[재테크/부동산투자]빌딩 투자에 대하여

빌딩 투자 리:셋 - 빌딩 투자의 기회가 다시 도래했다
임광선 지음 / 원앤원북스 / 2024년 8월

이 책에서는 어떤 건물이 당신에게 돈을 벌게 해준다든지 또는 절세 방법과 대출 레버리지를 통한 내용은 과감하게 배재했다. 실제로 돈을 만들어주는 빌딩의 상품성을 구분하기 위해 해당 상권이 어떻게 분류되는지, 상권 안에서 메인 골목과 이어지는 입지에 대한 차이를 이야기하며 기준을 잡아보고자 한다. - ‘지은이의 말’ 중에서

투자에 대한 정보는 넘치고도 넘친다. 그만큼 돈이 되는 재테크에 관심이 많은 사람이 점점 더 늘고 있다는 방증이기도 하다. 왜냐하면 이런 사람들이 증가할수록 이에 빌붙어(?) 적당한 투자정보를 제공하면서 돈만 벌려는 사이비들이 진입하기 때문이다. 내 주변에도 대박 정보를 맹신하고 주식이나 상가에 투자했다가 비상장 주식은 상장은커녕 아예 회사가 청산 중이며, 투자한 상가는 2년 정도가 되었는데 아직 임대 입주자를 찾지 못하고 공실인 상태라며 술자리에서 핏대를 올리기도 한다.

이런 이유들 때문에 나는 주식이든 부동산이든 투자와 관련된 재테크 도서들을 꾸준히 읽는 편이다. 배움의 과정이 있어야만 사기를 당하는 경우를 줄일 수 있고 나아가 투자 상품에 대한 혜안이 더 생길 수 있기에 종종 대형 서점에 나가 비치된 신간 도서들을 서점 매니저의 따가운 눈총을 의식하면서 공짜로(?) 읽기도 한다. 재테크 도서들도 많이 읽다보면 요령이 생긴다. 평소에 궁금증을 가진 부분이나 필요한 핵심 지식들만 섭렵하면 되기에 비교적 짧은 시간에 책을 읽을 수 있다.

이 책의 저자 임광선은 직장생활을 거쳐 2009년부터 부동산중개업에 발을 들여놓은 빌딩 전문 공인중개사로 10년 넘게 이 분야에서 활동중인 인물이다. 책은 5개 파트로 구성되어 ‘빌딩 투자, 상권과 단가를 읽자’, ‘부동산은 테마다’, ‘상권의 원동력과 빌딩의 상품성’, ‘어떻게 투자하면 좋을까?’, ‘부동산 시장의 기본과 현실’ 순으로 이야기를 펼치고 있다.

빌딩 투자 4가지 전략

소비가 이루어지는 위치에 투자하라

유명 상권과 우량 상권은 다르다

소비가 되고 회전이 되는 상권을 읽어라

예쁜 빌딩보다 활용성 높은 빌딩이 먼저다

디스코&밸류맵

디스코는 2017년 4월에 출시한 부동산 서비스로, 거래에 필요한 모든 정보를 쉽고 빠르게 검색할 수 있으며 실거래가 데이터가 제일 많은 국내 최대 앱이다. 밸류맵은 기술성과 전문성을 갖춘 부동산 서비스 빅데이터 기업이 제공하는 플랫폼이다.

부동산 가격을 총액만으로 비싸다 싸다를 판별한다면 알짜 부동산을 놓치기 쉽다. 면적의 합으로 구성된 부동산 가격은 면적 단위당 가격(평단가)으로 비교해야 해당 부동산의 실제 가치를 비교적 정확히 파악할 수 있기 때문이다.

바닥면적의 중요성(3종주거 vs 2종주거)

다가구주택을 검토할 때 건물의 바닥면적은 매우 중요하다. 2종주거는 바닥면적의 60%, 3종주거는 바닥면적의 50%를 초과하지 못하도록 건축법상 규제를 하고 있기 때문이다. 월세수입을 목적으로 다가구주택에 투자한다면 1개 층에서 최대의 효율을 뽑아내야만 수익의 극대화에 도움이 된다. 참고로 다가구주택의 구조는 층層당 공용면적 8평, 투룸 12평, 원룸 7평이 사용된다.

따라서, 바닥면적이 70평이라면 2종주거는 42평, 3종주거는 35평을 건축할 수 있으므로 2종주거와 3종주거는 아래와 같이 배치할 수 있을 것이다.

2종주거:투룸 2개+원룸1개+공용= 39평

3종주거:투룸1개+원룸2개+공용 = 34평

한편, 강남대로 역세권 3종주거지(바닥면적 60평) 위에 새로 건물을 신축했음에도 1년 넘게 공실을 채우지 못한 사례도 있다. 이같은 현장은 신축보다는 리모델링 방식으로 비용 투입을 줄이고 임대 수익을 올리는 형식이 적합했을 것이다.

그간 1층 매장의 임대료가 제일 비쌌다. 하지만 지금은 이런 패러다임이 무너졌다. 과거 1층 임대매장의 큰손은 주로 금융기관과 유명 프랜차이즈 점포(설빙 등)였지만 지금은 이들 점포가 2층을 선호하는 현상이 두드러진다. 은행 지점의 경우 1층엔 작은 면적에다 현금지급기ATM만 두고 넓은 2층에 영업장을 둔다.

상권의 명칭

유명 상권~ 소비자들을 끌어모으는 힘이 있고 돈을 쓰려고 간다

골목 상권~ 일상적 이동으로 근처 상가를 방문

중심 상권~ 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 집중된 지역

날개 상권~ 중심 상권 주변에 위치한 지역

서브 상권~ 유명 상권의 주변에 위치한 작은 규모의 조용한 곳

항아리 상권~ 주둥이가 하나인 상권

(사진, 대표적 항아리 상권)

임차인 구성의 변화를 연구하라

빌딩을 매입하는 상황에서는 다양한 조건을 함께 검토해봐야 한다. 하지만 사람의 마음은 감성적으로 움직인기 때문에 한두 가지에 꽂혀 마음에 들면 이 좋은 조건을 혹시 남이 중간에 가로채 갈까 조바심이 생겨 대범하게 계약서에 도장을 찍고 행복해한다. 이후 이를 후회해도 이미 지급된 계약금과 함께 계약서의 효력이 발생했다.

서울 강남지역에 위치한 역삼동의 특징은 소비력을 끌어당기는 힘이 부족하다. 분명히 맛집이 있음에도 우린 익숙하지 않다. 이에 반해 지하철 2호선 강남역 인근의 역삼역엔 넥타이 부대들만 많이 보이지만 역삼동 테헤란로 이면엔 음식점이 넘쳐나고 심지어 새벽까지 장사하는 식당들도 많다. 사실상 이런 상권의 빌딩은 알토란과 같다.

대학로와 홍대엔 테마가 있다

장기간 테마를 가지고 있는 상권은 주변의 도움을 받지 않아도 스스로 상권을 유지하고 확장해서 채울 수 있는 힘을 가지고 있다. 그리고 연극, 음악, 예술이 자리 잡은 공간은 시장경제의 냉각기나 시대의 변화기에도 불구하고 쉽게 흔들리지 않는다. 마치 아파트의 ‘강남 불패 신화’와 유사하다.

‘흔들리지 않는 탄탄한 상권도 중요하다’

급변에 따른 흐름과 함께 변화의 시간 단위가 짧아지고 있어 어디에 투자해야 할지 고민이 된다면 이처럼 지역 안에 뿌리 깊게 자리 잡은 문화를 가지고 있는 상권 속에 투자하는 것도 안정적 투자 방식의 하나라 할 수 있다.

강남 부동산의 미래가 밝은 이유

부동산에서 필요한 모든 것을 갖추고 있는 완벽한 상품이기에 강남 부동산이 좋다고들 평가한다. 비즈니스 중심지로 개발된 테헤란로는 1980년에 들어서며 상업지역 개발이 본격화됐다. 국내 굴지의 대기업들이 함께하며 경제 중심지로 발전했으며, 자연스레 업무시설군이 형성되며 이면 골목까지 기업체들이 모여들었다.

(사진, 테헤란로 중심의 일반상업지역)

서울 강남구가 가지고 있는 장점은 테헤란로, 강남대로, 도산대로, 영동대로 등 4개의 광대로변과 고급 주거가 섞이지 않았다는 점이다. 이 기준은 강남구 투자에서도 매우 중요하게 적용되고 있다.

중소기업을 포함 업무시설군은 4개의 광대로변 안쪽으로 집중되어 있고 바깥쪽 블록으로 바로 이면 골목까지만 업무시설이 안정적으로 운영되는 모습을 보인다. 여기에 지하철의 이동이 용이하지 않은 블록은 강남에서는 상대적으로 약한 업무시설 상권을 형성하고 있으며 이 광대로 네모의 바깥 블록으로 유명한 강남의 아파트와 고급 주거시설이 집중되어 있다.

중소형 사무실의 빌딩에 투자한다면 가능하다면 이 안쪽으로 들어오는 것이 좋으며 바깥 블록은 사무실 임차가 잘 이루어지는지를 확인한 후 투자 실행에 옮겨야 할 것이다. 다세대·다가구 빌라들만 밀집된 바깥쪽 블록 골목은 크게 힘을 발휘하기 어려우므로 현재의 위치가 중요한 것이다.

(사진, 부동산의 5가지 성질)

건물의 효율성보다 수익성을 보라

명동에서 2023년도에 거래된 작은 건물이 있는데, 대지14평에 건물 바닥면적이 13평이므로 건폐율이 90%가 넘는다. 거래금액이 110억 원이므로 평단가론 7억 9천만 원이다. 결코 저렴하지 않는 거래가이다.

얇고 길쭉한 땅에 지어진 건물이어서 구조의 효율성이나 현 노후상태를 크게 개선하기도 쉽지 않아 보인다. 110억 원 투자액을 연 3% 수익률로 판단할 경우 연간 3억 3천만원 수입이므로 월 수입액이 2,750만 원이 계산(3억 3천만/12) 이 나온다.

지하 1층부터 지상 5층까지인 건물이 74평이므로 평당 약 40만 원의 임대료가 나와야 한다. 현실적으론 불가능한 임대조건이다. 그렇다면 투자자는 왜 이 건물을 이 가격에 매입했을까? 아래 사진에서 보는 바와 같이 건물 옆면에 부착된 전광판 광고 수입이라는 알짜가 있어서다. 이처럼 상업지역 용도라면 전광판 광고가 가능한지 여부와 수요처가 있는지 미리 확인하길 바란다.

(사진, 명동 대로변 작은 빌딩)

투자 유의점 7가지

이쁜 건물을 사고 싶어요

안정적인 임대차에 급매 진행?

장점보다 단점을 보고 판단하라

가짜 리스백과 임대료

들어가지 못하는 지역, 들어가면 안 되는 지역

성공한 투자자도 로직이 없다면 따라하지 마라

충분히 생각하고 과감하게 실행하라

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