부동산경매 할만하다

부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 - 흙수저가 지금 당장 건물을 소유하는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 9월

육아하거나 집안일 하면서 책을 읽기 어려운 시간에는 주로 유튜브를 즐겨 보는데, 내가 부동산 경매와 관련해서 보는 3개의 채널 중 대장TV의 김상준 님이 쓰신 책이라하려 서평단을 신청하여 읽게되었다.

저자 김상준님은 유튜브에서 대장님이라 부르는데, 목적물의 권리분석부터 임장, 인테리어까지 절차에 따라 차근차근히 설명을 잘 해주고 중간중간 특유의 농담 포인트가 있어서 재미있게 시청할 수 있다.

주로 꼬마빌딩에 대한 설명이 많은 편인데, 이 책도 소액으로 투자할 수 있는 작은 빌딩에 대한 사례가 많다.

저자는 어려서 기생충에 나오는 반지하에 살았고 가난이 지긋지긋해서 이 악물고 투자를 시작했다고 한다. 주로 일찍 투자에 성공한 사람들은 공통적으로 가난을 벗어나기 위해 시작한 경우가 많은것 같다. 그에 비해 등따숩고 편안하게 자란 나는 감사해야겠고 분발해야겠다.

경매의 꽃은 남들이 거들떠도 보지 않은 완전 낙후된 건물 등을 낙찰받아 가치를 확 끌어올리는 것이라 생각한다. 진흙속 진주를 찾는 눈이 있어야 한다. 그러려면 낡고 쓰러져가는 외관 뒤에 감춰진 변화 후의 모습을 그릴 줄 알아야 한다.

최종적으로 저자처럼 디벨로퍼가 되면 해당 땅의 가치를 최대한 끌어올릴 수 있을 것이라 생각했다. 그정도의 경지에 오르려면 얼마나 많은 경험이 쌓여야 할까.

개인과 법인일때 및 세금 등에 대한 설명은 머리가 아프지만 유익하다. 바뀌고 있는 세법을 잘 파악하고 있어야겠다는 생각을 다시 한번 해본다. 경매에 본격적으로 뛰어들려면 생각보다 알아야 할 것이 많다는 생각도 들었다. 분발해야겠네.

책의 문체가 유튜브의 대장님 말투와 너무 비슷해서 꼭 유튜브 방송을 보는 느낌이었다. 다만, 책의 내용이 저금리였던 작년 초반부 즈음에 맞춰진 부분도 있어서, 무섭게 금리가 오르는 요즘의 전략도 들어보고 싶다.

저자처럼 플랜 A, B, C, D 와 같은 다양한 출구전략을 마련해 놓으면 경매를 통한 저가매수로 안전마진 확보도 가능하고, 다 쓰러져가는 원석을 진주로 바꿔 높은 수익 창출도 가능할 것이다.

세계 변화에 대한 5가지 시점, 그리고 인류의 미래

대전환 - 세계를 바꾼 다섯 가지의 위대한 서사
바츨라프 스밀 지음, 솝희 옮김 / 처음북스 / 2022년 7월

어려서 역사 과목을 참 싫어했는데 성인이 되고 경제나 전염병 등의 특정 관점에서 역사의 흐름을 읽어보니 의외로 재미있다고 느껴졌다. 그래서 서평단을 신청하게 되었다. 이 책은 현대 사회의 형성 과정에 ‘인구, 식량, 에너지, 경제, 환경’의 다섯 가지 측면의 대전환이 어떻게 이루어졌는지 알려준다. 과거의 변화 과정과 현재 우리의 정확한 위치를 알면, 미래를 더욱 잘 대비할 수 있을 것이다.

저자가 이야기하는 5가지 대전환은 서로 독립적으로 일어나지 않았다. 또한 앞서나간 서구 및 일본의 대전환은 200년 가까운 오랜 기간에 걸쳐 일어난 반면에 후발 국가(중국, 한국, 동남아시아, 인도 등)들은 100년 이내의 매우 빠른 시기에 일어났다는 특성이 있다.

인구의 대전환은 사망률 감소와 이어진 출생률 감소로 일어났다. 기술의 발달로 농업에 필요한 노동력이 감소하면서 도시화가 일어나게 되었고, 육아와 가사에만 참여하던 여성의 노동력이 가정 외부에서 쓰이게 되었다. 자녀의 생존률이 높아지면서 적은 수의 자녀를 낳은 후 정서적, 교육적인 지원이 늘게 되었다. 이러한 변화는 국가의 경제 성장에도 영향을 미치는데, 초기 출산률이 높은 시기에 아동 부양 비용이 높다가 점차 경제활동 인구의 비중이 증가하면서 일시적인 인구 배당효과가 일어나게 된다. 이후 출산률 감소와 노년기 사망률 감소는 고령화 사회로의 진입을 유발하면서 새로운 경제적 문제를 낳게 된다. 고령화 사회에 진입하기 전에 미리 합리적 거시경제 정책 및 의료서비스, 가족계획, 성장기 교육 지원 등 적절한 국가정책이 이루어져야 한다. 초고령화의 문제를 가장 크게 안고 있는 나라는 일본이다.

인구의 증가는 식량부족 문제를 야기했으나 ‘하버-보슈법’의 개발로 질소비료를 다량 생산할 수 있게 되면서 식량부족 문제는 말끔히 해결되었고, 기계화는 농업 생산성 및 동물 사육 환경도 향상시켰다.

식물성 연료에서 화석연료의 사용으로 산업화가 일어나 기술이 발달하게 되었고, 디젤 엔진의 사용으로 수륙 교통과 건설이 발달하게 되었다. 운송 수단의 발달로 동물성 식량 수입이 증가하면서 지방의 섭취도 늘어나 비만이 국가적 문제가 되기도 한다. 전기 조명의 개발은 노동이 가능한 시간을 연장하면서 노동 생산성의 향상을 유발하였고 이에 따라 경제의 발전은 더욱 촉진되었다.

경제는 농업, 제조업, 서비스업의 순서로 산업의 변화를 통해 발전하게 된다. 국가 연 평균 GDP 평균 성장률을 비교해 본 결과 주요 선진 국가는 오랫동안 꾸준히 2~4% 대의 GDP성장을 이룩하다가 감소 시대에 접어들었다. 중국은 지난 2006~2016년 사이 9% 대의 기록적인 성장을 이룩했고 한국과 동남아시아, 그리고 최근의 인도는 일본의 제조업 모델을 따라가면서 짧은 시간 안에 경제 성장을 이룩하였다. 이제는 성숙기에 놓인 풍요로운 국가들의 미래는 어떻게 될까. 아직도 OECD는 연간 2.5%대의 낙관적 성장을 전망하고 있다.

급격한 대전환을 맞이하는 동안 토지이용비율 증가, 온실가스 배출로 인한 지구 온난화, 산업화 및 도시화로 인한 산성화 화합물 등은 심각한 환경 오염을 유발하고 있다. 항생제 저항성을 갖는 세균들이 증가하고 있고 미세플라스틱으로 인한 환경호르몬 문제는 이미 많이 알려져 있다. 최근 전 세계에 나타난 코로나19 역시 환경 변화의 원인이 크다.

저자는 많은 전문가들이 아직도 미래를 매우 낙관하고 있다고 지적한다. 경제학자들은 세계 경제 발전을 예측할 때 환경과 에너지의 문제를 전혀 고려하지 않고 있다. 열역학 법칙에 의하면 이미 변화된 지구의 환경과 온도, 그리고 급격히 감소된 생물 다양성 문제는 되돌릴 수 없다. 탄소배출량도 계속 증가하고 있다. 국가별 불평등도 매우 심한데 빈곤한 국가는 항상 부유한 국가의 삶을 희망하고 있으며, 이를 실행시키려면 더 많은 식량과 에너지 사용이 필요하고 그 과정에서 또 많은 탄소가 배출될 것이다.

우리가 몇십 년 안에 화석 탄소에 대한 의존성을 완전히 없앨 수 있는 현실적인 방법은 없다. 전 세계의 협력과 합의된 행동, 장기적 약속에 대한 공통의 이행이 필요하다. 성장이 둔화되고 있고 활용할 수 있는 환경도 많이 남지 않았다. 인간이 앞으로 어떻게 대응하느냐에 따라 지구가 제공하는 시간도 달라질 것이다.

임대사업자로서 알아야 할 모든 것

나는 임대인입니다 - 똑똑한 임대사업자로 거듭나기 위한 실전 가이드
박완규 지음 / 미래의창 / 2022년 8월

#서평단리뷰 #도서협찬

가정이 생기고 아이가 생기면서, 그리고 나이를 먹고 부모님이 연로해 가시는 모습을 보면서 ‘이제는 모든 것이 나의 책임이구나. 나의 노력 여부와 무관하게 그리고 어느 핑계와 변명도 소용없이 이제부터의 내 삶은 내 능력의 결과이겠구나.’라는 생각을 한다. 그리고는 가끔씩 내 통장으로 ‘거액’의 월세가 매달 따박따박 들어오는 상상을 한다. 그러면서 취미로 일을 하고 자기계발을 하면서, 마음먹으면 언제든 금액에 구애 없이 여행을 다니는 상상 말이다. 그러면 지금보다 더욱 여유롭고 건강한 삶을 꾸릴 수 있을 것 같다.

그러나 임대사업자의 삶은 꿈꾸는 것처럼 편안하고 안락한 미래만을 보장해주는 것은 아니다. 실제 임대사업에는 수많은 변수와 장애물이 많다. 특히나 건물이 노후한 경우 누수와 결로, 세입자 간의 소음 문제, 소방 교육, 자잘한 기계 망가짐, 수도나 화장실 변기 터지는 것 등.. 몸 편하자고 돈으로 해결하려다 보면 남아나는 것이 없고, 소위 진상 임차인을 만나면 마음이 마냥 편하지도 않다.

책은 직장생활을 하면서 동시에 소형 아파트와 다가구주택 여러 채를 임대해 온 저자가 오랜 기간 임대인으로 생활하면서 겪은 크고 작은 문제점과 이에 대처하는 방법, 임대인으로서의 바른 마음가짐 등에 대해 작성한 책이다. 읽다 보면 뭐 이렇게까지 깐깐하게? 하면서 손사래가 쳐지다가도 여러 사람을 임차인으로 상대하다 보면 별의별 일이 다 생기기 때문에 대비할 필요가 있다는 생각이 들기도 한다. 실제로 계약 시에 임차인에게 모든 우려 사항을 하나하나 다 이야기하긴 어렵지만 대비하는 차원에서 알아두는 것이 좋다는 생각이 든다.

저자는 깐깐하게 월세와 계약 내용을 관리하는 반면에 건물 관리도 확실하게 해주는 것 같다. 어영부영 권리금 믿고 월세 밀리는 것 몇 달 넘어가 주면서 임차인의 건물 보수 요구 등에 소홀한 임대인보다는, 돈이 오가는 관계이므로 무엇보다 서로의 역할을 확실히 하는 것이 좋다.

단순히 표면적인 건물 관리 방법 등을 설명한 책보다 경험으로 알 수 있는 계약 전 대비해야 할 사항 등을 알려주어서 좋다. 그리고 본인이 직접 사용하는 밀린 월세 독촉 문자나 내용증명 서식이나 계약서에 특히 신경 써서 추가하는 문구 등을 민법에 근거하여 설명해준 점이 좋았다. 진짜 프로는 드러나지 않는 부분을 볼 줄 아는 사람이라고 생각하는데 그런 부분에 대한 설명이 많았다.

누구나 대로변에 큰 빌딩 혹은 그럴싸한 건물 한 채를 갖고 월세를 받기를 바란다. 그러나 자금력이 어마어마하지 않는 이상 작은 것부터 시작해서 차근히 쌓아 올라가야 한다. 그러기 위해서 저자는 투자에 원칙을 세우고 반드시 지킬 것, 그리고 계약을 일임하지 말고 반드시 본인이 직접 하고 아니다 싶은 임차인은 정중히 거부할 것, 앞으로 발생할 수 있는 문제를 꼼꼼히 대비할 것, 임차인을 대하는 마음가짐 등 아주 디테일하게 설명해주고 있다.

저자의 말대로 어떤 일에 두려움이 생긴다는 것은 그것에 대처하는 능력이 부족하다는 반증이다. 임대사업을 하다 보면 크고 작은 별의별 일들이 다 발생하지만, 저자처럼 도배기술이나 홍보 채널 등을 미리 확보해두고 대처할 자신감이 있다면 사실 별것 아닌 일이 되기도 한다. 모든 일은 다 경험을 통해서 성장하게 되어있다. 두려워하기 전에 부딫쳐보고 저자가 말한 대로 도배기술은 익혀둬야겠다. 요즘은 유튜브에 웬만한 정보는 다 나와있으니, 배우면 된다. 성장하려면 도전해야 한다. 어차피 사람 사는 세상에서 일어나는 일들이다. 이렇게 친절하게 알려주는 앞선 이들의 솔직한 정보들이 넘쳐나는데, 두려워하거나 멈추지 말고 계속 배우고 성장하고 커나가야겠다.

우주의 기원 그리고 우리는 어디에서 왔는가

다정한 물리학 - 거대한 우주와 물질의 기원을 탐구하고 싶을 때
해리 클리프 지음, 박병철 옮김 / 다산사이언스(다산북스) / 2022년 8월

저자는 코스모스의 저자 칼 세이건이 다큐멘터리에서 던진 ‘사과파이를 만드는 방법?’ 이라는 질문을 주제로, 사과파이를 쪼개고 쪼개어 이를 구성하는 가장 작은 입자를 찾아가는 과정을 지나 우주 탄생의 근원까지 따라 내려가는 물리학자들의 연구 과정을 설명하고 있다.

사과파이를 쪼개다 보면 재료들을 구성하는 입자까지 닿게 되고, ‘이 입자는 어떻게 해서 얻을 수 있는가?’라는 질문을 하다 보면 우주를 구성하는 원소들이 별의 탄생과 소멸 과정에서 생성된다는 답을 얻게 된다. ‘그럼 별은 어떻게 생성되었는가’라는 질문에 우주의 탄생 시점까지 가게 되고 그 과정에서 현대 물리학이 우주를 설명하는 ‘빅뱅 이론’에 다다르게 된다.

물리학자는 이론물리학자와 실험물리학자로 나뉘는데, 이론물리학자들이 기존의 지식에 자신의 상상력 등을 동원하여 새로운 이론을 계산해 내고, 시간이 흘러 기술의 발전이 이루어지면 실험물리학자에 의해 이 이론에 대한 증거가 밝혀지거나 이론이 기각되게 된다. 하나의 실험을 위해 30년이란 시간을 쏟아붓고 그렇게 결정적인 실험이 이루어지던 날 단 하나의 작은 오류로 복구에 10년을 또 보내는 과학자들의 집념이 대단하다는 생각이 든다.

우주의 탄생에 대해 빅뱅이론과 경쟁하던 정상우주론은 이제 뒷받침되는 증거가 거의 없어서 폐기되었다. 빅뱅이론을 뒷받침하는 증거로 우주배경복사의 발견이나 수소:헬륨의 비가 3:1 이라는 것, 우주의 역사가 138억년으로 추정된다는 것 등은 이미 밝혀졌으며, 양성자와 전자보다 더 작은 쿼크와 같은 아원자입자의 발견으로 과학자들은 빅뱅 후 1초 이내에 일어난 일에 집중하게 되었고, 강력, 약력이나 반물질 같은 증거에 더욱 파고들게 되었다.

이때 특히 중요한 입자가 모든 물질에 질량을 제공하는 ‘힉스입자’인데, 물리학자들은 빅뱅 이후 힉스장의 스위치가 켜지면서 물질에 질량이 생기게 되었고, 중요한 것은 힉스장의 스위치가 고르게 켜진 것이 아니라는 점이라고 설명하고 있다. 2012년에 힉스입자가 발견되면서 물리학자들은 우주의 탄생 과정을 깔끔하게 설명할 수 있는 어떤 증거나 이론이 나타날 것이라고 큰 기대에 부풀었는데, 10년이 지난 지금은 치명적인 3가지 문제에 직면해 있다.

첫째는 힉스장의 크기가 지나치게 미세한 특정 값을 가져야만 지금의 우주가 생성될 수 있다는 것이다. 계산된 값에서 조금만 벗어나도 물질로 이루어진 지금의 우주는 생겨날 수 없다.
둘째, 빅뱅 이후 우주의 팽창속도가 점점 느려진다고 계산되던 사실이 천문학자들의 측정 결과 점점 빨라지고 있다고 밝혀졌다는 점이다. 과학자들은 이를 ‘암흑에너지’라는 것으로 설명하고 있는데, 사실 ‘암흑’이라는 말 자체가 아무것도 알 수 없다는 뜻이기에 명확한 설명에 대한 아쉬움과 찜찜함을 지울 수 없다.
셋째, 뉴턴이나 아인슈타인의 이론처럼 거시세계를 설명하는 물리학과 작은 입자를 연구하는 미시세계를 설명하는 물리학을 통합하는 이론이 필요하다는 것이다. 대표적인 통합이론으로 초끈이론이 있는데 이는 ‘다중우주’ 개념으로 여러 문제점을 설명할 수 있다. 다른 은하나 행성이 있듯이 다중우주가 존재하지 말라는 법은 없다. 그러나 확인해 볼 수 없다.

저자는, 유럽입자물리소(CERN)에서 진행되는 세계에서 가장 큰 강입자충돌기(LHC) 프로젝트의 멤버로서 이를 설명할 수 있는 힉스입자 외에 다른 입자의 출현이나 마이크로블랙홀 등을 발견하고자 하는 실험을 진행하였는데, 아직 그러한 흔적을 찾지 못하였다.

우주는 왜 비어있지 않고 무언가로 가득 차 있는가? 우리는 만질 수도 맛볼 수도 볼 수도 없는 양자장으로 가득 찬 공간을 휘저으며 살고 있는가? 다소 억지스럽기도 한 물리학자들의 이론의 제시와 이를 증명하려는 오랜 기간의 피나는 노력은 앞으로 어디로 갈 것인가?

스티븐 호킹 박사의 말처럼 신은 절대 우리가 비밀을 밝힐 수 없도록 만들어 둔 것일까? 아니면 정말 맨땅에 헤딩 중인 과학자들의 노력이 헛발질 끝에 결국 빛을 발하게 될까. 나는 답을 정말 알고 싶다. 그래서 온 인생을 연구에 쏟는 과학자들의 끈질긴 노력을 응원한다.

나만의 세상을 창조할 수 있는 가상공간 크리에이터

우리 모두 메타버스 크리에이터 - 제페토 빌드잇 따라하기 가이드북
온은주.김현희 지음 / 영진.com(영진닷컴) / 2022년 6월

앞으로의 시대는 오프라인보다 온라인 세상의 개발이 더욱 두드러질 것이라 예상되고, 이는 메타버스 라는 가상 공간을 바탕으로 이루어질 것이라 생각해왔다. 그래서 반드시 메타버스 생태계에 대해 알고 있어야겠다 마음만 오래 먹고있던 차에 이 책을 발견하여 신청하게 되었다.

윈도우즈가 처음 나왔을 때에도 컴퓨터 관련 서적으로는 영진닷컴(영진출판사)의 책이 유명했는데 이 책 역시 영진닷컴의 책이다. 메타버스 세계에 대한 설명을 해주는 여타 책들과 달리 ‘메타버스 크리에이터’로서 ‘제페토’라는 메타버스 내에 나만의 공간을 만드는 구체적인 방법을 알려주는 책이다.

메타버스 플랫폼은 놀이 위주로 활성화 된 네이버Z의 ‘제페토’, 기업의 회의용으로 많이 쓰이는 ‘게더타운’, 그리고 전 세계 초등학생들이 게임용으로 많이 쓰는 ‘로블록스’ 등이 유명한 것으로 알고 있는데, 이 책은 ‘제페토’ 활용법을 알려주고 있다. 현재도 지속적으로 많은 플랫폼들이 생겨나고 있지만 ‘제페토’는 1세대 플랫폼으로서 앞으로도 1위를 쉽게 놓치지 않을 것이라 생각한다. 그래서 제페토 활용법을 알고 싶던 내게 이 책은 큰 도움이 되었다.

제페토는 모바일 기반 앱으로 가입해서 크리에이터를 신청하여 1회만 승인이 되면 ‘제페토 빌드잇’이라는 PC 기반의 편집 앱을 이용해 나만의 공간과 다양한 물건을 직접 제작할 수 있다. 이 책의 가장 큰 장점은 제페토 자체에서 제공되는 도구를 독창적으로 변형시켜 나만의 물건으로 제작할 수 있는 33가지 방법과 30가지 이상의 노하우를 공개해주고 있다는 점이다.

예전에 싸이월드도 그렇고 나만의 아바타를 이용해 라디오방송 하는 프로그램도 PC로 이용해 본 기억이 나는데, 이것도 사실은 메타버스였다. 가상공간은 게임이라는 이름으로 우리 일상에 늘 함께 있었으나 코로나19로 온라인이 가속화되면서 빠르게 가까워지게 되었다.

예전 프로그램들보다 아바타에 개성넘치는 나만의 스타일링을 할 수 있고, 실재감 있게 움직임을 조절하면서 나만의 공간을 창조할 수 있다니..! 물론 제작 과정은 오브젝트 활용이나 벽돌을 하나하나 쌓아야 하는 등 생각보다 디테일한 작업이 필요하고 많은 시간이 요구될 것 같았지만, 그만큼 남들이 쉽게 따라할 수 없는 나만의 공간이 생긴다고 생각하니 해볼 만하다는 생각이 든다.