[재테크]반도체 벨트 토지를 매수하라

K-반도체 벨트 토지를 사라
이일구 지음 / 원앤원북스 / 2025년 1월

투자는 타이밍이다. 지금처럼 애매한 시기에는 현금을 들고 저울질을 하면 된다. 모두가 부동산 투자는 안 된다고 손사래를 칠 때, 경매 물건이 넘쳐날 때, 이자율이 높아서 이자 내기도 어렵다고 할 때, 그때 현장에서 소리 없이 움직여야 한다. 그 기회가 지금 오고 있다. - ‘서문’ 중에서

(사진, 책표지)

책의 저자 이일구는 금융권에서 10년간 IT 개발을 하며 치밀히고 꼼꼼하게 상황을 분석하고 판단하는 방법을 배웠다. 이후 18년간 부동산 투자경매컨설팅중개를 했다. 현재는 경기도 안성에서 부동산 중개 일을 하고 있다. 이곳이 K-반도체 벨트의 한 축으로 유망한 지역이라는 확신이 섰기 때문이다.

책은 총 6개 장으로 구성되었는데, 돈 벌려면 반도체 벨트 주변 땅을 사야 한다, 초보 투자자를 위한 성공 방정식, 부동산공법으로 본 성공 방정식, 수익률 높이는 토지 투자의 기술, 현장에서 배운 토지 투자 노하우, 절대 실패하지 않는 토지 활용법 순順으로 이야기를 펼친다.

서울세종 고속도로 개통의 영향

서울세종 고속도로 1단계인 서울~안성 구간은 마침내 2025년 1월 1일 개통되었다. 나라의 중심축을 횡橫으로 가르는 이 거대한 건설 사업의 착공으로 인해 단계별로 주변 토지 시장에 훈풍이 불어왔다.

지난 수년간 고속도로가 지나가는 도시는 늘 이슈가 되었다. 경기 광주, 용인, 안성, 천안, 세종 등지의 고속도로가 그러하다. 인터체인지IC가 생기는 주변으로 도시와 상업시설, 물류단지가 생기기 때문이다. 이는 이미 공공연한 진리인 셈이다. 이에 투자자들은 촉각을 곤두세우고 돈이 될 땅을 찾고 있다. 금맥을 캐기 위해서 말이다.

반도체 벨트 투자 타이밍

인프라 개발 상황 ~ 인프라가 완비되면 가치가 상승함

성장 전망~ 성장 예상되면 공장 지역 부동산 가치 증가

규제 및 정책 확인~ 정부 지원책이나 세제 혜택은 메리트

시장 상황 점검~ 호재로 인해 가격 급등할 수 있음

자신의 금융 상황~ 금리 인하시 진입하는 게 유효함

(사진, K-반도체 벨트 구축 지역과 분야)

물 없이는 반도체도 없다

투자를 하면서 간과하는 게 많다. 반도체 공장은 아무데나 지을 수 없다. 공장을 짓기 위해선 정치적·경제적·환경적 지형을 검토하고, 주민·인구 등 여러 관점에서 많은 부분이 조정되어야 한다. 전기사용 문제나 공업용수 배수로를 해결하기 위해서도 막대한 자금과 인프라, 주민 동의가 필요하다.

평택 삼성전자 공장에 전기를 공급하는 문제도 그렇다. 삼성전자는 2023년 10여 년 만에 고덕~서안성 송전선로를 준공했다. 주민 반대로 갈등을 겪은 지 10년 만으로, 당초 계획보다 2년 늦은 ‘지각 준공’이지만 평택 삼성전자 공장은 전력난難 우려가 불식拂拭되었다.

농업보호구역 토지투자

농업진흥구역과 농업보호구역의 차이를 제대로 알지 못해서 일단 ‘보호’와 ‘보전’이 들어가면 무언가 하자나 문제가 있는 것으로 오인한다. 이 부분을 정확히 구분하고 들어가야 손해를 줄이고 수익을 극대화할 수 있다. 사실 땅을 전문으로 하는 나조차 과거에는 농업보호구역은 되도록 피하려고 했다.

농업보호구역에 건축 가능한 건축물

농업보호구역에서 허용되는 행위

관광농원사업으로 설치하는 시설(면적, 2만 평방미터 미만)

주말농원사업으로 설치하는 시설( 면적, 3천 평방미터 미만)

1천 평만미터 미만의 단독주택, 슈퍼마켓, 의원, 기원, 휴게음식점, 테니스장, 금융업소, 중개사무소, 게임장, 사진관, 학원

토지의 가치는 입지가 좌우한다. 입지 다음이 용도지역이고, 건축 가능 여부다. 보통 농업보호구역은 경치가 좋다. 저수지 근처에 주로 위치해 있어서 주변에 카페나 음식점 등이 많다. 그런데 안성시 보개면 동평리는 그런 지역이 아니다. 근처 고삼저수지는 낚시꾼만 찾아오는 한적한 곳이다.

토지 매도의 5가지 기술

적정가격 설정~ 시장조사를 통해 가격 설정

토지이 매력적 특징~ 강점을 부각시켜 매수자 관심을

홍보 및 마케팅 전략~ 잠재적 매수자에게

현장 방문 및 프레젠테이션~ 매수자 방문시 대비

협상 및 계약~ 협상에서 유리한 조건, 원활한 계약 진행

땅의 가치를 알아야 한다

1천 원, 1만 원짜리 제품을 구입할 때도 우리는 상당히 많은 고민을 한다. 다른 상점을 돌아다니면서 더 싸지는 않나 의심을 한다. 그런데 수천만 원, 수억 원 하는 부동산을 살 때는 별 고민을 하지 않는 것처럼 보인다. 피땀 흘려 모은 20년의 값어치를 날릴 수 있는 일이다.

우리는 가격에 대해 고민해야 한다. 그 땅의 효용가치를 생각하고, 비싼지 싼지를 생각하고, 팔 것을 생각하고, 보유하고 있는 동안 임대 가치를 생각해야 한다. 예를 들어 임대료가 연간 5천만 원인 상가라면 6% 수익률을 잡아 5천만 원 나누기 수익률(0.06)을 산출하면 약 8억 3,333만 원이 된다. 이처럼 예상수익률만 알면 건물의 가치를 가늠할 수 있다.

묘지가 있는 토지

(사진, 묘지가 있던 땅B의 분할)

묘지가 있다고 나쁜 땅이라 단정 지을 수는 없다. 묘지를 이장하거나 땅을 분할하면 된다. 묘지를 이장하기 어려우면 분할을 해서 등기를 하고 나중에 이장을 해도 된다. 후손들이 매매 당시에는 이장을 못하는 불가피한 사정이 있을 수 있다. 그러면 분할을 하고 나중에 이장할 여건이 되면 이장을 하면 된다.

법인을 만드는 이유

법인을 만드는 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유는 자금 조달이 용이하기 때문이다. 법인 형태로 전환하면 금융기관에서의 신뢰도가 높아져 자금 조달이 용이해지고, 다양한 투자 유치가 가능하다. 또 법인 형태의 농업 사업체는 개인에 비해 정부의 각종 보조금과 지원금, 세제 혜택을 받을 가능성이 높다. 위험 분산의 역할도 있다. 법인을 설립하면 개인 자산과 사업 자산을 분리할 수 있어 사업에 실패하더라도 개인 자산을 보호할 수 있다.

농업회사법인이 유리한 이유

전문성과 기술력~ 농업 관련 전문지식과 기술 보유

규모의 경제~ 대규모 농업

정부 지원 및 혜택~ 보조금, 세제혜택, 농업 관련 정책 지원

리스크 관리~ 농지 투자에 따르는 위험 최소화

시장 접근성~ 네트워크와 마케팅 채널을 통해 효과적 시장 출시

투자 타이밍이 중요하다

타이밍이 잘못되면 악성매물로 장기간 고생할 수 있는 것이 토지 투자의 단점이다. 마음 고생도 고생이지만 매도되지 않아 기회비용이 매몰되는 케이스가 된다. 뭐든 처음부터 대박나는 게 어디 있겠는가. 실패는 바로 성공으로 가는 디딤돌인 것을. 토지 투자에 관심을 가진 분들에게 책의 일독을 권한다.

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