[재테크]멘토 11인이 들려주는 부동산 투자법

부동산 마법 학교 - 마법처럼 부를 키우는 건물주 성공 법칙
서동원.윤나겸 지음 / 원앤원북스 / 2025년 4월

자본주의 사회에서 부동산은 단순히 돈을 버는 수단이 아닙니다. 제대로 다룰 줄 안다면 여러분과 사랑하는 사람들의 삶을 뒤바꿀 어마어마한 기회가 될 수 있습니다. 하지만 잘못 손대면 순식간에 모든 걸 집어삼키는 늪이 될 수도 있다는 걸 명심하세요. 저는 그 늪에서 허우적대다 마법 학교의 문을 두드렸고, 그곳에서 짜릿한 기회와 무서운 함정을 구분하는 식견을 얻었습니다. - '프롤로그' 중에서 

책의 공저자인 논현동 능력자 서동원과 청담동 아우름 세무사 윤나겸은 같은 방향을 바라보며 함께 목표를 이루고자 노력하는 부부다. 서동원은 부동산 개발 및 PM 전문가로 지난 15년간 200여 건 이상의 프로젝트를 성공시켰으며, 윤나겸 세무사는 절세 전문가로 현재 세무 유튜브 '절세 TV'를 통해 절세 노하우를 전파하고 있다. 

책은 총 5부로 구성되어 도전 정신, 부동산의 본질, 건물 가치 극대화하기, 절세와 리스크 대비, 실전 사례 등을 다루고 있다. 특히, 부동산 마법을 전하는 현대그룹 창업주 정주영, 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프 등  11인의 전설적 멘토가 등장해 딱딱할 수 있는 부동산 용어와 지식을 알기 쉽게 전하는 특징을 지녔다. 

마법사의 멘토링

"된다고 주문울 외워라, 될 때까지"

"눈을 감고, 생각하고, 그려라"

"말 한마디로 건물주 된다"

"부동산은 갑자기 오르지 않는다"

"현금흐름을 피처럼 여겨라"

"남의 돈으로 건물주 되기, 사업도 남의 돈으로 하는 것처럼"

"흥행에는 스타가 필요하다"

"골다공증보다 공실이 더 무섭다"

"언제 살까, 언제 팔아야 할까의 해답은 단순하다"

"자신 규모에 따라 투자 전략은 달라진다"

"세후 수익이 진짜 수익이다" 

"하면 된다", 강력한 추진력 

첫 번째 멘토링은 현대그룹을 설립한 정주영 회장의 실행력이다. 부동산 투자의 첫걸음은 할 수 있다고 믿고 실행으로 옮기는 용기에서 시작한다. '난 반드시 된다'라고 믿는 사람만이, 자본주의 시스템에서 부동산 시장이 열어주는 기회를 놓치지 않는다. 

비전 수립, 시각화

두 번째 멘토링은 <레버리지>의 저자 롭 무어의 큰 그림 구상이다. 부동산 투자에서는 '언제, 어디, 어느 정도 자산을 목표로 하는가?'를 구체적으로 시각화해야 한다. 내가 꿈꾸는 건물을 머릿속으로 그리는 순간, 그것이 현실이 되려면 일단 '해당 토지의 지역과 건물의 특성을 특정해서 본 건물을 통해 얼마의 이익을 얼마의 기간에 실현하는 것을 목표로 설정할지' 구체적으로 그려야 한다. 즉 목표가 어렴풋하면 의욕도 흐려진다.

(사진, 진정한 레버리지, 71쪽) 

은행, 매도인, 임차인의 협상 기법, 파트너십 구축

세 번째 멘토링은 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프의 협상법이다. 부동산 거래, 임대료 협상 과정에서 '어떤 질문을 하고, 어떻게 제안하느냐'가 수익률을 좌우한다. 협상력이란 곧 '돈을 낳는 언어'라고 이해하면 된다. 조건을 유리하게 이끌어내는 '한마디'가 우월적 지위에서 거래를 가능하게 한다. 어떠한 경우에도 우월적 지위 확보를 포기해선 안 된다.

“협상을 어디서부터 어떻게 시작하면 좋을까요?”

협상은 일단 전쟁이야. 승리 아니면 패배. 중간은 없어. 원하는 조건을 얻어내면 승리고 그게 아니면 패배겠지. 승리에도 원인이 있고, 패배에도 원인이 있어. 한번 생각해봐. 자네가 무슨 말을 했을 때 상대가 네 말대로 고분고분 움직여주겠는지 말이야. 협상의 대상은 은행이 될 수도 있고, 때에 따라선 셀러와 직접 파이낸싱을 협상하거나 파트너십을 통해 투자금을 모으는 식으로 길을 열 수도 있어. 정부도, 세금도 다 협상 대상이야. 

세금은 특히 협상이야. 결국 협상력이 있으면 규제나 자금 부족도 실마리를 풀어나갈 수 있어. 물론 능력이 있는 사람들에게만 해당하겠지만 말이야.

장기 가치 상승 요소 분석

네 번째는 맥도날드 설립자 레이 크록의 멘토링이다. 가격이 상승하는 데는 정부 정책과 금리의 변화, 입지와 교통 개발 호재 등 분명한 이유가 있다. 장기적으로 시장 흐름을 예측하는 '눈'을 기르면 기회가 보인다. 가치가 오를 땅엔 언제나 이유가 있고, 가격 상승장이 시작되기 전에는 반드시 '시그널'이 있다. 

하지만 그 시그널을 안다고 해서 누구나 부동산 투자로 돈을 벌 수는 없다. 준비된 시림만이 개발에 참여할 수 있고 개발 이익도 실현할 수 있다. 이때 브랜드가 있는 사업체를 운영하고 있는 것은 아주 강력한 무기가 된다. 현금흐름이 있고 개발 이익을 창출한 브렌드를 경험해서 실적으로 만들 수 있는 능력만 확보한다면 누구보다 유리한 입지에서 부동산 투자를 할 수 있다. 영화 <파운더The Founder>에서 맥도날드는 햄버거 가게가 아니라 부동산 기업이라고 했다. 사람들이 자연스럽게 모이는 중심 생활권. 단순한 상권이 아니라, 마을의 중심에서 가치를 창출하는 자리였다. 

앵커 테넌트로서의 스타벅스

새로 생기는 상가나 건물에 스타벅스를 유치하려는 건물주들이 많다. 그 이유는 분명하다. 상업용 건물에 '앵커 테넌트(핵심 임차인)'이 입주하면 시너지 효과로 전체 임대료 및 가치가 상승하기 때문이다. 공연장의 흥행에 스타 배우가 필요하듯, 건물 가치 상승엔 스타 임차인 유치가 핵심 요소이다. 

"맥도날드가 위치를 선점하고, 프랜차이즈 확장을 통해 임대료와 부동산 가치를 끌어올렸다면, 스타벅스는 브랜드 파워로 공간의 가치를 끌어 올립니다. 우리는 모든 매장이 직영이고 수수료를 나누는 방식으로 공간을 사용합니다. 건물을 사지 않고 건물주의 임차인이 아닌 파트너의 지위로 수익을 창출하는 방식이라고 볼 수 있죠." - 하워드 슐츠

자기자본이 부족한 상황에서도 건물주로 나아가는 또 다른 방법 중 하나는, 건물주 역할의 파트너가 자신을 찾아 제안을 줄 때까지 기다리는 것이 아니라, 거꾸로 자신의 사업을 확장할 수 있는 건물을 발굴하고 이를 매수하기 위한 자기자본에 투자해줄 재무적 투자자를 유치하는 것이다.

투자자를 유치할 경우, 단순 개인 투자자보다는 재무적 투자자의 지위에 대한 이해도가 있는 법인 투자자가 서로에게 더 잘 맞을 수 있다. 재무적 투자자는 해당 지위에 대한 이해가 필수적이다. 재무적 투자자는 투자자일 뿐, 동업자의 지위도 건물주의 지위도 갖지 않는다. 법인의 재무 담당자들은 대개 법인의 잉여자금을 안전하게 굴려줄 투자처를 지속적으로 찾는다.

부동산 자산 절세 전략

부동산을 소유하고 있다면 매년 공시가격을 기준으로 산정된 금액에 따라 재산세와 종합부동산세를 부과받는다. 하지만 공시가격이 시세보다 지나치게 높게 책정될 경우, 그만큼 과도한 세금이 부과될 수 있다. 이럴 때는 국토교통부의 공시가격 이의신청 절차를 통해 조정을 요청할 수 있다.

공시가격 이의신청은 매년 발표된 공시가격에 대해 30일 이내에 서면 또는 온라인으로 신청할 수 있으며, 이때 합리적인 근거 자료를 함께 제출하는 것이 중요하다. 공시가격이 낮아지면 재산세와 종합부동산세가 함께 줄어들기 때문에 연간 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 절세 효과를 기대할 수 있다. 따라서 공시가격을 매년 꾸준히 확인하고, 과도하게 평가되었다면 즉시 이의신청을 해서 조정하는 것이 가장 기본적이면서도 효과적인 절세 전략이다.

(사진, 뒷표지)

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