마법의 소액 부동산 투자

마법의 소액 부동산 투자 - 가성비 좋고 수익률 높은
북웰스.곽상빈 지음 / 원앤원북스 / 2024년 1월

마법의 소액 부동산 투자

사회 초년생 소액 부동산에 투자를 하는 방법을 잘 설명을 놓아 따로 교육을 받지 않아도 될 듯 싶다. 투자의 협상도 시장의 분위기가 무엇보다 중요하며 부동산 상승기 즉 매도자 우위에 일 때는 투자든 실 거주든 매수를 하지 않는 것이 좋다.

부동산 투자는 수익이 남는 것을 원칙으로 해야 하며 결국은 주식처럼 싸게 사서 비싸게 파는 것이 답이다. 이 때의 시기는 부동산을 모두 쳐다보지 않고 외면한 때로 매수자 우위의 상황일 때 쳐 들어 가야 고지를 점령 승리를 할 수 있다.

부동산 매수에도 노하우가 있어야 한다. 아무런 전략이 없이 임하지 말고, 이런 서비스는 기본으로 갖추고 임하면 백전백승이다.

1. 집이 아늑하고 따뜻한 느낌이 듭니다.

2. 수리가 잘 되어 깔끔하고 예쁘네요. 

3. 집 주인이 잘 되어 나가니 이 집이 복이 있는 듯 합니다.

4. 저도 이 집에서 좋은 일이 생길 것 같은 기분이 듭니다.

이 정도의 립서비스를 하면 매도자도 사람인지라 다른 사람과 거래를 하지 않고 바로 나와 하려고 할 것이다. 부동산 투자에서 영끌이 위험한 이유는 몇 가지가 있다.

금리와 집 값의 변수는 4가지가 있다.

1. 집값과 금리가 함께 올라가는 경우

2. 집값은 올라가는데, 금리는 내려가는 경우

3. 집값과 금리가 함께 떨어지는 경우

4. 집값은 떨어지는데 금리는 올라가는 경우

여기서 가장 해피한 경우는 3번으로 집값은 오르는데 금리가 떨어지는 경우다. 4가지 중에 25%이 확률만 웃을 수 있다. 작년은 4번의 경우로 집값은 떨어지는데 금리는 오르는 현상으로 가장 안 좋은 부동산 투자의 활동이다. 우리나라 젊은이들이 시도한 영끌이다.

최근에 경매에 과한 책들이 많이 출간되고 있다. 여러 책의 성공담을 보면 공통점이 보인다. 처음 시작을 할 때는 많은 사람이 참여를 하지만 마지막까지 남는 사람은 1~2명에 불과 왜 이런 현상이 나타날까? 여기에 한 가지 더 첨언 하자면 경매에 성공을 하는 사람은 어떤 일을 맡겨도 다 잘 하는 사람으로 절실함으로 인해 노력을 아끼지 않는 열정이 대단한 사람이다.

경매를 일반 사람이 좀 좋지 않게 보는 경향이 있는데 이는 생각을 잘못 하고 있는 것이다. 채권과 채무에 문제가 있는 것을 법적으로 푸는 방법으로 부동산의 흐름을 매끄럽게 만들어 주는 방법으로 좋은 제도이기에 나쁜 방법이 아닌 것이다.

서울의 아파트는 평당 1억 원을 호가하는데 지방은 아파트 한 채가 1억 원 전후 존재하는 물건이 많이 있다. 이거 좀 심한 감이 있지만, 부동산의 세계에서 어쩔 수 없는 상황이다. 부동산의 특성 상 장소에 따라 값이 다르게 매겨지는 것을 알아야 한다. 동산인 자동차는 서울이든 거제도든 현대의 제네시스 G90 값은 같다. 

20~30대에서는 어느 지역을 투자하든 세월이 흘러 복구의 시간이 주어지지만, 50~60대에서는 이런 시간이 주는 기다림의 시간을 선택해서는 안된다. 나이를 먹을수록 몸으로 돈을 버는 것을 줄이고 자본으로 돈을 버는 것으로 바꿔나가야 한다. 체력은 고갈이 나지만, 자본은 체력과 달리 계속해서 돈을 벌 수 있기 때문이다.

살고 있는 지역에서 마음에 드는 집이 있다면 1년 정도 쭉 지켜보고 가격의 변동이 어떻게 흘러 가는지 냉정하게 바라보고 공인중개사의 말을 참고는 하되 전적으로 믿지 말고 본인이 값을 매길 수 있는 수준을 쌓아야 한다. 집은 주위의 누가 책임을 져 주지 않으며 선택의 몫은 모두 자기 자신이며 평생 기억에 남는다.

젊을 때는 진급과 돈을 벌어야 하기에 다른 곳 즉 부동산 투자에 시간을 할애할 여유가 없다. 그러나 회사 일만 죽도록 해서는 안된다. 투자에도 시간과 돈을 넣어야 열매를 딸 수 있다. 즉 로마가 하루 아침에 이루어지지 안듯이 열정과 간절함이 모여 부로 연결이 되는 것이다.

회사 일 외에 다른 일을 하면 주위 동료들은 좋은 시선으로 보지 않는다. 절대 표시를 내지 말아야 한다. 부동산으로 돈을 벌었다고 떠벌리는  순간 주위 친한 동료들은 사라지고 축하는 물 건너 가고 시기를 하는 사람만 보인다. 회사에서 머슴처럼 일하고 쥐꼬리 월급을 주니 모두 이거 빨리 때려치우고 작은 가계 또는 사업이나 해야지 하지만, 그게 그렇게 만만하지 하는 것이 우리나라 자영업의 현 주소임을 알아야 한다.

감사합니다. (제네시스 드림)

스무살부터 배우는 절세법

스무살부터 배우는 절세법 - 사회 초년기부터 은퇴 후 생활까지
최용규(택스코디) 지음 / 다온북스 / 2023년 11월

스무살부터 배우는 절세법

우리가 살아가면서 마음대로 할 수 없고 숙명적으로 정해진 것이 2가지가 있다 그것은 죽음과 세금이다. 이렇게 중요한데, 사람들은 세금에 대해 좀 등한시 하는 경향이 있다. 회사 대표이사의 자녀로 태어나지 않는 이상 30년 정도 회사 생활을 한다고 보고 20대 후반부터 취직을 하여 수입의 50%는 무조건 저축을 하는 방향으로 가닥을 잡아야 한다.

워라벨 과 폼생폼사를 들이대면 할 말이 없지만, 함부로 할부의 차량이나 가지고 싶은 것을 카드로 긁어 대면 20대부터 암울한 세계가 펼쳐지는 것은 누구나 다 안다. 야무지게 계획을 세우고 미래를 생각하면서 행동을 해야 후회가 없다. 세월은 절대 여유 있게 쉬어가지 않는 다는 것을 명심해야 한다.

내가 번 돈에서 세금을 낼 때 가장 아까운 느낌이 들며, 변칙 수법이 아닌 제대로 신고를 하여 세테크를 하는 것이 기본이다. 연말정산 카드 공제에서 연봉의 25% 를 제외하고 혜택을 주기에 기본 25%는 일반 신용카드로 사용하고 25%를 넘기게 되면 현금 소득 공제나 직불카드를 사용 신용카드 기본 15% 보다 30~40%로 공제율이 올라간다.

임대 주택에서 주거를 할 경우 매월 집 주인에게 보내는 월세 부분에 대해서도 연말 정산이 가능한데, 여기에는 조건이 있다. 총 급여가 7,000만 원 이하면서 국민 주택 또 는 기준 시가 3억 원 이하인 주택을 임차한 경우에 가능하다. 1년에 낸 월세의 15% 공제가 가능하며 한도는 750만 원이다.

그리고 주택 청약 저축을 연말 정산 시 공제를 보려면 이것도 연 소득이 7,000만 원 이하의 근로자로 무 주택 세대주로 납입금액의 40%를 공제 받을 수 있으며 한도는 1,300만 원이다. 양도소득세에서 35세 아들과 본인 및 배우자가 주민등록은 별도로 되어 있지만 실제 생계를 같이 동거를 하는 경우 취득세는 별도 세대로 볼 수 있지만, 양도소득세는 동일 세대로 보기 때문에 주의를 해야 한다.

양도소득세 중 비과세는 혜택이 큰 만큼 조건이 까다롭다. 먼저 구입한 주택 2년 이상 보유 중이고 새로 구입한 주택을 3 이내에 팔아야만 일시적인 2 주택으로 인정을 해 준다. 또 주의를 해야 하는 것은 종전 주택을 취득 당시에 조정 대상 지역 내에 있는 주택이었다면 취득 시점 이후 2년 이상 보유 플러스 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이는 현재 조정 지역 대상에서 제외 되었더라고 주택 구입 당시 조정 대상 지역이었다면 2년 거주 조건을 만족해야 한다. 이런 조건들은 주민등록 상의 이력에 모두 남기에 국세청을 속이려 들면 안된다. 정부의 녹을 먹으면서 세금에 대한 일만 전문으로 하기에 어리숙할 것으로 생각을 하면 큰 오산이다.

임대 소득이 2,000만 원을 넘지 않는다면 분리과세를 하면 유리하다. 매출에서 50%만큼 필요 경비를 공제하고 추가로 200만 원을 차감한 금액에 14%를 세금으로 계산한다. 이 때 우리나라 최저 소득세율이 6% 이기에 다른 소득이 없다면 오히려 분리 과세가 불리할 수도 있다. 1년 동안 총 수입을 고려하여 분리과세를 선택할지 아님 최저 소득세율을 정할지는 본인이 선택을 하면 된다.

우리나라는 외국에 비해 의료보험 체계가 잘 되어 있는 편이다. 거기에 걸 맞게 피부양자 기준이 까다롭기에 숙지하고 있어야 오류를 범하지 않는다. 연 소득이 2,000만 원 넘게 되면 피부양자의 자격이 상실되고 프리랜스등 사업자 등록 없이 일해도 연 소득이 500만 원 초과하면 피부양자 자격을 잃는다.

이렇듯 수입이 있는 곳에는 세금이 있고 피부양자의 자격을 상실하기에 세금과 의료보험에 대한 지식은 꽤 차고 있어야 손해를 보지 않는다. 정부의 정책이 자주 바뀌어 따라가기 힘들지만, 우리가 돈을 벌어야 하는 목적이 있듯이 세금 부분에도 절대 놓쳐서는 안된다. 인플레이션으로 인해 어려운 시기에 세금에 대하여 쉽게 설명을 해 주신 책의 저자 택스코디님께 아낌 없는 박수를 보내 본다. 감사합니다. (제네시스 드림) 

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

컨설팅 업체의 두레비지니스 대표는 상가 입지 분석에 전문가로 책도 내었으며 인생 2 막을 위한 상가 투자의 창업 그리고 병 의원, 치과, 한의원 개원 상권 분석이 있다. 우리나라 산업 변천사 60년을 시대 별로 고객들이 요구했던 전자 제품, 음식, 쇼핑 등을 표현 해 놓았으며 스마트폰은 2010년에 삼성이 S1 출시를 하면서 본격적으로 보급이 되어 현재는 S24까지 나와 생활 편리함을 주도하고 있다.

2010년에 갤럭시 S1 스마트폰이 나오면서 기존 전화나 문자만 되던 것이 획기적인 기능을 넣어 많은 사람들이 놀랐으며 지금은 거의 모든 업무를 휴대폰으로 가능하다. 우리나라 인구 감소가 너무 가파르다. 상권 분석에 인구 감소의 요인도 잘 접목을 해야 하며 1970년도 신생아 출생률이 100만 명 이었는데, 지금은 24만 명이라고 하니 4분의 1로 줄어든 셈이다.

우리나라 자영업은 외국에 비해 매우 높은 편이며 저 많은 상가들이 모두 어떻게 장사를 해서 먹고 사는지 도로를 지날 때 마다 궁금한 생각이 든다. 실제 장사를 해서 버는 돈을 보면 100만 원이 안되는 수입으로 살아가는 사람도 있다. 열심히 뭔가 노력해 일을 하지만, 개인의 최저 인건비도 못 벌고 있다. 이렇게 어느 정도 버티다 접고 다시 일자리를 찾아 나서는 셈이다. 이게 자영업의 현주소다.

부동산은 10년 주기 정도로 해서 가격이 오르거나 내리기를 반복한다. 주식은  짧은 기간에 승산이 있지만 부동산은 길게 가야 수익 실현이 가능하다. 조급한 성격을 가지고 있으면 부동산과는 맞지 않는다고 봐야 한다. 요즘 건설 경기가 나쁘다 보니 문을 닫은 건설사가 많다. 일전에 LH에서 지은 아파트가 부실이 들어 나면서 많은 욕을 얻어 먹고 다시 아파트를 짖는다고 하면 모두 욕을 할 것 같다.

© bu3, 출처 Unsplash

아파트도 그렇지만 상가의 경우 공실이 발생되면 이거 매우 난감하다. 한 업종으로 영원하게 갈 수 없기에 어떤 품목으로 연결을 할 것이지 항상 주위의 상가 흐름을 유심히 관찰을 해야 공실을 줄일 수 있다. 그리고 빈 상가를 그대로 둘 것이 아니라 필요하다면 적당한 인테리어도 해서 찾는 고객의 니즈를 충족시켜주는 것도 한 방법이다. 그리고 MZ세대들이 뭘 선호하는지 트렌드를 파악하고 좋아하는 품목을 찾아서 입점을 시키는 것도 괜찮아 보인다. 

창업을 회사 생활보다 가볍게 해서는 안되며 사전에 준비를 완벽하게 해서 1~2등 안에 들어가야 망하지 않고 길게 갈 수 있다. 그리고 상가는 입지가 매우 중요한데 실력이 있으니 장소를 무시하는데 절대 아니다. 입지와 실력을 갖춰야 이 험난한 세계를 살아 갈 수 있다.

상가는 주택 수에 포함이 되지 않기에 종합 부동산세 중과 되지 않고 자금 출처와 대출규제에 자유롭다 그러나 주택보다 취득세가 높고 사업자 등록을 하고 부가가치세를 납부해야 한다. 꾸준히 월세가 들어오기에 재테크 수단으로 많은 사람들이 선호를 한다.

회사 다녀 빌딩을 구입 한다는 것은 달 나라 여행 가는 것보다 힘 든다. 그리고 이 사회는 월급을 모아서 부자 되는 것은 용납을 해 주지 않는다. 주위 사람들보다 더 많은 월급을 받기 위해 늦게 퇴근을 하고 실낱 같은 임원을 달기 위해 밤 낮을 뛰어 본들 빌딩은 구입하기 힘 든다.

가보지 않는 동네가 아닌 직접 살고 있는 동네 아무 생각 없이 다니지 말고 관심을 가지고 상권을 분석 그리고 매수의 기회를 노리고 있어야 한다. 하늘의 신보다 서열이 높은 건물주가 되기 위해 많은 사람들이 노력을 하고 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

아파트 투자에서 실패를 한 사람들이 간 곳이 꼬마 빌딩이다. 최근이 상가 붐이 일어나 가격이 많이 올라 있으며 입지가 좋지 않는 곳이 가격이 저렴하다. 싸다고 덥석 매수를 하여 임차인이 들어오지 않으면 돈을 버는 게 아니라 오히려 대출이자로 허덕일 수 있다.

상가 입지, MD구성, 업종에 대한 필요 면적 등 궁금한 내용에 대한 답을 제시해 주고 창업을 준비하는 사람들 고민거리를 해결을 해 주는 내용이 많이 기록이 되어 있다.

감사합니다. (제네시스 드림)

난생처음 부동산 투자 시크릿

난생처음 부동산 투자 시크릿 - 오르는 부동산을 콕 집어 적중시키는 공군 조종사의 레이더 투자법
박지청 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

난생처음 부동산 투자 시크릿

공군 조종사가 부동산 투자를 잘하여 경제로부터 자유를 얻은 좋은 사례의 책이며 공군 조종사 하면 보라매 즉 하늘을 나는 시력이 5.0 인 매의 눈으로 투자 지역의 아파트를 검색 정조준 후 투자에 나서고 있다. 흑석동에 재개발 빌라를 투자하여 첫 성공을 계기로 계속해서 옥석을 가리는 힘을 키우게 되면서 투자를 이어가고 있다.

이렇게 부동산 투자 첫 케이스에 성공을 하는 사람은 매우 드물며 주식처럼 부동산도 성공하는 사람은 10% 미만으로 잘못 투자하여 힘들어 하는 사람이 훨씬 더 많다. 주택 조합에 잘못 투자하여 입주도 못하고 소송으로 마음 고생을 하는 반도 유보라 주상복합의 경우 일반인들은 싼 가격으로 입주를 하여 살고 있지만, 조합원들은 입주도 못하고 대출 이자 부담만 늘어나고 있으니 부동산이라고 해서 리스크가 없다고 하면 큰 오산이다.

모아 놓은 돈이 부족한 젊은이들은 시간이 돈이기에 너무 조급하게 생각지 말고 여유를 갖고 공부에 매진 한 후 현장을 찾으면 수 많은 답을 찾을 수 있다. 그러나 현재를 즐기기 위해 노력을 하지 않는 것이 문제인 것이다. 세월은 아무 생각이 없는 사람을 절대 기다려 주지 않는 다는 사실을 꼭 알아야 한다.

마트나 백화점의 세일 기간에 저렴하게 구입을 할 수 있듯이 부동산도 세일기간 즉 하락기 구입을 하면 싸게 살 수가 있다. 그러나 일반 사람들은 부동산 침체기에 더 떨어질까 싶어 손을 대지 못하고 경험이 많은 고수들은 매수를 해서 상승 장을 기다린다. 이게 단순해 보이지만 고수와 하수의 생각 차이는 하늘과 땅 차이다.

작년 9월 말 경에 인플레이션에 의한 상승 장이 올 것이라 생각을 하고 교통이 좋고 인프라를 갖춘 지역에 소형 아파트 1채 구입 하였다. 그런데 매수를 한 이후 아파트의 경기가 좋지 않아 가격이 더 내리는 아픔을 겪게 되었다. 그러나 작은 굴곡은 있지만 우상향의 그래프를 믿으며 좀 더 지켜보는 걸로 위안을 삼는다.

세상에 완벽한 부동산은 없다. 80%정도 마음에 들면 오케이다. 돈이 넉넉하면 고생해서 발품을 팔고 리스크를 감내하면서 부동산 투자를 고민 할 필요는 없다. 돈이 부족하기에 투자를 하여 돈을 벌려고 하는 것이 목표이기에 현장 발품을 파는 노력을 아끼지 않아야 결실을 맺을 수 있다. 세상에 공짜가 없듯이 그저 행운으로 부는 오지 않는다.

아파트는 남자보다 집에서 살림을 하는 여자가 더 섬세하게 잘 고른다. 그리고 나온 매물이 마음에 들지 않으면 주변 공인중개사 사무실을 갈 때 믹스커피 한 박스 사서 부동산 사무실을 찾아 가면 물건이 나올 때 신속하게 연락을 해 준다. 일종의 물건을 선점하기 위함이다. 요즘 공인중개사 끼리 물건 공유를 꺼리기에 여러 중개사에 손을 써 놓으면 유리하다.

과거는 아파트를 매수하거나 매도를 하는 사람이 갑이었지만, 이제는 어느 쪽이든 먼저 베푼 사람이 갑이다. Give And Take 로 매도나 매수를 하는 사람은 공인중개사에게 일종의 우선권을 선정 해 놓아야 한다. 밥을 사주거나 사무실에 필요한 비품 또는 중개수수료 플러스 알파가 있다고 안내를 해야 한다. 그러니까 세상일은 평범함을 넘어 서야 한다.

독수리나 매는 사냥을 하다 보면 부리가 낡고 닳아 사냥을 잘 하지 못하는 경우가 있다. 이때 새 부리를 갖기 위해 피 나는 노력에 들어간다. 부리를 돌에 찍어 부리 껍질을 벗기고 다시 자랄 때까지 기다린다. 이처럼 부동산도 마찬가지다. 투자 가치가 있고 마음에 드는 부동산을 잡기 위해 발에 물집이 날 정도로 돌아 다니면서 물건을 찾아 매수를 하고 상승 장이 올 때까지 인내를 하여야 한다.

경매도 그렇다. 누군가 자금을 잘못 운영하여 경매에 나오지만 좋은 물건 즉 상급 물건을 경매에 나오기 전에 정보가 빠른 사람이 낚아 채 간다. 그리고 중, 하급 물건이 일반인에게 오는데, 이것도 적정한 금액 작성이 쉽지 않다. 낙찰 받는 일이야 높은 금액을 적으면 누구나 가능하지만, 수익이 되는 금액에 낙찰 받기가 어려운 것이다.

경매 만만하게 봐서는 안된다. 많은 적들과 싸워서 이기려면 자기만의 전략이 필요하다. 경매에 관한 책들이 쉽게 돈을 벌 수 있다고 장미 빛으로 표현을 해 놓았는데 절대 그렇지 않다. 자기만의 절실함과 한이 맺혀 있어야 가능하다. 경매는 참여하는 사람 누구나 가질 수 있는 게임은 아닌 것이다.

경매 게임에 이길 확률로 보면 2% 정도로 주식 수준과 비슷하다. 주식은 어렵고 부동산은 쉽다고 하는데, 그렇지 않다. 투자에는 늘 스트레스 받는 리스크가 존재한다. 경매로 성공을 한 사람은 그만한 대가를 치른 사람으로 저 사람이 성공을 했으니 나도 성공을 할 수 있겠지 쉽게 생각하면 오산이다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 인생의 태도

인생의 태도 - 행복한 이기주의자로 평생 살아보니 알게 된 것들
웨인 다이어 지음, 이한이 옮김 / 더퀘스트 / 2024년 1월

인생의 태도 당신이 동의하지 않으면 누구도 당신에게 열등감을 느끼게 할 수 없다. 어떻게 하면 저 인간을 바꿀까? 을 바꿔 난 저런 인간이 되지 말아야지 하면 된다