부동산 재테크 6단계 트레이닝

부자근육을 키워라 - 하루 10분 재테크 공부로 돈이 저절로 붙는 체질 만들기
백승혜 지음 / 라온북 / 2016년 1월

인터넷을 통해 구하지 못하는 정보가 없다. 그럼에도 불구하고 아시다시피 많은 사람이 부자가 되지 못한다. 그 원인이 체계적이지 않은 재테크 지식 때문이다. 새해에 늘 하는 다짐 중 하나인 운동. 하지만 막상 운동을 하는 사람은 많지 않다. 건강에 대한 정보를 몰라서? 아니다. 좋은 운동법을 배워도 몇 번 해보고는 그만두기 때문이다. - ' 머리말' 중에서

부동산 지식에 대한 근육을 만들자

저자 백승혜는 18년 차 인테리어 디자이너이자 이룸경매학원 원장이다. 그녀는 경매, 분양, 프랜차이즈, 상가개발, 주거 인테리어 디자인 등 부동산 분야에서 다양한 활동을 해왔다. 이 과정에서 축적된 지식으로 많은 사람이 성공적인 재테크를 통해 부자가 되도록 방향을 잡아주고 있다.

저자 백승혜(오른 쪽) 

늘 명쾌하고 확실한 솔루션을 제시한다는 평을 듣는 그녀도 처음에는 아무것도 모르는 '재테크 바보'였다. 하지만 부자가 되는 법을 집요하게 연구하고 공부한 결과, 지금의 자신을 만든 '부자근육'을 키우는 데 성공했고, 지금은 이 지식과 실천법을 사람들에게 널리 알리는 데 힘쓰고 있다.

해마다 부자가 되겠 다고 결심하지만 결국 금방 포기하는 '재테크의 요요 현상'을 겪는 수많은 사람에게 도움을 주고자 책을 썼다. 은퇴자금으로 월세가 나오는 부동산을 장만하려는 사람, 창업을 준비하는 사람, 내 집 마련을 하려는 사람, 소액 부동산 투자를 하려는 사람 등과의 수많은 상담 사례를 토대로 이들에게 맞는 '부자근육 키우는 법'을 정리했다. 더 많은 사람이 부자근육을 가지기를 바라는 마음에 '부자근육 트레이너 과정'을 준비 중이다.

대부분의 재테크는 가진 돈을 불리는 것에만 집중하지만, 저자는 불린 돈을 지키는 것도 중요하다고 강조한다. 경매학원 원장으로서 수많은 경매 물건을 접하다 보니 그 이면에 숨어 있는 사연들을 알게 되고, 그들은 적어도 경매에 부쳐질 재산이 있었음에도 이를 지키지 못해서 이런 변을 당한다는 걸 새삼 느낄 수 있었기 때문이다.

이 책은 크게 세 개의 단계로 나뉜다.

첫 번째 단계~ 부자근육을 만들기 위한 체질 개선

두 번째 단계~ 부동산 기초지식의 섭렵

세 번째 단계~ 재산을 불리는 방법

첫 술에 배부르랴

우리들에게 왜 부동산 재테크에 실패하는지 그 이유를 아느냐고 묻는 저자는 부동산 지식을 유용하게 활용할 만한 '부자근육'이 없기 때문이라고 답한다. 그런데, 힘들게 만들어진 부자근육이 요요현상으로 사라질 수도 있으므로 이런 사태를 당하지 않으려면 이를 지킬 수 있는 꾸준한 트레이닝이 필요하다고 역설한다.

대체로 단시간에 만들어진 체중 감량 다이어트나 명품 식스팩 등은 이내 원상태로 돌아가는 경우가 많다. 의학적으론 이를 '항상성恒常性' 유지라고 말한다. 이런 원리 탓에 요요현상이 발생하는 것이다. 체중 감량이나 명품 복근에 성공한 유명 연예인들이 얼마 지나지 않아 본래의 모습으로 방송에 출연하는 경우가 왕왕 있다. 이는 꾸준한 단련으로 만들어진 결과물이 아니라 결과만을 위한 속성 트레이닝이었기 때문이다.

이에 저자는 성공한 재테크를 위해 부자근육을 만들 때 두 가지를 명심하라고 조언한다. 즉 재산을 지키는 부자근육과 재산을 불리는 부자근육을 말한다. 따라서 부자근육을 만들 때엔 첫째 재테크 지식을 쌓아서 근육을 만들고, 둘째 군살을 빼듯 거품이 빠진 가격으로 부동산을 구입하며, 셋째 재산을 불리는 근육과 지키는 근육이 있음을 명심하자.

파이프라인을 구축하라

버크 헤지스의 <파이프라인 우화>(2003년)라는 책이 있다. 산 꼭대기에서 물을 길어다 주면서 돈을 버는 두 청년 파블로와 브루노가 이야기의 주인공이다. 브루노는 건장한 체격을 가졌기에 자신의 장점을 살려 물동이의 사이즈를 키워서 돈을 벌었다. 반면 체력이 약한 파블로는 산 아래로 물을 흘려보내는 파이프라인을 만들기 시작했다.

파이프라인을 만드는 동안 파블로는 수입이 전혀 없어 어려운 생활을 겪었지만 공사를 마친 후에는 이 시스템 때문에 부자가 될 수 있었다. 초창기에 돈을 많이 벌었던 브루노는 나이가 들면서 점점 힘이 딸려 갈수록 수입이 줄어들고 있었다. 이 우화는 수익형 부동산의 속성이 그대로 드러난다.

등이 굽을 정도로 매일 커다란 물동이를 지고 산을 오르락내리락하는 삶을 살 것인가? 아니면 파블로의 파이프라인 같은 시스템을 만들 것인가? 선택은 자신의 몫이다. 비록 시간이 걸리고 힘이 드는 일이겠지만 수익창출 시스템인 파이프라인을 만드는 게 좋지 않을까 싶다. 그래야만 인생이 바뀔 수 있기 때문이다. 대표적인 파이프라인은 저작료, 이자, 배당금, 인세, 임대료 등이다.

재테크를 공부하라

부자근육을 만들려면 공부를 해야 한다. 평생 공부란 말도 있지 않은가. 재테크 공부는 습관이다. 고등학교 3학년 수험생처럼 출퇴근 때 이용하는 지하철이나 버스 안에서 공부하면 된다. 퇴근 후엔 드라마 볼 시간에 꾸준히 신문을 정독하면서 유용한 자료들을 스크랩해 두면 된다. 이런 시간들이 모이고 모여서 마침내 부자근육이 형성되는 것이다.

국토개발이 한창이던 시절엔 전투기 비행사 중에서 부동산 투자로 큰 돈을 번 사람들이 많앗다고 한다. 왜 그럴까? 전 국토를 하늘에서 내려다볼 수 있는 특권이 부여되었기 때문이다. 이는 바로 돈이 있는 곳을 알려주는 보물지도였던 셈이다. 대동여지도를 만든 김정호 선생은 같은 산을 일곱 번이나 올랐다고 한다. 이젠 그런 수고를 하지 않아도 된다. 스마트폰 하나면 충분하다.

보물지도를 보는 방법

1. 행정구역도를 외운다

2. 지하철 노선도를 외운다

3. 지하철역을 하나씩 자세히 살펴본다

4. 가장 좋은 곳을 찾아낸다

5. 관련 자료를 수집한다

6. 현장을 찾아가 확인한다

7. 매물 등을 확인하며 시간을 두고 지켜본다

8. 매입시기를 정해 부동산매물과 경매물건을 확인한다

9. 매각계획을 수립해 주기적으로 체크한다

저자는 경기도만 이해해도 우리 국토의 절반을 아는 것이라고 강조한다. 면적상으론 약 10퍼센트에 불과하지만 인구 측면에서 바라본다면 얘기가 달라지기 때문이다. 2015년 현재 총인구 5,061만 명 중 서울이 1,010만 명, 경기도가 1,273만 명이다. 서울과 경기도에 전체 인구의 40퍼센트 이상 몰려 있다. 부자근육 트레이닝의 지도 공부는 바로 '경기도 행정구역' 외우기이다.

경기도의 권역

1. 과밀억제권역~ 인구밀도가 ?아 이전 또는 정비가 필요한 지역

2. 자연보전권역~ 자연환경과 상수원 보호를 위해 보호기 필요한 지역

3. 성장관리권역~ 인구와 산업의 유치 등 도시 개발의 관리가 필요한 지역

과밀억제지역의 투자 포인트는 주거와 상가, 자연보전권역의 투자 포인트는 전원주택, 캠핑장 등이나 가치 상승이 어렵다는 단점이 있음을 알아야 한다. 결론적으로 투자는 성장관리권역에 주안점을 둬야 한다. 이곳은 서울을 중심으로 상하로 분리되어 있는데, 김포, 파주, 양주, 남양주 등 '2기 신도시'들로 주거 성격이 강하다.

반면 남쪽에 위치한 안산, 화성, 오산, 평택, 안성 등의 경우는 규모가 큰 개발호재들이 많다. 송산그린시티 극제테마파크, 시화호 개발, 고덕 신도시 삼성 이전, 평택항 개발, 미군기지 인전 등 기업체의 공장 이전이나 대학교 캠퍼스 개발 등이 주류를 이루는 성장관리권역이다.

재산 불리기

부동산은 수익이 발생해야 투자 가치가 있다. 과거엔 부동산이란 사 두기만 하면 가만히 둬도 가격이 상승하므로 크게 신경 쓰지 않았지만 저성장, 저출산, 저금리 등 3저 시대인 요즈음은 분양받은 아파트의 가격도 시간이 경과하면 하락할 수도 있는 때다. 즉 땅의 가치에 변화가 없다면 건물의 가치가 하락하므로 충분히 그럴 수도 있다. 인구 감소에 따라 수요층이 줄어드는 게 가격 하락에 한 몫 거든다.

주식투자에 있어서 가치투자자들은 당해 주식의 내재가치에 훨씬 못 미칠 때가 주식매수의 적기라고 말한다. 여기서 내재가치란 주식의 자산가치와 수익가치를 모두 고려한 가치를 말한다. 부동산도 마찬가지다. 부동산은 토지와 건뮬로 구성되어 있는데, 토지의 개별공시지가와 건물의 공시가격을 합산하여 가치를 평가한다. 여기에다 시대의 흐름에 따라 부동산 투자 패러다임이 변하고 있는 것이다.

성장의 시대에는 부동산이 개발의 주체였다. 보유하고 있다가 개발 후에 팔면 큰 돈이 되었다. 하지만 이젠 성장의 시대가 사실상 끝났다. 이미 개발이 완료된 선진국의 사례를 살펴 보면 부동산의 가치에 대한 중요한 기준이 보인다. 이는 바로 보유에 따른 '임대 수익'이다. 성장의 시대에는 매매차익에 집중하지만 이후에는 보유 부동산의 임대수익에 집중한다는 의미이다. 

"조물주 위에 건물주 있다"

최근 들어 대세는 '수익형 부동산'이다. 수익이 발생하는 부동산이란 뜻이다. 부동산의 공간을 타인에게 빌려줌으로써 임대료라는 수익이 발생하는 부동산인 것이다. 공간임대라는 개념을 이해하려면 세 가지 핵심을 알아야 한다. 빌려줌으로써 수익이 발생하는 '렌트', 불특정 다수가 사용하는 전용공간을 만드는 '개별공간', 넓은 공간을 작게 나눠 임대료를 높이는 '공간분할' 등이 있다.

렌트~ 이젠 아파트의 남는 방을 빌려주면서 수익을 발생시킨다(쉐어하우스)

전용공간~ 독서실 분위기의 카페(민들레 영토)

공간분할~ 고시텔, 소호사무실, 비즈니스센터 등

버릴 줄 알아야 한다

대표적인 근육맨 연예인은 터보의 김종국이다. 그는 근육을 유지하기 위해 술자리를 가급적 피하고, 먹는 음식도 가려서 먹는다고 한다. 이처럼 버릴 줄 모른다면 '몸짱'되기도 쉽지 않다. 부자근육도 마찬가지다. 퇴근 후 친구들이나 지인들과의 술자리, 잠자리 등의 욕구를 모두 내려놓고 최소 하루 10분, 길게는 몇 시간 동안 집중해서 재테크 공부를 해야 한다.

그저 부자가 되고 싶다는 욕망만 갖고 아무런 노력도 하지 않은 채 산다면 이는 몽상에 그치고 말 것이다. 그렇다고 벌겠다는 욕심만 앞세워 타인의 말만 믿고 덜컥 투자를 했다가 대박은커녕 쪽박도 건지지 못하는 것은 더욱 어리석은 일일 것이다. 조금 시간이 걸리더라도 차근차근 꾸준히 부자근육을 키워 마침내 부자라는 결론에 도달하는 게 현명하지 않을까?