오늘날 부동산 문제의 뿌리는 조선 부동산 정책?!

시시콜콜 조선부동산실록 - 왜 개혁은 항상 실패할까? 2023 한국출판문화산업진흥원 우수출판콘텐츠 선정작
박영서 지음 / 들녘 / 2023년 10월

역사를 공부하다 보면 재미있는 지점이 하나둘씩 툭툭 튀어나옵니다. 그중에서도 부동산은 지금이나 그때나 삶의 중요한 요소이지요.

들녘 출판사에 재미있는 시리즈가 있습니다. 박영서 저자의 시시콜콜 역사 시리즈! <시시콜콜 조선복지실록>에 이어 두 번째 책 <시시콜콜 조선부동산실록>이 출간되었습니다. 역사를 통해 오늘날을 짚어보고 미래를 고민하게 합니다.

<시시콜콜 조선부동산실록>은 조선시대 부동산 정책을 중심으로 상속, 조세, 화폐 정책까지 조선의 땅과 집과 관련한 이슈를 총정리합니다.​​

그런데 재미있게도 오늘날의 모습과 무척 닮아있다는 겁니다. 땅과 집을 건드리는 건 언제나 힘든 일입니다. 부동산 문제는 국가의 총체적 난제이자 역사적 난제입니다.

저자는 모든 국가의 멸망 과정에는 부동산 문제가 있었다고 합니다. 자영농 계층의 몰락과 귀족들의 대토지 소유 때문입니다. 오늘날에도 서민은 내 집 하나 갖기 정말 힘들지만 누군가는 땅부자이고 갓물주로 삽니다.

다산 정약용조차 아이들에게 절대로 서울을 벗어나지 말라고 강조했듯 부동산 불평등은 개혁되어야 한다는 걸 알면서도 내 집값은 올라야 한다는 마인드를 갖고 있습니다.

부동산 개혁은 언제나 국정 과제입니다. 조선에서는 부동산 개혁을 위해 어떤 조치를 했을까요? 조선의 땅과 집 이야기를 <시시콜콜 조선부동산실록>으로 만나보세요.​​

이 땅의 토지는 왕의 것이었습니다. 사람들에게 나눠주는 대신 땅에 대한 사용료인 세금이나 병역을 대가로 받습니다. 왕은 땅을 경영하는 권리를 관리에게 맡기지만 온갖 비리가 발생하고 그 땅은 대대손손 불로소득이 됩니다.

고려에서 조선으로 새 시대가 열리며 모두 함께 행복해지기 위한 토지개혁의 필요성을 느낍니다. 전국의 토지 문서를 불태웁니다. 그리고 모든 토지를 국유화하고 경작자에게 직접 분배를 하자는 의도로 과전법이 제정됩니다. 문제는 서울 양반들 토지는 건드리지 못했다는 겁니다.

게다가 고려 때는 여성이 남성과 거의 동등한 상속권을 보장받았고, 재혼도 흠이 되지 않았는데 유학적 가족 질서를 세운 조선 사대부들은 부계 중심 가족 질서를 내세웁니다. 재산 상속에서 여성의 존재감이 사라졌습니다.​​

가진 자들에게 유리한 조세정책, 과거 급제에 목숨 거는 사람들, 공격적인 M&A 토지 침탈, 개간과 간척 사업으로 불법적으로 땅 늘리기 등이 모두 부동산 정책의 허점을 악용하며 나타난 일들이었습니다.

오늘날 신도시 개발 사업, 재개발 사업처럼 서민을 위한 사업이란 허울 아래 정작 있는 자들의 배만 불립니다. 백성을 사랑하는 왕이 좋은 의도로 개혁을 해도 반짝 효과를 볼 뿐입니다. 개혁은 언제나 용두사미가 됩니다. 권력자들의 반발과 관리 소홀로 인해 실패로 끝나니 나라 곳간도 부실해집니다.​​

조부모 시대만 하더라도 대체로 땅과 집은 한 몸이었고 작지만 선산이라 부르는 땅도 소유하고 있었지만, 아파트 시대가 열리며 서민들에겐 콘크리트 박스가 삶의 전부가 됩니다. 요즘은 삶을 영위하는 공간으로 땅보다 집이라는 말이 일상화되었습니다.

그런데 이런 양상이 조선 서민들에게도 이미 나타났었다는 겁니다. 바로 수도 한양에서 말이죠. 한양 도성민에게는 세금 정책도 우대했으니 서울 프리미엄이 조선 전기부터 굳어진 겁니다.

당시 신도시 한양에서 관리들에게 나눠준 땅의 크기가 어마어마했습니다. 왕족은 천 평, 고위 관료는 육백 평에 가까운 크기를 나눠줬습니다. 한양 서민도 80평으로 책정되었으니 살만하지 않냐 싶겠지만, 왕족과 공신 수가 많다 보니 정작 서민들의 주택난이 벌어집니다.

만성적인 공급 부족으로 서민들의 내 집 마련 꿈은 이뤄질 수 없으니 불법으로 집을 지을 수밖에 없었습니다. 그러면 국가는 또 철거하는 사업을 벌이고요. 공직자의 1가구 1주택 정책도 시행하지만 사대부들에겐 먹힐 리가 없습니다.

읽으면 읽을수록 규제에 집중한 조선 부동산 정책의 모습이 오늘날 부동산 규제 정책과 닮아 있어 재미있습니다. 규제에 균열이 발생하는 과정도 닮았고요.​​

한양의 집 구하기는 하늘의 별 따기였습니다. 지방에서 올라와 과거 시험을 보거나 관료가 된 무주택자들도 집 없는 서러움을 겪었습니다. 이 즈음에서 새로운 주거문화인 임대제도가 출현합니다. 일시적으로 집을 빌리거나 세를 드는 겁니다.

하지만 이 역시 당사자들을 보호하는 법적 장치는 미비했습니다. 오늘날 전세 사기 유형과 다를 바 없는 일들이 벌어집니다. 빼앗은 집을 빌린 집으로 등록하는 부동산 꼼수왕들도 탄생합니다.

집을 둘러싼 갈등은 여러 가지 형태로 나타났습니다. 소유권 논쟁도 끊이질 않았다고 합니다. 작은 담장 하나를 두고 억대 소송전이 펼쳐지는 오늘날과 다를 바 없는 사례들이 쏟아집니다.​​

예나 지금이나 부동산은 서민에게 녹록지 않은 존재구나 싶었습니다. 조선시대 부동산 이슈를 총정리한 <시시콜콜 조선부동산실록>. 개혁은 왜 항상 실패했을까요? 이익을 보는 집단 때문입니다. 기존 체제에서 이익을 보던 세력은 개혁을 거부하고 저항하고, 정책의 허점을 교묘하게 이용합니다. 정부가 시장에 지배당하는 일의 반복이 됩니다.

조선 부동산 개혁 시도와 결과를 통해 현재 우리가 살고 있는 세상과 연결 지어 생각하게 합니다. 사는(live) 곳이 아닌 사는(buy) 것이 되어버린 조선의 주택사. 이 역사적 장면들 속에서 오늘날 부동산 불평등 문제를 고민해 보게 합니다.

사료를 현대적 감각으로 재해석에 읽는 맛이 무척 좋은 <시시콜콜 조선부동산실록>입니다. 재미있는 만화와 입담 좋은 작가의 스토리텔링을 만나보세요.​​

​- 출판사로부터 도서를 제공받았습니다