<나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈없이 샀다> 청개구리 역발상 경매법

나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 - 총 1200채 경매 성공! 400채 '0원경매'의 부동산 신화!
김덕문 지음 / 오투오(O2O) / 2015년 8월

이 책의 저자인 '김덕문'은 부동산 투자 & 컨설팅회사의 대표이다. 자신을 '부동산에 미친 남자'라고 소개하는데, 과연 그렇기는 그렇다는 생각이 든다.

지난 8년간에 1200~1300채의 부동산 경매에 성공하였고, 경매 건수의 1/3에 해당하는 400 채는 청개구리 경매로 낙찰을 받았다고 하니, 이 책을 읽고 섣불리 나도 경매를 해 볼까 하는 생각을 갖는 독자들이 있을 것 같아서 우려된다.

물론 이 책을 읽다보면 부동산에 대한 많은 정보가 담겨 있어서 많은 도움이 된다.

나는 이 책을 부동산으로 수익을 얻겠다는 생각 보다는 부동산에 관한 정보를 얻는다는 의미로 읽었다.

이 책에서 말하는 청개구리 경매란 경매에 나온 물건들 중에는 남들이 기피하는 경매 물건들이 많이 있다. 그런 물건들은 선호하는 물건이 아니기에 낮은 경쟁률이거나 단독 입찰인 경우가 많다. 때론 유찰이 되어서 경매가격이 낮아져 있는 경우도 있다. 그래서 부동산에 대한 고정관념을 깨트린다면 자신의 돈을 한 푼도 들이지 않고 0원 경매를 할 수 있다. 여기에서 0원 경매가 가능한 것은 경매 대출을 이용하여 큰 돈을 싸게 조달할 수 있는 방법이 있기 때문이다.

즉, 청개구리 경매란, 남들이 선호하지 않는 물건을 시세 보다 저렴하게 매입하는 경매의 노하우를 말한다. 낙찰 후에는 전세를 놓거나 월세를 놓거나 급매로 판매하면 된다.

이런 방법이 저자에게는 쉽게 느껴질 수도 있겠지만 경매 초보자들에게는 그리 쉬운 방법은 아니기에 이 책 속에는 '기초 경매 이론 벼락치기'로 경매의 노하우를 전수해 준다.

책 속에는 저자가 그동안 성공한 경매 사례들을 100건 소개한다.

part 1 : 청개구리의 빌라 공략하기

part 2 : 청개구리의 오피스텔 공략하기

part 3 : 청개구리의 아파트 공략하기

part 4 : 청개구리의 상가와 공장 공략하기

part 5 : 청개구리의 단독, 다가구 주택 공략하기

이와같이 모든 부동산의 유형별 경매 노하우를 소개한다.

그런데, 요즘은 부동산 매매가의 90% 정도가 전세가인 경우도 있고, 월세의 비중이 높아지면서 경매로 낙찰받은 부동산을 월세를 주는 것이 수월하고, 금리도 낮아서 청개구리 경매, 즉 0원 경매가 가능할 수 있지만 자칫 부동산의 괴잉 공급으로 인하여 부동산 가격이 급락하는 부동산 침체기에는 경매에 뛰어든 초보자들이 경매로 인하여 큰 손해를 볼 수도 있다는 생각이 든다.

그런 생각이 드는 것은 저자는 부동산에 대해서 역발상을 이야기하지만  그 역발상이 낙찰된 물건을 처리하는 과정에서 불이익으로 다가올 수도 있기 때문이다.

" 법원 경매로 안전하게 수익을 내기 위해서는 가장 중요한 것은 우수한 지역, 즉 매래나 임대수요가 풍부한 지역을 찾는 것이 최우선적으로 중요합니다." (p. 24)

미래 가치가 큰 물건과 우수한 지역을 볼 수 있는 안목을 강조하면서도 저자는 그에 반하여 많은 사람들이 기피하는 장소와 물건들을 찾을 수 있는 노하우를 알려준다.

경매의 4단계로는 검색 - 현장방문 - 입찰 - 명도의 과정이 있는데, 현장조사에서는 시세조사, 대중교통 조사, 경매 물건 하자 조사, 점유자 조사 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

그런데, 경매에서 낙찰을 받았다고 해서 모든 것이 끝난 것이 아니라 그때부터 힘든 명도가 기다리고 있다. 자신이 낙찰받은 물건에 살고 있는 사람들을 이사보내기 위한 작업이 있는데, 이 과정이 낙찰을 받는 과정 보다 더 어려운 단계에 해당한다.

이 책에 실린 100 건의 경매 사례에는 고정관념을 깨트리라는 의미에서 청개구리 역발상이 소개된다.

예를 들자면,

각 사례 마다 고정관념 : 공장 근처에는 아무도 살고 싶어하지 않는다.

                   역발상 : 공장 근로자들은 공장 근처에서 살고 싶어한다.

                   고정관념 : 전망이 좋은 로얄층은 가격이 무조건 비싸다.

                   역발상 : 조망권 프리미엄이 반영 안 된 물건도 있다. 등과 같다.

경매에 관심을 가진 사람들이 주로 이 책을 읽겠지만, 경매로 수익을 창출하려고 하는 사람들에게 하고 싶은 말은 무조건 이런 책들에 현혹되어서는 안된다는 생각이 든다.

한창 펀드가 유행처럼 사람들에게 다가갈 때에는 '너도 나도 펀드로 돈을 번다'고 했지만 그 거품이 사그라들 때는 아무도 그에 대한 책임을 지지 않았다.

TV의 오락 프로그램에서까지 펀드 열풍을 조장했지만 많은 사람들이 펀드로 손해를 봤다.

경매도 마찬가지라고 생각한다. '남이 하니까', '많은 돈을 벌었다'고 하니까 따라 하면 되겠지 하는 생각을 접어야 한다.

'나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다'는 말에 현혹되지 말고, 경매를 시작하려고 하는 초보자들이라면 충분히 공부를 한 후에 경매 시장에 뛰어들기를 바란다.

나는 이 책을 경매를 하기 위해서 읽은 것이 아니라 부동산 매입의 노하우 즉, 부동산의 가치를 보는 안목 등 실생활에 필요한 부동산 관련 정보를 얻기 위해서 읽었다.