<최근에 많이 깨닫게 된 부동산 투자에 대한 생각들 1>
한 10일 전인가 무슨 책인지를 보고 feel을 받아서 본 카페에 글을 쓰기 시작했습니다.
1시간 20분 가까이를 쓰고 ‘미리보기’를 했더니 다시 로그인을 하라고 해서 로그인을 했더니 장문의 글이 사라져 버렸습니다.
아, 이럴수가... --;
수 차례 ‘뒤로 가기’와 ‘앞으로 가기’를 반복했지만 결국 제목 외에는 찾을 수가 없었습니다.
혹자는 이걸 보고 다른 파일에 쓴 뒤에 ‘복사’해서 띄우면 되지 않냐, 고 할 지도 모르겠습니다.
저도 압니다.
저도 이렇게 오래 쓰고, 많이 쓰게 될 줄 몰랐습니다.
그냥 몇 마디 적고 나올려다가 그냥 몰입을...
맨 처음에 카페에 글을 쓰다가 비슷한 경험이 있어서(맞다. 벌써 두 번째다.) 주의를 한다고 했건만…
다시 혼자 머리를 쥐어 뜯으며 시계를 보니 12시 10분이었습니다.
대장금 끝나기 좀 전에 글 쓰기를 시작해서 혼자 계산기도 두드려가며 쓰다 보니 시간이 많이 흘러 버렸습니다.
그 때 글의 요지는 제가 투자한 사례 2가지에 대한 생각들과 지켜본 사례, 다른 전문가들에게 들은 이야기였는데(뭐 그리 거창한 건 아니고요),
그 당시의 결론은
‘부지런히 공부도 하고 투자를 하다 보면 기회가 오는데,
그 기회란 흔하게 오는 것은 아니다.
1년에 1번일 수도 있고, 몇 년에 1번일 수도 있다. 그 기회를 놓지지 마라.’
이런 내용이었습니다.
이 카페에 자주 나오는
‘조급하게 서두르지 말고,
보이지 않으면 하지 말고,
보인다고 확신이 들면 과감하게 저질러라.’ 같은 맥락이었습니다.
이렇게 계속 쓰다 보니 뭐 대단한 내용을 올리려다 실패한 것처럼 보여서 기대들이 크실까 봐 쓰기가 부담스럽네요.
그 당시의 자아도취된 '글빨'도 잘 안 나오고...
하지만
일단 사례 1가지만 먼저 올려볼까 합니다.
삼성역 인근 올해 6월말 준공 예정인 모 오피스텔. 착공은 2002년 봄.
향후 몇 년간은 삼성역에서 가장 가까운 거리에 소재할 것이 확실한 상품.
주거형 오피스텔로 500실이 넘는 대규모 면적을 자랑한다.
우리 회사에서 걸어서 3분 거리라서 지역입지를 누구보다 잘 알고 있습니다.
1999년부터 죽 삼성역에만 직장이 있었습니다.
창업 전에 있던 회사랑 지금 회사랑 나란히 건물이 붙어 있습니다.
초기에 오피스텔은 여유자금도 없고, 오피스텔은 자산가치 상승 여력이 없다고 지레 판단을 해서(이게 무서운 겁니다) 관심을 두지 않았는데 일주일 만에 분양이 완료되더군요.
물론 직원 매입분과 초기에 다소 손바뀜이 있었지만 약간 놀라운 상황이었습니다.
공급 과잉과 오피스텔 침체의 시작이 보이던 순간이었고(아마도 끝물이었는지도 모르지만), 물론 분양가가 저렴하기도 했지만 이건 예상 밖…
그리고 상가 분양이 시작되었고, 평소 지점 하나를 두고 거기에선 어느 정도 고정수입이 나오기를 갈망하고 있어서 상가를 검토하기 시작했습니다.
처음 간 날 1층의 이미 좋은 자리는 벌써 계약이 되어 있었고, 나머지는 면적이 크거나 안쪽 자리라서 관심이 별로 안 갔습니다.
그래서 지하로 눈을 돌리고 제 판단으로 제일 자리가 좋은 곳(물론 분양가가 지하에선 제일 높습니다)을 눈독 들이고 돌아와서 한동안 고민했습니다.
그로부터 몇 주일 후에 계약금 10%(약 3천5백만원)를 걸고 계약을 했습니다.
중도금은 무이자 대출. 잔금이 약 1억2천5백만원.
중도금은 나중에 담보대출로 전액 가능한 조건.
자산가치 상승이나 월세수익을 크게 기대한 건 아니고, 그냥 상가주인으로써 부동산 사무실을 안정적으로 끌고 가고자 하는 단순한 생각으로 저지른 일입니다.
최근에 적정 임대시세를 알아보니 보증금 1억원에 월세 200만원 정도 받을 수 있겠더군요.
식당 같은데 임대 주면...
요약하면
임대면적 약 37평, 전용면적 약 20평
분양가 약 3억5천만원(평당 분양가 약 940만원대)
현금투입액 : 계약금 약 3,500만원 + 잔금 약 1억2천5백만원
대출금 : 약 1억9천만원
단순임대시 세전수익율(보증금 1억원에 월세 200만원 기준)
실제 현금투입액 : 계약금 + 잔금 = 3,500만원 + 1억2천5백만원 = 1억 6천만원
보증금 1억원으로 대출금 상환
대출금 : 약 9천만원(금리 연 8% 기준)
대출금 이자 : 월 60만원(연 720만원)
월세 – 이자 = 140만원
세전 연 수익율 : 연 10.5% (현금 1억6천만원을 투입해서 월 140만원의 월세수익)
무난한 수익율이라고 판단합니다.
(아 갑자기 복잡한 계산을 하고 나니 눈이 좀 아픕니다)
이 건에서 몇 가지를 생각해 본다면
- 종자돈(여유자금)이 있어야 일단 계약을 할 수 있습니다.
- 보증금 받는 거 그런 거 기대하지 말고, 일단 잔금 지급을 위해 최선을 다해 일합니다. (영업직은 인센티브를 한 푼이라도 더 받기 위해, 회사원은 오로지 절약입니다)
- 최악의 경우에는 임대가 안 될 수도 있으니까 너무 아슬아슬한 투자는 금물.
- 자신이 잘 아는 지역에 투자합니다.
- 시행사, 시공사에 대해 확신이 있어야 합니다.
- 투자 전에 자금계획을 철저히 세워야 합니다.
- 취득시 제세금(취득세,등록세,대출 관련 수수료 등)도 예상해야 합니다.
- 상가 관련한 공부를 제대로 할 수 있었습니다.
- 부가세 환급을 받기 위해 사업자등록을 반드시 계약 후 20일 이내에 해야 합니다. 많은 사람들이 이 시기를 놓치고 나중에 발을 동동 구릅니다. 하지만 반드시 사업자등록을 하는 것이 나중에 유리한 것만은 아닙니다.
- 수익율에 변동이 크게 없다면 월 140만원(세전)의 고정적인 수입이 팔기 전까지 생깁니다. (너무 당연한 이야기를 썼나?)
이 정도입니다.
그리고 작년부터 문득 1층에 부동산 사무실을 내야겠다는, 그래야 그 오피스텔에서 1등 할 수 있을 거라는 생각이 들면서 1층을 임차하려고 알아보기 시작했는데…
거기서 상가의 자산가치 상승도 기대해 볼 수 있는 다른 자리의 사례 1가지가 있었습니다.
비록 계약이 성사되지는 않았지만 상당히 흥미 있는 상황이었습니다.
이건 다음에 계속… (죄송합니다. 요즘 시간이 별로 없어서…)