[경제경영]건설전문변호사 사용법

건설전문변호사 사용법 - 건설, 건축하려면 반드시 알아야 할 ㅣ 전문가 사용법 시리즈 7
박세원 지음 / 라온북 / 2024년 7월

건축주는 대부분 ‘건설’에만 문외한인 것이 아니라, ‘분쟁’에도 문외한이다. 이처럼 건설 분쟁은 양측에게 대등한 싸움이 아니고, 전문가와 비전문가의 싸움이라고 할 수 있다. 이것이 건축주가 분쟁의 초기 단계부터 부족한 전력을 보강해서 전문가의 도움을 받아야 하는 이유이기도 하다. - ‘프롤로그’ 중에서

책의 저자 박세원 변호사는 관급공사들로부터 병원 인테리어 공사까지 다양한 규모의 건설소송을 수행했고, 각종 지방자치단체, 지역주택조합, 대형건설사뿐 아니라 소규모 시공사, 품떼기 팀장, 난생처음 건설 분쟁에 휘말린 건축주에 이르기까지 다양한 건설 분야 종사자들의 입장을 대리해 왔다.

책은 ‘왜 건설전문변호사가 필요한가?’, ‘건설 소송을 알아야 소송전쟁에서 승리한다’, ‘변호사를 잘 뛰게 하려면 당신은 어떻게 해야 하는가?’, ‘건설 전문 변호사, 어떻게 찾아야 하나’ 등 총 4장과 분쟁 사례를 소개하는 부록으로 구성되어 있다.

건축 과정의 법적 리스크

건축주는 건축 과정에서 접하는 여러 문제들을 혼자 힘으로 해결할 수 없다. 설혹 주변에 건축 경험이 있는 지인이 있다손치더라도 경험은 경험일 뿐 어차피 그들이 모든 문제들을 해결해 줄 전문가는 결코 아니다. 따라서, 건축주라면 주변의 조언보다는 건축 단계별 해당 전문가의 도움을 받아야 한다.

토지 매입단계

설계단계

시공단계

준공정산

건축의 첫 단계는 토지 매입이다. 단순한 토지 매매계약이라면 공인중개사의 도움만으로도 충분하지만 해당 토지에 대해 이미 받아둔 인허가 상의 권리의무를 승계하거나, 토지에 대한 개발사업 시행권을 함께 양수받는 경우엔 반드시 변호사의 자문이 필요하다. 이를 안일하게 대처한다면 추후에 소송을 당하거나 세금 문제가 발생하기도 한다.

추후 발생 가능한 위험성을 꼼꼼하게 검토한 후 계약에 나서야 한다. 굳이 이런 리스크를 안고갈 필요는 없다. 리스크 없는 사업이 없다지만, 미리 리스크의 사이즈를 파악해서 계약금액을 낮추거나, 잔금 지급조건을 조정하거나, 예방 장치를 민들어 둘 경우 사후에 후회할 일이 크게 줄어들 것이다.

토지를 매입했다면 다음 단계는 설계인데, 설계사에 의뢰하여 설계도면을 만드는 과정이다. 건축법규에 합법한 도면을 만들어 건축허가를 받는 과정이기도 하다. 거의 모든 건설소송에서 설계도서의 불명확이 주된 분쟁의 원인이 된다.

건축허가를 목적으로 최소한의 도면을 설계사에게 의뢰할 경우 향후 시공과정에서 발주자와 시공건설사 간에 분쟁이 발생할 확률이 크다. 상세도면과 물량내역서가 없다면 상세화되지 않은 많은 항목들이 시공 도중 분쟁 항목이 될 수 있어서다. 이런 미확정 항목들은 추후 공기 연장과 공사비의 증가로 이어지게 마련이다.

공사도급 계약에서는 ‘계약서’ 대신 ‘계약문서’라는 표현이 주로 사용된다. 다른 분야에서 계약서라고 부르는 낱장 짜리 종이는 보통 ‘계약서 갑지’라고 불리고, 그 외에 일반조건, 특수조건, 설계서, 내역서, 시방서가 포함된다.

분쟁의 핵심이 되는 사항 역시 계약서 갑지보다는 내역서, 설계도서와 관련하여 발생한다. 그러니 공사도급계약서 갑지의 한글 문구 몇 글자를 고치는 것으로는 분쟁을 예방하는 것에 큰 의미가 없다. 내역서와 설계도서, 시방서에 어떠한 내용이 담겨 있는지, 특수조건이나 내역서에 쟁점 사항이 어떻게 기재되어 있는지가 보다 중요하다.

흔히 우리들은 법적인 리스크가 발생하면 그냥 아는 변호사를 소개받거나 평소 본인이 알고 지내는 변호사를 찾게 된다. 사안의 중요도가 비교적 가벼운 것이라면 크게 문제 삼지 않아도 되겠지만 건설소송은 아무나 다 수행할 수 있는 게 아닌 스페셜리스트 분야이다.

건설전문변호사를 어떻게 찾을까?

본인의 사건 내용에 충분히 도움을 줄 수 있을지는 본인 스스로 판단해야 한다. 대한변호사협회에 등록된 건설전문변호사는 보통 협회 홈페이지에 기재되어 있다. 최근 3년 내의 소송 수행 실적을 고려하여 심사를 거쳐 등록했기 때문에 최소한 사건을 맡은 경험이 있다고 간주해도 무방하다.

그런데, 통상 광범위한 소송 업무 중 변호사는 자신의 주력 분야에 대해 등록 신청하므로 이를 참고하면 좋다. 다만 경력이 너무 짧다면 당연히 주의를 요한다. 또 평소 알고 지내는 변호사에게 소송을 맡길 경우 인간적인 친밀함 때문에 해당 사건의 의사소통에 냉정함을 잃을 여지가 있으므로 가급적 피하는 게 좋다. 따라서, 본인의 사건을 가장 잘 아는 변호사를 선택하는 게 옳은 방향일 것이다.

좀 더 알고 싶다면 본 도서 제 4장(건설전문변호사, 어떻게 찾아야 하나?)의 내용들을 참조하면 좋겠다.

1심이 중요하다

재판은 3심으로 이루어진다. 그렇다고 심적으로 느긋한 자세를 견지하면 낭패를 볼 수도 있다. 통상적으로 1심의 판결이 해당 사건의 결심에 가장큰 비중을 차지한다는 사실을 간과해선 안 된다.

그 이유는 1심 초반 해당 사건을 심리하는 과정에서 주요 사실 관계가 대부분 정리되기 때문이다. 한번 당사자가 인정한 사실 관계를 뒤늦게 소송 중에 번복할 경우, 재판부는 그런 변경의 신빙성에 의문을 갖게 된다. 즉 유불리에 따라 입장을 변경한 것으로 의심하고, 이런 의심은 향후 해당 당사자의 주장 전반에 대해 신뢰감을 추락시키므로 득보다 실이 크다.

소송의 절차

소장접수 ~ 피고주소지 관할법원에 접수

송달받은 피고의 대응 ~ 30일 내에 변호사 선임

답변서 제출 및 원피고 간의 서면 공방

판결 선고 및 이후 ~ 불복 시 항소장 제출

건설 소송은 쟁점이 많고 오래 걸린다

착공부터 준공까지의 공사 기간은 대략 3~4층 건물일 경우 3개월, 10층 전후 빌딩일 경우 6개월 전후가 일반적이다. 그런데, 공시 기간과 소송 기간을 비교할 때 소송에 소요되는 기간이 훨씬 더 오래 걸린다. 심할 경우 준공 후 3년이 지나도 여전히 소송이 진행 중인 케이스도 많다.

유의미有意味한 증거

법적으로 다투는 소송 사건에서 유리한 고지를 점하려면 증거자료가 충분해야 한다. 하지만 소송의뢰인 대부분은 증거로서의 가치를 대체로 구분하지 못한다. 녹음, 문자, 각서 등 자료의 양만 많으면 된다는 식이다.

그런데, 대체로 증거 가치가 없거나 내용이 부실한 경우가 많다. 반면에 우연히 촬영했던 현장 사진이나 서로 주고받았던 짧은 메세지가 소송 진행에 매우 도움되는 경우도 있다. 이처럼 증거의 가치에 대해서 일반인의 생각과 소송상의 판단 사이엔 꽤나 큰 간극이 있다.

그렇다면 유의미한 증거란 무엇일까? 건축 시공 과정에서 발생하는 자료들 중에서 어떤 것을 보관해야 할까. 합의서나 각서를 작성할 경우 어떤 내용을 담아야 할까. 일률적이지 않더라도 개략적인 기준을 아는 것만으로도 의미가 충분한 자료가 될 수도 있다.

(예시)주차장 입구 외벽 마감재 설계 변경시 “전체 공기에 지장 없는 범위에서, ~원 범위 내에서 주차장 출입구 부분을 고급화하는 방안, 외장재를 추가할 방안을 검토해달라”라고 상의했고, 결론적으로는 주차장 입구 부분에 “A사 대리석 200평방미터”를 추가로 붙이기로 설계 변경하였다.

위 변경시 분쟁에 대비하려면 시공의 위치, 대리석의 규격(가로, 세로, 두께), 물량을 적어야 하고, A사의 어떤 색상 등 특별한 스펙까지 결정한 합의라면 그 내용도 분명히 남겨두면 좋다. 공사기간을 정했다면 그 기한, 그 기한을 넘길 때의 불이익을 정했다면 그 내용 등 합의 내용을 구체적으로 적을수록 좋다.

분쟁 초기에 사건 경위를 정리하고 관련 증거를 모아라

분쟁의 당사자는 사건의 경위를 정리하고, 관련된 증거들을 한 번에 모으는 일이 변호사 선임 유무와 상관없이 가장 중요하다. 이는 우리측의 현황을 파악, 입장을 정하기 위함이며 그리고 상대방의 주장에 대하여 대응 방향을 정하기 위한 필수적인 일이다.

사건경위서의 가장 큰 목적은 선임한 변호사에게 사건을 인수인계하기 위한 것이다. 의뢰인이 이를 전달하지 않으면 변호사가 의뢰인에게 발생했던 과거의 일을 어떻게 알 수 있겠는가. 또한 변호사가 의뢰인의 사정을 구체적으로 알면 알수록 의뢰인에게 유리한 방안을 충실히 검토할 수 있다. 이런 점을 고려해서 번거롭더라도 사건 경위를 작성하고 관련된 증거를 모아야 한다.

문서로 소통해야 하는 이유

첫째, 건설소송은 최소 1~2년이 걸린다.

둘째, 변호사와의 회의는 사실 관계를 녹취하기 위한 회의가 아니라, 이미 서면으로 정리된 사실 관계를 출발점 삼아 변호사의 추가 질문 및 의견을 반영하여 더욱 사실 관계를 구체화하고 대응 방향을 정하고 전진하기 위한 것이다.

셋째, 사실 관계가 정리되어 변호사, 의뢰인, 사건관계인들이 함께 공유하는 사실 관계의 수준이 동일하게 높아질수록, 이후의 소통 수준이나 내용이 깊어질 수 있다.

궁금한 것은 직접 변호사에게 질문하라

건설 분쟁에서 변호사와 의뢰인의 관계는 한두 번 만나고 종료되는 관계가 아니다. 이는 소송에 소요되는 기간이 최소 1~2년이 걸리기 때문이다. 애초에 변호사를 선임할 때 의사소통이 원활한 관계인지를 확인해야 한다. 과거엔 변호사의 업무가 많아서 사무장이 대신 상담하는 경우가 있었지만 이처럼 중간에 제3자를 두고 간접적으로 의사소통하는 것은 바람직하지 않다.

이 대목에서 나의 아픈 이야기를 소개해볼까 한다. 새로 구한 서울 강남 모처에 위치한 구축 아파트의 내부 시공을 위해 이 아파트의 매매를 도와준 부동산중개소 대표를 통해 동네에서 여러 건의 공사를 수행했다는 인테리어 업체를 소개받아 계약을 체결했는데 시공이 당초 정해진 타임 테이블에 비해 지연되는 것 같아 소개해 준 부동산중개소 대표를 중간에 세워 업무를 독려했었다.

결과적으로 공사가 엄청 지체되어 내가 살던 아파트를 비워주고 이삿짐을 콘테이너 박스에 보관한 후, 상당기간 가족들은 올림픽 공원 내의 한 유스호스텔에서 지낼 수밖에 없었다. 이 지경까지 되자 내가 직접 나서서 인테리어 업체 대표를 만나 공사 지연 사유를 알고 보니 자금 부족으로 인해 미지급금이 늘어나 인부들에게 외상 공사를 맡길 수가 없었기 때문이었다. 정말 어처구니가 없었다. 계약을 하면서 기한을 엄수해 달라고 통상적인 계약금에다 중도금까지 미리 선지급했는데 마치 속은 것 같아 후회감이 밀려왔었다. 내 일이 바쁘다고 남에게 해당 일을 맡긴 걸 이처럼 후회할 줄이야.

건설 분쟁이 어떤 것이며, 이에 따른 법적 리스크를 없애기 위해 건설전문변호사를 어떻게 구할 것인지 등에 대해 유익한 내용들을 알려준다. 특히, 이런 일에 대해 초심자인 분들에게 일독을 권한다.

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★출판사에서 제공받은 도서로 작성한 리뷰입니다.