< 부동산 투자에 관한 생각들 2 >
지난 이야기에 이어 계속하겠습니다.
모 오피스텔 상가 1층 이야기입니다.
전에도 이야기했지만 계약이 성사된 건 아니라서 이익이 실현된 건 아닙니다.
하지만 분명한 건 시세차익이 있을 거라는 거죠. 얼마가 됐던…
나중에 기회가 되면 결과를 올려 보겠습니다.
제가 분양 받은 건 아니고, 저는 임차를 하려고 관심을 가지고 있던 자리입니다.
계약면적 약 21평
분양가 약 4억5천만원(평당 약 2,150만원)
계약금 9천만원(분양가의 20%) – 후에 부가세 환급으로 인한 실제 투입금액 약 7,500만원(?)
(부가세 환급 관련한 것은 조금 복잡한데 계약금, 중도금을 납부할 때마다 토지와 건물로 나누어서 건물 분에 대해서만 환급을 받았던 걸로 기억하는데요. 아- 나도 하고 있으면서 정확히 기억을 못 하다니 반성해야겠습니다. 하여튼 부가세라고 분양가액의 10%로 딱 떨어지는 게 아니라 전체로 따져서 실제로는 5-7% 사이였던 것 같습니다.)
이 상가 투자자는 2인 공동명의로 샀는데, 가격이 별로 안 높은데 2인이 산 걸로 보아 시세차익(프리미엄)을 노리고 투자한 거겠죠.
약국을 하겠다는 실수요자가 나타나서 평당 3,500만원에 사겠다는 제의가 들어왔습니다.
여기엔 부동산의 작업도 한 몫 했고요.(아마도 얼마에 분양했는지를 아니까 프리미엄 중 일부를 요구했을 테죠.)
거의 성사 단계에까지 갔는데 이미 분양자 중 한 사람이 약국을 할 사람이 있어서 결국 계약이 결렬됐습니다.
만약 성사가 됐다면(야- 그건 어차피 계약이 안 됐잖아,하시면 할 말은 없지만…)
매매 예상가 평당 3,500만원 * 계약면적 약 21평 = 약 7억3천5백만원
매매가 약 7억3천5백만원 – 기존 분양가 약 4억5천만원 = 약 2억8천5백만원(프리미엄)
약 2억8천5백만원(프리미엄) 중에서 부동산 인정작업비용으로 한 5천만원(이상일 지 이하일 지는 모르겠음) 제하면 약 2억3천5백만원의 시세차익이 생기는 것으로 단순 계산 가능함
그러면 7,500만원을 2002년 가을 경 투자해서(물론 최악의 경우 잔금을 납부하는 경우도 발생함) 2004년 2월경 2년이 채 안 돼서 2억3천5백만원의 시세차익이 생겼다면 약 320%의 수익률이 생기는 경우입니다.
물론 가정이지만 대단한 수준의 수익입니다.
지금은 이 투자자들은 그래도 평당 3,000만원 이상은 받아야 되지 않겠나,하며 여유 부리고 있습니다.
전 임차하고 싶어 조르고 있고, 상황이 되면 지하상가 팔고 이걸 프리미엄 주고라도 사고 싶은데 프리미엄이 너무 많아서 이러지도 저러지도 못 하고 있습니다.
이 건을 보고 제가 생각한 건
- 분명히 시세보다 저렴한 분양가를 제시하는 상품이 있다. 그 중에서 옥석을 가려내는 안목이 필요하다.(예를 들면 여기처럼 건설회사에서 자금 유동성 강화를 위해 조기 분양을 계획할 경우.)
- 비싸더라도 1층, 그 중에서도 목(입지)이 가장 좋은 곳을 잡아야 한다. 적정한 프리미엄을 주고서라도 확신이 든다면 잡아야 한다.
- 상가도 분양 후 약 2개월간, 입주 6개월 전후, 입주 전후에 프리미엄이 형성된다. 물론 아파트처럼 수요자 층이 넓지는 않아서 매매가 쉬운 건 아니므로 신중한 투자가 요구된다.
- 강남이나 택지개발지구 내 상가도 투자 유망처 중 하나라는 생각이 든다.
- 잘 모르는 지역에 있는 상가는 가능하면 투자하지 마라.
이 정도의 얘기입니다.
요즘 저는 택지개발지구 내 상가와 단독주택지에 대해 공부 중입니다.
가끔 현장에 놀러 가서 점심도 먹고, 시중에 나와있는 부동산 책 중 관련된 부분을 보면서 몰랐던 걸 조금씩 알아 보는 것도 괜찮겠다는 생각이 듭니다.
그리고 지난 금요일 오후에 상가 건물을 매입하려는 친구가 있어서 그 친구와 오후 내내 다녔습니다.
매입하려는 금액대는 30억원 전후이고 지역은 오직 강남. 서초까지는 생각해 보겠다,고 하더군요.
논현동에 1개, 서초동에 2개를 봤습니다.
2개는 그럭저럭 괜찮았고, 1개는 별로더군요.
카페에서 커피 1잔 마시면서 이런저런 얘기를 했는데, 역시나 ‘강남불패론’이 다시 나왔습니다.
일정 수준 이상의 자산을 가진 사람들의 생각은 저와 다르더군요.
“같은 투자가격대면 자산가치 상승률이 강남을 따라올 수 없다.”
(실제로 이 친구의 어머니는 ‘부동산 부자’입니다. 이 친구도 지식은 그다지 많지 않지만 안목은 높더군요.)
이것도 다음에 계속...