오피스텔, 노후를 대비한 부동산 투자

노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라
강승태 지음 / 황금부엉이 / 2017년 6월

많은 사람들이 부동산 시장은 이제 꼭짓점을 찍었다고 말한다. 금리 인상도 앞두고 있다. 부동산 시장이 얼어붙을 때 가장 큰 영향을 받는 것이 바로 오피스텔이다. 시장이 안 좋을수록 오피스텔 공급량은 줄어든다. 이 점은 오히려 투자자에게 기회가 될 수 있다. 일각에서는 오피스텔 임대 수익률 5%도 위태롭다며 투자를 말리기도 한다. 이는 평균의 오류다. 임대 수익률이 낮다는 것은 최근 서울 시내 주요 오피스텔이 비싸게 분양했기 때문이다. 오피스텔 임대 수익률이 아무리 떨어져도 은행 예금 금리보다는 약 3배 높다. - '프롤로그' 중에서

오피스텔 투자, 제2의 월급통장이다

책의 저자 강승태는 30대 중반의 직장인으로, 매경이코노미 기자다. 대학 졸업후 하나은행에서 1년 여 근무하다가 기자의 꿈을 이루고자 전문지 기자로 자리를 옮겼다. 아후 담당하게 된 부동산 분야의 취재는 적정에 맞았고, 취재를 통해 전문가를 많이 알게 됐고 책도 많이 읽고 연구도 많이 했다. 별다른 재테크를 하지 않던 그는 결국 거주하던 집의 전세금을 활용한 소액 투자에 나섰다가 그렇게 오피스텔 투자를 시작했다.

하지만 그는 오피스텔 투자에 관한 책이 한 권도 없다는 큰 불편함을 느끼며 투자 초기에는 열심히 발품만 팔았다. 이런 경험이 계기가 되어 자신처럼 막막해할 이들의 고민을 덜어주며 성공적인 투자를 기원하는 마음에서 자신이 시행착오를 겪으며 터득한 풍부한 실전 경험과 노하우를 알려주고자 이 책을 쓰게 된 저자는 현재 여러 채의 오피스텔에서 꼬박꼬박 월세를 받고 있는데, 이것이 삶에 큰 활력소라고 말한다.

오피스텔 10채를 보유하고 있으면 대출 이자를 제하고도 월급 외에 한 달에 수백만 원의 수입원이 생기는 셈이다. 이에 이미 여러 채의 오피스텔을 보유중인 저자도 마흔 살이 되기 전에 오피스텔 10채 마련을 목표로 삼고 있다고 고백한다. 그의 현 나이를 감안할 때 앞으로 약 5년이 남았다.

물론 남이 성공했다고 무조건 이를 추종하는 건 무리가 있다. 모든 성공에는 그만한 이유가 다 있기 때문이다. 그러자면 우리들은 먼저 왜 오피스텔 투자가 유망한지 살펴보는 게 순리일 것이다. 지금까지 오피스텔 투자에 관한 종합적인 투자지침서가 없었으므로 이 책은 우리들에게 훌륭한 가이드가 되기에 충분해 보인다. 왜냐하면 저자의 오피스텔 투자의 실전 경험과 이론적 공부가 한데 어우러져 있기 때문이다.

부동산 투자에 정답은 없다

저자는 '부동산 투자에 정답은 없다'는 전제하에 오로지 '수익 창출'에 입각하여 다양한 투자법을 제시한다. 또한 오피스텔 투자자의 건전한 판단을 흐리는 분양대행사의 '꼼수' 조차도 무용지물로 만드는, 초보 투자자가 반드시 이해하고 넘어가야 하는 '핵심 요소'들을 반복하여 강조한다. 즉 기존의 부동산 투자 공식을 버리라고 주문한다.

 
일례로 그는 소위 오피스텔 투자의 성지인 서울 강남을 과감하게 탈피하라고 한다. 왜냐하면 강남 지역의 오피스텔은 다른 지역에 비해 매입가격이 높기 때문에 상대적으로 수익률이 낮아지기 때문이다. 수익률 측면에서는 강남 오피스텔 1채보다 금천구 오피스텔 2채가 적격일 수 있다. 강남이라고 다 강남도 아니다. 사실상 가장 중요한 것은 역세권, 즉 '지하철역 도보 1분 거리'다. 이 책은 철저하게 투자자의 수익 창출 극대화에 초점을 맞추고 있다.

1인 가구가 늘고 있다

지금은 '혼술'. '혼밥'으로 대변되는 시대이다. 바야흐로 1인 가구의 시대가 도래했음을 알려주는 징후들이다. 이를 해석하면 앞으로 부동산 시장의 최대 큰 손이 바로 1인 가구라는 점이다. 이에 저자 또한 1인 가구의 증가세로 인해 이젠 새로운 부동산 투자 지도를 그려야 한다고 말한다.

통계청은 2017년부터 2035년까지 서울시의 1인 가구가 단 한 차례도 줄지 않는다고 전망한다. 2015년 기준으로 총 가구 수는 약 1,800만 가구이고, 이중 1인 가구가 520만 가구라고 한다. 주민등록에 잡히지 않은 가구까지 고려한다면 그 수는 훨씬 증가할 것으로 판단된다. 대가족에서 핵가족으로, 핵가족에서 1~2인 가구로 가구 구조가 변화해왔다.

연구조사에 따르면, 집을 소유한 1인 가구는 10명 중 4명이 안 되고 또 10명 중 3명은 월세로 거주하고 있다. 따라서 1인 가구를 상대로 부동산은 계속 흥할 수밖에 없다. 따라서 1인 가구의 증가 추세로 시세 차익과 함께 안정적인 임대 수익까지 얻는 임대 수익형 투자가 대세를 이룰 것이라는 분석이 가능해진다.

소위 '선진국형' 부동산 시장으로 나아가고 있는 현 추세에서 1인 가구의 대표 주택인 오피스텔은 부동산 시장의 중심축으로서 자리잡을 게 분명하다. 그래서 저자는 1인 가구의 증가 추세에 맞춰 수익형 부동산인 오피스텔 투자를 주문한다. 오피스텔의 잠재 수요와 투자 가치는 우리들의 생각보다 훨씬 많기 때문이다.

오피스텔 투자의 5가지 원칙

4~5년 임대한 후 적당한 시점에서 빠져라

절대 손해 보는 투자를 하지 마라

환상의 물건을 좇지 마라(최상보다 차상을 선택)

지인의 조언을 경계하라(자기만의 원칙을 정립)

공짜 심리는 버려라(엄연한 시장 가격이 있다)

공급 과잉 때문에 월세 받기가 힘들다?

'저렇게 오피스텔이 많이 생기는데 과연 임차인을 받을 수 있을까?'

오피스텔 1동이 지어지면 원룸 30채가 생기는 효과가 있다. 그래서 공실을 걱정하는 투자자들도 많다. '공실률'이야말로 오피스텔 투자에서 최대의 적이므로 이를 전략적으로 파악해야 한다. 수요가 많은 곳이야 아무리 많은 오피스텔이 들어서도 공실 없이 채워진다. 오피스텔 10동이 지어져도 거기에 입주하는 사람은 5,000명이 안 된다. 여기서 말하는 배후 수요는 수만, 수십만 명을 수용할 수 있는 주변 인프라가 잘 갖춰졌는지를 살펴보는 것이다.

서울 시내 주요 역세권이나 상업 지역은 수만 명이 충분히 들어오고도 남을 만큼 수요가 많다. 이런 곳은 오피스텔 입주가 시작되면 한 달 뒤엔 절반 이상이 세입자로 채워진다. 여기에 월세를 3만∼5만 원만 낮춰도 서로 들어오려고 난리다. 그만큼 1인 가구도 많고, 오피스텔에 거주하고자 하는 사람도 늘고 있다. 이는 공급 과잉에 의한 월세 우려는 오피스텔에 대한 오해에서 빚어진 것이다.

오피스텔에 대한 오해

투자하려면 목돈이 필요하다?

나중에 팔리지 않으면 어쩌나?

공급 과잉 탓에 월세 받기가 힘들다?

2018년 이후 쇼크가 온다?

수익률은 계속해서 하락한다?

지하철역에 가까운 오피스텔에 투자하라

'강남 지역 지하철역 10분 거리'에 있는 오피스텔과 '당산역 1분 거리'에 있는 오피스텔 중 어떤 물건의 가격이 더 올랐을까? 둘 중 하나를 선택해야 한다면 무엇을 선택하는 것이 나을까? 필자는 무조건 당산역 1분 거리에 있는 오피스텔을 선택하라고 권한다. 앞으로 소개할 몇몇 사례가 이를 증명한다.

2003년에 두 오피스텔을 두고 고민한 사람이 있었다면 당시엔 누구라도 '곧 죽어도 강남'을 선택하라고 권했을 것이다. 당산 따위(?)가 강남에 비할 수 있었을까. 하지만 오피스텔 투자를 할 때 강남보다 중요한 것은 '지하철역 도보 1분 거리'라는 장점이다. 강남이라고 다 같은 강남이 아닌 것이다.

불경기에 투자하라

2008년 미국에서 금융위기가 터졌을 때의 사례이다. 부천시에 위치한 한 오피스텔(전용 10평)이 경매로 시장에 나왔다. 이 건물은 2004년에 준공되어 약 4년 정도 경과했을 뿐인데도 부동산 시장이 연일 하락하는 분위기인지라 어느 누구도 관심을 갖지 않았다. 당시 이 오피스텔의 시세는 매매가 8천만 원, 전세가 6천만 원 정도였다. 투자자인 김 씨는 이를 약 5천 5백만 원에 낙찰받아 바로 전세로 임대했다. 취등록세와 등기비용 3백만 원을 공제해도 약 2백만원이 수중에 떨어졌다.

전세 임대가 끝난 2010년, 매매가는 9천만원으로 올라 있었다. 그는 시세의 50%를 대출받아 월세입주자에겐 보증금 1천만 원에 월세 40만 원으로 다시 임대했다. 이후 2013년 부천 신중동역 7호선 연장 구간이 개통되면서 주변 월세 시세에 날개가 날린 듯 연일 상승했다. 당연히 매매가도 올랐다.

그는 어느 정도 매도 시점이 됐다고 보고 2015년 이 물건을 1억 2,500만 원에 매도했다. 양도세를 제외하고 시세 차익만 7,000만 원을 얻었다. 임대 수익은 7년간 약 2,000만 원. 따지고 보면 자기자본은 하나도 들이지 않고 7년 만에 1억 원 가까운 수입을 올린 셈이다. 김 씨가 밝힌 노하우는 아래와 같다. 하지만 많은 투자자들은 이와 반대로 행동한다.

"오피스텔은 일부 투자자만 관심을 보이는 물건이다.

가급적 시장 상황이 안 좋을 때 매수해서 시장이 좋을 때 팔아야 한다"

신규 오피스텔 공급이 적은 곳을 주목하라

지난 16년간의 흐름을 보면 2002∼2004년에 오피스텔이 많이 지어졌고 이후 잠잠하다가 2012∼2015년에 공급이 집중됐다. 2000년 초반에 지어진 오피스텔은 연식이 벌써 15년에 이르러 노후화가 시작됐다. 오래된 오피스텔이 많은 지역에서 신규 오피스텔을 분양하면 분명 경쟁력이 있다. 특히 강북구는 공실률도 낮고 수익률은 높은데 공급이 적은 지역이다. 눈여겨볼 필요가 있다.