푼 돈으로 고수익 얻는 실전 경매 강의

경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다
이명재 지음 / 나비의활주로 / 2016년 10월

여러 채의 집을 갖고 월세를 받는 생활도 괜찮지만, 1년에 한 건만 제대로 된 투자를 해도 월세를 받는 효과를 누릴 수 있는 것이 경매이다. 또한 투하된 자본에 상관없이 100만 원의 수익을 내는데 드는 시간이나, 1,000만 원의 수익을 내는데 걸리는 시간이나 큰 차이가 없으며, 혼자서도 충분히 가능한 것도 경매이다. 이 얼마나 멋진 사업인가, 당신도 경매를 통해 부자로 향하는 지름길로 들어서기 바란다. - '프롤로그' 중에서

적은 돈으로도 경매에 성공할 수 있다

책의 저자 이명재는 여러 번의 사업실패를 겪은 후 직장생활을 하며, '적은 돈으로 많은 수익을 내려면 경매밖에 없다'는 생각으로 100권이 넘는 경매 관련 서적을 읽었다. 수년간 대전과 서울을 오가며 경매 관련 강의를 모두 섭렵했을 정도로 경매 공부에 매진했다.

경매실전에서 위장임차인, 법정지상권, 지분, 유치권, 선순위가등기 등 일반물건부터 특수물건까지 두루 낙찰 후 처리까지 경험이 있으며, 그 중 선순위가등기 물건은 3년여의 세월을 거쳐 대법원까지 진행하며 소송기술까지 익혀 현재는 혼자서 소송도 진행할 정도가 되었다. 그런 괴정을 겪으며 자연스럽게 자신만의 노하우를 터득하여 특수물건이 아닌 일반물건으로 수익을 내는 방법을 찾아내개 되었다.

그는 일반물건으로도 고수익을 얻는 방법을 찾아내어 임대수익 최소 연 20% 이상에 시세차익까지 동반되는 물건만을 소유하고 있다. 수익을 불리려면 먼저 '지켜야 한다'는 철학으로 어려운 부동산 경기에도 손해나지 않는 방법을 전파하고 있다. 공인중개사이자 부동산 매매사업자로서 서울 강남과 대전에서 경매입문자들을 위한 교육도 진행하고 있으며, '이명재 메이저경매'의 대표이다.

일반적으로 어마어마한 자본금과 어려운 법률용어, 그리고 명도와 같은 실전 시의 어려움 등이 수반되는 게 경매라고 우리들은 이해하고 있다. 하지만 이는 경매에 대한 잘못된 선입견일 수 있다는 사실을 이 책은 말하고 있다. 우선 경매를 하려면 돈이 얼마나 필요할까? 5천만 원 아니면 1억 원? 그렇지 않다. 500만 원으로도 가능하다. 물론 큰 금액을 투자하면 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 하지만 자본보다 중요한 건 경매에 임하는 마인드이다.

소액으로도 성공적인 경매 투자가 가능하다

이 책에는 1,000만 원도 안 되는 돈으로 수익을 낸 물건에 대한 사례가 수록되어 있으며, 저자는 지금도 이런 물건을 얼마든지 찾을 수 있다고 말한다. 자본금이 별로 없거나 경매 경험이 없다면 먼저 적은 금액으로 주변의 물건부터 시작해 본 후 충분한 경험을 쌓으면서 점차적으로 자본금을 불려 더 큰 물건에, 더 수익이 많이 날 수 있는 물건에 도전해갈 수 있다.

IMF 외환 위기 이후로 약 20년 동안 불경기의 흐름은 계속 이어지고 있다. 이른바 '저성장, 저물가, 저금리'라는 전대미문의 3저 시대에 접어들 정도로 늘 침체국면 속에서 나라의 경제는 항상 어려웠다. 그럼에도 중요한 사실은 누군가는 항상 돈을 벌고 있고, 어느 부동산은 지속적으로 상승하고 있다는 점이다.

하지만 지금은 예전과 달라 부동산을 무턱대고 사놓으면 장기간 고생할 수 있다. 가격 상승은커녕, 겨우 보합세를 유지하거나 심지어 하락하기 때문이다. 현재의 상황이 이러하니 이젠 부동산 투자도 물건을 고르는데 무척 신중해야 한다. 시세가 오를 곳을 찾던지, 매입 시점에서 최소한 시세보다 저렴하게 매입해야만 이익을 얻을 수 있다.

이에 중요한 것은 부동산을 보는 안목을 가져야 한다. 부동산시장의 전체적인 흐름도 알아야 하지만 투자 대상 부동산의 수익성을 분석할 수 있어야만 한다. 같은 동네임에도 불구하고 시세가 꾸준히 오르는 주택이 있는 반면 몇 년째 제자리인 곳도 있다. 재테크의 절대원칙이 "싸게 사서 비싸게 판다"이듯이 주변 시세보다 저렴하게 산다면 언젠가는 이익을 내고 팔 수 있다. 따라서 가격 상승이 기대되는 곳을 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 최선이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 싸게 부동산을 매입하는 방법을 찾아야 한다. 바로 경매를 통한 방법인 것이다.

이처럼 저자가 재테크 수단으로 경매를 택하게 된 데에는 사연이 있다. 그는 대학생 시절 농수산물 장사를 시작, 스무 살 청년임에도 자신이 직접 번 돈으로 학비와 용돈을 충당할 정도로 제법 돈을 벌었다. 이후 8년이 흐르자 몸이 피곤한 장사가 싫어졌다. 정확히 말하자면 복병을 만났던 셈이다. 김치냉장고의 출현과 함께 대형마트와 김치공장의 등장으로 인해 가격파괴가 이루어지기 시작했던 것이다. 이전까지는 무조건 현금 거래였지만 외상거래가 생겨났다. 업체간의 출혈경쟁 탓에 부도나는 업체가 속출했다. 저자도 예외가 아니었다. 외상액이 점점 늘어나자 그는 장사를 폐업하기에 이르렀다. 이후 '운동화 빨래방'과 세탁소를 운영하다가 이마저 접고 경매에 관심을 두게 되었다.

아내의 지원을 등에 업고 그는 3년 만기 적금 1천만원으로 경매에 나섰다. 대부분의 사람들이 이렇게 적은 돈으론 불가하다는 의견이었지만 유독 한 사람만은 100만 원으로도 경매가 가능하다고 격려했다. 결국 그는 직장생활을 하면서 실전경매에 입문했다. 여러 번의 도전 끝에 처음으로 낙찰에 성공, 이후로도 170만 원, 550만 원, 800만 원 등 적은 돈으로 낙찰받아 수익을 올리는 경우가 제법 많았다. 그 스토리는 책 속에 담겨 있다.

지금은 스마트폰 시대, 경매 준비는 스마트폰 하나면 충분하다. 눈치 빠른 사람들은 이미 감지했을 것이다. 그렇다. 하루가 멀다 하고 효율적인 앱들이 탄생하고 있다. 자신의 취향에 알맞는 앱을 설치하면 손 안에서 경매 업무에 필요한 각종 정보와 지식을 한꺼번에 얻을 수 있다. 참고로 말하면 네이버 부동산 앱, KB 부동산, 인터넷등기소, 국토교통부 실거래가, 민원 24, 대한민국법원, 부동산 생활백서, 스피드옥션, 스마트 온비드, 음성녹음 등이 있다.

돈 버는 법은 따로 있다

부동산 경기와 상관없이 가격이 상승할 부동산을 매입하면 돈을 벌 수 있다. 지금도 누군가는 돈을 벌고 있을 것이다. 시세가 오를 물건을 찾던지, 투자 대상 부동산의 철저한 수익성 분석을 통해 성공적인 투자를 경험할 수 있다. 저자는 시세보다 저렴한 부동산을 경매로 매입하는 것이 최상의 부동산 투자임을 강조한다.