그 어느 때보다 많은 변화가 한꺼번에 몰려오고 있다. 앞이 보이지 않는 이 시장에서 집을 사야 할지, 기다려야 할지, 내 가게를 지켜야 할지, 접어야 할지, 노후 준비는 가능한 건지, 모두가 망설이고, 주저한다. 하지만 이 책을 통해 하나의 방향을 찾기를 바란다. - '프롤로그' 중에서
책의 저자 토미 김서준은 "낡은 건물을 가치 있게 변신시키는 건물 의시"로 불린다. 홍익대학교에서 건축학을 전공한 후, 부동산 시행과 건축 경험을 쌓았다. 국내 1군 건설사의 프로젝트 총괄감독, 글로벌 기업의 한국지사 브랜딩 등 실무를 통해 쌓은 경험을 바탕으로 노후건축재생연구소 '도시로'를 창립했다.
다섯 개 파트로 구성된 책은 위험한 부동산, 변화한 부동산/변화할 부동산, 살리는 부동산, 나에게 맞는 자산설계 포트폴리오, 회복과 탄력이라는 주제로 이야기를 펼쳐 나간다. '부동산+리모델링'을 접목한 대한민국 최초 투자자답게 다주택자에겐 수익형 물건으로 갈아타기를, 실거주자에겐 더 나은 보금자리를, 자영업자에겐 내 소유의 가게를, MZ세대에겐 삶을 담을 수 있는 첫 공간을 찾을 수 있도록 방안을 제시한다.
버려지는 부동산
무엇을 살 것인가 못지않게, 무엇을 버려야 하는지도 중요하다. 미래는 불확실하다. 그래서 우리가 선택해야 할 부동산은 ‘현재의 수익성’이 아니라, 미래에도 살아남을 수 있는 자산이어야 한다. 그렇다면 이를 위해서 우리들은 어떤 자세를 견지해야 할까?
개개인의 처한 사정이 천차만별이므로 가족의 총수입 규모, 지출 패턴, 직업의 안정성, 연령대 등을 감안해서 자산을 어떤 종목에, 어떤 형태로 배분할지 고민하는 것이야말로 부동산 투자에 있어서 가장 먼저 갖춰야 할 자세이다. 스스로의 체형에 잘맞는 옷을 입어야 어울려 보이듯, 내 삶에 맞는 자산 포트폴리오 기준이 있어야 하며, 나아가 전략이 있어야만 효과적이고 효율성 높은 자산을 유지할 수 있을 것이다..
(사진, 주의해야 할 부동산 20선選)
토지거래허가구역
2025년 4월, 서울시 전체 면적의 27%, 총 40만 가구가 '토지거래허가구역'으로 묶여있다. 이는 부동산 투기나 지가地價 급등을 막기 위한 장치이다. 묶여있기에 자유롭게 재산을 사용할 수 없다는 의미이다. 이에 개인의 재산 사유권을 침해한다는 지적도 있긴 하다.
아무튼 인허가권 주체인 서울시와 해당 구청의 결정과 움직임을 바라보는 시선의 각도도 이젠 달리 할 필요가 있다. 즉 예전과 같은 재개발, 재건축 불패 신화는 개미 투자자들이 아무리 발버둥 쳐도 결국 ‘정책’에 의해 판가름된다. 그리고 그 정책 위에는 더 큰 영향을 미치는 ‘정치적 프레임’이 있음을 간과해선 안 된다.
특히 정비사업에서 가장 큰 비용인 건축비의 상승 이슈가 불거진 요즘 같은 시기에는, 앞으로 이 사업이 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 그 누구도 장담할 수 없다. 신속통합기획이 원래의 취지대로 빠른 공급과 입주로 이어질 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 듯하다.
개인 건물의 밸류업 방법
첫째, 공간 리디자인 및 용도 전환이다. 기존의 원룸은 소형 오피스텔이나 코리빙(co-living) 공간으로, 일반 주택은 게스트하우스, 스튜디오, 스몰오피스 등으로 전환하는 것이다. 1층의 공실 상가는 카페, 팝업스토어, 갤러리 등 회전율 높은 테넌트를 유치할 수 있는 공간으로 재해석될 수 있다. 예를 들어 비효율적인 구조로 나뉜 작은 방이나 칸막이 공간을 하나로 확장함으로써 활용도를 높이는 것이다.
둘째는 리모델링과 시설 업그레이드다. 외관 디자인을 개선하고(전면 재료 변경, 조명 설치 등), 엘리베이터나 출입 시스템, 로비 등 공용공간을 정비함으로써 건물 전체의 인상을 바꿀 수 있다. 화장실, 수도, 전기 설비 등 기본 인프라를 신규로 교체하는 작업도 필요하다, 특히 노후 겅물일수록 외관 개선의 효고가 크며, 이를 통해 건물 이미지를 완전히 바꿀 수도 있다.
셋째는 브랜딩과 콘텐츠 부여다. 겅건물에 이름을 부여하고 이를 지역 커뮤니티와 연결할 수 있다. SNS나 웹사이트 운영을 통해 공간의 스토리를 외부에 전달하고, 아트워크나 로컬 작가의 전시를 유치해 독창적인 공간성을 확보하는 방식이다. ' 공간을 콘텐츠로 만든다'는 접근은 MZ세대와 젊은 창업자들에게 특히 효과적이다.
(사진, 임대 전략의 리포지셔닝과 주의할 사항)
방치된 건물 활용하기
건물의 옥상부터 반지하까지, 이 공간은 말 그대로 ‘물’에 지배당하고 있었다. 특히 비가 오는 날이면 내부의 습도는 평소보다 2~3배까지 치솟았다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 명확했다. 상부에서 하부로 내려오는 물을 직관적이고 투명하게 배출할 수 있는 물길을 확보하고, 외부로부터 유입되는 습기를 철저히 차단하는 것. 이 두 가지가 리페어의 최우선 과제로 선정했다.
2년 동안 아무도 사용하지 않던 반지하는 쓸모 있는 공간으로 다시 계획되었고, 전체 건물은 철거에서부터 구조 보강에 이르기까지 기초부터 재설계되어 완전히 새로운 구조로 재탄생했다.
생애 자산포트폴리오
사람의 생애주기가 나이와 환경에 따라 달라지듯, 부동산 자산 역시 시간이 흐르면 ‘노후화’라는 과정을 피할 수 없다. 건물은 나이를 먹고, 입지의 생명력도 점차 쇠퇴하며, 관리되지 않은 투자 자산은 오히려 ‘짐’이 되기도 한다.
결국 건강한 생애 자산 포트폴리오란 어떤 시점에 어떤 자산을 어떻게 관리하고 교체하느냐의 문제다. 지금 우리는 한 세대 전과는 전혀 다른 ‘노후화된 도시’, ‘재개발이 일상이 된 시대’ 속에 살고 있다. 전국적으로 주거용 건축물의 노후화가 빠르게 진행 중이다. 전체 주거용 건축물의 절반 이상이 사용승인 후 30년이 경과했다.
(사진, 어떻게 살릴 것인가)
회복력 있는 부동산
‘리질리언스(Resilience)’는 원래 심리학, 생태학, 도시계획 등 다양한 분야에서 쓰이는 개념이다. 공통적으로 ‘충격을 받고도 다시 회복할 수 있는 힘’, 즉 회복탄력성을 뜻한다. 지진이 지나간 땅, 경제 위기를 겪은 도시, 큰 병을 앓은 사람… 모두 똑같은 질문을 받는다. “이제 어떻게 다시 설 것인가?”
리질리언스는 회피도, 단순한 버팀도, 무작정 포기도 아니다. 변화 속에서 살아남는 ‘유연한 강함’이다. 그렇다면 부동산에서의 리질리언스는 무엇일까? 부동산 시장도 수많은 충격을 맞는다. 고금리, 인구 변화, 기술 혁신, 기후 위기, 감정의 흐름… 이 안에서 어떤 자산은 무너지고, 어떤 자산은 살아남는다.
어떻게 살아남을 것인가
이젠 부동산에 대한 인식도 서서히 바뀌어 간다. 예전처럼 함께 가격(가치)가 상승하는 시대가 아니라 '어떻게 살아남고 지속력을 유지할 것인가'의 시대를 맞이하고 있다. 이같은 시대의 흐름을 미리 읽고 움직이는 사람만이 부동산 투자에서 살아남을 수 있다고 생각된다. 그런 기술을 갖고 있는가? 부동산 투자자가 지녀야 할 화두인 셈인다.
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