수도권을 산다.

수도권을 산다 - 부동산 불황에도 성공하는 프리미엄 투자법
이승훈 외 지음 / 랜드프로 / 2019년 7월

수도권을 산다.

대한민국 인구의 절반정도가 서울과 수도권에 집중되어 있다. 이 는 단위면적당 인구밀가 굉장히 높음을 의미한다. 그 결과 수도권에 대한 부동산은 당연히 초과수요 상태이므로, 수도권의 부동산이 오르지 않는 것이 오히려 이상할 정도이다.

또한 서울과 수도권의 부동산에 대한 초과수요를 심화시키는 또 다른 요인은 지방에 거주함에도 불구하고 수도권 부동산에 투자하는 수요가 많다는 것이다.

즉 서울과 수도권은 대한민국 국민 대부분이 관심을 가지는 투자처일 것이다.

이 책 ‘수도권을 산다’는 수도권 부동산에 관해 분석한 책이다.

먼저 저자는 향후 금리인상 방향과 부동산의 전망에 대하여 얘기하고, 부동산이 시간이 지나면 당연히 오를 수밖에 없다는 주장을 시간이 지남에 따라 시중에 풀리는 화폐가 증가하므로 화폐의 가치가 떨어진다는 것을 근거로 부동산은 당연히 오를 것이라 한다.

물론 저자는 과거와 미래의 화폐가치를 고려하지 않고 단순히 금액만을 비교하여 부동산 가격이 인상될 것이라 한다. 화폐의 가치를 고려하였다면 더 설득력이 있었을 것이라 생각한다.

저자는 대한민국 부동산의 대명사인 강남을 시작으로 수도권을 분석한다.

소위 강남 3구라 불리는 곳은 강남구, 서초구，송파구를 일컫는데, 강남3구는 전국에서 가장 높은 부동산 매매가를 기록하고 있다.

강남에 대한 분석을 보면, 주변의 많은 신도시 및 택지개발로 주택이 공급되었때문에 가격 조정을 받는다고 하는 견해도 있으나, 이는 말도 안 되는 주장이라는 것이다.

저자는 강남을 대체할 수 있는 신도시는 존재하지 않는다고 단언한다. 강남을 대체하려면 강 남수준의 업무타운，대중교통편의성，도로망， 인프라 커뮤니티 기반시설， 학군 등이 일괄적으로 구비되어야 하는데, 이러한 수준을 갖추어야 고소득층이 이동하고, 이로 인해 집값이 서서히 상승하여 높은 부동산 가치가 유지된다는 것이다. 그리고 사람들은 강남거주를 경제력을 과시하는 수단으로 활용하는 바, 부유층은 여전히 강남입성을 희망한다고 한다. 이런 이유로 강남은 그 희소성을 통해 최고의 부촌이라는 타 이틀을 유지하는 것이며, 이것이 유지되는 한 가격은 계속 상승할 수 밖 에 없다고 한다.

이후 저자는 서울의 주요지역인 용산구, 마포구, 송파구를 차례로 분석한다.

3장에서는 신도시투자처 분석으로 먼저 대형평형과 소형평형의 장단점을 설명하고, 쾌적한 환경이 장점인 산본 신도시와 최강 학군으로 유명한 평촌신도시에 관해 분석한다.

마지막 4장에서는 국가정책에 따라 부동산가격이 오르고 내리므로 정책의 중요성에 관해 설명한다. 8.2대책의 내용분석과 활용법, 9.13대책의 내용분석과 활용법에 관해 설명하고 책을 마무리 한다.

이 책의 장점은 동별로 분석한 내용을 싣고 있다는 점이다. 부동산 전문가가 동별로 매매가의 변동추이를 표를 통해 그리고 향후 가격의 향방을 명확한 근거를 제시하면서 설명하고 있다. 서울에 소재한 부동산을 매입하고자하는 독자나 부동산관련 업계에 종사하는 분이 읽어본다면 유용할 것이라 생각한다.

절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다.

절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다! - 절세訓남 이상욱 세무사의
이상욱 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 7월

절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다.

대부분의 부동산 투자자들은 개인의 명의로 부동산 투자를 해 왔다.

그러나 정부의 정책의 변화등으로 개인으로 부동산에 투자한 경우 법인이 부동산에 투자한 것에 비하여 관련 세금이 증가할 수 있다는 것이다.

즉, 복지재원 등의 지출예산 증가로 인해서 정부는 세금확보를 통 한 새로운 수입예산을 마련하기 위해 노력하고 있는데, 과거에는 주택의 보유와 임대소득과 관련한 세금에 크게 관심이 없었으며， 지출예산이 층분히 주택 관련 세금외 다른 세금으로 마련되었으므로 의식주 중의 하나인 주택 관련 보유세나 주택 관련 임대소득에 관한 세금에 집중되지 않았다고한다. 하지만 정부지출예산의 증가로 주택 관련 세금이 급격하게 증가하게 된바, 이것이 현실에서 절세를 하기 위해 부동산 법인의 필요성이 커지는 이유라고 한다.

예를 들면, 과거에는 주택임대소득자의 사업자등록의무가 없었다고한다. (현재는 주 택임대 소득에 소득세가 계산되는 경우 사업자등록의무 있음). 주택임대소득 에 관한 과세가 제대로 이루어지지 않았기 때문에 굳이 부동산을 취득 하고， 판매하는 것을 법인으로 해야 할 필요성을 느끼지 못했으나， 지금은 주택임대나 매매와 관련해서 많은 규제가 시행되고 있기 때문에 개인으로서의 부동산 투자는 한계에 부딪치기 시작했다.

기존에는 주택임대소득 자에 대해서는 주택임대소득에 소득세가 발생하지 않았으며 사업자등록의무 또한 없었기 때문에 주택에 대해서 양도소득세로 신고하면 크게 문제가 되지 않았다고 한다.

그러나 지금은 개인사업자로 사업자등록을 할 경우 다른 소득이 존재한다면， 누진세 로 주택임대소득이 중과세율이 적용되는 결과가 발생하며，주택취득 시 개, 이름으로 취득한다면， 주택 관련 1세대 1주택 비과세 또한 적용 받기가 어려워졌다. 이에 합법적 절세를 위한 부동산 법인의 필요성에 대해서 심각하게 고민을 해야 할 때라는 것이다.

부동산 법인을 설립하면 여러 가지 절제효과과 있지만 대표적인 것이

소득세, 상속세, 취득세의 절세이다.

부동산 법인은 개인과는 또 다른 인격을 가지고 있다. 이는 세금 계산에서 또 하나의 단위가 되는 것이고 높은 누진세율을 적용받는 소득을 법인에 이전시키면 낮은 누진세율을 적용받을 수 있다는 것이다.

부동산은 부동산 법인을 만들기 전에는 개인 재산이다. 부동산 소유자가 사망시 상속인들에게 재산이 상속되는데， 이때 발생하는 세금이 상속세이다. 사망시점에 재산의 크기 에 따라서 상속세의 차이가 발생하는데， 부동산의 가치가 더 상승하기 전에 부동산 법인을 만들어 주주 구성을 잘 만들어놓는다면 가치 상승분에 대한 상속세 절세를 할 수 있다고 한다.

취득세 절세의 경우도, 부동산을 개인이나 개인사업자의 위치에서 상속을 받으면， 상속을 받은 자는 취득세를 부담해야 합니다. 하지만 부동산을 보유한 법인을 상속받으면， 부동산을 상속받는 것이 아니라， 부동산 법인의 주식을 상속받는 것이라고 한다.

주식을 상속받을 경우는 취득세가 발생되지 않는다고 한다.

그러나 모든 경우에 부동산 법인이 절세에 유리한 것은 아니므로 개인투자자로서 투자했을 때와 비교하여 법인 설립여부를 판단 하여야 한다고 한다.

이 책은 법인의 설립, 운영방법에 관하여 설명하고 있다.

부동산투자를 생업으로 하는 경우라면 법인을 고려해 볼만 하다고 생각한다.

아는 만큼 부자 되는 부동산 세금

아는 만큼 부자 되는 부동산 세금 - 부동산 절세로 돈 버는 기술
조중식 지음 / 삼일인포마인 / 2019년 7월

아는 만큼 부자되는 부동산 세금

우리나라에는 부동산으로 부를 일군 사람들이 많다.

대한민국의 부촌의 대명사가 된 서울시 강남, 잠실등도 예전에는 뽕밭이 많은 농업지역이었다. 그런데 이 지역이 도시개발계획구역이 되면서 부터 서울의 대표적인 부유한 동네가 되었다. 나아가 대한민국의 부촌의 대명사가 된 것이다.

그리고 신도시개발, 재개발등으로 인해 아파트 값이 폭등하고 그로인해 직장 월급만으로는 평생을 벌어도 벌수 없는 금액을 번 사람들이 많아졌다.

이러한 과거 사례에 대한 학습효과로써, 직장생활을 하는 사람들 중 거의 대다수주가 부동산투자에 관심을 가지고 있다고 해도 지나친 말이 아닐 것이다.

또한 투자로서의 부동산에 관심이 없다고 할지라도, 누구나가 직장 생활을 하면서부터 가지는 최우선적인 목표는 내집 마련일 것이다.

어쨌든 우리는 부동산을 사고 팔아야하는 경우가 생기게 마련이다.

하지만 부동산은 규제가 많은 종목이어서, 그로인한 세금관계도 복잡하다.

더욱이 부동산의 가격이 일반상품과 달리 고가 이다보니 납부해야 할 세금금액도 높은 편이다. 따라서 투자목적으로 부동산 매입을 하는 경우 세금관련 부분을 따지지 않고 매매한다면 투자의 목적이 반감 될 수도 있다.

“아는 만큼 부자되는 부동산 세금”은 현직 세무사가 집필한 책으로써, 부동산 관련 세금의 대부분을 설명하고 있다.

취득시부터 보유, 그리고 양도시까지의 모든 과정에서 필요한 세금 지식을 설명한다.

또한, 부동산관련 특수 문제로서, 임대부동산과 세금, 농가주택에 대한 혜택, 별장의 세금등에 관해서도 적고 있다.

부동산 살 때 내는 취득세 설명을 보면,

매매와 같은 일반적인 경우 취득세 계산하는 방법, 증여나 상속으로 취득할 때 내야하는 취득세를 설명하고, 자금출처의 소명까지 설명한다.

이후 부동산세금의 핵심인 보유비용에 관하여 재산세와 종합부동산세에 관하여 설명하면서 이것들을 절세하는 방법에 관해 소개한다.

그리고 양도소득세와 관련하여 양도차익 계산하는 방법과 양도시기와 관련하여 장기 보유특별공제에 대해 설명하고, 무거운 세금을 부담하는 비사업용토지, 양도소득세가 중과세 되는 다주택보유자에 대해 설명한다.

책 후반부에서는 전국민의 필수 지식인 1세대 1주택이 비과세되는 요건에관해 설명한다.

이 책은 부동산을 많이 소유하고 있거나, 부동산 투자를 업으로 하는 분, 특히 공인중개사분들이 참조하면 좋을 책이다.

주식 고수들만 아는 애널리스트 리포트 200% 활용법 # 투자/재테크 # 주식고수들만아는애널리스트리포트200%활용법

주식 고수들만 아는 애널리스트 리포트 200% 활용법 - 생산적 주식투자를 위한 ‘애널리스트 리포트 완전정복!’
김대욱 지음 / 스마트비즈니스 / 2019년 7월

애널리스트 리포트 200%활용법

주식투자를 하면서 주가 챠트를 분석하는 기술적분석과 재무상태나 실적 등을 분석하는 기본적 분석정도를 한다면 주식시장에서 어느 정도 이익을 내는 투자자일 것이다.

그런데 그들 중 애널리스트 리포트를 활용하는 투자자는 많지 않을 것이다.

애널리트스가 추천한 종목과 주가가 반대로 움직이는 경우가 적지 않기 때문이다.

사실 애널리스트들은 자기가 커버하는 회사에 대하여 부정적인 평가를 하기 어렵다고 한다. 회사에는 투자자들과 증권사 애널리스트들의 질문에 답변을 해주고 기업현황을 설명해주는 직원이 있다고 한다. 그런데 상장회사 입장에서는 자신의 회사에 대해서 부정적인 리포트를 낸 증권사 애널리스트에게 우호적이기 어렵다는 것이다.

심한 경우 자신의 회사에 대해서 부정적인 리포트를 낸 애널리스트는 아예 회사 방문을 허용하지 않는 경우도 있다고 한다. 또한 부정적인 리포트를 냈을 때, 이미 해당 주식을 많이 보유 중인 기관투자자 역시 해당 애널리스트에 대한 평가를 좋게 해줄 리가 없다는 것이다. 상황이 이렇다 보니， 애널리스트는 부정적인 리포트를 쓰기가 쉽지 않고, 따라서 대부분의 애널리스트는 매수 추천 리포트를 자의 반 타의 반 써야 하는 입장이며，중립의 투자 의견을 담은 리포트를 내면 이는 사실상 매도 의견인 셈이라는 것이다.

그럼에도 불구하고, 애널리스트 자신이 커버하는 회사에 관하여서는 그 애널리스트가 전문가인 것은 부인할 수 없다. 해당기업 내부 직원이 아닌 한, 애널리스트만큼 회사의 정보에 쉽게 접근할 수 있는 사람은 없기 때문이다.

이런 이유로, 애널리스트 보고서를 글자 그대로 읽고 투자한다면 낭패를 볼 경우도 생기겠지만, 전문가가 작성한 보고서이므로 글자 이면에 들어있는 의미를 해석할 수 있는 능력이 있다면 어떠한 정보보다 가치가 있는 정보가 될 것이다.

이것이 애널리스트 리포트를 분석하고 다시 해석해야 하는 이유이다.

“주식고수들만 아는 애널리스트 리포트 200%활용법”은 누구나가 쉽게 접근할 수 있음에도 불구하고, 불신으로 인해 그다지 활용하지 않는 애널리스트 리포트 활용방법에 관해 설명한 최초의 책이다.

그 보고서라는 것은 명석한 두뇌의 소유자들이 심혈을 기울여가며 작성한 것이다.

그러므로 그 보고서 속에는 투자자가 알아야 할 정보가 반드시 있게 마련이다.

그 정보를 획득하기 위해서는 물론, 그들이 사용하는 단어의 의미와 그 보고서에 담긴 분석항목의 의미를 제대로 알아야 한다.

이 책은 리포트가 만들어지는 과정, 리포트의 구성, 리포트의 종류등 분석리포트에 관한 전반적인 내용을 설명한다.

그리고 그 리포트를 통해 투자자가 알아야 할 정보가 무엇인지 가르쳐준다.

이 책을 통해 우리는 신뢰할 만한 리포트가 어떤 것인지 알게 되고, 애널리스트의 의견과 판단을 어떻게 해석해야 하는지 알게 된다.

이 책은 사례별로 애널리스트 리포트를 이해하는 방법을 실어 놓아 앞에서 배운 해석방법이 실제사례에서 어떻게 적용되는 지 알 수 있다.

마직막 장에서는 그 전까지 배웠던 애널리스트분석 방법을 통해 ‘애널리스트 리포트로 투자유망 종목찾는 방법’을 설명하고 마무리 한다.

이 책에서 배운 내용을 토대로, 먼저 산업리포트를 분석하여 투자 유망 종목을 선택한 후, 다시 개별기업에 대한 애널리스트 리포트를 분석하여 투자종목을 좁힌 후, 기술적 분석을 사용하여 최종적으로 투자할 대상을 선정하는 것도 실패할 확률을 줄이는 좋은 투자방법이 될 것이라 생각한다.

아직 애널리스트 보고를 활용하지 않은 주식투자자라면 꼭 소장해야 할 책이라고 생각한다.

# 투자/재테크 # 주식고수들만아는애널리스트리포트200%활용법

 

개인이 주식시장을 이기는 방법

개인이 주식시장을 이기는 방법 - 당신이 올라탈 주식은 따로 있다
이강혁 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 7월

개인이 주식시장을 이기는 방법

개미가 주식시장에서 성공하기는 어렵다.

개미는 기관이나 큰손들의 먹이가 되기 일쑤다.

매일경제신문사에서 출간된 ‘개인이 주식시장을 이기는 방법’은 그러한 개미들이 주식시장에서 살아남는 방법을 일러주는 책이다.

저자는 삼성증권에서 30년간 애널리스트, 펀드매니저등 주식투자 관련업무를 하였다.

그간의 경험을 토대로, 개인투자자들이 주식시장에서 실패하지 않는 노하우를 공개한다.

이 책은 다른 주식투자서와 마찬가지로 손절하는 방법, 재무재표 읽는 법등을 설명하고 있다. 그렇지만 사실, 저자가 하고 싶은 얘기는 ‘실적모멘텀’투자이다.

글쓴이가 말하는 개인이 주식시장을 이기는 방법이 바로 ‘실적모멘텀’투자이기 때문이다.

실적모멘텀 투자를 권하는 이유 중 하나는, 장기투자와 단기투자 모두 개인투자자가 에게 적합하지 않기 때문이다.

전설적인 투자가인 피터린치나 워렌버핏의 투자방법인 장기투자는, 모든 투자서가 투자의 정석이라고 하지만 이런 이유로 개인투자에게 맞지 않다고 한다.

첫째 대다수 개미투자자의 투자 성향과 맞지 않다고 한다. 주식보유중 변동성이 생긴다면 장기는 고사하고 짧은 기간도 심리적으로 버티기 어렵기 때문이다.

둘째 장기적으로 보유할 종목을 고르는 분석력이 부족하다.

셋째 주가에 대한 확신이 부족하다. 이런 이유로 장기투자는 개인투자가에 적합한 투자 방법이 아니라 한다.

단기투자의 경우도 최근에는 기관투자자들이 초고속 퀀트 시스템을 이용한 트레이딩에 나서고 있어 단기 트레이딩 시장에서도 개인투자자들이 설 자리는 점점 사라지고 있다고 한다.

그래서 저자는 ‘실적모멘텀투자’를 주장한다.

모멘텀은 물리학 용어로 움직이는 물질의 추진력을 말하는데, 주식시장에서는 주가의 투세를 지속하거나 변동시킬수 있는 근거로 쓰인다고 한다.

주식시장에서 모멘텀을 주는 변수는 이벤트, 재료, 수급, 실적, 뉴스등 여러 가지가 있다.

모멘텀투자는 달리는 말에 올라타자는 전략이다. 쉽게 말하면 추세에 순응하는 투자라 할 수 있다.

이때 모멘텀 중 저자가 목표로 삼는 것은 ‘실적’이다. 그리고 ‘실적모멘텀투자’에서 스토리를 중요시한다.

스토리란 산업이나 기업에 큰변화 및 성장이 기대돼 주가각 크게 오를 것이라는 다수의 동의를 의미하는데, 그런 동의는 최소 1녀이상 지속가능하고 예측이 쉬워야 한다.

예를 들면 전기차, 바이오, 5G산업 등이 향후 성장 스토리이다.

요약하면, 실적모멘텀 투자란 기업의 실적에서 상승모멘텀을 찾고 이를 간단한 기술적 분석을 통해 확인하는 것이라 할 수 있다. 이때 발굴한 종목이 성장 스토리까지 있다면 금상첨화 라는 것이다.

저자는 실적모멘텀 플레이어로 4가지 유형을 챠트를 통해 설명하며 제시하고 있다.

첫째, 모멘텀 지속형인 A형은 주도주 혹은 대장주로 불리며, 스토리와 실적이 검증되어 최소 1년이상 상승추세를 지속하는 종목을 말한다.

둘째, 모멘텀 출현형인 B형은 조정기글 거치고 조만간 개선이 기대되거나 이미 개선되어 상승세로 전환된 종목군을 의미한다.

셋째, 모멘텀 대기형인 C형은 횡보하며 실적 모멘텀을 기다리는 종목군을 말한다.

넷째, 마지막으로 D형은 모멘텀 부재형으로서 모멘텀이 없어서 주가가 지속적으로 하락하며, 실적역시 부진한 종목이다.

그리고 경기관련주, 재무제표에서 신호를 보내는 종목군, 산업트렌드, 챠트에서 신호를 보이는 종목군, 우량소형주등 5가지로 유형을 나누어 실적모멘텀을 발견하는데 도움이 되록하고 있다.

이 책에 의하면 실적모멘텀 투자는 기본적 분석과 기술적 분석을 통해 실적 모멘팀을 계속 파악하는 매매이기 때문에 대세 상승 종목을 놓치지 않고, 모멘팀이 강한 구간에서는 수익률이 높다는 것이다. 즉 이길 롹률이 높다는 것이다.

사실 기본적분석을 통해 실적을 확인하고 투자한다면 손해보는 일은 거의 없을 것만 같다. 주가가 하락한다면, 실적이 바탕이 된 주식은 언젠가는 오르기 마련이다.

실적과 기술적분석을 모두를 고려해서 투자한 주식이라면 손해볼 확률은 최소화되고, 스토리가 있는 경우에는 고수익까지 기대해 볼 수 있을 것이다.