상가투자, 이렇게 하라

상가투자 핵심 노하우 - 상권분석부터 현장확인, 계약, 임대, 매각까지
박종일 지음 / 이레미디어 / 2017년 1월

열심히 땀 흘려 버는 수입 외에 매달 일정한 날에 월급처럼 들어오는 고정수입이 따로 있다면 얼마나 좋을까요? '월세 받는 자유롭고 여유로운 삶'은 누구나 원합니다. 하지만 어렵디고 생각에만 머무르면 결코 원하는 일을 얻을 수 없지 않을까요? 행동을 해야 결과를 얻을 수 있는 법입니다. 그렇다면 우리는 이제 무엇을 해야 할까요? - '프롤로그' 중에서

상가투자 6단계 프로세스

책의 저자 박종일은 대학에서는 토목공학을 전공하였고 2001년부터 부동산 업무를 시작하였다. 상가점포 개발을 시작으로 부동산중개, 분양, 컨설팅 등의 일을 꾸준히 해온 현장 전문가로 현재는 상가개발 및 분양대행사인 ㈜제이앤피파트너스의 대표를 맡고 있으며 '한국상가투자연구소'를 운영하고 있다. 부동산 칼럼니스트이기도 하다.

저금리 시대를 살아가는 우리이기에 과거에 비해 재테크의 방법이 많이 바뀌는 모습이다. 최근의 대세 트렌드는 수익형 부동산인 것 같다. 아침 출근길 아파트를 나서면 반대편 도로에 어김없이 홍보물이 등장한다. 'A급 상권, 1억 투자에 월세 100만원 보장', 이를 그냥 지나치는 사람이라면 굳이 이 책을 읽을 필요가 있을까 싶다.

사무실에 도착해서 아침 출근길에 본 플랭카드의 문구가 좀처럼 머리에서 떠나질 않아 인터넷을 검색한다. 이에 관련된 정보가 수없이 많다. 이는 사실 정보가 아니라 상가에 투자하라는 광고글이다. 아무리 성미가 급한 사람이라 할지라도 이를 덥썩 무는 사람은 그리 많지 않을 것이다. 왜냐하면 아파트나 오피스텔에 비해 상가에 대한 객관적인 자료를 찾아보기 어렵기 때문이다.      

상가투자는 매달 현금이 들어오는 훌륭한 재테크다. 임대료의 수익성도 좋지만, 알아서 굴러가는 시스템이 매력적이다. 집주인이 지속적으로 관리해줘야 하는 원룸, 오피스텔 등의 수익형 부동산과는 달리 임차인이 상가관리부터 내부시설까지 웬만한 것은 알아서 깨끗하게 유지·보수한다.

또한 중도에 계약을 종료할 때는 새로운 임차인까지 구한 후 나간다. 이처럼 알아서 굴러가는 시스템이다. 하지만 이 시스템을 만들기 위해서는 우리들은 먼저 상가투자의 모든 것을 배우고 이해해야 한다. 이 책은 마치 친절한 가정교사처럼 우리들에게 상권분석에서부터 임대 및 매각에 이르기까지의 프로세스를 상세하게 설명해준다.

상가투자 6단계 프로세스

감 잡기

상권분석

현장확인

계약과 절차

상가임대

상가매각

어떤 상가를 찾아 투자해야 하는가?

상가는 임대도 잘나가고 나중에 잘 팔 수 있는 우량상가를 찾아 투자해야 한다. 그러자면 명확한 투자목적과 기준이 필요하며 동시에 좋은 상권, 적정한 가격 등을 파악할 수 있어야 한다. 그렇게 상권과 가격을 파악하고 현장에 가도 자신의 생각처럼 눈에 띄는 상가는 찾기가 쉽지 않다. 하물며 어떤 상가에 어떻게 투자해야겠다는 기준은 없고 높은 기대만 갖고 시작한다면 투자 자체가 어려워질 수 있다. 따라서 반드시 상가에 대한 기본적인 이해를 하고, 기준을 세우고, 투자를 시작해야 한다.

수익률을 따져 보라

왜 수익률일까? 그건 바로 고정적인 수입으로 자신의 자산을 안정시켜주고, 수익률이 올라가면서 재산의 가치까지 올려주기 때문이다. 이런 선호도가 수 년 전부터 이어져 수익형 부동산들에 대한 수요가 높아지고, 실제 투자로도 많이 이어지고 있다. 지금과 같은 저금리와 불경기 상황에서 할 수 있는 최선의 투자는 역시 안전한 실물자산인 부동산이며, 그중에서도 안정적인 수익률을 실현할 수 있는 상가투자가 최고의 방법인 것이다.

상권이란 무엇인가?

좋은 상가를 찾으려면 우선 상권에 대해 이해해야 한다. 상권이 좋아야 사람들이 모이고 상가도 활성화되기 때문이다. 그래서 좋은 상권 인에 위치한 상가들은 대체로 시세에 프레미엄이 붙을 뿐만 아니라 임대료도 지속ㅈ적으로 상승 가능하다. 따라서 투자가치도 높아지게 된다. 상권이란 해당 상업지역에 소비를 하러 오는 주 소비자들이 거주하는 곳의 범위를 말한다.

광역상권~ 동대문, 명동, 강남역 등과 같이 전국에 소비층을 두는 대형 상권

지역상권~ 서현역, 범계역, 장항동, 수원역 등 지역의 대표상권

근린상권~ 지역상권보다 규모가 작고 특정 주거지역의 소비자들이 이용하는 상권

상권분석, 빅 데이터를 활용하라

시대의 흐름은 소위 빅 데이터 시대이다. 엄청나게 많은 정보들을 공공기관 등에서 상세하게 프로그램으로 만들어 정리해놓았기 때문에 이를 유용하게 활용해야 할 것이다. 이런 데이터와 현장정보들을 적절하게 이용한다면 투자자 자신이 얻고자 하는 적절한 정보를 손쉽게 찾을 수 있다.

상권분석도 마찬가지다. 상권정보시스템을 이용해서 상권분석 관련 데이터를 쉽게 확인해볼 수 있다. 100% 정확하지 않아도 원하는 지역의 상가현황이나 업종별 매출비교에 인구분석까지 알 수 있다. 하지만 이 시스템은 창업을 위한 정보제공을 목적으로 하기 때문에 상가투자자 입장에서는 필요한 현장정보를 얻는 정도로 이용하면 된다. 일단 기존상권 상가는 로드뷰만 확인해도 주변에 입점한 상가들을 파악할 수 있다. 로드뷰의 지도를 통해 인근 배후지나 교통관계, 상권크기 등을 파악해도 투자에 큰 도움이 된다.

중개사무소에 대한 최소한의 기준을 정해놓아야 합니다. 중개사무소의 공인중개사들과 대화를 하다 보면 열의가 있고 지역상권을 잘 아는 사람들이 보일 겁니다. 이런 중개사들을 만나야 합니다. 이런 분들에게 투자를 의뢰하고 상권을 문의하면 의외로 많은 정보를 받을 수 있습니다. 정기적으로 방문하고 자주 통화하며 좋은 관계로 지내는 것이 좋습니다. 그래야 지역 내에 좋은 매물이 나왔을 때 먼저 연락을 받을 확률이 높아집니다. - 'Advice 07' 중에서

투자결정 전 꼭 확인해야 할 9가지

주변상권 및 환경 파악

주변시세 파악

임차인 상태

건물 하자 여부

건물 관리 상태

대출가능금액

위반건축물 여부

등기사항전부증명서

신탁회사와 분양승인 여부

도면과 현장은 다르다

도면에서 확인할 사항은 전면넓이, 출입구, 뒷문, 기둥, 엘리베이터 위치, 화장실 등이 있다. 이 중에서 가장 중요한 것이 전면넓이이다. 브로셔에 나오는 평면도를 봐서는 전면넓이를 알 수 없는 경우가 많으므로 꼭 체크해봐야 한다. 전면은 적어도 3.5m 이상은 되어야 출입문을 뺀 나머지 모양이 그런 데로 나오기 때문입니다.

전면은 넓을수록 좋다. 대부분 상가들은 수익성을 높이기 위해 전면은 최소로 하고 후면으로 길게 배치하는 형태로 공급하고 있다. 경우에 따라 3m 정도로 좁게 배치하는 상가도 있다. 그러니 검토하고 있는 상가의 전면이 그 정도로 좁다면 오히려 과감히 포기하는 것이 좋을 것이다.

부동산에 싼 물건은 없다

당연히 투자는 가능한 적은 돈으로 높은 수익을 내는 것이 이상적이다. 시세보다 낮으면 가격이 조금 올랐을 때 좀 더 높은 수익을 낼 수 있다. 이러한 이유로 경매시장에 사람들이 많이 몰리지만 숨은 보석을 찾는 것은 쉽지 않으며, 많은 사람들이 중도에 포기한다. 그래서 저자는 분양시장의 틈새를 찾으라고 말한다. 상가 시행마다 사정이 다 달라 원가가 다르고, 그로 인해 분양가격도 다르기 때문이다. 그 틈에서 좀 더 좋은 조건을 찾아낼 수 있다.

임차인이 살아야 임대인도 산다

상가투자자의 입장에선 소유한 상가에 최적의 임차인이 들어와 장사를 잘해준다면 그보다 좋은 일은 없을 것이다. 장사가 잘된다면 상가도 번성해지고 그만큼 자신의 상가도 그 가치가 높아지기 때문이다. 임차인이 장사를 너무 잘해서 항시 상가에 손님이 줄지어 기다리는 상황이라면, 돈을 더 주더라도 그런 상가를 사고 싶어질 것이다.

반면에 상가가 장사가 잘되지 않아서 임차인이 임대료도 제대로 못 주고 있는 형편이라면,  제 값은 고사하고 제대로 팔기조차 어려울 것이다. 그만큼 임차인의 역할이 중요하다. 윈-윈이라는 말은 여기에도 적용된다. '좋은 상가'를 골라서 사는 것 못지않게 임차인에 신경써야 하는 이유이다.

좋은 상가는 권리금부터 다르다

상가 임차인들도 권리금을 주고받는다. 목이 좋은 상가는 프랜차이즈 개발담당 직원이나 부동산 직원 등이 수시로 와서 "팔 생각 없냐?", "가격 잘 받아 줄 테니 팔아라" 등으로 조른다. 이런 상가라면 적당히 임대료도 올려 받기 좋고 좋은 가격에 팔기도 좋을 것이다. 상가의 현재가치는 임대수익률과 상당한 관계가 있기 때문에 높은 가격을 받을 수 있는 것이다. 결국 잘 팔리는 상가는 좋은 상가의 조건과 거의 비슷하다. 제값을 받고 원하는 시점에 잘 팔 수 있는 상가, 이것이 바로 우리가 찾아야 할 상가의 조건이다.

상가매각 후 세금처리

매각할 때 양도차익이 있다면 이에 대해 당연히 양도소득세가 부과된다. 또 건물 분에 대해선 부가가치세도 납부해야 한다. 단, 부가가치세는 취득 시와 반대로 매수자가 이를 부담하게 된다. 시세차익에 대해 세금을 부과할 때 소위 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등은 차감한 후 결정된 과세표준에서 양도소득세율을 적용한다.

"상가투자는 임대수익의 꽃이다"