[재테크] 수익용 부동산 투자의 길

99보다 1 - 부동산 투자의 허들을 넘자
김형민 지음 / 열아홉 / 2023년 5월

무엇 때문에 내 삶에 주인의식을 갖지 못한 채 뻔한 길을 가면서 살아야 하나? 성공하기 위해서는 남과 다른 길을 가야만 한다. 조직 생활에서 받는 월급만큼만 일하는 평범한 직장인이 된다면, 최고의 위치까지 오를 수 없을 것이다. - ‘머리말’ 중에서

현재 소유하고 있는 자산을 성장시켜 부자가 되고 싶은가? 대부분의 사람들이 이행하는 투자법을 따라 해서는 평균 이상의 수익을 만들 수 없다. 이 책의 저자 김형민은 무일푼으로 시작해 큰 부富를 이루었고, 앞으로도 목표에 따라 전진해 나갈 것이라고 힘주어 말한다. 어떻게 이게 가능했을까? 그는 대다수인 99가 아닌 소수자인 1을 선택했기 때문이었다.

총 6장으로 구성된 책은 수익형 부동산 투자의 모든 것을 보여준다. 내 삶의 주인이 되어야 비로소 무에서 유를 창조할 수 있음을 강조하면서 ‘내가 지배하는 게임’을 통해 저자는 1000억 대의 부富를 일군 노하우를 공개한다.

내가 지배하는 게임

IMF 시절엔 주식시장이 크게 붕괴함에 따라 투자의 패턴이 부동산시장으로 움직이기 시작했다. 그 당시 소위 ‘기획 부동산’이 기승을 부렸다. 이런 형태의 사업을 추진하는 사람(회사)에게 자신의 투자금을 맡기는 것은 마치 작전세력(투기 조장 목적)이 몰고가는 말에 올라탄 격이므로 비록 적을지라도 내 투자금에 대한 지배권(통제권)을 결코 가질 수 없다. 펀드나 부동산 리츠도 마찬가지다. 이또한 큰손들과 자금운용사 등 ‘그들만의 리그’였다.

사실상 이런 형식의 투자에 상당히 많은 수의 개미투자자(서민들)이 참여하는데, 이를 운용하는 자금운용사는 이 돈이 마치 큰손들을 위한 것으로 인식하고 큰손들을 밀어주며 자신들은 수수료나 챙기는 비윤리적인 행태를 보인다. 회계사 출신인 저자의 안목은 냉철했다. 이런 간접투자로는 자신이 투자한 돈에 대한 직접적인 지배권을 가질 수 없다고 판단했던 것이다. 반면에 수익용 부동산 시장에서는 최초 투자금에 대한 지배권, 즉 의사 결정권을 가질 수 있었다.

수익형 부동산 투자

그렇다면 수익형 부동산 투자는 쉽고 안전한가? 본인의 노력으로 다리 품과 시간을 들여 물건을 고를 수 있고, 또 해당 물건의 가치를 공인받은 전문가들이 검증해주기 때문에 좀 더 쉽고 안전하다는 것이다.

특히, 수익형 부동산에서 투자이익을 극대화하려면 반드시 부동산담보대출(이를 레버리지라고 표현함)이 필요하기 때문이다. 건물을 살 때 내 돈이 100% 투입되어야 한다면 과연 몇이나 이를 실행할 수 있을까? 수익형 부동산 투자엔 약간의 계약금만 있으면 된다. 그래서 저자는 통상 은행 대출을 80~90%까지 받는다.

주식은 변동성과 불확실성이 너무 크므로 원금을 전부 날릴 위험이 있지만, 부동산은 사는 순간 내 것이 된다. 주식이나 펀드처럼 원금이 제로가 되는 깡통 계좌는 수익형 부동산 투자에서는 나올 수 없다. 물론 입지가 좋은 물건을 약간 비싸게 살 수도 있다. 그러나 매입한 건물은 그 장소에 항상 존재하기 때문에 원금을 날릴 염려가 없으며, 비싸게 샀다면 그만큼 비싸게 팔 수 있기에 그 어떤 투자수단보다도 안전성이 높은 편이다.

99명의 회계사와 다른 길을 가다

큰 수익을 보장하겠다며 누군가 귀에 솔깃한 투자를 요구한다면, 좋아하기에 앞서 먼저 내 투자금의 통제권, 즉 지배력을 행사할 수 있는지와 모든 돈의 흐름을 파악할 수 있는지를 살펴 보아야 할 것이다. 왜냐하면 아무런 권한도 없이 자신의 투자금이 상대방의 손에 넘어간다면 그 돈의 관리가 허술할 수밖에 없을 것이기 때문이다. 이같은 막연한 두려움(허들)을 극복하기 위해 저자의 첫 투자 사례를 참고하면 좋겠다.

저자는 성북구 돈암동 성신여대 로데오 메인거리에 위치한 동선동 3-2빌딩을 주목했다. 지하 2층, 지상 6층의 노란 병아리 색 외관의 건물이었다. 매매희망가 55억 원이었는데, 부동산담보대출을 40억 원 정도 받는다해도 자기자금 15억 원이 필요했다.

현장답사를 통해 현재 건물 1~2충은 피자집이 영업 중이며, 특기사항은 이 건물의 주인은 공동소유였다. 즉 피자집 사장과 지인이 각각 지분을 갖고 있었는데, 지분정리를 위해 매각을 진행 중이었다. 그래서 피자가게가 나간다면 보증금과 월세를 인상할 수 있다고 판단했다.

그런데, 저자의 세무회계사무소 고객인 귀금속업체 사장과 점심미팅을 갖게 되면서 당해 건물 매입을 검토 중이란 얘기를 듣고 함께 구경해보자고 제안해왔다. 이 사장의 고향이 동선동 인근인 성북구 돈암동이었다. 일이 풀리려고 동선동 건물을 보자마자 5:5로 공동투자를 희망하면서 자신의 고교동창인 저축은행 임원을 통해 40억 대출을 성사시켜보겠다고 했다.

일사천리로 매매협상이 진행, 매매가를 최종 50억 6천만원으로 합의한 후 계약을 체결했고 저축은행으로부터 40억 대출을 성공적으로 받았다. 기존의 임대보증금을 차감한 최종 실투자액은 각각 4~5억 원 정도 들었다. 그동안 대출을 받을 수 있을까, 이자는 제대로 갚을 수 있을까 등등 걱정이 많았지만 든든한 우군을 만나 이렇게 행복한 결과를 도출할 수 있었던 것이다.

몇 달 후, 이랜드의 ‘후아유’에서 보증금 12억 원에 월세 2,400만 원 조건으로 건물 1~2층에 입점하겠다고 제안해 왔다. 기존 피자집의 임대가는 보증금 2억에 월세가 1천만 원 조금 넘었다. 이랜드 측은 목이 좋고 권리금이 없었던 관계로 이같은 제안했던 것이다.

건물 구입 후 1년도 안 되어 저자 본인과 공동투자자의 투자금 10억 원이 일시에 회수되었다. 1년이 지난 후 임대가를 최초 구입시보다 높여 수익률이 크게 늘어났고, 이를 근거로 신한은행과 협상하여 저축은행의 40억 대출을 차환해 싼 이자가 발생함에 따라 매달 각자 1천만 원 정도의 수입을 가져갈 수 있었다. 5년 후 이 건물을 80억 원에 매각, 큰 수익을 거두었던 것이다.

이후 홍대 근처 목이 좋은 곳에 위치한 건물이 매물로 나왔다는 소식을 듣고 당장 홍대로 달려갔다. 해당 건물을 보자마자 예쁜 모양에다 좋은 위치, 특히 엘리베이터가 마음에 들었다. 과거 북카페로 사용되다가 현 건물주인 미국 변호사는 클럽용으로 신축한 건물이었다.

건물의 매매희망가격은 150억 원이었다. 현재 집행할 수 있는 최대치가 130억 원이었기에 20억 원을 낮춰주면 바로 계약하겠다고 제안했다. 더구나 며칠 후엔 공부 때문에 미국으로 가니까 그 이후에는 계약이 어렵다는 말과 함께. 결국 건물주는 이 제안을 받아들였다. 주거래은행인 신한은행의 부지점장이 이 건물을 보고 대출은 책임지겠다고 했다. 그래서 업무 뒷처리는 저자의 수익용 건물을 총괄관리하는 임원에게 맡기고 미국으로 떠날 수 있었다.

성공적인 수익용 부동산 투자

만약 건물을 사거나 팔고 싶다면 가급적 그 지역의 부동산 중개업체를 찾아가 본인이 신뢰할 수 있는 중개인을 찾기 바란다. 그리고 본인이 사고 싶은 지역에 직접 방문하고 지역 부동산으로부터 매물 정보를 확인받기를 권한다.

저자의 경험상 수익용 부동산 매매에 전문가는 없다. 현장 방문에 많은 시간을 쓰면서, 해당 지역의 상권 특성을 많이 경험한 사람이 곧 전문가다. 따라서 본인이 선정한 부동산을 한 번 방문해서 필요한 정보만 빼낸 것으로 충분하다고 판단하는 어리석음을 범하지 말자. 대신에 상담 받은 지역의 부동산 중개소가 친절하고 솔직하게 빌딩이나 수익용 부동산 시세나 임대 정보를 제공해준다면 가급적 꾸준히 여러 차례 방문하길 권한다.

주식은 단기 매매차익을 노릴 수 있고, 가격이 떨어지면 물타기도 할 수 있지만 건물은 한번 사면 통상 몇 년을 기다려야 매각이 이루어질 수밖에 없는 환금성이 낮은 비유동성 자산이다. 그래서 저자는 건물을 구입할 때 임대료의 가격을 정하고, 소유 기간 동안 그 임대료를 현실화하기 위해서 노력한다.

그리고 건물 구입 시 예상한 향후 임대가를 기준으로 매각할 금액을 미리 확정해 둔다. 이후 마치 강태공이 낚시를 하듯 때를 기다린다. 예상했던 건물의 매매가격에 도달할 때까지 묵묵히 임대가를 맞추며 건물 관리를 하다 보면 어느 순간 그 가격에 맞추어 매수 제안이 들어온다. 그때는 욕심내지 않고 팔아 버린다. 왜냐하면 예상한 수익이 실현되었기 때문이다.

1000억 원대 부를 일군 투자 원칙

돈은 사람이 벌어다 준다

남이 그려 놓은 그림을 따라 그리지 말자

내가 지배하는 게임을 하자

좋은 자리에 있을 때 투자하자

상대방에게 이익이 되는 길을 찾자

본인이 알고 경험했던 분야에 집중 투자하자

경험하지 않은 사람의 말은 믿지 말라

수업료를 지불한 분야에서 계속 노력하면 성공한다고 믿자

나와 마주하는 시간을 갖자

후손들에게도 고기 잡는 법을 전수해 주자

싫어하는 것에 시간과 에너지를 낭비마라

안생을 한 편의 영화라 생각하자

나중에 후회거리를 만들지 않으려면, 본인의 한정된 자원을 정말 하고 싶은 일이나 만나고 싶은 사람에게 사용하길 권한다. 본인이 만나고 싶은 사람보다 본인을 만나고 싶어하는 사람이 더 많을 수도 있겠지만 그걸 다 맞춰가며 살기엔 본인의 인생이 너무나도 짧다. 따라서 싫은 일은 하지 않고, 싫은 사람은 안 만나도 된다. 앞으로 만나야 할 더 많은 사람들이 있기 때문에.

백문이 불여일행이다

막상 책을 다 읽고 책장을 덮으려니 가장 중요한 핵심을 말하고 싶었다. 이 책을 통해 부동산 투자의 두려움을 떨쳐버릴 수 있게 되었다할지라도 실전 투자를 직접 해보지 않는다면 무용지물일 것이란 생각이 문득 들었다. 백 가지를 들어 안다고 해도 직접 투자 경험을 통해 몸으로 배운 지식보다 좋으랴.

#99보다1 #부동산책 #수익용부동산 #수익형부동산 #빌딩투자 #1000억부자 #재테크책 #김형민 #열아홉출판사