[재테크] 부동산 투자에 관하여

부동산 투자, 기본으로 돌아가라
아이리 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

아파트 입지를 분석하고 행동경제학 관점에서 부동산 투자 결과에 영향을 미치는 사람들의 심리와 행동들을 살펴본다면, 실수를 줄이고 더욱 합리적인 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다. 시장의 흐름을 읽을 수 있게 될 것입니다. 투자자로서 우리의 행동은 심리적인 요인에 더 많은 영향을 받기 때문입니다. - '서문' 중에서

저자 아이리는 젊은 나이(28살)에 결혼, 월 150만 원 월급쟁이로 시작했지 부자가 되겠다는 마음을 갖고 밤낮없이 부동산 공부에 매달린 결과 아파트 투자로 80억 대 자산을 만들었다고 한다. 현재 잠실 파크리오를 포함 강남 아파트 3채를 무대출로 보유하고 있다.

총 3개의 장으로 구성된 책은 평범한 월급쟁이, 부동산에 눈 뜨다(1장), 큰돈 되는 아파트는 따로 있다(2장), 시장은 왜 예상대로 움직이지 않는가?(3장)에 걸쳐 32가지 이야기를 통해 어떤 아파트에 투자 해야 할지, 좋은 입지의 아파트는 어떤 특징을 지녔는지 등을 알려 준다.

월급으론 원하는 아파트를 살 수 없다 

150만 원으로 시작한 월급은 계속 올라 200만 원을 넘어섰다. 그런데, 물가가 계속 올라 버는 만큼 나가는 돈도 늘어났다. 하루는 살고 있는 집의 전세금에다 대출을 좀 받으면 1억 원짜리 아파트를 매수할 수 있다는 제안을 했다. 경제 관념이 미성숙했던 그때는 매월 월급에서 원리금이 빠져나간다고 생각하니 도저히 엄두가 나지 않아 실행에 옮기지 못했다. 이후 1년 만에 이 아파트는 7천만 원 넘게 올랐다.

물가 상승보다 실물자산의 가격은 더 크게 뛴 것을 목격했다. 그렇다. 물가 상승으로 인한 인플레이션 효과가 생길 때 현금을 보유하고 있는 것은 상대적으로 손해다. 최근 국제적 이슈로 떠오른 베네수엘라나 이란의 화폐 가치 하락은 심각한 수준이다. 계란 한 판을 사기에도 벅차다는 얘기까지 들린다. 동일한 1만 원으로 살 수 있는 계란(실물자산) 갯수는 점점 적어진다. 월급 역시 마찬지다. 실질 구매력의 하락을 피할 수 없는 운명이다.

특히, 시장 상황에 따라서 부동산 규제는 한순간에 완화되기도 또 강화되기도 했다. 이재명 정부가 들어서자 또 규제책을 내놓았다. 이같은 변화는 향후에도 계속될 것이다. '구더기 무서워 장 못 담그랴?' 언제나 기회는 있다. 잔잔한 바다에서는 노 젖는 기술을 키울 수 없음을 상기해야 한다. 

큰돈 되는 아파트

아파트 투자를 위해선 제일 먼저 최소한의 보유 돈이 있어야 하며, 또 부족한 예산을 채워줄 수 있는 대출가능액도 중요하다. 그런데, 보통 아파트의 시세는 입지 여건에 따라 천차만별로 형성되므로 제한된 예산 범위 내에서 성공적인 투자를 하려면 해당 아파트의 입지를 가장 중요시해 분석해야 한다.

(사진, 입지별 시세 비교)

흔히 시세가 비슷하면 입지 또한 비슷하다고 여길 수 있다. 우리들 대부분은 시세에 입지 가격이 반영되어 있다고 생각하기 때문이다. 그러나 지금 비슷해 보여도 시간이 지나면서 아파트의 내외적 요인에 변화가 생기므로 시세의 차이가 발생하기 시작한다. 나의 투자 경험을 되돌아보면 IMF 시기엔 대치동 은마와 압구정동 현대의 시세가 그리 차이가 나지 않았다. 위 사진에 보듯이 지금은 큰 차이가 남을 알 수 있다.  

똑똑한 투자를 하려면 비록 투자용 아파트라 할지라도 매수시엔 실거주를 반드시 염두에 두고 판단해야 한다. 왜냐하면 내가 직접 거주할 계획이 없다고 생각하면 놓쳐버리는 게 많기 때문이다. 예를 들어 은행, 주민센터, 편의점, 할인마트, 음식점 등 아파트 주변의 생활 인프라 여부를 그냥 흘려버릴 수 있어서다. 내가 거주하기에 편리하고 장점이 많다는 것은 임차인 입장에서도 마찬가지이다. 반드시 실거주자 시각으로 입지를 분석해야 투자 리스크를 줄일 수 있다.

행동경제학에서 배우는 교훈

인간은 이성적이란 말을 믿나요? 스스로의 행동을 되돌아보면 결코 그렇지 않음을 이해할 수 있을 것이다. 객관적인 판단 기준에 따라 냉철하게 분석해서 합리적인 결론을 내려야 함에도 그렇지 못하고 엉뚱한 행동을 한다.   

그렇다. 우리들 대부분은 즉흥적, 충동적, 주관적인 사고 방식으로 인해 종종 불완전하고 편향된 결정을 내리고 만다. 이는 결정에 필요한 정보와 지식이 부족하거나 자신의 욕심 등 때문에 어리석은 판단을 하게 된다. 대체로 우리의 행동은 심리적인 요인에 더 많은 영향을 받는다. 

자기 중심성~ 입지 선호도 사람마다 기준이 다르다

자신감~ 내가 투자하면 성공한다는 자신감

과신편향~ 투자 자체를 멀리하거나, 투자 리스크를 과소평가

군중심리~ 확신도 없이 남이 하니까 따라한다 

우리들은 어떤 결정을 할 때 주관적 판단을 앞세운다. 대충 떠오르는 직감에 따라 신속하게 판단하려 한다. 이를 뇌과학자들은 '휴리스틱'이라고 말하는데, 이는 인류의 선조들이 생존을 위해서 어떻게 해야 하는지 쌓여진 본능인 셈인데 오류가 많아도 물론 장점도 있다. 

부동산 투자에 정답은 없다

앞서 살펴본 바와 같이 부동산은 정책의 방향에 따라 시세의 변동이 결정된다. 규제가 있을 때마다 투자관이 흔들린다면 섯부른 매매로 오히려 나중에 더 큰 상실감에 빠질 수도 있다. 바로 '기회비용 손실'이다. 투자 유행에 휩쓸지 않고 나만의 기본을 잘 지키는 게 중요하다. 

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