 주가와 금리가 오르고 사업이 잘될 때, 펀드의 절반 이상을 단기채권에 넣어라.
11. 주가가 낮고 금리가 저조하거나 하락세를 보이는 데다 사업이 침체되는 경우가 아니라면 돈을 빌리는 것은 될 수 있는 한 자제하라.
12. 가능할 때마다 전도유망한 기업의 장기 옵션을 매입할 수 있도록활용 가용자금의 적정 비율을 따로 비축해둬라.

- 필립 카렛 - P107

수치 자료가 있다고 해서
불확실한 것이 확실하게 바뀌는 것은 아니다

각종 비즈니스 모형이나 엑셀이 만들어 놓은 거짓된 정확성에 현혹되어서는 안 된다. 투자자가 미래를 예측하려고 애쓴다면 무속인과 크게 다를 것이 없다. 미래를 예측하는 것은 불확실하고 체계가 없는 일이라 모호한 말만 늘어놓게 된다. 그래서 정확한 수치로 표현된 것을손에 넣어서 마음의 위안으로 삼으려는 유혹이 생길 수 있다. 하지만 대차대조표와 같은 자료의 진정한 가치는 수시로 변하거나 월가에 잘알려지지 않은 비즈니스 모형을 깊이 있게 이해하도록 도와주는 것이지, 사분기별 수익을 ‘정확히‘ 예측해 주지 못한다. 이런 모형은 수많은 연동기어가 연결된 매우 복잡한 일련의 물레바퀴 정도로 생각하면 된다. 연결된 기어의 비율을 따지느라 시간을 다 허비하면 정작 중요한 질문을 놓치게 된다. 이를테면 "물이 하나도 없으면 어떻게 되나요? 홍수가 나면 어떻게 되는 겁니까? 오염된 물이 들어오면요?" 와 같은 질문이 더 중요하다. 기업이 운영되는 전반적인 환경을 이해하는 것은 매우 중요한 사안이다. 이론적 모형에 1시간을 투자한다면기업의 생태계, 즉 기업이 몸담은 환경을 연구하는 데 적어도 2시간이상 투자해야 한다.
나는 생각하는 연습 삼아 이런 상상을 해본다. 이 회사가 하룻밤 사이에 사라져 버리면 어떻게 될까? 어떤 문제가 발생할까? 누가 영향을받을까? 이렇게 생각하면 기업을 둘러싸고 있는 ‘해자(moat)‘와 생태계에 미치는 영향 및 가치를 평가하는 데 도움이 된다.

마리코 고든 - P161

어떤 경우에는 실수로 매도한 주식을 다시 사들이는 것이 최선의 대응책이다. 대다수 투자자는 자기 시야에서 벗어난 것은 금세 잊어버린다. 특히 주식을 매도한 후에 주가가 올라도 관심을 두지 않는다. 모든행동과 그에 대한 근거, 당시 시장의 상황, 자신의 마음 상태 등 모든것을 추적해 보면 일정한 패턴을 찾을 수 있을 것이다.
증거를 보여주는 문서를 차곡차곡 남겨두면 지성의 정직함을 창출하게 된다. 자신이 투자하지 않았지만, 투자 가능한 분야에서 높은수익이 창출된 것과 그렇지 않은 것을 주기적으로 확인한다. 제일 성공적인 투자와 대실패로 끝난 투자 종목을 고른 다음 과거 시점으로돌아가서 당시 주식 시장에서는 그 종목에 대해 사람들이 뭐라고 했는지 조사해 보기 바란다. 그렇게 하면 투자자들이 무엇을 잘못 이해했거나 어디에서 실수했는지 알아낼 수 있다. 이와 같은 리버스 엔지니어링(reverse engineering, 완성된 시스템을 거꾸로 추적, 분석해 처음의 문서, 기법 등의 개념을 알아내는 것이며 역공학이라고도 함-옮긴이)은 잘못이해한 부분을 찾아내고 그 실수에서 배울 점을 끌어낼 수 있으므로 유용한 기법이다.작품PERUSAAPP.PR주가는 해당 기업보다 훨씬 불안정하고 변덕스럽다. 그러므로 투자자는 자신의 감정 상태를 잘 관리해야 하는데, 기업의 펀더멘털에 대한 자신의 감정적 반응이 다른 투자자의 반응에 휘둘리지 않도록 노력해야 한다. 이는 성공한 투자자가 되는 데 필수 과정이다.

마리코 고든 - P163

나는 유동성이 적은 포지션에 투자하는 것에 매우 뼈아픈 교훈을 얻었다. 말할 필요도 없이 이런 투자는 두 번 다시 하지 않을 것이다.
우리가 100퍼센트 장담할 수 있는 것은 단 하나뿐인데, 그것은로 우리가 잘못된 판단을 내릴 수 있고, 모든 것에 해답이 있는 것이아니며, 가끔 실수도 저지른다는 것이다. 하지만 자기 자신과 동료를 솔직하게 대하고, 자신이 가진 편견이나 잘못된 생각에 주의를 기울이고, 과정에 집중하고, 실수를 저지를 때에 그 이유를 파악하려고 노력하며, 의사 결정 능력을 향상하려고 노력하면서 자신을 계속 관찰한다면, 오류를 최소한으로 줄일 수 있으며 결국에는 더 나은 인간, 더 나은 투자자가 될 것이다.

대니얼 러브 - P221

1. 주식은 내재적 가치보다 훨씬 낮은 가격일 때 매수한다. 기업의 질적 수준이나 크기에 따라 다소 차이가 있겠지만, 대략 50~70퍼센트 할인된 가격으로 매수한다면 투자자가 이익을 얻을 확률이 높아진다.
2. 주가가 내재적 가치의 80퍼센트에 가까워지면 위험보상비율이더는 투자자에게 유리하지 않은 상태이므로 해당 주식을 매도하는 것이 좋다.
3. 사람들이 말하는 ‘비법‘이나 월가의 경제 예측, 정부 발표와 같은것은 모두 무시하라. 언론의 과대광고나 선정주의에도 휘둘리지않도록 조심하라.
4. 헐값에 살 만한 것이 없으면, 현금이나 현금에 맞먹는 자산을 보유한 채로 인내심을 가지고 기다려라. 헐값에 대량으로 팔리는 주식이 나올 때까지 말이다. 그렇게 하면 자본금에 대한 영구적 손실을 막을 수 있다.

아널드 반 덴 버그 - P379

[오늘의 한문장] 위대한 투자자 위대한 수익률

가격은 건전한 투자 의사 결정에서 가장 중요한 기준이다. 모든 증권이나 자산은 특정 가격에 ‘매수‘되며 더 높은 가격에 ‘보유‘되고 거기서가격이 더 올라가면 ‘매도‘된다. 하지만 모든 자산군에서 대다수 투자자가 단순함, 장밋빛 전망, 순조로운 진행을 선호한다. 주가와 관계없이 최근에 잠깐 뒤처진 것보다는 실적이 우수한 것이 더 인기가 높다.

그리고 비어 있거나 인기가 없는 건물이 더 실속 있고 안전한 투자인경우가 있는데도, 수리가 필요한 건물보다 이미 꽉 채워진 건물을 더선호하는 경향이 있다. 사실 투자자가 기존의 관행을 고수한다고 해서 별다른 불이익을 받지는 않기 때문에 남들이 선호하는 자산에 투자하는 것은 위험을 낮추는 전략으로 간주할 수 있다.

하지만 기존 관행에 안주하면 높은 실적은 기대하기 힘들 것이다. 투자 실적에 대한평가가 빈번히 이루어지며 상대적인 평가를 당하기 때문에 대다수 투자자는 잠시도 쉬지 않고 투자에 매달린다. 그들은 투자를 일종의 게임처럼 여기며 고객이 힘들게 번 돈이 위험해질 수 있다는 점을 깊이 생각하지 않는다. 하지만 잠시도 쉬지 않고계속 투자하라고 요구하는 것은 투자자의 도구함에서 가장 중요한 도구인 ‘미래에 발생할지 모르는 아주 좋은 기회를 참을성 있게 기다리는 능력‘을 아예 없애버리는 것과 같다.

사실 투자자가 잠재적인 투자의 장점을 이용할 기회를 놓칠까 봐 전전긍긍하다 보면, 가치 평가가 확대되는 바로 그 시점에 큰 폭으로 하락하는 위험에 노출될 수 있다. 신중하게 투자하려면 수익에 연연하는 만큼 위험에도 신경을 써야 한다.

하지만 시시각각 변하는 시장에서는 수익을 창출하라는 압력이 가장크게 다가와서 위험에 신경 쓸 여력이 없을 수 있다. 주가가 하락할 때 매수해야 한다. 상승장보다는 하락장일 때 매수가능한 주식이 훨씬 많고 매수자 간 경쟁도 피할 수 있다. 너무 늦는것보다는 차라리 너무 이른 편이 훨씬 낫다. 하지만 매수한 종목의 가격 하락에도 대비해야 한다.

- 세스 클라만 - P210

장기적으로 어느 쪽이 더 나은지 확실하다는 점을 감안...

장기적으로 어느 쪽이 더 나은지 확실하다는 점을 감안할 때, 투자자 99인 중에 정량적 접근법을 선호하는 투자자가 더 많지 않다는 것은 놀라운 사실이다. 1930년 이후의 주식 시장 수익률을 살펴보면, 주가수익률이 낮은 주식이 주가수익률이 높은 주식보다 수익률이 더 높다는 점이 명백히 드러난다.

고수익 대 저수익 비교, 기업의 자산에 대한 가격 책정도 마찬가지다. 결과는 뻔한 것이다. 문제는 이 모형이 맞지 않는 기간도 존재한다는 점이다. 요즘 고객은 예전과 달리 성과가 낮은 상태가 장기간 이어지는 것을 좀처럼 허용하지 않으므로, 장기적 투자를 시도하는 투자자가 갈수록 줄어든다.

나도 처음에는 스몰캡 투자자 몇 사람이 99인 명단에 포함될 것이라고 생각했다. 85년이라는 긴 세월을 돌이켜 보면 상장된 중소기업이 상장 대기업보다 훨씬 더 높은 수익률을 달성했다. 수익률 차이는연간 약 3퍼센트다. 당장은 큰 차이가 아닌 것처럼 보여도, 90년 후에는 수익이 무려 열 배나 차이가 날 것이다. 실제로 이 책에 소개된 투자자 99인 중에는 대기업 못지않게 중소기업에 적극적으로 투자하는사람이 있다.

소위 행동주의 투자라는 접근법도 언급하지 않을 수 없다. 10퍼센트 미만의 투자자가 투자 과정에서 기업 경영진이나 이사회에 압력을가해 수익을 높이려 한다. 상당히 오랜 시간이 걸리는 일이지만, 이런방식에 숙련된 사람에게는 상당히 유리한 방법이다. 대표적인 투자자로는 칼 아이칸과 티 분 피켄스(T. Boone Pickens)를 꼽을 수 있다. - P59

필립 피셔가 말한 투자자가 하지 말아야 할 열 가지 금기 사항이다.

1. 판촉이나 홍보 업무를 하는 기업은 매수하지 않는다.
2. ‘장외 거래‘라는 이유만으로 좋은 주식을 외면하지 않는다.
3. 연례보고서의 ‘느낌 (tone)‘이 좋다는 이유만으로 주식을 매입하지않는다.
4. 수익에 비해 주가가 비교적 높게 거래된다고 해서 미래의 성장가능성이 현재 주가에 이미 반영됐다고 평가절하하여 짐작해서는 안 된다.
5. 작은 수치에 너무 연연하지 않는다.
6. 분산투자를 지나치게 중시하지 않는다.
7. 전쟁에 대한 두려움 때문에 매수하는 것을 주저할 필요가 없다.
8. 가장 핵심적인 것을 잊지 않는다. 중요하지 않은 것에 크게 영향을 받을 필요는 없다.
9. 진정한 의미의 성장주를 매수할 때 가격뿐만 아니라 시간도 고려하는 것을 잊지 말아야 한다.
10. 많은 사람이 선택하는 것이라고 해서 무작정 따라 해서는 안된다. - P146

[오늘의 한문장] 위대한 투자자 위대한 수익률

밀 밀러 - 투자에 관한 그의 통찰과 조언

●평균 비용을 최대한 낮춰야 살아남는다.
●신문에 보도된 내용이라면, 이미 가격에 반영되어 있다.
●기업에 관한 정보는 100퍼센트 과거를 나타내지만, 기업의 가치에대한 정보는 100퍼센트 미래에 달려 있다.
●금융 위기는 사람들이 위험한 자산을 매입하려고 대출을 받기 때문기에 발생하는 것이 아니라, 안전하다고 생각했는데 나중에 알고 보니 위험한 자산을 매입하려고 대출을 받는 사람들 때문에 발생하는것이다. - P35