[재테크/부동산]부동산 행동경제학

부동산 행동경제학 - 숫자로 움직이는 부동산, 심리로 해석하다
최황수 지음 / 원앤원북스 / 2025년 8월

이 책에서는 합리적이고 이성적인 부동산 투자가 아닌, 어째서 '인간적이고 너무도 인간적인' 부동산 투자를 하게 되는지 행동경제학적 관점에서 소개하고자 한다. 책의 후반부에서는 부동산 투자에서 흔히 나타나는 행동경제학적 오류를 짚어보고, 이를 바로잡을 수 있는 합리적인 투자 의사결정 방법을 소개한다. - '여는 글' 중에서

책의 저자 최황수는 현재 건국대학교 대학원과 한국금융연수원에서 겸임교수로 재직 중이다. 부동산 시장과 도시정비, 상권분석, 토지 투자, 경매 등 실전에 기반한 교육을 펼치고 있다. 금융권 종사자 사이에선 'PB들의 부동산 스승'이라 불릴 만큼 명쾌하고 실용적인 강의로 정평이 나있다. 

총 다섯 개 장으로 구성된 책은 영끌족과 벼락거지(1장), 행동경제학으로 바라본 부동산 투자1(2장), 행동경제학으로 바라본 부동산 투자2(3장), 호모 이코노미쿠스의 부동산 투자(4장), 무엇이 가격을 결정하는가? 순서로 이야기를 펼쳐 나간다. 

최대의 적은 현상유지편향

현상유지편향은 대부분의 사람이 다른 대안이나 방법이 더 좋은 결과를 가져온다 하더라도 기존의 상황이나 성향을 유지하려는 경향을 의미한다. 합리적인 투자의 최대의 적이다. 부동산 투자 측면에서 현상유지편향은 두 가지 얼굴의 모습으로 나타난다. 

해당 지역이 너무 익숙하고 잘 알아서 고평가하거나, 반대로 저평가한다. 긍정적인 현상유지편향으론 '우리 동네만큼 살기 좋은 곳도 없지'라는 것이다. 인간은 정서적으로 편안한 지역과 익숙한 동네를 선호한다. 부정적 편향으론 '지역이 천지개벽해도 생각은 그대로'인 경우로 이런 편향도 쉽게 바뀌지 않는다. 마지막으로 '내 아파트가 최고야'같은 확증편향은 이성적인 부동산 투자를 방해한다.  

확증편향

행동경제학이 바라본 부동산 투자자의 모습은 신념이나 가정을 확인시켜주는 정보만을 선택적으로 받아들이려는 경향이 있는 사람이다. 확증편향은 자신의 믿음으로 인해 그와 반대되는 정보를 무시하거나 간과하는 경향이다. 

예를 들어 X라는 지역의 부동산 가격이 오르면 사람들은 Y지역도 상승할 것이라는 믿음을 갖는다. 그리고 실제로 Y지역의 가격이 상승하게 되면 긍정적인 정보에만 주목해 과도하게 높은 가격을 받아들이는 결과를 초래한다.

부동산 기사와 행동경제학

별로 중요하지 않은 내용이라고 해도 관련 정책이 발표되거나, 사회적 현상이 발생하면 기사화해야 하는 숙명이 존재한다. 의도와 무관하게 관련 기사를 송고해야 하는 현실과 직면한다. 중요한 정책이나 현상이 아니어도 취재와 인터뷰 내용을 기사로 풀어내야 하다 보니, 때때로 무리한 해석도 나오고 의도치 않은 방향으로 독자의 사고를 혼란하게 만든다.

부동산 기사가 오해를 사는 이유 중 하나는 자극적인 헤드라인이나 썸네일을 쓰기 때문이다. 언론 기사도 결국 조회수 싸움이다. 독자를 유입시키려면 일단 제목이 매력적이어야 한다. 실제 내용은 제목과 다르더라도 일단 카피가 흥미로워야 살아남는다. 이 과정에서 내용을 과장하거나 사실보다 부풀려서 전달할 위험이 있다. 

시스템 1의 세계 

시스템 1은 직관적이고 자동적인 사고를 의미한다. 빠르고 즉각적으로 작동하며 무의식적으로 이뤄진다. 어떤 노력이나 의식적 통제가 거의 필요하지 않고 감정의 영향을 받는다. 시스템 1은 본능적이고 직관적이며 순간적인 판단을 내리는 영역이다.

시스템 1의 오류

과도한 자신감

과거 데이터에 대한 지나친 의존

무리한 추종심과 유행 따르기

확증편향

앵커링 효과

손실회피성향의 역설적 결과

현재편향 

앵커링 효과

앵커링 효과로 인해 두 가지 생각이 생길 수 있다. 첫째는 내가 처음 본 가격이 표준이기 때문에 그보다 비싸면 거품이라고 생각한다. 사실 상승기라면 일정 수준의 추격매수도 있을 수 있지만 망설이면서 시기를 놓쳐버린다. 둘째는 아예 늦었다고 포기하는 것이다. 주저주저하는 사이 가격이 더 오르게 되면 관심 속에서 멀어지고 만다. 약간의 좌절감도 동반될 것이다. 

이미 늦은 건 아닌가?

부동산 시장의 무임승차 효과를 이야기하다 보면 “이미 늦은 것 아닌가요?” 하는 질문을 자주 받는다. 그렇게 발전하고 좋아질 지역이면 이미 늦은 것 아니냐는 뜻이다. 틀린 이야기는 아니다. 다소 늦었을 수도 있다. 그럼에도 눈여겨볼 가치가 있다. 같은 값이면 호재가 있는 지역이 그렇지 않은 지역보다 나은 선택지가 될 수 있다. 무엇보다 모든 무임승차 효과가 가격에 한꺼번에 반영되는 것은 아니다. 

호모 이코노미쿠스식 투자

평가와 기대가 높은 만큼 부동산 투자도 합리적이고 이성적이어야 한다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 인간은 기억을 바탕으로 사고思考하는 존재다. 그렇기에 각자의 인생 경험과 환경은 사고방식 전반에 큰 영향을 미친다. 부동산에 대한 시각이나 투자 결정 역시 살아오며 체득한 습관과 관성이 작용해 종종 정확하고 합리적인 판단을 방해한다. 그렇다고 실수 없이 호모 이코노미쿠스식 부동산 투자가 쉬울까?

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