<신방수 세무사의 부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라> 부동산 거래시의 자금출처

신방수 세무사의 부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 6월

몇 년간의 부동산 급등으로 인하여 주택을 보유하지 못한 사람들은 걱정이 크다. 영끌이란 말이 나올 정도였지만 이제는 자신의 소득을 한 푼도 안 쓰고 모은다해도 집을 산다는 건 불가능에 가깝다.

그래서 부모님의 경제적 도움을 받고자 하지만 그것도 여의치가 않다. 예전에는 그냥 지나쳤을 돈의 출처를 명확하게 밝힐 수 없다면 자금출처 조사를 받을 수 밖에 없다.

그동안 정부에서는 수차례의 부동산 정책을 내 놓았지만 그래도 끝이 어딘지 모르고 치솟는 아파트 가격.

이제는 부동산 거래를 하려면 가장 먼저 생각해야 하는 건 자금출처를 준비하는 것이다.

정부에서는 즉각적인 효과를 거두기 위한 부동산 정책으로 자금출처 조사를 내놓았고, 이제는 주택을 구입하려면 엄격한 자금출처를 받아야 한다. 물론, 자금 출처 조사의 대상지역, 자금조달계획서 제출 대상지역, 거래증빙 제출을 해야 하는 지역이 구분되기는 한다.

서울의 25개 구, 투기과열지구, 비규제 지역이라고 해도 6억 이상의 주택을 구입할 경우 등은 자금출처 대상이 된다.

<부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라>의 저자인 신방수는 베테랑 세무사이다. 그는 60여 권의 부동산 관련 저서를 집필했다.

베스트 셀러인 <합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법> 시리즈, <이제 부동산 세금을 알야야 주택 보유 &처분할 수 있는 시대다>, <2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석>, < 상속 증여 세무 가이드 북>, <양도소득세 완전 분석> 등이 있다.

주택을 취득하면 관할 지자체에 자금 조달 계획서와 거래 증빙 서류를 제출해야 한다. 그리고 이후에 부동산 거래 신고에 대한 검증을 받아야 한다.

부동산을 취득하는 과정에서 문제가 있다면 관할 세무서에 통보가 되고 강도 높은 조사가 진행된다.

만약 법에 위배된다면 3천만 원 이하의 과태료 부과와 각종 세금이 추징된다. 자금 출처에서 가장 쟁점이 되는 것은 증여인지 아닌지, 차입과 증여에 대한 구분이다.

금전의 무상 또는 저금리로 차입이 되었다면 그에 따른 증여세가 부과된다. 즉, 부모로 부터 자금을 융통하게 된다면 증여 부분을 제외한 금액은 증여세가 부과되고, 무상으로 빌렸다면 증여가 된다. 법에서 정한 금리를 내야 하고, 그로 인하여 소득이 생긴 사람은 소득세를 내야 한다.

그래서 예전처럼 자녀의 부동산 취득 자금을 부모가 무이자로 빌려준다는 것은 있을 수 없는 일이 됐다.

부동산 거래 전에는 반드시 자금조달계획서, 거래증빙 자료, 자금출처 조사에 대한 대비를 해야 한다.

책에서는,

1. 자금 출처에 대한 법률상의 쟁점을 전문적으로 다룬다. 부동산 거래 신고법 및 상속세 및 증여세법 등을 위주로 실무에 필요한 내용을 다룬다.

2. 자금조달계획서 및 자금출처 소명서 작성법 등 실부적인 내용을 다룬다. 저자가 세무사로 실무 경험이 많기에 다양한 세무 쟁점을 정리해 놓았다.

자금조달 계획서를 작성할 때 유의할 점, 각 항목 작성방법, 자료 제출에 관련된 내용이 담겨 있다.

3. 부동산 취득 주체별로 자금출처 조사에 대비할 수 있는 방법으로 근로소득자, 개인사업자, 1인 부동산 법인 등에 대한 사례 중심 내용을 담아 놓았다.

요즘은 부동산 세법이 수시로 바뀌고 있기 때문에 부동산 거래 전에 개정 세법을 알아야 한다.  이 책은 2021년 8월 기준 개정 세법으로 설명을 해 준다.

최근 부동산 시장에서 자금출처 조사는 가장 핵심적인 내용이 되고 있다.  정부에서는 이 제도가 실효성을 거두기 위해서 정교한 대책을 세워 놓았다.

최근 자금조달계획서와 거래증빙 제출 의무가 신설되면서 탈세 적발 가능성이 높아졌다.

중요한 내용은 Tip 그리고 심층분석 용어 설명 등으로 책의 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 도와준다.

* 부동산 거래 전에는 반드시 자금출처부터 준비해야 한다.

* 투기과열지역에서 주택을 매수하는 경우에는 거래증빙을 제출해야 한다.

* 부동산 거래 전에 세무상담을 받도록 한다.

제 5장 '실전 자금조달 계획서 작성법'

자금조달계획서는 지자체에서 부동산 가격 조사 및 세무서의 자금출처 조사, 소득세, 세무조사 등으로 연뎔되는 아주 중요한 서식이다. 그래서 자금조달 계획서의 주요 내용을 간략하게 정리하고 작성하는 방법을 알려 준다.

제6장 실전 취득자금출처조사와 소명서 작성법

국세청 산하 관할 세무서에서 행하는 자금출처 조사는 간편조사 (비대면 서면 위주 조사)와 일반조사 (간편조사 후 내용에 심각한 오류 등이 있는 경우에 정식조사)가 있다.

자금출처조사를 진행할 떼 가장 쟁점이 되는 것은 과거에 미신고한 소득에 대한 부분이다. 이는 본세와 가산세가 추징된다. 특히 사업에서 발생된 매출이 누락된 것이 발견되면  조세범 처벌법이 적용될 가능성도 있다.

저자가 현직 세무사로 책 집필, 방송, 강연 등을 통해서 많은 사례들을 접하고 그에 대한 대책 등을 알려주는 역할을 했기에 실무 위주의 사례들이 많이 실려 있다.

그래서 이 책은 부동산을 거래하고자 하는 사람들이나 부동산 거래를 중개하는 공인 중개사들에게는 꼭 필요한 책이다.