어떻게 아파트를 선택해야 할까

아파트 볼 때 이런 고민해봤니?
박재욱 지음 / 퍼플(pubple) / 2017년 5월

내용의 주된 흐름은 독자 분들이 아파트를 알아볼 때 시간적 순서의 첫 번째로서 아파트의 종류를 결정하고 입지를 선정하기까지의 요령을 담았다. 구체적으로는 유형별 목적별 아파트의 숨은 지식과 시장 및 가격의 적정선 판단 그리고 동네를 선별하는 방법들을 소개하였다. - '프롤로그' 중에서

어떻게 좋은 아파트를 고를 수 있을까?

책의 저자 박재욱은 감정평가사로서 부동산 가치평가의 전문가이다. 대표적인 업무로는 토지 수용을 위한 보상평가, 은행의 담보평가, 법원의 경매평가, 캠코의 공매평가, 세금 산정을 위한 감정평가 등의 아파트를 포함한 부동산 가치평가를 광범위하게 담당해왔다. 아울러 공인중개사로서 계약의 중개와 자문 업무를 두루 거쳤다.

 
대학교에서의 전공은 부동산학, 법학이고 대학원에선 환경공학을 전공한 그는 아파트 신축 현장을 돌아다니며 천정, 문틀, 몰딩, 아트월, 가구 제작과 같이 목수 작업을 수행해온 경력이 있다. 이밖에도 난방, 수도, 창호의 설비 작업과 단열, 방수, 미장 등 주요 마감 시공에 팀으로 폭넓게 참여하였다. 그래서 각종 공동주택 설비와 관련된 국가기술 자격을 보유하고 있다.

책은 우리들이 거래 이전에 미리 숙지해야 할 아파트의 특징, 실패하지 않는 투자 요령, 좋은 집을 고르는 요건, 나아가 복잡한 아파트 시장에 대처하는 방법 등을 총망라한 지침서이다. 저자는 때로는 차분한 시선으로 때로는 신랄하게 아파트의 틈새 지식을 짚어내며, 실무적인 현장 경험을 그림과 함께 생생하게 우리들에게 들려준다.

책의 주요 구성을 살펴보면, 첫째로 목적과 상황에 적합한 아파트와 그 유형 결정 시의 유의점 등 아파트의 거래 이전에 숙지해야 할 사항과 투자별 유의점들을 엄선해 실전 노하우를 설명한다. 둘째로 아파트의 매매 타이밍에 대해서는 아파트 시장을 움직이는 수많은 요인들에 동요되지 않고 합리적인 판단을 할 수 있도록 뚜렷한 로드맵을 제시해주고 있다.

셋째로 아파트의 입지 및 가격을 비교함에 있어서 학군, 동네 기반시설, 바람의 방향, 경사도 등 아파트의 실거주는 물론 가격까지 영향을 미치는 핵심 요인들을 쉽게 풀이했으며, 넷째로 아파트를 둘러싼 환경적, 생태학적 측면을 반영하여 전통적인 사상을 바탕으로 의미 있는 내용들을 재해석하였다. 즉 풍수지리를 통하여 살기 좋은 아파트의 입지 요인들을 소개하였고, 수맥과 관련해서는 지하수가 영향을 주는 사례를 보여준다.

아파트를 알아보는 이상적인 순서

아파트의 겉모습이 거의 대부분 비슷하기 때문에 우리들은 단순히 자신의 직접 경험이나 간접적인 지식에 입각해 아파트를 선택하는 경우가 많다. 이럴 경우 잘못된 판단으로 실수를 할 수 있으므로 먼저 당해 아파트의 현장을 답사하기에 앞서 실천해야 할 단계들을 밟아야 예상 밖의 손해를 피할 수 있다.

첫째, 아파트를 찾는 목적에 적합한 기본 방향을 수립한다

둘째, 아파트의 유형을 결정해야 한다

셋째, 살고 싶은 적절한 후보지를 골라야 한다

넷째, 동네를 정한 후 아파트 단지를 비교해본다

다섯째, 아파트의 동과 호수를 알아본다

여섯째, 아파트 가격을 최종 비교한다

이와같은 사전 단계를 밟은 후 아파트 현장을 답사하고 계약을 한다면 시행착오를 줄일 수 있다. 인터넷 상의 지도만으로 살 곳을 정하는 것은 어리석다. 반드시 선택한 현장을 사전에 답사한 다음 자신의 마음에 들 경우 비로소 공인중개사와 소유자를 상대해야 한다. 매매당사자의 이해관계는 상호 상반되기에 정보가 왜곡될 수 있기 때문이다.

임대를 위한 매매

임차인의 수요를 고려, 동네 선택에 신중해야 한다. 임차인의 입장에서 판단하자면 역시 학군과 직장에 인접한 장소를 선호하기 마련이다. 이를 무시하고 외딴 곳을 매입해 임대를 놓을 경우 얇은 수요층 탓에 임차인을 구하기가 당연히 어려울 것이다. 또 입지가 좋은 동네라도 인근이나 동일 생활권역에 대규모 아파트의 공급이 진행된다면 기존 아파트의 임대는 한동안 고생할 수도 있다.

임대 목적이라면 중대형보다는 소형 평수를 선택해야 한다. 통계청 자료에 의하면, 우리나라의 한 가구를 구성하는 평균 인원수가 지속적으로 낮아지고 있다. 상대적으로 1인가구의 비중이 점점 높아지고 있는 추세이다. 참고로 6인 이상 가구의 경우 1980년에는 29.8%였지만 2010년에는 1.8%이다.

임대차의 수요는 성수기와 비수기가 있다. 어떤 시기에 임대를 하느냐에 따라 임대료의 차이가 10% 정도 날 수가 있다. 반면에 비수기에는 아예 임차인을 구하지 못해 공실로 두는 경우도 발생한다. 자녀의 입학과 졸업 시기를 기준으로 판단할 때 9~10월은 성수기, 11월~연말은 중립, 1~2월은 성수기, 4~8월은 비수기이다. 또 취업과 결혼이라는 관점에서 판단할 경우 취업에 따른 임대수요는 7, 11, 12월이 성수기이며, 결혼에 따른 임대수요는 2~4월, 8~10월이 성수기이다.

실거주를 위한 매매

실거주 목적으로 아파트를 구한다면 신규 아파트 분양보다는 '새집 증후군'의 영향을 덜 받는 신축 후 약 3년~10년 내의 아파트가 좋다. 아울러 주변 환경의 위험성을 고려해야 한다. 당해 아파트 주변에 신축 중이거나 철거 중인 건물이 있다면 오염물질이 바람을 타고 흘러들 가능성이 충분하다. 참고로 과거에 많이 사용되었던 석면이라는 건축자재는 1급 발암물질인데, 철거시에는 미세입자 형태로 아파트에 유입될 수도 있다.

생애주기별 체크사항

신혼 및 결혼 초~ 대중교통이 가까운 저렴한 아파트의 세입후, 신규 분양을 받는다

사오십대~ 직주근접과 학군을 갖춘 동네

은퇴 무렵~ 주택연금을 활용

지금 아파트 사도 될까?

전국의 아파트 가격은 장기적으로 1인당 GDP의 흐름에 맞춰 상승하는 그래프를 보여준다. 이는 투자자들이 가세해 유동성이 작용하고 있음을 보여주는 것이다. 2008년 금융위기 이후 우리나라의 주택가격은 세계 주요국의 가격 흐름과 동일한 보조를 맞춰왔다. 당시의 거품 논쟁은 경제 규모가 늘어나면서 충분히 흡수된 것으로 보인다.

2016년 기준 통계청의 자료에 따르면 15~64세가지 생산가능 인구는 2017년 정점을 찍고 감소할 예정이고, 총 인구수는 2030년에 최대치를 찍고 이후부터 감소하지 시작할 것으로 전망하고 있다. 인구 감소는 주택의 수요와 밀접한 관계가 있다. 기획재정부가 발표한 경제정책방향에 의하면 이민과 출산 정책을 적극 추진할 계획이 있음을 보여준다. 따라서 현 시점에 인구 감소에 따른 주택 수요의 폭락을 크게 우려할 필요는 없을 것 같다.

아파트 선택요령을 알려준다

이밖에 같은 동네 안에서도 어떤 아파트에 거주하느냐에 따라 생활의 질이 다르고 장기적으로 아파트의 시세 차가 벌어질 수 있다. 따라서 아파트 단지의 선택은 매우 중요하다. 책은 3부에서 택지지구 내 아파트를 고르는 이유, 같은 동네의 아파트 입지 비교하기, 주변학교 분석, 아파트 들여다보기 등을 통해 좋은 아파트를 선택하는 실질적인 요령과 기준을 가르쳐준다.