-
-
10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다 - 수도권 부동산의 미래 가치를 핀셋처럼 짚어내는 프리미엄 투자 가이드북 ㅣ 10년 후, 이곳은
이승훈 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2020년 4월
평점 :
판교 - 지금은 부동의 경기권의 중심지역 이차 창조경제? 의 근원인 약 30여 년 전 한국의 테헤란밸리를 경기 남부권으로 옮겨놓아 판교 테크노 벨리라는 명칭으로 부르고 있고 주변 고등 지구 개발과 아울러 제2 판교 테크노 벨리 계획도 활발하게 추진 중이다.
책의 주제들은 부동산을 읽는 시각과 현제의 부동산 착시 현상 그리고 일반론으로 호도된 인구 감소에 따른 부동산 폭망론? 과 일본의 전철을 따라가는 아류 음모론 등을 비판하며, 새로이 부상되는 서울 경기 지역 17여 곳을 추천 분석해본다.
거꾸로 스토리를 전개하자면 , 어떻게 해서 판교는 경기도 부동산 투자의 상징이 되었는가에 대하여 5 가지 포인트로 요약한다. 이 5 가지는 넥스트 판교의 다석 가지 조건들 또한 충족되어야만 하는 필요충분조건 일터이다.
1. 서울 접근성 2. 교통 편의성 3. 자족 규모 4. 지역 규모, 5 건축 연도 등이다.
사실 , 일자리가 있는 곳에 사람들이 몰리고 회사나 직장 사업장 근처의 직주 근접이 가능 최우선 되는 거주 지역의 중심이 되고 있는 것에는 논란의 여지가 없다.
한때, 세종시가 탄생하고 나서 한동안 인프라 및 교육 및 기타 환경이 뒷받침 되지 못하여 , 서울에서 살다가 중거리 교통으로 출퇴근을 해결하는 공무원들이 꽤 많았으나 이제 약 10년 이상이 경과한 지금은 오히려 다른 도시보다 더욱 살기 좋은 환경 인프라를 자랑하고 있고 인구 유입수로도 전국 상위권에 들만큼 순 유입도 증가한다.
서울의 경우도 인구 약 1만 명명 이상의 고점에서 증감 차이는 있지만 등락을 거듭하면서 새로운 주변 위성 도시들이 새로 건축되며 다시 부각을 받는 입장이기에 당분간은 수도 서울의 입지는 부동산 투자에 있어서 부동의 1위 지역은 여지가 없을 듯하다.
하지만 , 12/16 부동산 대책 이후로 더욱 강력해진 대출 규제와 세금 등에 대한 압박으로 개개인이 갭을 뛰어넘는 투자를 감행하기란 쉽지 않은 일이다.
저자는 , 그러한 와중에서도 옥석을 골라내고 , 서울 근교의 수도권 , 혹은 신규 제3 신도시의 투자를 한번 분석해 보라고 한다.
다시 1기 신도시 시절로 돌아간다면 거의 20년 - 25년 전의 일이고 지금의 일산이나 분당 산분 평촌 등의 도시는 이제 약 10년 정도 후면 재건축 혹은 안전 진단 여부에 따라 리모델링을 바라보아야 할 입지이다.
건축물의 층 수나 , 평당 차지하는 대지 비율 그리고 그지역의 용도에 따른 건페 / 용적률에 따라 조합원 분양과 이후 남아 나는 일반 물량으로 인해 투자자의 손익 게산이 달라질 수 있다는 사실은 조금 더 공부를 하여야 한다.
하지만 임지론적인 생각을 가지고 다소 보수적으로 접근하며 주변과 향후 인프라의 발전 가능성 그리고 도로 교통망의 확 중이 어느 정도 계획 실천 중인가에 따라서도 부동산의 가격은 상당히 차이가 있을 수 있다고 보았다.
예를 들어 , 송파구 문정동에 몇 년 전에 건축 완공되어 2년 전 입주 시작한 헬리오 시티가 있다 당시 미분양 악성 물량이라고 폄하 절할 했던 사람들도 있지만 강남과의 접근성 대규모 단지 주변 법조 타운의 형성 등 호재들이 하나둘 모습을 갖춰 나가기 시작하면서부터 가겨은 당초 분양가의 2배가 넘어 서고 있다.. 이러한 현상은 단순히 공금 향이 많다라거나 수요가 적다 라는 단순 비교보다 상대적인 공급/ 수요와 필요충분조건들을 보아야 하며 동시에 인구의 유입 증감 또한 , 지역에 영향을 미치는 중요한 변수 중의 하나이다..
지역 주제글로 다시 돌아가면, 사람들의 마음은 항상 과거의 가격에 한숨 돌리며 서있고 미래의 시장 가격을 미쳐 읽어 내지 못하고 현 시세가 단순하게 비싸 다고만 한다.. 현대 압구정 아파트가 30년 전 2-3억 원이 엇을 때도 비싸서 못 샀고 ,, 이후 IMF 거쳐 2005년 정도 5억까지 떨어진 아파트도 비쎴다 ,, 압구정은 이제는 거의 30억을 찍어 넘긴다.. 아파트의 평당 가격이 1억이 넘거 가는 시대가 되었다. 땅값 토지 가격이 아니라...
그럼에도 불구하고 서면들 혹은 약간의 종잣돈 자금을 가지고 움직이고자 하는 사람들에게 여기 아래처럼 눈에 보이는 도심을 관찰하자고 한다.
- 수도권 ; 과천 , 과천 지식 정보 타운
- 경기 위례 신도시
- 숨겨진 잠재력 - 성남 구도심
- 경기 남부권 ; 그래도 분당 신도시 , 및 판교 주변.
그리고 이밖에도 한강변의 미사 신도시와 , 뜨는 광명시 , 그리고 비서울 지역 제2의 부활을 노리는 평촌 신도시와 상권 등도 눈여겨볼 만하다.
사실 , 사람들은 누구나 눈에 보이는 사물에 투자하고 , 건물이 있는 곳에 투자하고 싶어 한다. 분양만 되어 있다가 시행이나 시공에 문제가 생겨서 제대로 완공도 해보지 못하고 종종 문제가 생기기도 하는 것이 부동산 시장이다.
그러나 역으로 생각해보면 기회라는 것은 약간의 불완전 성이 내포되어 있을 때 움직여서 매물을 잡아야 하고 투자하여야 한다. 누구나가 다 아는 정보력과 탄탄하게 차오른 입지를 이미 가지고 있는 매물을 누구들 평가절하되는 가격에 팔려고 할까...
인사이트 , 신도시던 구도심이던 부동산을 바라보는 시각은 거주의 관점도 중요 하지만 내가 살지 않더라도 누구나가 사줄 수 앗는 입지와 인프라를 갖추게 되는 혹은 계획이 되어 있는 곳에 선별적으로 선 기회를 잡고 프리미엄을 가지고서 움직 이는 것이다. 일반인들이 수많은 신문과 방송 매체를 통해 그 정보를 알고서 뛰어들기 시작하는 시장이면 이미 상승 고점일 가능성이 다분하다. 주식의 경우도 마찬 가지가 아닐까 한다.
부지런히 발품을 팔고, 정보화 시대 , 빅데이터 시대에는 널린 것이 자료이고 , 인구 지역 통계이며 아파트 수급 현황도 거의 월 단위 주 단위로 살펴볼 수도 있다...
지역별 인구수 대비 아파트 공급량과 인허가 사업량 그리고 평균 수급률에서 차이가 벌어지면 벌어지는 만큼 상승세가 되거나 반대로 정체나 하락을 면치 못한다.
부동산에 투자하는 재테크는 누군가의 운 좋은 소개 한방으로 사고파는 것이 아닌 긴 안 룩으로 자신만의 시선을 잘 가꾸어 가야만 하는 인생 공부 인지도 모른다 , 누군가 전문가는 그지역을 알고자 매일 다른 장소에서 식사를 하고 차를 마시면서 지나가는 사람들을 관찰한다고 한다. 학생이 많은지 일용직이 많은지 아님 직장인 유동성이 어떠 한지등을 ,,,
한 두 번 운이 좋아서 조상 덕이 쌓아놓은 토지가 있어서 일부 부를 창출 할 수 있겠지만 지속 성장 가능 한 투자와 부를 쌓는 일은 또 다른 관점과 공부의 일이다.. 자 지금부터라도 열심히 한번 매진해 보면 어떻까 , ,3년 - 5년 뒤에는 글 주제처럼 넥스트 판교 입지에 하나나 두 개 정도의 부동산 소유를 내가 한다면 얼마나 멋진 일일까 ,, Written by E HAN.