[재테크]부동산 김사부의 투자 비법 강의

부동산 투자 황금 로드맵 - 부의 초격차를 만드는 레버리지 투자 시스템
김원철 지음 / 다산북스 / 2025년 6월

이 책에서는 크게 변한 부동산 환경을 적극 활용해서 부를 일구는 '부동산 사이클링 가법'을 소개할 것이다. 이름에서부터 눈치챌 수 있겠지만, 명확해진 부동산 사이클을 적극적으로 활용함으로써 재산을 키우는 방법이다. '부동산 사이클링 기법'을 활용하면 적은 재산만으로도 극적인 성장을 만들어낼 수 있다. - '여는 말' 중에서 

(사진, 책표지)

책의 저자 부동산 김사부(김원철)는 수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 '고수들의 스승'이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발회사의 대표다. 그의 스테디셀러 <부동산 투자의 정석>은 부동산 투자자들 사이에 필독서로 꼽힐 정도이다. 

책에 나온 투자법을 실천하면 노후를 걱정하는 대신에 돈을 충분히 쓰면서도 인생을 즐기며 살 수 있다. 여태껏 그 누구도 생각하지 못했던 방법이고, 가장 탁월하게 현금을 만들어내면서도 자산을 계속 카워가는 방법이다. 단언컨대 이 책에서 소개하는 투자법은 평범한 사람도 반드시 실현할 수 있다. 이제는 당신 차례다. 

총 4개의 장으로 구성된 책은 황금 숫자인 4년에 100%, 부동산 사이클링 기법, 수익형 전세 레버리지 기법, 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기 등을 차례로 설명한다. 공부를 잘 하려면 친절한 가졍교사를 만나야 하듯이, 부동산 투자 또한 '쉬운 길'을 만나면 성공 확률이 높아질 것이다. 이 책이 바로 그런 길을 소개하는 셈이다.  

약세장 알아보는 법

사람들은 대체로 약세장에 관해 '부동산이 계속 하락한다'고 오해한다. 하지만 부동산의 움직임은 등락 사이클이 있으며, 이를 장기적으로 보면 우상향한다. 이유는 간단하다. 짜장면값이 30년 전과 지금 다른 것과 똑같은 원리다. 인플레이션 때문에 자산 가격은 상승한다(더 정확히는 통화팽창 때문이다). 그런데 부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨌든 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.

이 ‘완만한 상승’을 오해하면 안 된다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 단위가 크기 때문에 일반인에게는 매우 의미 있는 상승이다. 10%만 상승했다고 해도 3억 원이면 3000만 원이고, 30억 원이면 3억 원이다. 부동산은 6개월 만에 3억 원이 오를 수도 있고, 약세장에서도 그런 일이 벌어진다.


강세장이 다시 반복될 수 밖에 없다

과거의 부동산 강세장을 경험한 사람들에게 “다시 예전과 같은 강세장이 올 거라고 생각하십니까?”라고 묻는다면 대부분의 사람이 “절대 그렇지 않을 거 같다”라고 답할 가능성이 높다. 왜냐하면 지금도 이미 부동산이 비싸다고 생각하기에 여기서 더 비싸진다는 것이 믿어지지 않고, 지금도 일부 부동산은 계속 오르는데 다시 강세장이 와서 폭등한다는 것이 도저히 믿어지지 않기 때문이다. 또 이런 상황에서 정부가 부동산에 대한 규제를 확 풀어줄 것 같지 않다는 이유도 있다. 실제로 이재명 정부는 최근 부동산 규제책을 내놓았다.

이와 같은 생각은 부동산 가격의 원리를 잘 모르기 때문에 갖는 오해다. 부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는, 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다. 대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 갖고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다. 이렇게 그 시각은 냉탕, 온탕처럼 완전히 뒤집힌다. 

대중이 부동산을 통해 돈을 쉽게 벌 수 있는지, 없는지에 따라 인식이 달라지기 때문이다. 다시 말해 내가 마음만 먹으면 부동산 투자를 쉽게 할 수 있을 때가 있고, 마음을 먹었다고 해도 부동산 시장에 쉽게 참여할 수 없는 때가 있다. 강세장과 약세장은 여러 가지 특징이 존재하지만, 그중에서도 가장 명확한 차이점은 바로 이렇게 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않느냐이다.

똘똘한 한 채의 덫

부자의 덫에 빠지게 되는 여러 가지 이유가 있지만 ‘똘똘한 한 채’의 역할이 매우 크다. 일단 똘똘한 한 채를 갖게 되면 목표를 달성한 것 같지만, 문제는 그 똘똘한 한 채를 절대 매도하지 못한다는 사실이다. 언젠가는 노후에 그것을 팔아서 이렇게 쓰고 저렇게 써야겠다고 생각하겠지만 그 ‘언젠가’는 오지 않는다. 왜냐면 ‘똘똘한 한 채’가 계속 오르기 때문이다. 

이는 마치 내가 어떤 줄을 꽉 잡고만 있으면 계속 하늘에서 돈이 떨어지는 것과 마찬가지다. 언젠가는 그 줄을 놓고 떨어진 돈들을 주워서 써야 하는데, 줄을 잡고 있는 이상 하늘에서 계속 돈이 떨어지니 그 손을 놓지 못한다. 늙어 죽을 때까지.

게다가 똘똘한 한 채가 계속 가속화되고 있으니 이제 내가 소유하는 아파트, 내가 거주하는 아파트가 나의 아이덴티티가 되어버리는 현상까지 발생하게 된다. 그러니 ‘나중에 팔아서 써야지’ 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지 하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다. 그야말로 정말 최악의 상황이 되지 않는 한 절대 실현되지 않으니 그야말로 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다.


부동산 투자의 원리를 알아야 한다

투자의 세계에서는 이러한 원리를 ‘일찍’ 아는 것이 매우 중요하다. 언젠가 그 원리를 모든 대중이 알게 되는 날이 반드시 올 수밖에 없기 때문이다. 언젠가 그런 날이 오면, 수익률은 평범해진다. 마치 전세 레버리지 기법을 이제 모든 사람이 알게 되었고, 하다못해 정부까지 알게 되어서 규제가 중첩되는 바람에 처음 나온 전세 레버리지 기법을 쓸 수 없게 된 상황과 마찬가지다. 

분양권의 위력을 일찍 알았던 사람들 역시 엄청난 부를 만들었지만, 이제는 따라 하고 싶어도 높은 경쟁률, 전매제한 등으로 분양권 투자를 쉽게 할 수 없게 되었다. 신축이 약간 비싸더라도 과감하게 샀어야 한다고 후회를 해봤자, 너무 벌어진 구축과의 차이 때문에 소용없는 일이 되었다. 일찍 알아야 한다. 대중보다 먼저 알아야 한다. 그래야 큰 기회를 잡는다.

거품인지 헷갈릴 때의 투자법

비싸게 느껴지는 것과 거품은 다르다. 그리고 일반적으로 비싸게 느껴졌다고 해서 시장이 무너지지는 않는다. 시장은 기어코 거품의 지경까지 이르게 되어 있고, 그 상황에서 매수하지만 않았다면 언제나 괜찮은 수익을 낼 수 있다. 거품의 상황은 그야말로 대중들 대부분 부동산에 몰두하는 상황이고, 말도 안 되는 대상에도 투자 열기가 몰린다. 그런 상황이 온다면 냉정해져야 할 필요가 있지만, 그런 상황이 아니라면 아직은 ‘투자를 하는 것이 더 유리한 상황’이다.

그런데 막상 그러한 시기를 지날 때는 알아채기 힘들다. 그래서 거품인지 아닌지 헷갈리는 상황에서 확실한 투자 팁이 있다. 그건 바로 누가 봐도 좋은 곳에 투자해야 한다. 누가 봐도 좋은 곳은 구체적으로 이런 곳이다. 서울의 대단지 아파트, 수도권의 대단지 새 아파트, 강남 아파트 등이다. 누가 봐도 좋은 곳이다. 문제는 딱 하나다. 이런 곳들은 매우 비싸다. 그럼에도 이런 시점에서는 비싼 아파트를 사야만 하고, 만약 본인의 형편상 비싼 아파트를 살 수 없는 상황이라면 어쩔 수 없이 기다려야 한다.

(사진, 이젠 당신 차례)

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