지속가능한 상가투자를 배운다

나는 상가에서 월급 받는다
배용환 지음 / 베리북 / 2015년 11월

인생을 살다보면 새로운 변화가 간절해질 때가 있다. 당장의 현실이 마음에 들지 않거나, 직장선배의 삶이 내 미래로 다가옴이 실감날 때, 이렇게 살다가는 내가 진정 원하던 삶을 누리기는커녕 근처에도 가지 못할 거란 계산이 섰을 때. 저마다의 계기는 반드시 있다. 나의 직장 탈출 동기는 비교적 단순했다. 무언가 답답한 일상에 여유를 찾고 싶었다. 지친 직장생활에서 벗어나 마음껏 여행도 하고, 책도 충분히 읽고 싶었다. 한 마디로 좀 자유롭고 싶었던 거다. - '프롤로그' 중에서

실전 상가투자를 배운다

저자 서울휘(배용환)는 블로그를 통해 상가를 대하는 다양한 관점들과 트렌드를 예리하게 분석하고 자신만의 노하우를 나누는 자타공인 '상가투자 전문가'다. 많은 이들과의 소통을 즐기는 인기 칼럼니스트로 행꿈사, 월급쟁이 부자들 및 그 외 다수의 재테크 카페에 칼럼을 연재 중이다. 근래에는 그만의 특화된 강의를 통해 수강생들이 스마트한 투자자로 거듭나도록 돕고 있으며 연일 앙코르 강의를 이어나가고 있다.

그는 제약회사 근무시절, 여러 병원들을 다니며 그들로부터 매달 지급하는 월세가 만만치 않음을 알게 되었고, 이에 덩달아 자신도 그런 상가를 소유하고픈 욕구가 생겼다. 필요는 발명의 어머니이자, 간절함은 성공의 문턱으로 이끈다고 했다. 그렇게 그는 회사를 그만두고 1년여를 경매 공부와 현장 답사를 병행하며 상가투자의 첫걸음을 내딛었다.

이후 본격적으로 상가투자에 뛰어들었고, 상가에서 받은 임대 보증금으로 그토록 원하던 세계여행을 떠날 수 있었다. 두 달씩 5회에 걸친 장기여행을 하며 총 50여개 나라를 방문하였는데, 여행경비가 필요해지면 상가를 매도하거나 보증금을 올려 받아 충당했다. 이렇게 상가에서 받은 월세는 여행기간뿐만 아니라 한국에 돌아온 이후에도 큰 도움이 되었다. 게다가 보유기간 동안에는 월세 수입을, 매도 후에는 큰 보너스를 안겨주는 덕에 재투자도 꾸준히 이어나갈 수 있었다.

월급만으로는 노후준비 충분하지 않다

그렇다면 대부분의 월급쟁이들은 어떠한가? 한 달 동안 업무에 진을 빼내고는 기대에 미치지 못하는 월급에 목을 맨다. 훌훌 털고 이 국면에서 벗어나고 싶지만 워낙 경제가 저성장의 늪에 빠져 허우적대고 있기 때문에 서커스단의 아기 코끼리처럼 발목에 묶인 쇠사슬을 떨처내지 못하고 노예 같은 삶을 마다 하지 않는다. 

겨우 이틀로 '번아웃'을 다스리고 일요일 저녁이면 찾아올 월요병에 걱정이 먼저 앞선다. 실컷 휴가를 즐기는 상상 속의 모습에서 위로를 받으며 짧은 일탈을 마감한다. 안 주머니에 고이 모셔둔 사직서를 과감하게 내던지는 것도 용기가 없어 결코 실행에 옮기지 못한다. 주책없이 나이는 하릴없이 먹어 가는데 노후준비가 막막해 남들 다하는 주식투자도 해 보고  고금리 금융상품에도 가입해 보지만 성과는 별로다. 생각만 해도 가슴이 답답해진다.

이에 저자는 우리들에게 월급 주머니를 하나 더 차라고 권한다. 그가 제시하는 방법은 경매로 상가를 마련해 월세를 따박따박 받는 그런 시스템 말이다. 물론 말처럼 쉬운 일이 어디 있겠는가. 경매의 '경'자로 모르는 판에 낙찰 받은 상가에 세입자를 들여 월세를 벌어들인다니 아무나 할 수 있는 재테크 비법은 아니다. 하지만 저자는 책을 통해 누구나 실행할 수 있는 방법을 구체적으로 제시한다.

방향이 핵심이다

돈을 벌려면 먼저 수익이 날 만한 투자물건을 선별해야 한다. 예컨대 주식이라면 안정적으로 고배당금을 지급하는 배당주를 선택할지, 향후 고성장이 예상되는 고위험 성장주를 선택할지, 한국을 대표하는 가치주를 선택할지 등을 투자자는 정해야 한다. 그래야만 그 성과에 대해 당당해질 수 있기 때문이다. 상가투자는 어떻게 방향을 설정해야 할까?

저자는 자신의 경험을 토대로 고위험 고수익 물건보다는 조금 수익이 적더라도 안정적인 물건을 찾는다. 리스크 관리가 가능한 안정성이 최우선인 물건을 골라내는 것이 상가투자, 상가경매의 핵심이라고 말한다. 그 이유는 간단하다. 예비 임대사업자가 가장 선호하는 것은 수익률이 아닌 안정성이기 때문이다.

리스크를 관리하며 꾸준히 공부하는 사람들은 아직도 종횡무진 투자세계를 누비지만 임대수익에만 눈이 멀어 명확한 투자기준 없이 마구잡이로 입찰하던 사람들은 어느 날부턴가 보이지 않는다. 이처럼 자신만의 기준에 맞는 물건을 만난다면 안정된 임대소득과 향후 매각시 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

지역의 1등 물건에 투자하라

초보시절의 저자는 투자 대상 물건을 선정할 때 최우선순위를 수익률이라고 생각하고 높은 임대료를 챙길 수 있는 물건 위주로 입찰을 하다 보니, 그 결과 낙찰 후 미처 고려하지 않았던 문제점이 발생하는 실술를 범하기도 하고 임대료를 연체하는 개인 또는 법인 고객들을 상대하는 경우들이 자주 발생했다.

이후 경험이 쌓이면서 자신만의 뚜렷한 해법이 보이기 시작했다. 장사가 잘 되는 상가라야 임대료 수금에도 별 지장이 발생하지 않고 나아가 높은 임대료도 받을 수 있음을 깨달았다. 또한 장사가 잘 되는 상가의 경우 매매시에 매매차익도 거둘 수 있는 부수적인 효과까지 얻을 수 있었다.

서울을 벗어난 지역일 경우 농협을 관찰하면 답이 보인다고 제안한다. 지방일수록 농협을 이용하는 사람이 많기 때문에 농협이 입점된 상가의 경우 다른 건물에 비해 집객력이 탁월하므로 상가 자체에 생동감이 넘친다는 설명이다. 특히 농협의 경우 입점시엔 장기적인 계획하에 진출하기 때문에 상가 활성화에 크게 기여하는 셈이다. 따라서, 농협이 입점한 건물이 경매로 나온다면 투자 우선순위에 올려놓고 조사해야 한다고 강조한다.

        낙찰된 두 건물 공히 1층에 농협이 입점해 있다

동네 진입로에 있는 건물의 경우 1층에 파리바게트가 입점해 있다면 이 또한 투자 우선순위이다. 과거 스타벅스의 경우 1순위 점포개설지로 은행 옆을 선호했다. 왜냐하면 돈을 취급하는 사람이라면 비싼 커피 값을 기꺼이 지불한다고 예측했기 때문이다. 현재 서울 강남에서 성업 중인 스타벅스의 위치를 살펴보라. 그 주변에 분명히 은행이 있다.

은행, 병원 등 많은 사람들이 방문할 가능성이 많은 건물에 주목하라. 집객력을 높여 주는 시너지 효과가 발생되므로 내과, 외과, 치과, 소아과, 이비인후과 등 병원만 모여 있다거나, 또는 태권도장, 영어학원, 수학학원 등 학원만 모여 있는 건물에 만약 경매 물건이 나온다면 적극적으로 투자를 고려해야 한다.

알짜물건은 기다려주지 않는다

저자는 경기도 고양시 화정에 처음 공매시장에 나온 6평짜리 상가를 검토한 적이 있었다. 과연 6평으로 장사를 제대로 할 수 있을까라는 생각에 지도를 살펴보니 상권 배후에는 총 5천 세대의 아파트 단지가 있었다. 이 물건은 감정가보다 500만원 더 높은 가격에 단번에 낙찰되었다.

한편, 함께 진행된 공매 물건이 있었는데 이 물건은 10평 남짓한 크기로 1회 유찰 후 7억 8천만 원에 낙찰되었다. 이 물건 옆에 약국이 입점하고 있었다. 최근 경향으론 약국자리가 필요한 사람이 많은 탓에 프리미엄이 과할 정도로 높게 붙는다. 권리금이 있는 물건들은 신건 낙찰이 점점 많아지고 있다.

신건~ 경매시장에 처음 나온 물건

향후 매각이 충분히 용이하다고 판단이 되거든 과감한 행동을 취하자. 가치가 꾸준히 상승하는 물건이라면 장기적인 관점에서 좀 더 공격적인 베팅을 할 필요가 있다는 것이다. 그렇게 투자하는 사람의 경쟁상대는 다른 누군가가 아니라 시간일 것이다. 이를 위해서는 상권을 제대로 이해하고, 물건분석을 빠르게 정확히 해내야한다. 알짜물건은 당신을 기다려주지 않는다. 이것이 빈틈없는 시스템을 제대로 갖추려는 노력을 끊임없이 해야만 하는 이유이다.

하지만, 신건 낙찰이 모두 성공을 안겨 준다고 생각하는 것은 착각이다. 부동산시장 호조 속에 법원 경매로 넘어오는 물건은 줄고 있지만 수요가 부쩍 늘면서 서울, 수도권 아파트 경매시장에 '가격 거품'이 잔뜩 끼었다는 지적이 많다. 집값이 계속 오르는데 매물이 귀하자 경매를 통해 물건을 확보하고자 신건까지 무리하게 낙찰받아 결국 손해를 보는 사례가 늘고 있다는 것이다.

왜 그런지 이를 살펴보자. 요즘 경매에 나오는 신건 아파트는 감정 시점이 대부분 올해 상반기 이후여서 집값 상승분이 감정가에 고스란히 반영돼 있다는 점이다. 저가 매수가 목적인 경매에서 매매보다 오히려 비싼 값을 치를 수 있으므로 유의해야 한다. 현 시점에선 미국의 금리 인상, 국내의 주택담보대출 규제 등 악재들이 노출되고 있기에 공격적인 투자는 자제해야 할 때이다. 내가 존경하는 투자의 대가는 이렇게 말했다.

"돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라"

- 앙드레 코스톨라니

상가경매의 알 박기

"부자의 줄에 서라", 이는 상술의 귀재 유대인들이 말하는 교훈이다. 주식이든 부동산이든 재테크에는 통용될 가르침이다. 즉 부자들이 노는 물에서 놀아야 투자가 한결 수월하다는 것이다. 저자의 지인은 하모니마트 내 한 칸을 2,000만원에 낙찰받아 알 박기 투자를 했다고 한다. 이게 무슨 말이냐 하면 마트 내에 한 칸이 경매로 진행되었던 것이다.

이 마트는 여러 칸을 임대해서 사용하고 있었기에 칸마다 소유자가 달라서 공동위원회를 결성해 창구 단일화를 통해 대표를 선임하고 임대계약 및 상가 관리를 하고 있었다. 하모니마트를 운영하는 임차인은 마트 전체를 보증금 1억에 월세 370만원 조건으로 계약해 영업중이었는데, 중도에 한 칸이 경매로 나온 것이다.

이 마트는 위 사진을 보면 이해할 수 있듯이 공용부분이 있었다. 계단, 복도, 엘리베이터 등 공동으로 사용하는 공간이다. 이 마트는 여러 호의 소유자들과 계약을 했기 때문에 낙찰자와 재계약에 실패하면 공용부분의 원상복구 책임을 면할 방법이 없다. 말하자면 치명적인 약점을 갖고 있었다. 노련한 투자자는 이를 놓칠 리가 없다. 그 지인은 이 점을 노리고 소송을 제기해 원상복구를 주장했다. 마침내 임차인이 3,500만 원에 매수하면서 이 사건은 종결되었다.

책에는 또 다른 알 박기 사례가 소개되고 있다. 서울 이수역에 위치한 척추, 관절전문 병원으로 사용 중인 건물로, 이 병원은 2011년에 개원했고 대표원장은 방송을 타면서 명성을 얻고 있었다. 11명의 의료진이 있는 꽤 큰 규모였다. 그런데, 2014년 이 병원 중 한 호戶가 경매로 나왔던 것이다.

병원 건물 자체가 이수역에서 바로 에스컬레이터로 연결되어 있고, 3층 전체를 이 병원에서 임대 사용하고 있었다. 상대해야 할 임차인은 병원을 운영하는 법인이므로 대외적 이미지에도 많이 신경을 쓰기에 협상하기에 훨씬 수월한 편이다. 역시 이 경매는 신건으로 이루어졌다. 실제 임대 재계약도 기존 임대료와 비슷한 수준이었다. 인테리어와 시설비를 많이 투자한 임차인이라 향후 매입도 가능할 수 있을 것이다.

조심해야 할 상가물건 

거꾸로 생각해 보면 상가투자 때 이런 일을 당하지 않아야 된다는 교훈을 준다. 그래서 조심해야할 투자물건을 살펴보자. 2006년에 재개발된 아파트 상가가 경매로 나왔다. 특히, 3,300세대라는 탄탄한 배후를 둔 상가였다. 경매물건은 4층에 위치한 병원이었다. 전세권 설정액이 1억 5천만원, 월세 180만 원이었다. 겉보기엔 양호한 물건으로 보였다.

탐방에 나섰다. 그런데, 공실이 의외로 많았다. 1층에도 부동산 2개와 세탁소를 제외하곤 공실, 2층도 절반이 공실, 4층도 절반이 공실이었다. 유독 3층만 공실 없이 분위기가 활발했다. 마무리 경매물건이 우량해보여도 이런 정도라면 조심해야 한다. 상가 자체가 파리를 날릴 정도라면 나중엔 유령 건물이 될 수도 있다.

무슨 문제가 있을까? 이 아파트 단지는 완만한 경사였는데 상가를 반드시 거쳐 가도록 되어 있었다. 1층 상가에서 엘리베이터를 타고 3층 출구를 통해 아파트 입구에 다다르게 된다. 그러다보니 유독 3층만 장사가 잘 되는 편이었다. 아파트 입주민은 이 엘리베이터를 이용하지만 단지 3층으로 갈 뿐이었다. 하지만 관리비는 상가에서만 부담한다. 그래서 이 상가는 타 상가에 비해 관리비가 2.5배 정도로 높은 편이었다. 결국 높은 관리비 부담을 이기지 못하고 임차인들이 하나씩 떠난 후 새로운 임차인을 받을 수 없었던 것이다. '관리비 폭탄', 이는 임대사업자에겐 엄청난 위력을 발휘하는 것임을 명심해야 한다.

상가 매수자들이 공통적으로 걱정하는 부분은 임차인들이 임대료를 밀리지 않고 얼마나 잘 낼 수 있을까 하는 것이었다. 저자는 상가 매매를 통해 얻은 경험에서 해답을 찾아 우량임차인이 있는, 시장이 원하는 물건을 집중 공략했다. 이처럼 월세 수입보다 매도에 초점을 맞춘 낙찰이라면 투자세계에서 살아남을 확률이 높아진다.

곱창집 이야기를 살펴보자. 경기도 신도시에 비교적 신축 상태인 건물이 통째로 경매로 나왔다. 건물에 내걸린 플랜카드는 무시무시한 표어("명도, 꿈고 꾸지마라!!")들이었다. 이중 관심이 가는 물건은 1층의 야채곱창 가게였다. 아파트진입로 정면에 위치해 동선이 양호했고 권리금도 3~5천만 원 정도였다. 장사도 잘되고 평판이 좋았다.

하지만 좁은 게 흠이었다. 전용면적이 6.2평이라 주방과 홀을 꾸미기엔 매우 미흡했다. 외부에 설치된 가건물이 보였다. 실제로 이처럼 공터를 대충 꾸며 불법으로 장사하는 가게들이 많다. 하지만 투자자 입장에선 이를 꼼꼼하게 검토해야 한다. 불법으로 이용하는 공간인 줄 알았는데, 확인 결과 이는 건물의 공용면적이엇고, 매달 일정액의 사용료를 지불하고 있었다. 결국 경매 입찰을 포기했다.

이번엔 복층 구조의 호프집을 검토해보자. 1층의 협소한 공간을 복층 구조로 인테리어한 가게들이 있다. 사실 구조 변경은 불법이다. 신고가 접수되면 시군구청 위생과에선 실사 후 원상복구 통보를 한다. 이는 원상복구를 할 때까지 끝까지 따라다닌다. 직접 복층 공사를 한 게 아니라 타인으로부터 인수받아 영업하는 경우에도 모두 해당한다.

건축법상 복층공사를 통해 2층으로 만들어 이를 영업면적으로 활용하는 경우 불법으로 간주한다. 건축을 할 때 건축면적과 연면적에 대해 사전에 건축허가를 받아야 한다. 허가 없이 복층을 만들면 건축허가를 받지 않은 연면적이 생겨난다. 게다가 2층 층고가 1.5미터를 초과하면 증축허가를 받아야 한다. 이미 건물에 욕적률이 풀로 가득찼다면 증축허가는 절대 나지 않는다. 따라서, 요즘엔 신축 시 복층을 염두에 두고 사전에 설계에 반영해 합법적으로 활용한다. 투자자라면 반드시 이를 사전에 확인해야 한다.

불법건축물 신고가 접수되면 구청에선 영업정지를 명한다. 먼저 철거명령을 내리고, 이를 이행하지 않으면 6회에 걸쳐 이행강제금을 부과한다. 그런데, 건축면적이라고 볼 수 없을 만큼 아주 작게 만드는 복층은 허용이 된다. 이런 경우 주로 개인적 용도의 작은 창고로 활용한다. 이처럼 관련법을 제대로 모르고 불법 복층 구조 건물에 투자했다가는 낭패를 보게 된다.

       
또 상가를 매입할 때 건물 앞의 가로수가 가로막고 있진 않은지 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 영업을 하는 기게를 홍보하려고 건물 외벽에 간판까지 내거는 입장인데 무성한 가로수가 아무리 보기에 좋아도 상가의 노출을 막고 있다면 장사하는 사람의 입장에선 짜증날 노릇일 것이다.

자신이 운영하는 의류매장 앞 인도에 두 열로 널어선 가로수가 매장을 가린다는 이유로 가로수 밑동에 구멍을 뚫고 그 속에 제초제를 넣어 고사고사시킨 황당한 사건까지 있었을 정도로 가로수가 영업에 방해 요인으로 작용한다. 참고로 가로수를 고의로 주깅닏면 이는 산림자원조성 및 관리에 관한 법률을 위반하는 것이다. 이처럼 억지로 가로수를 베어낼 수 없으므로 매도를 고려한다면 나뭇잎이 가장 적은 11월~3월 사이에 전략적으로 실행하는 것이 현명할 것이다.

인근에 지하철역이 신규로 생기면 교툥 편의 때문에 부동산 가치가 상승한다고 쌍수를 들고 환영할 일이다. 하지만 누구나 모두 반길 일은 아니다. 특히 인근의 상인들은 고민에 빠지게 된다. 왜냐하면, 교통 환경이 좋아짐에 따라 기존 고객들이 지하철을 이용해 더 큰 상권으로 빠져나가기 시작하기 때문이다.

2011년 10월 신분당선이 개통되자 실제로 분당 정자역 인근의 상권지도를 바꿔놓았다. 분당 거주자들이 16분 만에 강남에 도착할 수 있기에 대거 강남으로 쇼핑과 유흥을 즐기러 나간 것으로 밝혀졌다. 이 바람에 정자동 상권의 권리금은 대폭 하락했고, 가게들은 매출에 큰 타격을 받고 말았다.

그렇다면 가장 크게 타격받은 업종은 무엇일까? 성형외과, 피부과, 안과 등 전문병원은 고객이 급감했다. 비슷한 가격이라면 강남의 최신식 시설을 갖춘 안과에서 라식 수술을 받고 싶고, 미용이나 성형도 서울 강남의 우수한 시설로 찾아가고 싶은 게 어쩌면 당연한 소비 행태일 것이다. 이처럼 수요가 대거 이탈하는 현상을 '빨대효과'라고 말한다.

임대업, 관리자 마인드로 무장하라

진정한 임대업자로 성공하려면 임차인들과 잘 지내야 한다. 우리 사회에 고질적으로 뿌리 내리고 있는 '갑을' 인식을 버려야 한다. 임대업자의 입장에선 자신이 임차인에게 베푸는 게 아니라 임차인 때문에 자신이 먹고살 수 있다는 의식의 전환이 필요하다. 이것이 바로 관리자 마인드이다.

생각해보면 건물의 가치를 올려줄 사람은 임차인이다. 따라서 임차인과 긴밀하게 소통할 수 있는 통로를 만드는 것이 중요한데 바로 그 지점에서 관리자의 자세가 필요한 것이다. 자신의 소유 부동산이란 시각을 버리고 단지 이 건물을 관리한다고 생각하면 한발 물러서서 상황을 객관적으로 바라보며 소통할 수 있다. 더 나아가 임차인과 상생하는 관계로까지 발전하게 된다.

상가투자의 마무리

상가투자의 최종수익은 당해 물건을 매도해 양도차익을 거두는 것이다. 보통 경매로 매입한 후에 관리를 잘 하다가 세금이 완화되는 2년 후에 매도하는 전략을 취한다. 그렇다면 과연 누가 자신의 물건을 사줄까? 너무 복잡하게 생각할 필요는 없다. '팔 물건이 있습니다'라고 광고하면 이를 본 관심 투자자가 연락해 온다.

경제신문의 박스광고를 이용하면 좋다. 왜냐하면 경제신문의 구독자가 많기 때문이다. 주요 지면에 실리는 광고는 비싸지만 작은 박스광고는 가로 4.5cm, 세로 3.5cm 기준에 부가세 포함 22만 원(2015년 기준)이다. 누가 이런 광고를 보느냐고 의심하지 말라. 강남 쪽의 투자자들은 늘 이런 광고를 본다.

아는 만큼 보인다

보통 상가투자를 잘 하는 사람들은 기사와 트렌드를 훤히 꿰뚫고 있는 감각이 좋은 사람들이다. 요즘 같은 저성장 저금리 시대에는 과거처럼 뭔가 사 두기만 하면 가격이 올라가서 수익을 올리는 그런 재테크의 시대가 아니다. 오랜 경험을 통해 단련된 촉수로 핵심 정보들을 흡수하며 관련지식을 쉼없이 공부한다. 한번 찾아오는 기회를 놓치지 않도록 만반의 준비를 한다.

이 책은 기본적으로 경매투자법을 아는 사람을 전제로 하고 있다. 아직도 경매투자에 대해 잘 모른다면 먼저 경매투자에 대한 책을 읽고서 다시 읽어보기를 권한다. 또 상가투자를 염두에 두고 있다면 소문난 음식점도 일일이 찾아 분위기, 인테리어, 종업원의 태도, 음식 등을 꼼꼼하게 살펴보면서 특징들을 메모해 둬야 한다. 정보수집과 현장탐사는 가장 큰 경쟁력이다.

머리 속에 아무리 많은 지식이 들어 있어도 투자란 가장 중요한 것이 실행이다. 실행하지 않은 투자는 매주 행해지는 로또 1등 당첨의 행운을 포기하는 경우와 같다. 비유가 다소 식상할지 몰라도 전하고 싶은 메세지는 분명하다. 기회가 왔다고 판단되면 과감하게 투자하라는 것이다. 승천하지 못하는 용은 그저 이무기에 그치고 만다. 재주와 기지 넘치는 붉은 원숭이의 해를 맞아 모두 상가투자로 또 다른 월급통장이 생기길 바란다.